Woh­nungs­er­werb vom tei­len­den Eigentümer

Bei einer Auf­tei­lung durch Tei­lungs­ver­trag gemäß § 3 WEG aF kann der­je­ni­ge, der sei­ne Ein­heit von einem der tei­len­den Eigen­tü­mer erwirbt, als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen sein; das kommt jeden­falls dann in Betracht, wenn aus objek­ti­vier­ter Erwer­ber­sicht eine struk­tu­rel­le Ver­gleich­bar­keit mit einer ein­sei­ti­gen Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG aF durch einen Bau­trä­ger gege­ben ist, weil das Gebäu­de sei­tens der tei­len­den Eigen­tü­mer errich­tet oder grund­le­gend saniert und zumin­dest ein Teil der Ein­hei­ten im Zuge der Auf­tei­lung ver­äu­ßert wer­den soll.

Woh­nungs­er­werb vom tei­len­den Eigentümer

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall erwar­ben die spä­te­re Ver­äu­ße­rin, eine GmbH, und eine Schwes­ter­ge­sell­schaft mit dem­sel­ben Geschäfts­füh­rer im Jahr 2013 gemein­sam ein Grund­stück zum Zwe­cke der Bebau­ung. Die Ver­äu­ße­rin soll­te dort ins­ge­samt 43 Wohn­ein­hei­ten, 52 Tief­ga­ra­gen­plät­ze, zwei Kel­ler­räu­me sowie eine Gewer­be­ein­heit errich­ten. Mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 20.11.2015 wur­de das Grund­stück gemäß § 3 WEG in der bis zum 30.11.2020 gel­ten­den Fas­sung (im Fol­gen­den: WEG aF) auf­ge­teilt, wobei die Schwes­ter­ge­sell­schaft die Gewer­be­ein­heit und die Ver­äu­ße­rin die übri­gen Ein­hei­ten erhielt. Nach Voll­zug der Auf­tei­lung im Grund­buch errich­te­te die Ver­äu­ße­rin das Gebäu­de, ver­äu­ßer­te sämt­li­che ihr gehö­ren­den Ein­hei­ten und über­gab jeweils den Besitz an die Erwer­ber, wäh­rend die Schwes­ter­ge­sell­schaft wei­ter­hin Eigen­tü­me­rin der Gewer­be­ein­heit blieb. Am 11.12.2018 fand eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung statt. Zu die­sem Zeit­punkt waren ein­zel­ne Erwer­ber als Eigen­tü­mer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen, und die Über­eig­nungs­an­sprü­che der übri­gen Erwer­ber waren durch Auf­las­sungs­vor­mer­kun­gen gesi­chert. Zu der Ver­samm­lung ein­ge­la­den waren sowohl die Erwer­ber als auch die Ver­äu­ße­rin und die Schwes­ter­ge­sell­schaft. Unter Mit­wir­kung der Erwer­ber wur­den sie­ben Beschlüs­se gefasst (TOP 1 bis 7). Die Ver­äu­ße­rin ist der Ansicht, dass den noch nicht in das Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Erwer­bern kein Stimm­recht zuge­stan­den habe und die zu TOP 1 bis 7 gefass­ten Beschlüs­se daher nich­tig, jeden­falls aber anfecht­bar seien.

Die dar­auf gestütz­te Beschluss­män­gel­kla­ge hat das Amts­ge­richt Lud­wigs­burg als unbe­grün­det abge­wie­sen1. Das Land­ge­richt Stutt­gart hat die Beru­fung zurück­ge­wie­sen mit der Maß­ga­be, dass die Kla­ge als unzu­läs­sig abge­wie­sen wird2. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies nun bestä­tigt und die vom Land­ge­richt in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der Ver­äu­ße­rin eben­falls zurückgewiesen:

Die Ent­schei­dung des Land­ge­richts Stutt­gart, wonach die Kla­ge man­gels Anfech­tungs­be­fug­nis der Ver­äu­ße­rin als unzu­läs­sig abzu­wei­sen ist, hält der recht­li­chen Über­prü­fung durch den Bun­des­ge­richts­hof stand. Da das Ver­fah­ren vor dem 1.12.2020 rechts­hän­gig gewor­den ist, rich­ten sich die Vor­aus­set­zun­gen der Anfech­tungs­kla­ge nach § 46 WEG aF (§ 48 Abs. 5 WEG).

