Woh­nungs­ei­gen­tum – und die Aus­le­gung der Gemein­schafts­ord­nung

Die Gemein­schafts­ord­nung ist Bestand­teil der Grund­buch­ein­tra­gung. Maß­ge­bend für ihre Aus­le­gung sind ihr Wort­laut und Sinn, wie er sich aus unbe­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung der Ein­tra­gung ergibt, weil sie auch die Son­der­rechts­nach­fol­ger der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bin­det. Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung dür­fen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 1.

Woh­nungs­ei­gen­tum – und die Aus­le­gung der Gemein­schafts­ord­nung

Dabei müs­sen Abwei­chun­gen von der gesetz­li­chen Ver­tei­lung der Auf­ga­ben, Kom­pe­ten­zen und Kos­ten klar und ein­deu­tig aus der Gemein­schafts­ord­nung her­vor­ge­hen 2.

Nach die­sem Maß­stab konn­te der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier ent­schie­de­nen Fall dem Land­ge­richt Koblenz 3 schon nicht in der Auf­fas­sung fol­gen, auf die Kos­ten der Instand­hal­tung und Instand­set­zung der Mehr­fach­par­ker in der Tief­ga­ra­ge der Anla­ge sei­en die Rege­lun­gen in § 7 Abs. 2 Satz 2 und § 13 Abs. 2 Satz 4 GO neben­ein­an­der anzu­wen­den. Es gilt viel­mehr allein die Rege­lung in § 13 Abs. 2 Satz 4 GO; die Rege­lung in § 7 Abs. 2 Satz 2 GO betrifft Son­der­nut­zungs­rech­te an Stell­plät­zen in Mehr­fach­par­kern nicht.

Nach dem Wort­sinn der Vor­schrif­ten könn­ten zu den in § 7 Abs. 2 Satz 2 GO genann­ten, einem Son­der­nut­zungs­recht unter­lie­gen­den "Flä­chen" auch ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zuge­wie­se­ne Son­der­nut­zungs­rech­te an Stell­plät­zen in Mehr­fach­par­kern gehö­ren. Bei der gebo­te­nen nächst­lie­gen­den Aus­le­gung spricht die Gemein­schafts­ord­nung in § 7 Abs. 2 Satz 2 aber nur die in § 1 Abs. 4 der Tei­lungs­er­klä­rung an ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­ge­be­nen Son­der­nut­zungs­rech­te an Ter­ras­sen und Gar­ten­flä­chen, nicht jedoch die Stell­plät­ze auf den Mehr­fach­par­kern an.

Dies ergibt sich aus dem erkenn­ba­ren Zweck der Rege­lung. § 7 Abs. 2 Satz 2 GO bestimmt eine Aus­nah­me von der gesetz­li­chen Auf­ga­ben­ver­tei­lung in § 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG, wonach die ord­nungs­mä­ßi­ge Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums gemein­schaft­li­che Auf­ga­be aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist. Die­se Auf­ga­be soll für "Räum­lich­kei­ten bzw. Flä­chen", an denen Son­der­nut­zungs­rech­te bestehen, auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­la­gert wer­den, deren Son­der­ei­gen­tum Son­der­nut­zungs­rech­te zuge­ord­net sind. Die­se sol­len allein für die Instand­hal­tung und Instand­set­zung ver­ant­wort­lich sein, d.h. sie sol­len sich selbst und allein dar­um küm­mern, dass die zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung erfor­der­li­chen Maß­nah­men ver­an­lasst wer­den, und selbst­ver­ständ­lich auch die Kos­ten dafür tra­gen.

Die­ses Ziel lässt sich bei Mehr­fach­par­kern ganz offen­sicht­lich nicht errei­chen. Erfass­te die Rege­lung in § 7 Abs. 2 Satz 2 GO auch die einem Son­der­nut­zungs­recht unter­lie­gen­den Stell­plät­ze auf Mehr­fach­par­kern, führ­te das näm­lich zu einer geteil­ten Ver­ant­wor­tung für die Instand­hal­tung und Instand­set­zung. Für die Instand­hal­tung und Instand­set­zung von Bau­tei­len des Mehr­fach­par­kers, die sich dem ein­zel­nen Stell­platz zuord­nen las­sen, wäre der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­ant­wort­lich, des­sen Woh­nungs­ei­gen­tum das Son­der­nut­zungs­recht an dem Stell­platz zuge­ord­net ist. Im Übri­gen, also etwa für tra­gen­de Tei­le, den Motor usw., blie­be es hin­ge­gen bei der Instand­hal­tungs­und Instand­set­zungs­ver­ant­wor­tung der Gemein­schaft. Schon die Abgren­zung der den ein­zel­nen Stell­plät­zen zuzu­ord­nen­den Bau­tei­le von den übri­gen Bau­tei­len berei­tet erheb­li­che Schwie­rig­kei­ten, weil Mehr­fach­par­ker in sich geschlos­se­ne Ein­hei­ten bil­den, deren Bau­tei­le auf­ein­an­der abge­stimmt sind und in ihrer Gesamt­heit für das bestim­mungs­ge­mä­ße Funk­tio­nie­ren der Anla­ge benö­tigt wer­den. Zudem müss­ten die ein­zel­nen Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten für die ihnen zuge­ord­ne­ten Bau­tei­le jeweils geson­der­te Instand­hal­tungs­und Instand­set­zungs­auf­trä­ge ertei­len oder ihre Auf­trags­er­tei­lung jeweils mit der Auf­trags­ver­ga­be durch die Gemein­schaft koor­di­nie­ren. Dass und aus wel­chem Grund § 7 Abs. 2 Satz 2 GO statt der augen­schein­lich ange­streb­ten Ent­las­tung bei der Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums aus­ge­rech­net bei den Mehr­fach­par­kern in der Tief­ga­ra­ge mit einer geteil­ten Instand­hal­tungs­und Instand­set­zungs­ver­ant­wor­tung eine beson­ders kom­pli­zier­te Rege­lung vor­se­hen soll, erschließt sich nicht und ent­spricht nicht der nächst­lie­gen­den Aus­le­gung die­ser Vor­schrift.

