Woh­nungs­ei­gen­tum und Grund­stücks­ab­ga­ben in Nord­rhein-West­fa­len

§ 6 Abs. 5 KAG-NW begrün­det nach dem Wil­len des Lan­des­ge­setz­ge­bers von Nord­rhein-West­fa­len eine auf dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tum ruhen­de öffent­li­che Last in Höhe der für das gesam­te Grund­stück ent­stan­de­nen Benut­zungs­ge­büh­ren, soweit die­se nach der kom­mu­na­len Sat­zung grund­stücks­be­zo­gen aus­ge­stal­tet sind und hier­nach alle Inha­ber von Mit­ei­gen­tums­an­tei­len an dem Grund­stück gesamt­schuld­ne­risch haf­ten.

Woh­nungs­ei­gen­tum und Grund­stücks­ab­ga­ben in Nord­rhein-West­fa­len

Woh­nungs­ei­gen­tum ist das Son­der­ei­gen­tum an einer Woh­nung, Teil­ei­gen­tum das Son­der­ei­gen­tum an nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen­den Räu­men und zwar jeweils in Ver­bin­dung mit dem Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 1 bis 3 WEG). Zu dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum gehört nament­lich das Grund­stück, auf dem die Räu­me errich­tet sind. Die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind damit stets Mit­ei­gen­tü­mer des Grund­stücks (§ 3 Abs. 1 WEG) 1. Daher bedarf es für die Annah­me einer Gesamt­haf­tung nicht einer aus­drück­li­chen gesetz­li­chen Nor­mie­rung, son­dern umge­kehrt für eine antei­li­ge Begren­zung der auf dem Grund­stück ruhen­den öffent­li­chen Last für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf ihren Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem Gesamt­grund­stück. Eine sol­che exis­tiert in Nord­rhein-West­fa­len nicht. Dass die öffent­li­che Last auf dem Woh­nungs­ei­gen­tum in Höhe der gesam­ten Abga­ben­schuld ruht, ent­spricht auch der Recht­spre­chung des für Nord­rhein-West­fa­len zustän­di­gen OVG Müns­ter 2, wonach die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Gesamt­schuld­ner haf­ten.

In den Kom­mu­nal­ab­ga­ben­ge­set­zen der Län­der wird zum Teil aus­drück­lich ange­ord­net, dass Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur antei­lig ent­spre­chend ihrem Mit­ei­gen­tums­an­teil grund­stücks­be­zo­ge­ne Benut­zungs­ge­büh­ren und Bei­trä­ge schul­den und auch nur in die­sem Umfang eine ding­li­che Last auf dem Grund­stück ruht 3. In Baden-Würt­tem­berg besteht für grund­stücks­be­zo­ge­ne Benut­zungs­ge­büh­ren eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 4; hin­ge­gen ruht eine ding­li­che Last nur ent­spre­chend dem Mit­ei­gen­tums­an­teil auf dem Grund­stück 5. In den Geset­zen ande­rer Län­der fehlt eine der­ar­ti­ge Ein­schrän­kung 6. Aus der Unter­schied­lich­keit die­ser Rege­lun­gen folgt, dass eine Beschrän­kung aus­drück­lich hät­te ange­ord­net wer­den müs­sen.

