Woh­nungs­ei­gen­tum und die Ver­äu­ße­rungs­zu­stim­mung bei Mit­er­ben

Die Über­tra­gung eines Wohn­ei­gen­tums von der Erben­ge­mein­schaft auf sämt­li­che Mit­er­ben zu Bruch­tei­len unter­liegt nicht dem von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern für den Fall der "Ver­äu­ße­rung" ver­ein­bar­ten Erfor­der­nis der Zustim­mung des Ver­wal­ters.

Woh­nungs­ei­gen­tum und die Ver­äu­ße­rungs­zu­stim­mung bei Mit­er­ben

Das auf der Grund­la­ge des § 12 Abs. 1 WEG in einer Tei­lungs­er­klä­rung oder sons­ti­gen Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­ord­ne­te Zustim­mungs­er­for­der­nis bei Ver­äu­ße­run­gen von Wohn­ei­gen­tum beschränkt den betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in sei­ner Ver­fü­gungs­be­fug­nis und stellt eine Aus­nah­me von dem Grund­satz des § 137 Abs. 1 BGB dar, wonach die Befug­nis zur Ver­fü­gung über ein ver­äu­ßer­li­ches Recht übli­cher­wei­se nicht ein­ge­schränkt wer­den kann. Als recht­lich zuläs­si­ge Aus­nah­me von die­sem Grund­satz ist die ver­ein­bar­te Ver­fü­gungs­be­schrän­kung eng und nicht wei­ter aus­zu­le­gen, als es Sinn und Zweck erfor­dert1. Der Zweck der durch § 12 WEG für die Gemein­schaft eröff­ne­ten Mög­lich­keit zur Ein­fluß­nah­me auf die Ver­äu­ße­rung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tums besteht nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung dar­in, die Gemein­schaft vor dem Ein­drin­gen wirt­schaft­lich oder per­sön­lich unge­eig­ne­ter Erwer­ber zu schüt­zen. Dies gilt auch bei der Ver­äu­ße­rung an einen unzu­ver­läs­si­gen Erwer­ber, der bereits Mit­glied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist, weil die­ser mit dem Hin­zu­er­werb wei­te­rer Mit­ei­gen­tums­an­tei­le zusätz­li­che Las­ten- und Kos­ten­tra­gungs­pflich­ten über­nimmt und erwei­ter­ten Ein­fluß auf die Beschluß­fä­hig­keit und auf Abstim­mungs­er­geb­nis­se gewinnt2.

Bei Anwen­dung die­ser Grund­sät­ze, denen das Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he sich anschließt, ist im Streit­fall das in § 6 Abs. 1 der Tei­lungs­er­klä­rung nie­der­ge­leg­te Zustim­mungs­er­for­der­nis auf das vor­lie­gen­de Über­tra­gungs­ge­schäft nicht anwend­bar.

