Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren

Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren ste­hen im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG befugt, gene­rel­le Vor­ga­ben zu der Gestal­tung der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren zu beschlie­ßen. Der Beschluss ent­hält kei­ne Maß­ga­ben für die Gestal­tung des Son­der­ei­gen­tums, für die gene­rell kei­ne Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer besteht 1, weil Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ste­hen.

Auf eine abwei­chen­de Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung, nach der die Türen der Zwi­schen­wän­de inner­halb der Son­der­ei­gen­tums­räu­me und die Türen zum Trep­pen­haus zum Son­der­ei­gen­tum gehö­ren, kommt es für die sachen­recht­li­che Zuord­nung nicht an. Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits klar­ge­stellt hat, kann durch eine Tei­lungs­er­klä­rung Son­der­ei­gen­tum an wesent­li­chen Bestand­tei­len des Gebäu­des (§§ 93, 94 BGB) nicht begrün­det wer­den 2. Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren gehö­ren zu den wesent­li­chen Bestand­tei­len eines Gebäu­des (§ 94 Abs. 2 BGB) 3. Ent­hält die Tei­lungs­er­klä­rung wie hier eine Auf­zäh­lung der zum Son­der­ei­gen­tum gehö­ren­den Bestand­tei­le des Gebäu­des, hat dies nur dekla­ra­to­ri­schen Cha­rak­ter; wel­che wesent­li­chen Gebäu­de­be­stand­tei­le im Son­der­ei­gen­tum ste­hen, bestimmt sich allein nach den gesetz­li­chen Rege­lun­gen in § 5 Abs. 1 bis 3 WEG 4. Davon zu tren­nen ist die Fra­ge, ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Pflicht zur Instand­set­zung und Instand­hal­tung von Tei­len des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums bzw. zur Tra­gung der damit ver­bun­de­nen Kos­ten abwei­chend von § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 16 Abs. 2 WEG ein­zel­nen Son­der­ei­gen­tü­mern auf­er­le­gen kön­nen 5.

Ob Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum oder im Son­der­ei­gen­tum ste­hen, wird unter­schied­lich beur­teilt. Nach ver­ein­zel­ter Auf­fas­sung sind sie son­der­ei­gen­tums­fä­hig 6 und zäh­len nur dann zum Gemein­schafts­ei­gen­tum, wenn sie im Sin­ne von § 5 Abs. 2 WEG für den Bestand oder die Sicher­heit des Gebäu­des erfor­der­lich sind 7. Ande­re ord­nen nur die Innen­sei­te der Tür 8 oder nur den Innen­an­strich 9 dem Son­der­ei­gen­tum zu. Über­wie­gen­der Auf­fas­sung zufol­ge ste­hen Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren dage­gen stets ins­ge­samt im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum 10.

Die letz­te­re Auf­fas­sung trifft zu.

Rich­tig ist aller­dings, dass sich die Zuord­nung zum gemein­schaft­li­chen Eigen­tum (auch) aus § 5 Abs. 2 WEG erge­ben kann. Nach die­ser Bestim­mung sind Tei­le des Gebäu­des, die für des­sen Bestand oder Sicher­heit erfor­der­lich sind, sowie Anla­gen und Ein­rich­tun­gen, die dem gemein­schaft­li­chen Gebrauch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­nen, nicht Gegen­stand des Son­der­ei­gen­tums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Räu­me befin­den. Hier sind die Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts zufol­ge an der Außen­wand des Gebäu­des gele­gen. Dann sind sie wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus­führt im Sin­ne von § 5 Abs. 2 WEG für den Bestand des Gebäu­des erfor­der­lich, weil sie dem Schutz des Gebäu­des gegen Wit­te­rungs­ein­flüs­se die­nen. Zugleich ste­hen sie gemäß § 5 Abs. 1 WEG im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum. Die­ser Vor­schrift zufol­ge sind Gegen­stand des Son­der­ei­gen­tums auch die zu den im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Räu­men gehö­ren­den Bestand­tei­le des Gebäu­des, die ver­än­dert, besei­tigt oder ein­ge­fügt wer­den kön­nen, ohne dass dadurch das gemein­schaft­li­che Eigen­tum oder ein auf Son­der­ei­gen­tum beru­hen­des Recht eines ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mers über das nach § 14 WEG zuläs­si­ge Maß hin­aus beein­träch­tigt oder die äuße­re Gestal­tung des Gebäu­des ver­än­dert wird. Eine ande­re Gestal­tung von Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren, die an der Außen­wand gele­gen sind, ver­än­dert regel­mä­ßig die äuße­re Gestal­tung des Gebäu­des in die­sem Sin­ne; davon geht das Beru­fungs­ge­richt auch hier nach­voll­zieh­bar aus.

