Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen – und das bar­rie­re­freie Trep­pen­haus

Ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer darf in dem gemein­schaft­li­chen Trep­pen­haus grund­sätz­lich nur dann einen Per­so­nen­auf­zug auf eige­ne Kos­ten ein­bau­en, wenn alle übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihre Zustim­mung hier­zu ertei­len. Dies gilt nach einem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs auch dann, wenn der bau­wil­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund einer Geh­be­hin­de­rung auf den Auf­zug ange­wie­sen ist, um sei­ne Woh­nung zu errei­chen.

Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen – und das bar­rie­re­freie Trep­pen­haus

Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen aller­dings ver­pflich­tet sein, den Ein­bau eines Trep­pen­lifts oder einer Roll­stuhl­ram­pe zu dul­den.

Die Fra­ge, ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft selbst einen Auf­zug ein­bau­en kann, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dies mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit beschlos­sen haben, muss­te der Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren aller­dings nicht ent­schei­den.

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall besteht die Wohn­an­la­ge aus zwei Wohn­blö­cken mit jeweils vier Haus­ein­gän­gen. Der im Jahr 1936 gebo­re­ne Klä­ger ist Eigen­tü­mer einer im fünf­ten Ober­ge­schoss gele­ge­nen Woh­nung sowie einer deut­lich klei­ne­ren, ver­mie­te­ten Woh­nung im Erd­ge­schoss der Anla­ge. Einen Auf­zug gibt es in dem zuge­hö­ri­gen Trep­pen­haus nicht. Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat zunächst gemein­sam mit eini­gen ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern (die den­sel­ben Haus­teil bewoh­nen) in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung bean­tragt, den Antrag­stel­lern den Ein­bau eines geräusch­ar­men und ener­gie­ef­fi­zi­en­ten Per­so­nen­auf­zugs in dem offe­nen Schacht in der Mit­te des Trep­pen­hau­ses auf eige­ne Kos­ten zu gestat­ten. Die­ser Antrag fand kei­ne Mehr­heit. Mit sei­ner nun­mehr gegen alle übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gerich­te­ten Kla­ge will der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer errei­chen, dass die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs (auf Kos­ten der ursprüng­li­chen Antrag­stel­ler) dul­den müs­sen. Er begrün­det dies ins­be­son­de­re damit, dass sei­ne 1982 gebo­re­ne, zu 100 % schwer­be­hin­der­te Enkel­toch­ter zeit­wei­se von ihm und sei­ner Ehe­frau betreut wird.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Cott­bus hat die Kla­ge abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers hat ihr dage­gen das Land­ge­richt Frank­furt(Oder) mit Ein­schrän­kun­gen statt­ge­ge­ben 2. Es hat im Wege der soge­nann­ten Beschluss­erset­zung beschlos­sen, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Errich­tung und den Betrieb eines geräusch­ar­men, maschi­nen­raum­lo­sen Per­so­nen­auf­zugs in dem Trep­pen­schacht durch den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dul­den muss. Die Kos­ten der Errich­tung und des Betrie­bes sowie einer etwai­gen spä­te­ren Besei­ti­gung des Auf­zugs soll der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tra­gen; er darf sich jedoch mit wei­te­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zu einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts (GbR) zur Errich­tung und zum Betrieb des Auf­zugs zusam­men­schlie­ßen. Die Nut­zung des Auf­zugs kann der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bzw. die GbR auf die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beschrän­ken, die sich an den Kos­ten der Errich­tung und der Unter­hal­tung des Auf­zugs im ange­mes­se­nen Umfang betei­li­gen. Dane­ben soll der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor Bau­be­ginn eine Sicher­heit für eine spä­te­re Besei­ti­gung des Auf­zugs leis­ten, und zwar in Höhe von 110 % der hier­für erfor­der­li­chen Kos­ten.

Auf die Revi­si­on der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat der Bun­des­ge­richts­hof das land­ge­richt­li­che Urteil auf­ge­ho­ben und das kla­ge­ab­wei­sen­de Urteil des Amts­ge­richts Cott­bus wie­der­her­ge­stellt: Der kla­gen­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer darf, so der Bun­des­ge­richts­hof, die bau­li­che Maß­nah­me nur durch­füh­ren, wenn die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hier­zu ihre Zustim­mung ertei­len. Das ist im vor­lie­gen­den Fall aber nicht gesche­hen.

