In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient.
Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.
Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung. Ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen1.
Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall trifft es im Ansatz zu, dass in der Gemeinschaftsordnung für die Wohngebäude und die Tiefgarage jeweils Untergemeinschaften gebildet werden; anders als das im vorliegenden Fall zuvor tätige Landgericht Stuttgart2 meint, sind diese jedoch weitgehend verselbständigt, und ihre Befugnisse beschränken sich nicht auf die Ausübung und Verwaltung des Sondernutzungsrechts an dem gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich der Tiefgarage.
Zwar steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG aF den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu; nach § 23 Abs. 1 WEG aF ist hierüber in Versammlungen aller Eigentümer Beschluss zu fassen. Die Bestimmung in § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG aF (nunmehr § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), nach der die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, ermöglicht es aber nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten3. Dabei wird es allgemein als zulässig angesehen, wenn eine Tiefgarage wie ein selbständiges Gebäude behandelt wird4.
So liegt es hier. Aus § 2 Abs. 6 Nr. 1 bis 3 TE ergibt sich eindeutig, dass rechtstechnisch verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden. Allein aus der ungebräuchlichen Bezeichnung als „Sondernutzungsgemeinschaften“ ergibt sich – anders, als das Landgericht Stuttgart offenbar meint – keine Einschränkung der eingeräumten Befugnisse. Der Begriff soll zum Ausdruck bringen, dass die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums in dem jeweiligen Baukörper – wie es bei Untergemeinschaften üblich ist – allein den Mitgliedern dieser Untergemeinschaft vorbehalten ist. Die in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen beschränken sich aber gerade nicht auf die Einräumung eines solchen Gruppensondernutzungsrechts5. Denn die „Sondernutzungsgemeinschaften“ verwalten sich selbständig (§ 2 Abs. 6 Nr. 1 TE), sie dürfen eigene Versammlungen abhalten (§ 2 Abs. 6 Nr. 2 Satz 2 TE), und es werden jeweils eigene Instandhaltungsrücklagen gebildet (§ 13 Abs. 1 TE); damit weisen sie typische Merkmale verselbständigter Untergemeinschaften auf.
Die Beschlusskompetenz der danach in § 2 Abs. 5 TE für die Tiefgarage gebildeten Untergemeinschaft ist hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 4 zweifelsfrei gegeben. Da Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder errichtet worden sind, lag es in der Kompetenz der für die Tiefgarage gebildeten Untergemeinschaft, einen Beschluss über die Erhöhung ihrer Instandhaltungsrücklage durch Erhebung einer Sonderumlage zu fassen6.
Der zu TOP 4 gefasste Beschluss entspricht auch insofern ordnungsmäßiger Verwaltung, als die Erhebung der Sonderumlage zur Finanzierung der Tiefgaragensanierung dienen sollte. Dies begegnet keinen Bedenken, weil diese Sanierungskosten nach den eindeutigen Vorgaben der Gemeinschaftsordnung allein von den Mitgliedern der Untergemeinschaft Tiefgarage zu tragen sind. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer aus Tiefgarage und Wohnhäusern bestehenden Wohnungseigentumsanlage – wie hier – vor, dass die Untergemeinschaften sich selbständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.
Das Landgericht Stuttgart vermisst in erster Linie eine ausdrückliche Regelung zur Kostentragung in der Gemeinschaftsordnung.
Dabei nimmt es, wie die Revision zu Recht rügt, zunächst nicht hinreichend in den Blick, dass das Verhältnis der Untergemeinschaften zueinander vorrangig in § 2 Abs. 6 Nr. 1 TE geregelt wird. Diese sollen sich „selbständig nach Maßgabe dieser Teilungserklärung unter ergänzender Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes“ verwalten. Eine solche Vorgabe ist im Zweifel umfassend gemeint7. Schon das spricht dafür, dass die Untergemeinschaften die Kosten für sämtliche Maßnahmen an „ihrem“ jeweiligen Baukörper zu tragen haben; denn die vorgeschriebene eigenständige Verwaltung ist nur dann zulässig, wenn die Mitglieder der Untergemeinschaft für die Kosten der von ihnen beschlossenen Maßnahmen allein aufkommen8.