Ver­gleich­ba­re unter­schied­li­che Rege­lun­gen fin­den sich im frü­he­ren Bun­des­bau­ge­setz und dem heu­ti­gen Bau­ge­setz­buch zu Erschlie­ßungs­bei­trä­gen. Nach § 134 Abs. 1 Satz 3 BBauG in der bis zum 31. Dezem­ber 1976 gel­ten­den Fas­sung haf­te­ten für Erschlie­ßungs­bei­trä­ge meh­re­re Bei­trags­pflich­ti­ge als Gesamt­schuld­ner; hier­zu gehör­ten auch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 7. In die­sem Umfang ruh­te auch eine ding­li­che Last auf dem Grund­stück (§ 134 Abs. 2 BBauG). Die­se Rege­lung war so zu ver­ste­hen, dass die Erschlie­ßungs­bei­trä­ge für das gesam­te Grund­stück als ding­li­che Last auf dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tum ruh­ten. Des­halb schlug der Bun­des­rat anläss­lich der Novel­lie­rung des Bun­des­bau­ge­set­zes im Jah­re 1974 vor, eine Bei­trags­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur ent­spre­chend ihrem Mit­ei­gen­tums­an­teil und auch nur in die­sem Umfang eine öffent­li­che Last auf dem Woh­nungs­ei­gen­tums­an­teil vor­zu­se­hen, um die Gesamt­haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu besei­ti­gen und Erschwer­nis­se, die in der letz­ten Zeit bei der Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum durch das Gesamt­schuld­ver­hält­nis auf­ge­tre­ten sei­en, zu besei­ti­gen 8. Die Bun­des­re­gie­rung hat dem Vor­schlag zuge­stimmt 9. Die­se Fas­sung ist Gesetz gewor­den 10 und unver­än­dert in § 134 Bau­GB über­nom­men wor­den 11. § 134 Bau­GB lässt nur eine teil­schuld­ne­ri­sche Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­ste­hen 12. Nur in die­sem Umfang ent­steht die akzes­so­ri­sche 13 öffent­li­che Last.

Durch die teil­wei­se § 134 BBauG a.F. und teil­wei­se § 134 Bau­GB ent­spre­chen­den unter­schied­li­chen Rege­lun­gen haben die jewei­li­gen Lan­des­ge­setz­ge­ber bewusst eine unter­schied­li­che Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nor­miert 14. Der Lan­des­ge­setz­ge­ber in Nord­rhein-West­fa­len hat sich bei der Ein­fü­gung von § 6 Abs. 5 KAG durch das am 17. Okto­ber 2007 in Kraft getre­te­ne Gesetz zur Stär­kung der kom­mu­na­len Selbst­ver­wal­tung 15 für eine Rege­lung ent­schie­den, die der in den Län­dern Rhein­land-Pfalz, Meck­len­burg-Vor­pom­mern und Saar­land für Gebüh­ren sowie der in § 8 Abs. 9 KAG-NW für Bei­trä­ge getrof­fe­nen ent­spricht 16. Die hier­mit unter ande­rem in Bezug genom­me­ne Rege­lung im Saar­land wird von der Recht­spre­chung des für die­ses Bun­des­land zustän­di­gen Ober­ver­wal­tungs­ge­richts dahin aus­ge­legt, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Gesamt­schuld­ner für die gesam­te Abga­be haf­tet, wenn im Kom­mu­nal­ab­ga­ben­recht die Schuld­ner­stel­lung an das Eigen­tum an einem Grund­stück geknüpft ist und Son­der­be­stim­mun­gen für Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tum feh­len 17. Der beab­sich­tig­te Rege­lungs­in­halt kann nicht dadurch aus­ge­he­belt wer­den, dass ihm durch eine Aus­le­gung im Sin­ne von Kom­mu­nal­ab­ga­ben­ge­set­zen ande­rer Län­der eine ande­re Bedeu­tung bei­gemes­sen wird. Die von der Revi­si­ons­er­wi­de­rung befürch­te­ten mög­li­chen nach­tei­li­gen Kon­se­quen­zen für die Belei­hungs­kri­te­ri­en der Ban­ken und die Ver­kehrs­fä­hig­keit von Woh­nungs­ei­gen­tum in Nord­rhein-West­fa­len hat der Lan­des­ge­setz­ge­ber zu ver­ant­wor­ten, der eine bes­se­re Siche­rung der Kom­mu­nen und die Sta­bi­li­sie­rung der Ein­nah­men­sei­te der kom­mu­na­len Haus­hal­te durch zu erwar­ten­de lan­des­wei­te Mehr­ein­nah­men in zwei­stel­li­ger Mil­lio­nen­hö­he als vor­ran­gig ange­se­hen hat 18.

