Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der „Veräußerung“ vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters.
Das auf der Grundlage des § 12 Abs. 1 WEG in einer Teilungserklärung oder sonstigen Vereinbarung der Wohnungseigentümer angeordnete Zustimmungserfordernis bei Veräußerungen von Wohneigentum beschränkt den betroffenen Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz des § 137 Abs. 1 BGB dar, wonach die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht üblicherweise nicht eingeschränkt werden kann. Als rechtlich zulässige Ausnahme von diesem Grundsatz ist die vereinbarte Verfügungsbeschränkung eng und nicht weiter auszulegen, als es Sinn und Zweck erfordert1. Der Zweck der durch § 12 WEG für die Gemeinschaft eröffneten Möglichkeit zur Einflußnahme auf die Veräußerung des einzelnen Wohnungseigentums besteht nach allgemeiner Auffassung darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber zu schützen. Dies gilt auch bei der Veräußerung an einen unzuverlässigen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, weil dieser mit dem Hinzuerwerb weiterer Miteigentumsanteile zusätzliche Lasten- und Kostentragungspflichten übernimmt und erweiterten Einfluß auf die Beschlußfähigkeit und auf Abstimmungsergebnisse gewinnt2.
Bei Anwendung dieser Grundsätze, denen das Oberlandesgericht Karlsruhe sich anschließt, ist im Streitfall das in § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung niedergelegte Zustimmungserfordernis auf das vorliegende Übertragungsgeschäft nicht anwendbar.
Zwar ist die Übertragung des Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf die Miterben zu Bruchteilseigentum nicht ein (zustimmungsfreier) Erwerb im Wege der Gesamtrechtsnachfolge, sondern eine Veräußerung im Sinne einer Übertragung durch Rechtsgeschäft unter Lebenden3. Die aufgezeigten Gründe, die das Erfordernis der Zustimmung rechtfertigen könnten, bestehen aber nicht, wenn wie hier das Gesamthandseigentum einer Miterbengemeinschaft in Bruchteilseigentum sämtlicher Miterben zu gleichen Teilen umgewandelt wird. Durch eine solche Übertragung werden die schutzwürdigen Interessen der Eigentümergemeinschaft nicht nachteilig berührt4. Die Rechte und Pflichten der neuen Bruchteilseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind ungeachtet der Änderung der Anteile (Gesamthand 1/2, 1/4, 1/4, Bruchteilsgemeinschaft je 1/3) die Gleichen wie bei der zuvor bestehenden Gesamthandsgemeinschaft5. Insbesondere haften sie für die Kosten und Lasten des Wohnungseigentums als Gesamtschuldner und entfällt auf das betreffende Wohnungseigentum wie vorher nur ein Stimmrecht6. Im Gegenteil ist die Umwandlung des Gesamthandseigentums der Miterben in eine personengleiche Bruchteilsgemeinschaft gerade hinsichtlich des Zustimmungserfordernisses für die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich vorteilhaft, weil die Verfügung des gesamthänderisch gebundenen Miterben über seinen Erbteil nach einhelliger Auffassung nicht der Zustimmung bedarf7, während nach der Übertragung die Veräußerung eines Bruchteilseigentums dem Zustimmungsvorbehalt unterliegt8.