Eindeutig ergibt sich die objektbezogene Kostentrennung aus der anschließenden Regelung in § 2 Abs. 6 Nr. 3 TE. Danach sind an den Sondernutzungsgemeinschaften „die jeweiligen Eigentümer der von der Sondernutzungsgemeinschaft erfassten Wohnungs- und Teileigentumsrechte entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet.“ Auch wenn das Wort „Kosten“ dort nicht verwendet wird, folgt aus dieser Regelung zweifelsfrei, dass die Kosten jeder Untergemeinschaft von ihren Mitgliedern getragen werden, wobei sich die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile richtet; das gilt erst recht in der Zusammenschau mit § 2 Abs. 6 Nr. 1 TE. Entgegen der Auffassung des Landgerichts Stuttgart bleibt nicht offen, wie weit die Berechtigung der einzelnen Eigentümer gehen soll und wozu sie verpflichtet sein sollen. Vielmehr schreiben § 2 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 3 TE eine umfassende objektbezogene Trennung von Verwaltungszuständigkeit und Kosten vor, und in Umsetzung dessen sind gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 TE für die Untergemeinschaften jeweils separate Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Dies ist zulässig, wenn die Baukörper in der Weise getrennt sind, dass eine eindeutige Kostenzuordnung möglich ist9. Hiervon ist bei einer Tiefgarage und darüber errichteten Wohngebäuden auszugehen. Soweit es zwischen den Baukörpern – wie es häufig der Fall sein wird – Grenzbereiche gibt, richtet sich die Zuordnung nach der Gemeinschaftsordnung. Diesem Zweck dienen hier die eingehenden Regelungen in § 2 Abs. 1 bis 5 TE; so ist in § 2 Abs. 5 TE beispielsweise bestimmt, dass der Erdbelag auf dem nicht überbauten Tiefgaragendach nicht der Untergemeinschaft Tiefgarage zugeordnet ist.
Nichts anderes folgt aus § 13 Abs. 1 Satz 2 TE. Danach kann für die „Aufzugsanlagen in den entsprechenden Häusern“ eine „gesonderte Instandhaltungsrücklage“ erhoben werden. Das Landgericht Stuttgart folgert u.a. aus dieser Regelung, dass für die auf die Baukörper bezogenen Untergemeinschaften weder eine eigene Verwaltungszuständigkeit noch eine Kostentrennung angeordnet sei. Dieser Umkehrschluss ist unzulässig, weil er der klaren Regelung in § 2 TE widerspricht. Richtig ist zwar, dass § 13 Abs. 1 Satz 2 TE nicht zu der Bildung einer „Aufzugs-Untergemeinschaft“ führt, zumal die Regelung im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage und gerade nicht in § 2 TE erfolgt. Das ändert aber nichts daran, dass in § 2 TE für die getrennten Baukörper verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden. § 13 Abs. 1 Satz 2 TE betrifft die Rücklagen für Aufzugsanlagen „in den entsprechenden Häusern“ und besagt lediglich, dass innerhalb der Untergemeinschaften und durch deren Mitglieder für Aufzugsanlagen separate Rücklagen gebildet, also Gelder angespart werden können, die ausschließlich für die Aufzugsanlagen und nicht für allgemeine Instandsetzungsmaßnahmen vorgesehen sind. Die Bildung von buchungstechnisch getrennten Rücklagen kann in der Gemeinschaftsordnung ohne weiteres vorgegeben werden10. Die Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass Reparaturen von Aufzügen in der Regel keinen Aufschub dulden und nicht wegen fehlender Geldmittel verzögert werden sollen, schränkt aber nicht die vorangehenden Regelungen über Untergemeinschaften ein.
Schließlich sind auch die von dem Landgericht Stuttgart erhobenen Zweifel an der Wirksamkeit der Vorgaben der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Untergemeinschaften unbegründet. In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Der privatautonome Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer wird – anders, als das Landgericht Stuttgart offenbar meint – nicht überschritten.
