Wohnungseigentum oder Teileigentum?

Die Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit richtet sich im Ausgangspunkt nach der Grundbucheintragung, und zwar nach dem Teilungsvertrag (bzw. der Teilungserklärung) und dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan.

Wohnungseigentum oder Teileigentum?

Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind1.

Auszugehen ist bei der Auslegung eines Teilungsvertrags von dessen Wortlaut. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allenfalls nachrangige Bedeutung zu. Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken. Werden Genehmigungspläne als Grundlage der Darstellung der Aufteilung des Gebäudes benutzt, kommt Eintragungen des planenden Architekten in diese Pläne daher grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung zu2. Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in dem Teilungsvertrag oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen3.

Daran gemessen stellte in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall die Einheit Nr. 3 Wohnungseigentum dar: Sie ist in Teil – I § 2 Nr. 3 des Teilungsvertrags (im Folgenden: TV) unmissverständlich als Wohnungseigentum bezeichnet; die Wohnungen sind für Wohnzwecke bestimmt (Teil II § 2 Abs. 1 Satz 1 TV). Nichts anderes ergibt sich aus dem Aufteilungsplan. Er regelt “Lage und Ausmaße des Sondereigentums” (Teil I § 3 TV), also allein die räumliche Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum (vgl. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Dass dem Aufteilungsplan kein darüber hinausgehender Regelungsgehalt zukommt, legt bereits der Umstand nahe, dass bei der Aufteilung im Jahr 1998 offenkundig alte Baupläne verwendet worden sind, die das Datum “September 1913” tragen. Unabhängig davon ergibt sich aus den Bezeichnungen als “Bodenraum” und “Zimmer” ohne Einzeichnung von Küche und Bad keine Zweckbestimmung, weil solche Nutzungsvorschläge des Architekten in einem Aufteilungsplan regelmäßig keinen Regelungsgehalt aufweisen. Ebenso wenig erlaubt die fehlende Darstellung von Installationen für Küche und Bad den Rückschluss, dass entgegen der eindeutigen Zweckbestimmung in dem Teilungsvertrag kein Wohnungseigentum begründet wird; welche Leitungen in dem Haus verlegt sind, gibt der Aufteilungsplan ohnehin nicht wieder. Schließlich wäre selbst ein bestehender Widerspruch nicht durch den Vorrang des Aufteilungsplans aufzulösen, sondern indem die in dem Teilungsvertrag getroffenen Regelungen als vorrangig angesehen werden4.

Dagegen lässt sich auch nicht einwenden, dass die Wohnungseigentümer fensterlose Keller oder Garagen zu Wohnungseigentum erklären könnten. Um eine solche Fallgestaltung geht es hier nicht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Einheit Nr. 3 schon bei der Aufteilung im Jahr 1998 – anders als im Jahr 1913, aus dem die als Aufteilungsplan verwendeten Baupläne stammen – als Wohnung diente; dies ist für die Entstehung von Wohnungseigentum nicht maßgeblich, weil es sich um einen Umstand außerhalb der Grundbucheintragung handelt. Jedenfalls ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt und das Sondereigentum in das Wohnungseigentumsgrundbuch eingetragen worden. Dass die Einheit im Grundsatz zu Wohnzwecken geeignet ist und eine entsprechende Baugenehmigung erlangt werden könnte, steht zwischen den Parteien nicht im Streit; uneins sind sie sich nur darüber, wer die Kosten hierfür zu tragen hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Dezember 2016 – V ZR 84/16

  1. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9 mwN []
  2. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 40/09, NZM 2010, 407 Rn. 7 f.; Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/11, WuM 2013, 58 Rn. 5; Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/13, DNotZ 2015, 362 Rn. 8, jeweils mwN []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/11, aaO Rn. 6 []
  4. vgl. nur BGH, Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/13, DNotZ 2015, 362 Rn. 8 aE.; Schultzky in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 16a mwN []