Die Erwägungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts3, dass die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf einen der Miterben für zustimmungspflichtig gehalten hat, stehen nicht entgegen. Das Gericht hat die Frage, ob der Umstand, daß der Erwerber als Gesamthandseigentümer bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war, dem Zustimmungserfordernis entgegenstehe, mit der Überlegung verneint, daß das Interesse der Wohnungseigentümer nicht allein auf die Abwehr unzuverlässiger neuer Mitglieder gerichtet sei, sondern auch dadurch betroffen werde, daß der Veräußerer als Verpflichteter zur Tragung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten ausscheide und der Erwerber – je nach den Umständen des Einzelfalls – seine Rechtsstellung, insbesondere sein Stimmrecht, hierdurch ausbauen könne9. Dies ist bei der Übertragung von der Erbengemeinschaft auf eine personengleiche Bruchteilsgemeinschaft wie hier aber gerade nicht der Fall. Auch die Einbringung des Wohneigentums in ein gesamthänderisch gebundenes Vermögen (z.B. in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts10) ist mit der vorliegenden Fallgestaltung nicht vergleichbar. Denn bei jenem Vorgang werden die Interessen der Wohnungseigentümer nachteilig tangiert, weil das Wohneigentum dadurch einem bestehenden Zustimmungsvorbehalt entzogen wird, denn bei einem Wechsel im Gesellschafterbestand vollzieht sich der Rechtserwerb außerhalb des Grundbuchs11. Zutreffend differenziert Palandt/Bassenge12 diese unterschiedlichen Fallgestaltungen.
Die Ausführungen des OLG Hamm13 zu Prüfungspflicht und Prüfungsumfang des Grundbuchamts nötigen bei der hier zu entscheidenden Fallgestaltung ebenfalls nicht zur Bejahung des Zustimmungserfordernisses. Zu Recht weist OLG Hamm darauf hin, daß die mit einem wirksam vereinbarten Zustimmungsvorbehalt im Sinne des § 12 WEG verbundene Verfügungsbeschränkung im Falle der Übertragung des Wohneigentums für die Eintragung grundsätzlich einen Nachweis der Veräußerungsbefugnis und damit nach § 19 GBO auch der Bewilligung des betroffenen dinglich Berechtigten in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) erfordere. Dies gelte dann nicht, wenn sein Recht durch die beantragte Eintragung nicht berührt ist. Angewendet auf die durch § 12 WEG geschützten Interessen der Gemeinschaft entfalle das Zustimmungserfordernis nur dann, wenn die geschützten Interessen der Gemeinschaft offensichtlich und unabhängig von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalles nicht nachteilig tangiert sein könnten. Bei der Übertragung des Wohneigentums einer GmbH & Co KG auf die beiden alleinigen Kommanditisten seien die Interessen der Gemeinschaft aber schon im Hinblick auf den Wegfall der Komplementär-GmbH als Schuldnerin der Gemeinschaft betroffen; ob die Komplementär-GmbH im Einzelfall vermögenslos sei, sei im Grundbuchverfahren nicht zu prüfen. Demgegenüber sind die schützenswerten Interessen der Gemeinschaft bei der hier zu beurteilenden Übertragung von einer Erbengemeinschaft auf eine personengleiche Bruchteilsgemeinschaft – wie oben dargelegt – offensichtlich und unabhängig von den Gegebenheiten des Einzelfalls nicht nachteilig berührt.
Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 25. Juni 2012 – 14 Wx 30/11
- OLG Saarbrücken WuM 2012, 117; OLG Hamm Beschluss vom 06.03.2012 – 15 W 96/11, jeweils m.w.N.; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., WEG § 12 Rn 1[↩]
- BayObLG Rpfl 1977, 173; KG MDR 2011, 718; Staudinger/Kreuzer, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 2005, WEG § 12 Rn 18[↩]
- BayObLG Rpfl 1982, 177[↩][↩]
- LG Lübeck Rpfl 1991, 201; Palandt/Bassenge a.a.O. § 12 Rn 3; a.A. Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn 17; Staudinger/Kreuzer a.a.O. § 12 Rn 19[↩]
- vgl Bärmann/Wenzel a.a.O. § 10 Rn 7[↩]
- Palandt/Bassenge a.a.O. § 25 Rn 6, 7[↩]
- Bärmann/Wenzel a.a.O. § 12 Rn 18; Staudinger/Kreuzer a.a.O. § 12 Rn 19[↩]
- Palandt/Bassenge a.a.O. § 12 Rn 3[↩]
- vgl KG a.a.O.[↩]
- OLG München NJW 2007, 1536[↩]
- OLG München a.a.O.[↩]
- Palandt/Bassenge,a.a.O. § 12 Rn 3[↩]
- OLG Hamm FGPrax 2007, 10[↩]