Die von dem Landgericht Stuttgart herangezogene Unterscheidung danach, ob tragende Bauteile des Gebäudes gemäß § 5 Abs. 2 WEG aF im gemeinschaftlichen Eigentum stehen oder nicht, ist für die Entscheidung darüber, ob die darauf bezogenen Kosten Untergemeinschaften zugewiesen werden können, von vornherein unbehelflich.
Untergemeinschaften werden stets und ausnahmslos (auch) tragende Teile eines Baukörpers zugeordnet. Das kann nicht anders sein, weil die Bildung von Untergemeinschaften u.a. dazu dient, die Kosten des (gesamten) gemeinschaftlichen Eigentums an getrennten Baukörpern im Innenverhältnis insgesamt denjenigen Wohnungseigentümern zuzuweisen, deren Einheiten in diesen Baukörpern belegen sind. Dazu gehören notwendigerweise auch die von § 5 Abs. 2 WEG aF erfassten tragenden Teile der jeweiligen Baukörper.
Nichts anderes ergibt sich aus den von dem Landgericht Stuttgart herangezogenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu sogenannten Balkonklauseln. Solche in Gemeinschaftsordnungen gebräuchlichen Klauseln erlegen die mit der Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen oder Dachterrassen verbundenen Kosten denjenigen Sondereigentümern auf, zu deren Einheiten die Balkone oder Dachterrassen gehören. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind sie regelmäßig dahingehend auszulegen, dass sie alle Balkonteile, also auch die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden konstruktiven Teile von Balkonen und Terrassen erfassen; dass eine Sanierung von Balkonen auch dem gesamten Gebäude zugutekommt, indem etwa der Eintritt von Feuchtigkeit verhindert wird, steht dem nicht entgegen11. Daraus folgt, dass die Kosten für die Sanierung tragender Bauteile, die für den Bestand des Gebäudes von Bedeutung sind, in der Gemeinschaftsordnung einzelnen Sondereigentümern zugewiesen werden können, die besonderen Nutzen aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ziehen. Die genannten Entscheidungen belegen also nicht die Rechtsansicht des Landgerichts Stuttgart, sondern das Gegenteil; zudem geht es hier um Untergemeinschaften, die durch eine noch weiterreichende Kostentrennung gekennzeichnet sind.
Eine weitreichende Verwaltungs- und Kostentrennung bei Untergemeinschaften ist auch dann zulässig, wenn getrennte Baukörper statisch aufeinander aufbauen, wie es bei einer Tiefgarage und darauf errichteten Wohngebäuden der Fall ist12.
Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen13. Eine objektbezogene Kostentrennung ist auch dann rechtlich unbedenklich, wenn eine Tiefgarage zugleich die Standfestigkeit von oberirdisch errichteten Wohnhäusern gewährleistet; auf die Verfahrensrüge, mit der die Beklagten geltend machen, dass lediglich einige der in der Tiefgarage verbauten Stützen die darüber befindlichen Gebäude tragen, kommt es deshalb nicht an. Ziel der Errichtung von Untergemeinschaften ist es u.a., dass diejenigen, die den Baukörper nutzen, für dessen Kosten aufkommen müssen. Die Stellplatzeigentümer sollen die Kosten „ihrer“ Tiefgarage und die Wohnungseigentümer die „ihres“ Wohngebäudes tragen. Andernfalls müsste sich ein Stellplatzeigentümer ohne Wohnung (wie der Kläger) auch an den Kosten einer Dachsanierung der Wohngebäude beteiligen; umgekehrt müsste ein Wohnungseigentümer ohne Stellplatz die Kosten der Tiefgarage anteilig tragen, obwohl er keinen Vorteil aus ihr zieht und die Kosten bei einer Bauweise ohne Tiefgarage nicht angefallen wären14. Solche Ergebnisse sollen durch die Bildung von Untergemeinschaften nachvollziehbarerweise vermieden werden. Eine klare Trennung der Verwaltungs- und Kostenzuständigkeit, wie sie hier in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, wäre nicht möglich, wenn im Sanierungsfall zunächst jeweils untersucht werden müsste, ob der zu sanierende Bauteil auch dem anderen Gebäude nützt15. Eine andere Kostenverteilung ergibt sich nur, wenn und soweit die Gemeinschaftsordnung abgrenzbare Bauteile ausdrücklich nicht der Untergemeinschaft zuweist.
