Wohnungseigentum und Grundstücksabgaben in Nordrhein-Westfalen

§ 6 Abs. 5 KAG-NW begründet nach dem Willen des Landesgesetzgebers von Nordrhein-Westfalen eine auf dem einzelnen Wohnungseigentum ruhende öffentliche Last in Höhe der für das gesamte Grundstück entstandenen Benutzungsgebühren, soweit diese nach der kommunalen Satzung grundstücksbezogen ausgestaltet sind und hiernach alle Inhaber von Miteigentumsanteilen an dem Grundstück gesamtschuldnerisch haften.

Wohnungseigentum und Grundstücksabgaben in Nordrhein-Westfalen

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen und zwar jeweils in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 1 bis 3 WEG). Zu dem gemeinschaftlichen Eigentum gehört namentlich das Grundstück, auf dem die Räume errichtet sind. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind damit stets Miteigentümer des Grundstücks (§ 3 Abs. 1 WEG)1. Daher bedarf es für die Annahme einer Gesamthaftung nicht einer ausdrücklichen gesetzlichen Normierung, sondern umgekehrt für eine anteilige Begrenzung der auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Last für Wohnungseigentümer auf ihren Miteigentumsanteil an dem Gesamtgrundstück. Eine solche existiert in Nordrhein-Westfalen nicht. Dass die öffentliche Last auf dem Wohnungseigentum in Höhe der gesamten Abgabenschuld ruht, entspricht auch der Rechtsprechung des für Nordrhein-Westfalen zuständigen OVG Münster2, wonach die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften.

In den Kommunalabgabengesetzen der Länder wird zum Teil ausdrücklich angeordnet, dass Wohnungseigentümer nur anteilig entsprechend ihrem Miteigentumsanteil grundstücksbezogene Benutzungsgebühren und Beiträge schulden und auch nur in diesem Umfang eine dingliche Last auf dem Grundstück ruht3. In Baden-Württemberg besteht für grundstücksbezogene Benutzungsgebühren eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer4; hingegen ruht eine dingliche Last nur entsprechend dem Miteigentumsanteil auf dem Grundstück5. In den Gesetzen anderer Länder fehlt eine derartige Einschränkung6. Aus der Unterschiedlichkeit dieser Regelungen folgt, dass eine Beschränkung ausdrücklich hätte angeordnet werden müssen.

Vergleichbare unterschiedliche Regelungen finden sich im früheren Bundesbaugesetz und dem heutigen Baugesetzbuch zu Erschließungsbeiträgen. Nach § 134 Abs. 1 Satz 3 BBauG in der bis zum 31. Dezember 1976 geltenden Fassung hafteten für Erschließungsbeiträge mehrere Beitragspflichtige als Gesamtschuldner; hierzu gehörten auch die Wohnungseigentümer7. In diesem Umfang ruhte auch eine dingliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 BBauG). Diese Regelung war so zu verstehen, dass die Erschließungsbeiträge für das gesamte Grundstück als dingliche Last auf dem einzelnen Wohnungseigentum ruhten. Deshalb schlug der Bundesrat anlässlich der Novellierung des Bundesbaugesetzes im Jahre 1974 vor, eine Beitragspflicht der Wohnungseigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil und auch nur in diesem Umfang eine öffentliche Last auf dem Wohnungseigentumsanteil vorzusehen, um die Gesamthaftung der Wohnungseigentümer zu beseitigen und Erschwernisse, die in der letzten Zeit bei der Begründung von Wohnungseigentum durch das Gesamtschuldverhältnis aufgetreten seien, zu beseitigen8. Die Bundesregierung hat dem Vorschlag zugestimmt9. Diese Fassung ist Gesetz geworden10 und unverändert in § 134 BauGB übernommen worden11. § 134 BauGB lässt nur eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer entstehen12. Nur in diesem Umfang entsteht die akzessorische13 öffentliche Last.