Die Vor­schrift des § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG steht als höher­ran­gi­ges Bun­des­recht der lan­des­ge­setz­li­chen Rege­lung nicht ent­ge­gen. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG betrifft nur die schuld­recht­li­che Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und nicht den Umfang der kraft Geset­zes bestehen­den öffent­li­chen Last auf dem Woh­nungs­ei­gen­tum. Die­se Vor­schrift könn­te aller­dings mit­tel­bar Ein­fluss auf die ding­li­che Last haben, wenn durch sie eine lan­des­ge­setz­li­che Rege­lung über eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für das gesam­te Grund­stück betref­fen­de Benut­zungs­ge­büh­ren aus­ge­schlos­sen wäre, weil die öffent­li­che Last akzes­so­risch zu der per­sön­li­chen Bei­trags- bzw. hier Gebüh­ren­pflicht ist 19. In Recht­spre­chung und Lite­ra­tur ist aber geklärt, dass § 10 Abs. 6 und Abs. 8 WEG einer durch Lan­des­ge­setz ange­ord­ne­ten gesamt­schuld­ne­ri­schen per­sön­li­chen Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in ihrer Eigen­schaft als Mit­ei­gen­tü­mer des Grund­stücks nicht ent­ge­gen ste­hen 20.

Schließ­lich erfor­dern weder eine sonst ein­tre­ten­de Ver­viel­fäl­ti­gung der Gesamt­last ent­spre­chend der Anzahl der Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te noch feh­len­de Rück­griffs­mög­lich­kei­ten eine abwei­chen­de Aus­le­gung.

Die öffent­li­che Last endet mit dem Erlö­schen der Gebüh­ren­schuld 21. Wer­den meh­re­re Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te ver­stei­gert und der Gebüh­ren­an­spruch jeweils recht­zei­tig (§ 45 Abs. 1, § 37 Nr. 4 ZVG) ange­mel­det, wird die in der Regel wegen eines der 4. Rang­klas­se ange­hö­ren­den Rechts oder wegen einer in die 5. Klas­se des § 10 ZVG gehö­ren­den Anspruchs statt­fin­den­de Zwangs­ver­stei­ge­rung bei der ers­ten Ver­stei­ge­rung zu einer Befrie­di­gung des Gebüh­ren­gläu­bi­gers füh­ren, weil sei­ne For­de­rung im gerings­ten Gebot zu berück­sich­ti­gen ist 22. Bei den Ver­stei­ge­run­gen der wei­te­ren Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te ist die öffent­li­che Last dann nicht mehr zu berück­sich­ti­gen.

Sofern die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Gesamt­schuld­ner haf­ten, bestehen Ansprü­che des von der Zwangs­ver­stei­ge­rung betrof­fe­nen Eigen­tü­mers nach § 426 Abs. 1 und Abs. 2 BGB, die sich der betrei­ben­de Gläu­bi­ger aus einem per­sön­li­chen Titel gegen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer pfän­den und über­wei­sen las­sen kann. Han­delt es sich um einen Grund­schuld­gläu­bi­ger, wird er in der Regel über einen sol­chen Titel ver­fü­gen oder ihn sich jeden­falls unschwer beschaf­fen kön­nen. Die danach ein­tre­ten­de Belas­tung der Grund­pfand­gläu­bi­ger über­schrei­tet die ver­fas­sungs­recht­li­che Opfer­gren­ze nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Mai 2010 – IX ZR 127/​09

