Woh­nungs­ei­gen­tum oder Teil­ei­gen­tum?

Die Zweck­be­stim­mung einer Son­der­ei­gen­tums­ein­heit rich­tet sich im Aus­gangs­punkt nach der Grund­buch­ein­tra­gung, und zwar nach dem Tei­lungs­ver­trag (bzw. der Tei­lungs­er­klä­rung) und dem dort in Bezug genom­me­nen Auf­tei­lungs­plan.

Woh­nungs­ei­gen­tum oder Teil­ei­gen­tum?

Bei der Aus­le­gung von Grund­buch­ein­tra­gun­gen ist vor­ran­gig auf den Wort­laut und den Sinn der Ein­tra­gung sowie der dar­in in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung abzu­stel­len, wie sie sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen erge­ben. Umstän­de außer­halb die­ser Urkun­den dür­fen zur Ermitt­lung von Inhalt und Umfang eines Grund­stücks­rechts nur inso­weit mit her­an­ge­zo­gen wer­den, als sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 1.

Aus­zu­ge­hen ist bei der Aus­le­gung eines Tei­lungs­ver­trags von des­sen Wort­laut. Anga­ben in dem Auf­tei­lungs­plan kommt nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs allen­falls nach­ran­gi­ge Bedeu­tung zu. Auf­ga­be des Auf­tei­lungs­plans ist es nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG, die Auf­tei­lung des Gebäu­des sowie die Lage und Grö­ße des Son­der­ei­gen­tums und der im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le ersicht­lich zu machen, und nicht, die Rech­te der Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tü­mer über die Bestim­mung der Gren­zen des jewei­li­gen Eigen­tums hin­aus zu erwei­tern oder zu beschrän­ken. Wer­den Geneh­mi­gungs­plä­ne als Grund­la­ge der Dar­stel­lung der Auf­tei­lung des Gebäu­des benutzt, kommt Ein­tra­gun­gen des pla­nen­den Archi­tek­ten in die­se Plä­ne daher grund­sätz­lich nicht die Bedeu­tung einer Nut­zungs­be­schrän­kung zu 2. Soll der Auf­tei­lungs­plan aus­nahms­wei­se auch die Nut­zung ver­bind­lich regeln, muss dies ein­deu­tig aus der Bezug­nah­me in dem Tei­lungs­ver­trag oder der Gemein­schafts­ord­nung her­vor­ge­hen 3.

Dar­an gemes­sen stell­te in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die Ein­heit Nr. 3 Woh­nungs­ei­gen­tum dar: Sie ist in Teil – I § 2 Nr. 3 des Tei­lungs­ver­trags (im Fol­gen­den: TV) unmiss­ver­ständ­lich als Woh­nungs­ei­gen­tum bezeich­net; die Woh­nun­gen sind für Wohn­zwe­cke bestimmt (Teil II § 2 Abs. 1 Satz 1 TV). Nichts ande­res ergibt sich aus dem Auf­tei­lungs­plan. Er regelt "Lage und Aus­ma­ße des Son­der­ei­gen­tums" (Teil I § 3 TV), also allein die räum­li­che Abgren­zung von Son­der- und Gemein­schafts­ei­gen­tum (vgl. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Dass dem Auf­tei­lungs­plan kein dar­über hin­aus­ge­hen­der Rege­lungs­ge­halt zukommt, legt bereits der Umstand nahe, dass bei der Auf­tei­lung im Jahr 1998 offen­kun­dig alte Bau­plä­ne ver­wen­det wor­den sind, die das Datum "Sep­tem­ber 1913" tra­gen. Unab­hän­gig davon ergibt sich aus den Bezeich­nun­gen als "Boden­raum" und "Zim­mer" ohne Ein­zeich­nung von Küche und Bad kei­ne Zweck­be­stim­mung, weil sol­che Nut­zungs­vor­schlä­ge des Archi­tek­ten in einem Auf­tei­lungs­plan regel­mä­ßig kei­nen Rege­lungs­ge­halt auf­wei­sen. Eben­so wenig erlaubt die feh­len­de Dar­stel­lung von Instal­la­tio­nen für Küche und Bad den Rück­schluss, dass ent­ge­gen der ein­deu­ti­gen Zweck­be­stim­mung in dem Tei­lungs­ver­trag kein Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wird; wel­che Lei­tun­gen in dem Haus ver­legt sind, gibt der Auf­tei­lungs­plan ohne­hin nicht wie­der. Schließ­lich wäre selbst ein bestehen­der Wider­spruch nicht durch den Vor­rang des Auf­tei­lungs­plans auf­zu­lö­sen, son­dern indem die in dem Tei­lungs­ver­trag getrof­fe­nen Rege­lun­gen als vor­ran­gig ange­se­hen wer­den 4.

Dage­gen lässt sich auch nicht ein­wen­den, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fens­ter­lo­se Kel­ler oder Gara­gen zu Woh­nungs­ei­gen­tum erklä­ren könn­ten. Um eine sol­che Fall­ge­stal­tung geht es hier nicht. Dabei kommt es nicht dar­auf an, ob die Ein­heit Nr. 3 schon bei der Auf­tei­lung im Jahr 1998 – anders als im Jahr 1913, aus dem die als Auf­tei­lungs­plan ver­wen­de­ten Bau­plä­ne stam­men – als Woh­nung dien­te; dies ist für die Ent­ste­hung von Woh­nungs­ei­gen­tum nicht maß­geb­lich, weil es sich um einen Umstand außer­halb der Grund­buch­ein­tra­gung han­delt. Jeden­falls ist die Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung erteilt und das Son­der­ei­gen­tum in das Woh­nungs­ei­gen­tums­grund­buch ein­ge­tra­gen wor­den. Dass die Ein­heit im Grund­satz zu Wohn­zwe­cken geeig­net ist und eine ent­spre­chen­de Bau­ge­neh­mi­gung erlangt wer­den könn­te, steht zwi­schen den Par­tei­en nicht im Streit; uneins sind sie sich nur dar­über, wer die Kos­ten hier­für zu tra­gen hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Dezem­ber 2016 – V ZR 84/​16

  1. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/​14, BGHZ 208, 29 Rn. 9 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 40/​09, NZM 2010, 407 Rn. 7 f.; Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/​11, WuM 2013, 58 Rn. 5; Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/​13, DNotZ 2015, 362 Rn. 8, jeweils mwN[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 246/​11, aaO Rn. 6[]
  4. vgl. nur BGH, Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/​13, DNotZ 2015, 362 Rn. 8 aE.; Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 16a mwN[]