Dafür, dass die Ver­äu­ße­rin als Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin im Sin­ne von § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG aF anfech­tungs­be­fugt ist, spricht aller­dings, dass sie im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung (noch) ein­ge­tra­ge­ne Eigen­tü­me­rin einer Rei­he von Ein­hei­ten war. Fest­ge­stellt hat das Land­ge­richt Stutt­gart aber auch, dass schon vor der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung für jede die­ser Ein­hei­ten jeweils ein Erwerbs­ver­trag geschlos­sen, der dar­aus resul­tie­ren­de Über­eig­nungs­an­spruch durch Vor­mer­kung gesi­chert und der Besitz an die jewei­li­gen Erwer­ber über­ge­ben wor­den war. Des­halb kommt es dar­auf an, ob die Erwer­ber sog. wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind. Dann näm­lich trä­fe es zu, dass die Ver­äu­ße­rin unge­ach­tet der Grund­buch­ein­tra­gung schon vor der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung nicht mehr als Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin im Sin­ne von § 46 WEG aF anzu­se­hen war. Das Stimm­recht wäre eben­so wie die Anfech­tungs­be­fug­nis auf die Erwer­ber über­ge­gan­gen und stün­de nicht (mehr) der Ver­äu­ße­rin zu3. Die mate­ri­ell-recht­li­che Fra­ge, wer die Rechts­stel­lung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers inne­hat, rich­tet sich man­gels abwei­chen­der Über­gangs­vor­schrif­ten nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz in der bis zum 30.11.2020 gel­ten­den Fas­sung als dem zur Zeit der Beschluss­fas­sung gel­ten­den Recht4.

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Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs geht die mit­glied­schaft­li­che Stel­lung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers bei einem sog. Zwei­terwerb aus einer voll­stän­dig und recht­lich in Voll­zug gesetz­ten Gemein­schaft her­aus erst mit der Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch auf den Erwer­ber über5. Eine Aus­nah­me von die­sem Grund­satz gilt für den sog. Erst­erwerb. Der­je­ni­ge, der von dem tei­len­den Eigen­tü­mer Woh­nungs­ei­gen­tum erwirbt, erlangt mit der Auf­las­sungs­vor­mer­kung und der Über­ga­be der Woh­nung eine beson­de­re Rechts­stel­lung als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Er ist wäh­rend der Über­gangs­pha­se bis zu sei­ner Ein­tra­gung als Eigen­tü­mer in vor­ver­la­ger­ter ana­lo­ger Anwen­dung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes wie ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu behan­deln und des­halb auch berech­tigt, an der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung teil­zu­neh­men und abzu­stim­men6. Da die mit­glied­schaft­li­che Stel­lung nur ins­ge­samt auf den Erwer­ber über­ge­hen kann, wird der tei­len­de Eigen­tü­mer von den Kos­ten und Las­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums befreit und ver­liert zugleich das Stimm- und Anfech­tungs­recht3.

Die Recht­spre­chung zum wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bezieht sich allein auf den Erwerb von einem tei­len­den Eigen­tü­mer, also auf die ein­sei­ti­ge Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG aF (vgl. nun­mehr § 8 Abs. 3 WEG). Hier hin­ge­gen ist die Auf­tei­lung durch Tei­lungs­ver­trag gemäß § 3 WEG aF erfolgt. Ob – und ggf. unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen – die genann­te Recht­spre­chung bei einem Tei­lungs­ver­trag Anwen­dung fin­den kann, ist umstritten.

In ers­ter Linie dis­ku­tiert wird dar­über, ob unter den tei­len­den Bruch­teils­ei­gen­tü­mern eine wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­ste­hen kann. Nach über­wie­gen­der Ansicht fehlt es inso­weit an einem Bedürf­nis für die vor­ver­la­ger­te Anwen­dung der woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Regeln, da die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft schon mit dem Voll­zug der Auf­tei­lung durch Anle­gung der Woh­nungs­grund­bü­cher ent­ste­he7. Nach der Gegen­auf­fas­sung besteht ein sol­ches Bedürf­nis jeden­falls dann, wenn sich der Voll­zug der Auf­tei­lung im Grund­buch ver­zö­gert („ste­cken­ge­blie­be­nen Bau­her­ren­ge­mein­schaft“)8. Mit der Neu­re­ge­lung in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit Anle­gung der Woh­nungs­grund­bü­cher ent­steht, könn­te die­se Dis­kus­si­on nun­mehr obso­let sein9.