  1. vgl. VGH B‑W, NJW 2009, 1017; OLG Hamm NJW-RR 2009, 1463, 1464; Drie­haus, Erschlie­ßungs- und Aus­bau­bei­trä­ge, 8. Aufl. § 24 Rn. 12[]
  2. OVG NRW, NJW-RR 1992, 458, 460; KKZ 2007, 105[]
  3. Art. 5 Abs. 6 Satz 2, Abs. 7 Satz 1 Bay­KAG; § 6 Abs. 8 Satz 4 2. Halbs., Abs. 9 letz­ter Halbs. NKAG; § 7 Abs. 10 Satz 3, Abs. 11 Satz 1 Thür-KAG; jeweils für Bei­trä­ge[]
  4. vgl. VGH Mann­heim ZMR 2006, 818, 819; NJW 2009, 1017, 1019[]
  5. § 13 Abs. 3 i.V.m. § 27 letz­ter Halbs., § 21 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 KAG B‑W[]
  6. § 6 Abs. 5 KAG-NW für Benut­zungs­ge­büh­ren und § 8 Abs. 9 KAG-NW für Bei­trä­ge; § 7 Abs. 7 KAG Rhein­land-Pfalz für Gebüh­ren und Bei­trä­ge; § 6 Abs. 4 Satz 3 KAG Meck­len­burg-Vor­pom­mern für Gebüh­ren, anders die dort in § 7 Abs. 6 letz­ter Halbs., Abs. 2 Satz 5 2. Halbs. getrof­fe­ne Rege­lung für Bei­trä­ge; § 8 Abs. 5 Satz 6 des Saar­län­di­schen Abfall-wirt­schafts­ge­set­zes für Abfall­ent­sor­gungs­ge­büh­ren, anders § 8 Abs. 8 Satz 3, Abs. 12 Saarl­KAG für Bei­trä­ge[]
  7. vgl. VGH Mün­chen NJW-RR 1990, 718[]
  8. BT-Drs. 7/​2496, S. 81 Nr. 74[]
  9. BT-Drs. 7/​2496 S. 83 unter A Nr. 74[]
  10. Gesetz zur Ände­rung des BBauG vom 18.08.1976, BGBl. I S. 2221, 2244[]
  11. vgl. näher zur Ent­ste­hungs­ge­schich­te Ernst in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB 91. Aufl. 2009 § 134 Rn. 7; BayVGH ZMR 2007, 316, 318[]
  12. VGH Mün­chen aaO; Drie­haus, aaO § 24 Rn. 13[]
  13. vgl. Drie­haus, aaO § 27 Rn. 2[]
  14. vgl. Jennißen/​Grziwotz, WEG (2008) § 10 Rn. 115 f; Schmidt ZWE 2009, 203, 204; s. fer­ner BayVGH aaO S. 319[]
  15. GVBl. 2007, 380[]
  16. Beschluss­emp­feh­lung und Bericht des Aus­schus­ses für Kom­mu­nal­po­li­tik und Ver­wal­tungs­struk­tur­re­form LT-Drs. 14/​4981, S. 73, 74[]
  17. OVG Saar­land DÖV 1993, 165[]
  18. vgl. LT-Drs. 14/​4981, S. 74[]
  19. vgl. BVerwG NJW 1985, 2658, 2659; Ernst in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautz­ber­ger, aaO § 134 Rn. 22; Drie­haus, aaO § 27 Rn. 2, 8[]
  20. BGHZ 181, 304, 308 f Rn. 15 ff; Bärmann/​Wenzel, WEG 10. Aufl. § 10 Rn. 310; Elzer in Riecke/​Schmid, Fach­an­walts­kom­men­tar Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl. § 10 Rn. 496a; Schmidt aaO; vgl. fer­ner (vor Inkraft­tre­ten von § 10 Abs. 6 und Abs. 8 WEG) BVerwG NJW 2006, 791, 792 Rn. 13 ff; KG, NJW 2006, 3647 f; BayVGH ZMR 2007, 316, 318; a.A. Hager, FS für Spie­gel­ber­ger (2009), 1213, 1214 f; Sau­ren ZMR 2006, 750, 752[]
  21. vgl. BVerwG ZMR 1975, 283, 285; Ernst in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautz­ber­ger, aaO § 134 Rn. 23, 24; Drie­haus, aaO § 27 Rn. 8 jeweils zu Bei­trä­gen[]
  22. vgl. Drie­haus, aaO § 27 Rn. 18[]