Zwar ist die Über­tra­gung des Wohn­ei­gen­tums von der Erben­ge­mein­schaft auf die Mit­er­ben zu Bruch­teils­ei­gen­tum nicht ein (zustim­mungs­frei­er) Erwerb im Wege der Gesamt­rechts­nach­fol­ge, son­dern eine Ver­äu­ße­rung im Sin­ne einer Über­tra­gung durch Rechts­ge­schäft unter Leben­den3. Die auf­ge­zeig­ten Grün­de, die das Erfor­der­nis der Zustim­mung recht­fer­ti­gen könn­ten, bestehen aber nicht, wenn wie hier das Gesamt­hand­s­ei­gen­tum einer Mit­er­ben­ge­mein­schaft in Bruch­teils­ei­gen­tum sämt­li­cher Mit­er­ben zu glei­chen Tei­len umge­wan­delt wird. Durch eine sol­che Über­tra­gung wer­den die schutz­wür­di­gen Inter­es­sen der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht nach­tei­lig berührt4. Die Rech­te und Pflich­ten der neu­en Bruch­teils­ei­gen­tü­mer gegen­über der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft sind unge­ach­tet der Ände­rung der Antei­le (Gesamt­hand 1/​2, 1/​4, 1/​4, Bruch­teils­ge­mein­schaft je 1/​3) die Glei­chen wie bei der zuvor bestehen­den Gesamt­hands­ge­mein­schaft5. Ins­be­son­de­re haf­ten sie für die Kos­ten und Las­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums als Gesamt­schuld­ner und ent­fällt auf das betref­fen­de Woh­nungs­ei­gen­tum wie vor­her nur ein Stimm­recht6. Im Gegen­teil ist die Umwand­lung des Gesamt­hand­s­ei­gen­tums der Mit­er­ben in eine per­so­nen­glei­che Bruch­teils­ge­mein­schaft gera­de hin­sicht­lich des Zustim­mungs­er­for­der­nis­ses für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft recht­lich vor­teil­haft, weil die Ver­fü­gung des gesamt­hän­de­risch gebun­de­nen Mit­er­ben über sei­nen Erb­teil nach ein­hel­li­ger Auf­fas­sung nicht der Zustim­mung bedarf7, wäh­rend nach der Über­tra­gung die Ver­äu­ße­rung eines Bruch­teils­ei­gen­tums dem Zustim­mungs­vor­be­halt unter­liegt8.

Die Erwä­gun­gen des Baye­ri­schen Obers­ten Lan­des­ge­richts9, dass die Über­tra­gung eines Wohn­ei­gen­tums von der Erben­ge­mein­schaft auf einen der Mit­er­ben für zustim­mungs­pflich­tig gehal­ten hat, ste­hen nicht ent­ge­gen. Das Gericht hat die Fra­ge, ob der Umstand, daß der Erwer­ber als Gesamt­hand­s­ei­gen­tü­mer bereits Mit­glied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft war, dem Zustim­mungs­er­for­der­nis ent­ge­gen­ste­he, mit der Über­le­gung ver­neint, daß das Inter­es­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht allein auf die Abwehr unzu­ver­läs­si­ger neu­er Mit­glie­der gerich­tet sei, son­dern auch dadurch betrof­fen wer­de, daß der Ver­äu­ße­rer als Ver­pflich­te­ter zur Tra­gung der gemein­schaft­li­chen Kos­ten und Las­ten aus­schei­de und der Erwer­ber – je nach den Umstän­den des Ein­zel­falls – sei­ne Rechts­stel­lung, ins­be­son­de­re sein Stimm­recht, hier­durch aus­bau­en kön­ne10. Dies ist bei der Über­tra­gung von der Erben­ge­mein­schaft auf eine per­so­nen­glei­che Bruch­teils­ge­mein­schaft wie hier aber gera­de nicht der Fall. Auch die Ein­brin­gung des Wohn­ei­gen­tums in ein gesamt­hän­de­risch gebun­de­nes Ver­mö­gen (z.B. in eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts11) ist mit der vor­lie­gen­den Fall­ge­stal­tung nicht ver­gleich­bar. Denn bei jenem Vor­gang wer­den die Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach­tei­lig tan­giert, weil das Wohn­ei­gen­tum dadurch einem bestehen­den Zustim­mungs­vor­be­halt ent­zo­gen wird, denn bei einem Wech­sel im Gesell­schaf­ter­be­stand voll­zieht sich der Rechts­er­werb außer­halb des Grund­buchs12. Zutref­fend dif­fe­ren­ziert Palandt/​Bassenge13 die­se unter­schied­li­chen Fall­ge­stal­tun­gen.