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Der vor­lie­gen­de Sach­ver­halt gehört aber zu einer ande­ren Fall­grup­pe. Es geht nicht um eine wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, weil die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch den Voll­zug des Tei­lungs­ver­trags im Grund­buch ent­stan­den ist und sich zunächst aus der Ver­äu­ße­rin und deren Schwes­ter­ge­sell­schaft zusam­men­setz­te. Im Vor­der­grund steht viel­mehr die Fra­ge, ob ein Erwer­ber, an den eine Ein­heit im Anschluss an eine voll­zo­ge­ne Auf­tei­lung gemäß § 3 WEG aF ver­äu­ßert wor­den ist, nach Ein­tra­gung einer Vor­mer­kung und Besitz­über­ga­be als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer behan­delt wer­den muss. Ver­ein­zelt wird dies gene­rell befür­wor­tet, weil ein Unter­schied zu einem Erst­erwer­ber bei der Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG aF nicht erkenn­bar sei10. Ande­re hal­ten dies jeden­falls dann für erfor­der­lich, wenn die Inter­es­sen­la­ge mit der­je­ni­gen bei einer ein­sei­ti­gen Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG aF ver­gleich­bar sei; das wird in Betracht gezo­gen, wenn der Tei­lungs­ver­trag zwi­schen dem Bau­trä­ger und einer ihm nahe­ste­hen­den Per­son geschlos­sen wird11, wäh­rend das Land­ge­richt Stutt­gart vor allem dar­auf abstellt, dass die ver­trag­li­che Auf­tei­lung unter Betei­li­gung eines Bau­trä­gers zum Zwe­cke des spä­te­ren Abver­kaufs erfolgt. Gegen eine Aus­wei­tung der Rechts­fi­gur des wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mers wird – zugleich als grund­sätz­li­che Kri­tik an dem Rechts­in­sti­tut – ein­ge­wandt, dass die Erwer­ber durch die schuld­recht­li­chen Rege­lun­gen des Erwerbs­ver­trags hin­rei­chend geschützt wür­den12.

Im Aus­gangs­punkt spricht der Umstand, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bei Abschluss der Erwerbs­ver­trä­ge infol­ge der Auf­tei­lung gemäß § 3 WEG aF bereits ent­stan­den war, nicht von vorn­her­ein dage­gen, die Erwer­ber als wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen. Nach Ver­kün­dung des Beru­fungs­ur­teils hat der Bun­des­ge­richts­hof näm­lich – bezo­gen auf die ein­sei­ti­ge Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG aF – geklärt, dass wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch der­je­ni­ge ist, der nach Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Rechts­sin­ne von dem tei­len­den Eigen­tü­mer Woh­nungs­ei­gen­tum erwirbt und durch Ein­tra­gung einer Auf­las­sungs­vor­mer­kung und Über­ga­be der Woh­nung eine gesi­cher­te Rechts­po­si­ti­on erlangt. Hier­bei macht es kei­nen Unter­schied, ob ein sol­cher Erst­erwerb von dem tei­len­den Eigen­tü­mer wäh­rend der eigent­li­chen Ver­mark­tungs­pha­se oder erst län­ge­re Zeit nach deren Abschluss erfolgt13. Die von der Revi­si­on dage­gen erho­be­nen Beden­ken sind nicht neu und geben kei­nen Anlass für eine ande­re Beur­tei­lung. Das gilt umso mehr, als der Gesetz­ge­ber sich zwi­schen­zeit­lich durch die geän­der­ten Vor­ga­ben für die Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dafür ent­schie­den hat, die wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft abzu­schaf­fen (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG; vgl. BT-Drs.19/18791 S. 45 f.); gleich­wohl hat er ein fort­be­stehen­des Bedürf­nis für die Rechts­fi­gur des wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mers gese­hen und die­se in § 8 Abs. 3 WEG kodi­fi­ziert14.

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Ent­schei­dend ist des­halb, ob die Erwer­ber hier als Zwei­terwer­ber oder aber wie Erst­erwer­ber bei einer Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG aF behan­delt wer­den müs­sen, so dass die Anfech­tungs­be­fug­nis der Ver­äu­ße­rin zu ver­nei­nen ist. Für Letz­te­res spre­chen die bes­se­ren Argu­men­te. Bei einer Auf­tei­lung durch Tei­lungs­ver­trag gemäß § 3 WEG aF kann der­je­ni­ge, der sei­ne Ein­heit von einem der tei­len­den Eigen­tü­mer erwirbt, als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen sein; das kommt jeden­falls dann in Betracht, wenn aus objek­ti­vier­ter Erwer­ber­sicht eine struk­tu­rel­le Ver­gleich­bar­keit mit einer ein­sei­ti­gen Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG aF durch einen Bau­trä­ger gege­ben ist, weil das Gebäu­de sei­tens der tei­len­den Eigen­tü­mer errich­tet oder grund­le­gend saniert und zumin­dest ein Teil der Ein­hei­ten im Zuge der Auf­tei­lung ver­äu­ßert wer­den soll.