Durch die teilweise § 134 BBauG a.F. und teilweise § 134 BauGB entsprechenden unterschiedlichen Regelungen haben die jeweiligen Landesgesetzgeber bewusst eine unterschiedliche Haftung der Wohnungseigentümer normiert14. Der Landesgesetzgeber in Nordrhein-Westfalen hat sich bei der Einfügung von § 6 Abs. 5 KAG durch das am 17. Oktober 2007 in Kraft getretene Gesetz zur Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung15 für eine Regelung entschieden, die der in den Ländern Rheinland-Pfalz, Mecklenburg-Vorpommern und Saarland für Gebühren sowie der in § 8 Abs. 9 KAG-NW für Beiträge getroffenen entspricht16. Die hiermit unter anderem in Bezug genommene Regelung im Saarland wird von der Rechtsprechung des für dieses Bundesland zuständigen Oberverwaltungsgerichts dahin ausgelegt, dass ein Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die gesamte Abgabe haftet, wenn im Kommunalabgabenrecht die Schuldnerstellung an das Eigentum an einem Grundstück geknüpft ist und Sonderbestimmungen für Wohnungs- bzw. Teileigentum fehlen17. Der beabsichtigte Regelungsinhalt kann nicht dadurch ausgehebelt werden, dass ihm durch eine Auslegung im Sinne von Kommunalabgabengesetzen anderer Länder eine andere Bedeutung beigemessen wird. Die von der Revisionserwiderung befürchteten möglichen nachteiligen Konsequenzen für die Beleihungskriterien der Banken und die Verkehrsfähigkeit von Wohnungseigentum in Nordrhein-Westfalen hat der Landesgesetzgeber zu verantworten, der eine bessere Sicherung der Kommunen und die Stabilisierung der Einnahmenseite der kommunalen Haushalte durch zu erwartende landesweite Mehreinnahmen in zweistelliger Millionenhöhe als vorrangig angesehen hat18.

Die Vorschrift des § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG steht als höherrangiges Bundesrecht der landesgesetzlichen Regelung nicht entgegen. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG betrifft nur die schuldrechtliche Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht den Umfang der kraft Gesetzes bestehenden öffentlichen Last auf dem Wohnungseigentum. Diese Vorschrift könnte allerdings mittelbar Einfluss auf die dingliche Last haben, wenn durch sie eine landesgesetzliche Regelung über eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für das gesamte Grundstück betreffende Benutzungsgebühren ausgeschlossen wäre, weil die öffentliche Last akzessorisch zu der persönlichen Beitrags- bzw. hier Gebührenpflicht ist19. In Rechtsprechung und Literatur ist aber geklärt, dass § 10 Abs. 6 und Abs. 8 WEG einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks nicht entgegen stehen20.

Schließlich erfordern weder eine sonst eintretende Vervielfältigung der Gesamtlast entsprechend der Anzahl der Wohnungseigentumsrechte noch fehlende Rückgriffsmöglichkeiten eine abweichende Auslegung.

Die öffentliche Last endet mit dem Erlöschen der Gebührenschuld21. Werden mehrere Wohnungseigentumsrechte versteigert und der Gebührenanspruch jeweils rechtzeitig (§ 45 Abs. 1, § 37 Nr. 4 ZVG) angemeldet, wird die in der Regel wegen eines der 4. Rangklasse angehörenden Rechts oder wegen einer in die 5. Klasse des § 10 ZVG gehörenden Anspruchs stattfindende Zwangsversteigerung bei der ersten Versteigerung zu einer Befriedigung des Gebührengläubigers führen, weil seine Forderung im geringsten Gebot zu berücksichtigen ist22. Bei den Versteigerungen der weiteren Wohnungseigentumsrechte ist die öffentliche Last dann nicht mehr zu berücksichtigen.