Für die Fra­ge, ob die Zustim­mung erfor­der­lich ist, kommt es ent­schei­dend dar­auf an, ob den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein Nach­teil im Sin­ne von § 22 Abs. 1 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der "über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben unver­meid­li­che Maß hin­aus­geht". Ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts ist ein sol­cher Nach­teil anzu­neh­men. Dies ergibt sich aus einer fall­be­zo­ge­nen Abwä­gung der bei­der­seits grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen. Neben dem Grund­recht auf Eigen­tum (Art. 14 Abs. 1 GG), auf das sich jede der Par­tei­en beru­fen kann, ist auf Sei­ten des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu beach­ten, wonach nie­mand wegen sei­ner Behin­de­rung benach­tei­ligt wer­den darf. Denn der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer betreut sei­ne schwer­be­hin­der­te Enke­lin regel­mä­ßig in der Woh­nung und nimmt sie jeweils für län­ge­re Zeit­ab­schnit­te in sei­ne Woh­nung auf.

Die Inter­es­sen­ab­wä­gung wird in der Regel erge­ben, dass die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Anbrin­gung eines Trep­pen­lifts oder einer Roll­stuhl­ram­pe durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dul­den müs­sen, wenn die­ser oder ein Ange­hö­ri­ger unter einer erheb­li­chen Geh­be­hin­de­rung lei­det. Anders liegt es aber bei dem Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs. Die­ser begrün­det einen Nach­teil im Sin­ne der genann­ten Nor­men. Er ist nur mit erheb­li­chen Ein­grif­fen in die Sub­stanz des Gemein­schafts­ei­gen­tums mach­bar und ver­engt in aller Regel – wie auch hier – den im Trep­pen­haus zur Ver­fü­gung ste­hen­den Platz erheb­lich. Bei lebens­na­her Betrach­tung erfor­dert er schon wegen der bau­ord­nungs- und brand­schutz­recht­li­chen Vor­ga­ben einen mas­si­ven kon­struk­ti­ven Ein­griff in den Bau­kör­per. Zudem kann die pri­va­te Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht im Außen­ver­hält­nis zu Drit­ten Haf­tungs­ri­si­ken auch für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit sich brin­gen. Ein Rück­bau setzt erneut erheb­li­che Ein­grif­fe in den Bau­kör­per vor­aus, die nur mit gro­ßem bau­li­chem Auf­wand erfol­gen kön­nen und ihrer­seits neue Risi­ken ber­gen. Unab­hän­gig von einer Sicher­heits­leis­tung dürf­te sich der Rück­bau bei lebens­na­her Betrach­tung regel­mä­ßig als eher unrea­lis­tisch erwei­sen.

Die Kla­ge ist auch aus einem wei­te­ren Grund abzu­wei­sen. Soll näm­lich der ein­zu­bau­en­de Per­so­nen­auf­zug – wie hier – nur ein­zel­nen bau- und zah­lungs­wil­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zur Ver­fü­gung ste­hen, wird die­sen ein Son­der­nut­zungs­recht an dem für den Ein­bau vor­ge­se­he­nen Trep­pen­haus­teil ein­ge­räumt; dafür bedarf es einer Ver­ein­ba­rung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wür­den von dem Gebrauch eines Teils des gemein­schaft­li­chen Trep­pen­hau­ses aus­ge­schlos­sen. Der für den Ein­bau des Auf­zugs vor­ge­se­he­ne Schacht wird nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts im unte­ren Bereich der­zeit zum Abstel­len von Fahr­rä­dern und Kin­der­wa­gen genutzt und ist zudem erfor­der­lich, damit sper­ri­ge Gegen­stän­de durch das Trep­pen­haus trans­por­tiert wer­den kön­nen.

Mit dem Grund­ge­setz ist die­ses Ergeb­nis ver­ein­bar. Zwar ist die Woh­nung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts zufol­ge schwer ver­äu­ßer­lich und für eine geh­be­hin­der­te Per­son nur mit einem Per­so­nen­auf­zug gut zu errei­chen. Es hat sich aber ein Risi­ko ver­wirk­licht, das der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­ge­gan­gen ist, als er in der kon­kre­ten Regi­on eine im fünf­ten Ober­ge­schoss gele­ge­ne Woh­nung erwor­ben hat, die mit nie­der­schwel­li­gen Hilfs­mit­teln wie einem Trep­pen­lift nicht ohne wei­te­res zugäng­lich gemacht wer­den kann. Aus dem Grund­ge­setz lässt sich nicht ablei­ten, dass die dar­aus resul­tie­ren­den Erschwer­nis­se zu Las­ten der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer abzu­wen­den sind. Deren Woh­nungs­ei­gen­tum ist näm­lich ggf. eben­falls schwer ver­äu­ßer­lich und wür­de mit zusätz­li­chen Nach­tei­len und Haf­tungs­ri­si­ken belas­tet.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Janu­ar 2017 – V ZR 96/​16

  1. AG Cott­bus, Urteil vom 23.10.2014 – 37 C 5/​14[]
  2. LG Frankfurt(Oder), Urteil vom 14.03.2016 – 16 S 264/​14 WEG[]