Aber auch unab­hän­gig davon, ob Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren inner­halb des Gebäu­des oder an des­sen Außen­sei­te gele­gen sind, sind sie gemäß § 5 Abs. 1 WEG zwin­gend dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum zuge­ord­net. Trep­pen­häu­ser und Lau­ben­gän­ge sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG gemein­schaft­li­ches Eigen­tum 11. Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren, die das Son­der­ei­gen­tum von dem Trep­pen­haus oder wie hier einem Lau­ben­gang tren­nen, gehö­ren nicht, wie es § 5 Abs. 1 WEG vor­aus­setzt, zu den im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Räu­men. Ob es für die Aus­le­gung die­ses Begriffs auf einen räum­li­chen oder einen funk­tio­na­len Zusam­men­hang ankommt 12, kann dahin­ste­hen. Denn Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren ste­hen räum­lich und funk­tio­nal in einem Zusam­men­hang sowohl mit dem Son­der- als auch dem Gemein­schafts­ei­gen­tum. Erst durch ihre Ein­fü­gung wird die Abge­schlos­sen­heit der dem Son­der­ei­gen­tum zuge­wie­se­nen Räu­me her­ge­stellt, die vor­lie­gen soll, damit Son­der­ei­gen­tum ent­ste­hen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Sie die­nen stets der räum­li­chen Abgren­zung von Gemein­schafts- und Son­der­ei­gen­tum. Gehö­ren sie damit räum­lich und funk­tio­nal (auch) zu dem Gemein­schafts­ei­gen­tum, steht die gesam­te Tür als ein­heit­li­che Sache im gemein­schaft­li­chen Eigen­tum 13.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Okto­ber 2013 – V ZR 212/​12

  1. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/​11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14 mwN
  2. ein­ge­hend BGH, Urteil vom 26.10.2012 V ZR 57/​12, NJW 2013, 1154 Rn. 10 f.
  3. Münch­Komm-BGB/St­re­se­mann, 6. Aufl., § 94 Rn. 23
  4. BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 57/​12, aaO, Rn. 11
  5. dazu BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/​11, NJW 2012, 1722 Rn. 7 f.
  6. so Münch­Komm-BGB/­Com­mi­chau, 6. Aufl., § 5 WEG Rn. 12 a.E.
  7. OLG Düs­sel­dorf, ZWE 2002, 279, 280; Grei­ner, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2. Aufl., Rn. 52
  8. Staudinger/​Rapp, BGB [2005], § 5 WEG Rn. 25
  9. Mül­ler, Prak­ti­sche Fra­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., Teil 2 D Rn. 80
  10. OLG Mün­chen, NJW 2007, 2418; OLG Stutt­gart, BauR 2005, 1490 f.; OLG Düs­sel­dorf, OLGR 2000, 1 ff.; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 124; Grzi­wotz in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 105; Riecke/​Schmidt/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 76; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 5 Rn. 9 a.E.; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 29; Beck­OK-WEG/Kes­se­ler, Edi­ti­on 17, § 5 Rn. 48; Beck­OK BGB/​Hügel, Edi­ti­on 28, § 5 WEG Rn. 12
  11. BGH, Urteil vom 06.06.1991 – VII ZR 372/​89, BGHZ 114, 383, 386
  12. vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 57/​12, NJW 2013, 1154 Rn. 16 ff.
  13. vgl. Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 124