Sofern die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften, bestehen Ansprüche des von der Zwangsversteigerung betroffenen Eigentümers nach § 426 Abs. 1 und Abs. 2 BGB, die sich der betreibende Gläubiger aus einem persönlichen Titel gegen den Wohnungseigentümer pfänden und überweisen lassen kann. Handelt es sich um einen Grundschuldgläubiger, wird er in der Regel über einen solchen Titel verfügen oder ihn sich jedenfalls unschwer beschaffen können. Die danach eintretende Belastung der Grundpfandgläubiger überschreitet die verfassungsrechtliche Opfergrenze nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Mai 2010 – IX ZR 127/09

  1. vgl. VGH B-W, NJW 2009, 1017; OLG Hamm NJW-RR 2009, 1463, 1464; Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 8. Aufl. § 24 Rn. 12[]
  2. OVG NRW, NJW-RR 1992, 458, 460; KKZ 2007, 105[]
  3. Art. 5 Abs. 6 Satz 2, Abs. 7 Satz 1 BayKAG; § 6 Abs. 8 Satz 4 2. Halbs., Abs. 9 letzter Halbs. NKAG; § 7 Abs. 10 Satz 3, Abs. 11 Satz 1 Thür-KAG; jeweils für Beiträge[]
  4. vgl. VGH Mannheim ZMR 2006, 818, 819; NJW 2009, 1017, 1019[]
  5. § 13 Abs. 3 i.V.m. § 27 letzter Halbs., § 21 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 KAG B-W[]
  6. § 6 Abs. 5 KAG-NW für Benutzungsgebühren und § 8 Abs. 9 KAG-NW für Beiträge; § 7 Abs. 7 KAG Rheinland-Pfalz für Gebühren und Beiträge; § 6 Abs. 4 Satz 3 KAG Mecklenburg-Vorpommern für Gebühren, anders die dort in § 7 Abs. 6 letzter Halbs., Abs. 2 Satz 5 2. Halbs. getroffene Regelung für Beiträge; § 8 Abs. 5 Satz 6 des Saarländischen Abfall-wirtschaftsgesetzes für Abfallentsorgungsgebühren, anders § 8 Abs. 8 Satz 3, Abs. 12 SaarlKAG für Beiträge[]
  7. vgl. VGH München NJW-RR 1990, 718[]
  8. BT-Drs. 7/2496, S. 81 Nr. 74[]
  9. BT-Drs. 7/2496 S. 83 unter A Nr. 74[]
  10. Gesetz zur Änderung des BBauG vom 18.08.1976, BGBl. I S. 2221, 2244[]
  11. vgl. näher zur Entstehungsgeschichte Ernst in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB 91. Aufl. 2009 § 134 Rn. 7; BayVGH ZMR 2007, 316, 318[]
  12. VGH München aaO; Driehaus, aaO § 24 Rn. 13[]
  13. vgl. Driehaus, aaO § 27 Rn. 2[]
  14. vgl. Jennißen/Grziwotz, WEG (2008) § 10 Rn. 115 f; Schmidt ZWE 2009, 203, 204; s. ferner BayVGH aaO S. 319[]
  15. GVBl. 2007, 380[]
  16. Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Kommunalpolitik und Verwaltungsstrukturreform LT-Drs. 14/4981, S. 73, 74[]
  17. OVG Saarland DÖV 1993, 165[]
  18. vgl. LT-Drs. 14/4981, S. 74[]
  19. vgl. BVerwG NJW 1985, 2658, 2659; Ernst in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, aaO § 134 Rn. 22; Driehaus, aaO § 27 Rn. 2, 8[]
  20. BGHZ 181, 304, 308 f Rn. 15 ff; Bärmann/Wenzel, WEG 10. Aufl. § 10 Rn. 310; Elzer in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. § 10 Rn. 496a; Schmidt aaO; vgl. ferner (vor Inkrafttreten von § 10 Abs. 6 und Abs. 8 WEG) BVerwG NJW 2006, 791, 792 Rn. 13 ff; KG, NJW 2006, 3647 f; BayVGH ZMR 2007, 316, 318; a.A. Hager, FS für Spiegelberger (2009), 1213, 1214 f; Sauren ZMR 2006, 750, 752[]
  21. vgl. BVerwG ZMR 1975, 283, 285; Ernst in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, aaO § 134 Rn. 23, 24; Driehaus, aaO § 27 Rn. 8 jeweils zu Beiträgen[]
  22. vgl. Driehaus, aaO § 27 Rn. 18[]

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