Die Bedenken des Landgerichts Stuttgart, dass die Mitglieder der anderen Untergemeinschaften, deren Gebäude statisch auf die Tiefgarage angewiesen sind, keinen Einfluss auf deren Sanierung nehmen könnten, sind schon deshalb unbegründet, weil es hier – wie oben ausgeführt – nicht um die Sanierungsentscheidung, sondern ausschließlich um die Kostentragung geht. Selbst wenn die Gesamtgemeinschaft ausnahmsweise befugt sein sollte, über die Sanierung zu entscheiden16, änderte dies aus den oben genannten Gründen nichts an der vorgegebenen Kostentrennung17.
Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Da weder die geltend gemachten Anfechtungsgründe noch Nichtigkeitsgründe gegeben sind, ist die Beschlussmängelklage, die Gegenstand des Hauptantrags ist, abzuweisen. Mit seinem Einwand, die anteiligen Sanierungskosten überstiegen den Wert seines Stellplatzes, kann der Kläger schon deshalb keinen Erfolg haben, weil er den zu TOP 3 gefassten Sanierungsbeschluss nicht angefochten hat und die Kosten nach der Gemeinschaftsordnung von den Stellplatzeigentümern zu tragen sind; ohnehin ist eine individuelle „Opfergrenze“ jedenfalls bei dringend erforderlichen Sanierungsarbeiten nicht anzuerkennen18.
Auch mit dem Hilfsantrag kann die Klage keinen Erfolg haben. Das Gesetz erlaubt nicht die Dereliktion von Wohnungseigentumseinheiten19, und ebenso wenig räumt es einem Sondereigentümer das Recht ein, von den übrigen Wohnungseigentümern den Ankauf seiner Einheit zu verlangen, wenn eine kostspielige Sanierung ansteht. Im Übrigen treffen die hohen anteiligen Kosten hier nicht nur den Kläger, sondern alle Stellplatzeigentümer in gleicher Weise.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. November 2021 – V ZR 204/20
- st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 199/19, NZM 2020, 715 Rn. 6 mwN[↩]
- LG Stuttgart, Beschluss vom 19.08.2020 – 2 S 3/20[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 12[↩]
- vgl. nur BayObLG, ZMR 2004, 765, 766; AG Hamburg-St. Georg, ZMR 2021, 521, 522; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 9a Rn. 50; Sommer, ZWE 2019, 155, 156; Rüscher, ZWE 2011, 308[↩]
- zu diesem Schultzky in Jennißen, WEG, 7. Aufl., § 13 Rn. 128 mwN[↩]
- vgl. zu der auf die Finanzierung bezogenen Beschlusskompetenz einer Untergemeinschaft BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20, NJW 2021, 3057 Rn. 16[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 199/19, NZM 2020, 715 Rn. 10[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 27[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 17.04.2015 – V ZR 12/14, NZM 2015, 544 Rn. 16, 22[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 17.04.2015 – V ZR 12/14, NZM 2015, 544 Rn. 22[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 9; Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17, NZM 2018, 953 Rn. 15 f.[↩]
- so auch BayObLG, ZMR 2004, 765, 766; AG Hamburg-St. Georg, ZMR 2021, 521, 522; AG Suhl, ZMR 2021, 693, 695; aA Rüscher, ZWE 2011, 308, 310[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17, NZM 2018, 953 Rn. 16; Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 12 mwN[↩]
- vgl. zu diesem Aspekt für Balkonklauseln BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17, NZM 2018, 953 Rn. 13[↩]
- vgl. zum Ganzen auch BayObLG, ZMR 2004, 765, 766[↩]
- vgl. hierzu LG München I, ZWE 2019, 495 Rn.20 ff.[↩]
- insoweit aA LG München I, ZWE 2019, 495 Rn. 26 ff.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 12 ff.[↩]
- vgl. dazu BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 18/07, BGHZ 172, 338 Rn. 10 ff.; Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 Rn. 31, z.V.b.[↩]