Zudem trifft § 13 Abs. 2 Satz 4 GO ersicht­lich für die Ver­tei­lung der für die Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums anfal­len­den Kos­ten eine Son­der­re­ge­lung hin­sicht­lich der Kos­ten für die Instand­hal­tung und Instand­set­zung von Mehr­fach­par­kern. Die­se Son­der­re­ge­lung gin­ge als spe­zi­el­le­re der all­ge­mei­nen Rege­lung in § 7 Abs. 2 GO, die Mehr­fach­par­ker nicht aus­drück­lich erwähnt und nach dem zuvor Gesag­ten nicht erfasst , ohne­hin vor. Auch der Umstand, dass die Kos­ten­re­ge­lung für Mehr­fach­par­ker in § 13 Abs. 2 Satz 4 GO kei­ner­lei Ein­schrän­kun­gen ent­hält, die bei der Anwen­dung von § 7 Abs. 2 GO auch auf Son­der­nut­zungs­rech­te an Stell­plät­zen in die­sen Anla­gen aber zu erwar­ten gewe­sen wären, spricht dafür, dass die letzt­ge­nann­te Rege­lung für Mehr­fach­par­ker nicht gel­ten soll. Bei nächst­lie­gen­der Aus­le­gung ergibt sich daher schon aus der Struk­tur der Gemein­schafts­ord­nung, dass für Mehr­fach­par­ker kei­ne von der gesetz­li­chen Rege­lung abwei­chen­de Instand­hal­tun­gund Instand­set­zungs­pflicht, son­dern "nur" eine abwei­chen­de Kos­ten­re­ge­lung vor­ge­se­hen wer­den soll­te.

Nach der Rege­lung in § 13 Abs. 2 Satz 4 GO sind "die" Kos­ten der Unter­hal­tung der ein­zel­nen Dop­pelbzw. Vier­fach­par­ker in der Tief­ga­ra­ge von den jewei­li­gen "Eigen­tü­mern" eines Dop­pelbzw. Vier­fach­par­kers zu tra­gen. Mit "Eigen­tü­mern" sind ersicht­lich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemeint, deren Son­der­ei­gen­tum Son­der­nut­zungs­rech­te an Stell­plät­zen in den Dop­pe­lund Vier­fach­par­kern zuge­ord­net ist. Die Rege­lung dif­fe­ren­ziert nicht nach Bau­tei­len. Viel­mehr sol­len alle Kos­ten der Unter­hal­tung von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern getra­gen wer­den, denen Son­der­nut­zungs­rech­te an den Stell­plät­zen auf den jewei­li­gen Mehr­fach­par­kern zuge­ord­net sind. Das Beru­fungs­ge­richt geht inso­weit zutref­fend davon aus, dass der Begriff der Unter­hal­tung in die­ser Rege­lung als Ober­be­griff für die Instand­hal­tung und Instand­set­zung ver­wen­det wird und somit auch die Kos­ten der Repa­ra­tur erfasst, um die es hier geht. Die­se Kos­ten sind folg­lich in der Jah­res­ab­rech­nung 2016 zu Recht auf die jewei­li­gen Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten an den Stell­plät­zen in den Mehr­fach­par­kern nach Köp­fen umge­legt wor­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. März 2019 – V ZR 145/​18

  1. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/​14, BGHZ 208, 29 Rn. 9; Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/​16, NJW 2018, 1309 Rn. 14[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2017 – V ZR 102/​16, ZWE 2017, 367 Rn. 14; Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/​16, aaO[]
  3. LG Koblenz, Urteil vom 28.05.2018 2 S 64/​17 WEG[]