Die Aus­füh­run­gen des OLG Hamm14 zu Prü­fungs­pflicht und Prü­fungs­um­fang des Grund­buch­amts nöti­gen bei der hier zu ent­schei­den­den Fall­ge­stal­tung eben­falls nicht zur Beja­hung des Zustim­mungs­er­for­der­nis­ses. Zu Recht weist OLG Hamm dar­auf hin, daß die mit einem wirk­sam ver­ein­bar­ten Zustim­mungs­vor­be­halt im Sin­ne des § 12 WEG ver­bun­de­ne Ver­fü­gungs­be­schrän­kung im Fal­le der Über­tra­gung des Wohn­ei­gen­tums für die Ein­tra­gung grund­sätz­lich einen Nach­weis der Ver­äu­ße­rungs­be­fug­nis und damit nach § 19 GBO auch der Bewil­li­gung des betrof­fe­nen ding­lich Berech­tig­ten in grund­buch­mä­ßi­ger Form (§ 29 GBO) erfor­de­re. Dies gel­te dann nicht, wenn sein Recht durch die bean­trag­te Ein­tra­gung nicht berührt ist. Ange­wen­det auf die durch § 12 WEG geschütz­ten Inter­es­sen der Gemein­schaft ent­fal­le das Zustim­mungs­er­for­der­nis nur dann, wenn die geschütz­ten Inter­es­sen der Gemein­schaft offen­sicht­lich und unab­hän­gig von den wirt­schaft­li­chen Gege­ben­hei­ten des Ein­zel­fal­les nicht nach­tei­lig tan­giert sein könn­ten. Bei der Über­tra­gung des Wohn­ei­gen­tums einer GmbH & Co KG auf die bei­den allei­ni­gen Kom­man­di­tis­ten sei­en die Inter­es­sen der Gemein­schaft aber schon im Hin­blick auf den Weg­fall der Kom­ple­men­tär-GmbH als Schuld­ne­rin der Gemein­schaft betrof­fen; ob die Kom­ple­men­tär-GmbH im Ein­zel­fall ver­mö­gens­los sei, sei im Grund­buch­ver­fah­ren nicht zu prü­fen. Dem­ge­gen­über sind die schüt­zens­wer­ten Inter­es­sen der Gemein­schaft bei der hier zu beur­tei­len­den Über­tra­gung von einer Erben­ge­mein­schaft auf eine per­so­nen­glei­che Bruch­teils­ge­mein­schaft – wie oben dar­ge­legt – offen­sicht­lich und unab­hän­gig von den Gege­ben­hei­ten des Ein­zel­falls nicht nach­tei­lig berührt.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Beschluss vom 25. Juni 2012 – 14 Wx 30/​11

  1. OLG Saar­brü­cken WuM 2012, 117; OLG Hamm Beschluss vom 06.03.2012 – 15 W 96/​11, jeweils m.w.N.; Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., WEG § 12 Rn 1 []
  2. BayO­bLG Rpfl 1977, 173; KG MDR 2011, 718; Staudinger/​Kreuzer, Kom­men­tar zum Bür­ger­li­chen Gesetz­buch, 2005, WEG § 12 Rn 18 []
  3. BayO­bLG Rpfl 1982, 177 []
  4. LG Lübeck Rpfl 1991, 201; Palandt/​Bassenge a.a.O. § 12 Rn 3; a.A. Bärmann/​Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn 17; Staudinger/​Kreuzer a.a.O. § 12 Rn 19 []
  5. vgl Bärmann/​Wenzel a.a.O. § 10 Rn 7 []
  6. Palandt/​Bassenge a.a.O. § 25 Rn 6, 7 []
  7. Bärmann/​Wenzel a.a.O. § 12 Rn 18; Staudinger/​Kreuzer a.a.O. § 12 Rn 19 []
  8. Palandt/​Bassenge a.a.O. § 12 Rn 3 []
  9. BayO­bLG Rpfl 1982, 177 []
  10. vgl KG a.a.O. []
  11. OLG Mün­chen NJW 2007, 1536 []
  12. OLG Mün­chen a.a.O. []
  13. Palandt/Bassenge,a.a.O. § 12 Rn 3 []
  14. OLG Hamm FGPrax 2007, 10 []