Die ent­schei­den­de Rege­lungs­lü­cke, die den vor­ver­la­ger­ten Über­gang der mit­glied­schaft­li­chen Stel­lung im Wege der ana­lo­gen Anwen­dung der woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Regeln recht­fer­tigt, hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem „Demo­kra­ti­sie­rungs­in­ter­es­se“ der Erwer­ber, die eine recht­lich ver­fes­tig­te Erwerbs­po­si­ti­on erlangt haben, gese­hen. Die Wohn­an­la­ge muss schon ab Bezugs­fer­tig­keit und Über­ga­be der ver­kauf­ten Woh­nun­gen bewirt­schaf­tet und ver­wal­tet wer­den, was sinn­vol­ler­wei­se nicht allein dem Ver­äu­ße­rer über­las­sen blei­ben, son­dern unter Mit­wir­kung der künf­ti­gen Eigen­tü­mer nach den Regeln erfol­gen soll­te, deren Gel­tung die Betei­lig­ten ohne­hin anstre­ben15. Ent­ge­gen ver­ein­zel­ter Ansicht16 rei­chen indi­vi­du­el­le Ver­ein­ba­run­gen in den jewei­li­gen Ver­äu­ße­rungs­ver­trä­gen nicht aus, um die im Gesamt­in­ter­es­se der Erwer­ber lie­gen­de „Demo­kra­ti­sie­rung“ her­bei­zu­füh­ren. Zwar kön­nen bila­te­ra­le Ver­ein­ba­run­gen den Erwer­ber­schutz bei dem sog. Zwei­terwerb gewähr­leis­ten, wes­halb inso­weit kein Bedürf­nis für einen vor­ver­la­ger­ten Über­gang der mit­glied­schaft­li­chen Stel­lung besteht17. Aber von einer voll­stän­dig und recht­lich in Voll­zug gesetz­ten Gemein­schaft unter­schei­det sich die Anfangs­pha­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft struk­tu­rell. Ins­be­son­de­re wegen der Gel­tend­ma­chung von Män­gel­rech­ten bestehen typi­scher­wei­se gegen­läu­fi­ge Inter­es­sen des tei­len­den Eigen­tü­mers einer­seits und einer Mehr­zahl von Erwer­bern ande­rer­seits. Ange­sichts die­ser „Lager­bil­dung“ wei­sen von dem Ver­äu­ße­rer abge­lei­te­te Rech­te ent­schei­den­de Schutz­lü­cken auf. So unter­lä­ge der Erwer­ber bei der prak­tisch wich­ti­gen Ver­fol­gung von Män­gel­rech­ten einem Stimm­ver­bot, wenn der Bau­trä­ger Woh­nungs­ei­gen­tü­mer blie­be und der Erwer­ber das Stimm­recht nur auf­grund schuld­recht­li­cher Ver­ein­ba­rung aus­üben könn­te (§ 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG aF; zutref­fend Reif, ZWE 2021, 35, 36). Zudem käme es auf den Inhalt des jewei­li­gen Erwerbs­ver­trags an, da ins­be­son­de­re die Vor­schrift des § 446 BGB abding­bar ist, und selbst eine zunächst erteil­te Ermäch­ti­gung zur Aus­übung des Stimm­rechts könn­te der Bau­trä­ger im Vor­feld der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung wider­ru­fen. Der Ver­mei­dung sol­cher Nach­tei­le dient die lang­jäh­rig aner­kann­te und nun­mehr auch gesetz­lich gere­gel­te Rechts­fi­gur des wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, mit­tels derer den Erwer­bern eige­ne (und nicht nur abge­lei­te­te) mit­glied­schaft­li­che Rech­te zuge­bil­ligt werden.

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Ob ein ver­gleich­ba­res „Demo­kra­ti­sie­rungs­in­ter­es­se“ der ers­ten Erwer­ber nach einer Auf­tei­lung durch Tei­lungs­ver­trag gemäß § 3 WEG aF typi­scher­wei­se gege­ben ist, lässt sich aller­dings bezwei­feln. Tei­len gleich­be­rech­tig­te Mit­ei­gen­tü­mer ein bestehen­des Gebäu­de auf, um die ent­ste­hen­den Ein­hei­ten für eige­ne Zwe­cke zu nut­zen, wird die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft von ihrer Ent­ste­hung an nach den Vor­ga­ben der ein­ver­nehm­lich zustan­de gekom­me­nen Gemein­schafts­ord­nung und im Übri­gen nach woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Regeln ver­wal­tet. Das könn­te dafür spre­chen, eine spä­te­re Ver­äu­ße­rung an Drit­te im Regel­fall als Zwei­terwerb zu behan­deln18.

Einer abschlie­ßen­den Ent­schei­dung, die auch etwai­ge Abgren­zungs­schwie­rig­kei­ten in den Blick neh­men müss­te, bedarf es hier nicht. Ein Erst­erwerb ist mit dem Land­ge­richt Stutt­gart jeden­falls dann anzu­neh­men, wenn der Tei­lungs­ver­trag aus objek­ti­vier­ter Erwer­ber­sicht struk­tu­rell einer Auf­tei­lung gemäß § 8 WEG aF durch einen Bau­trä­ger entspricht.

Will eine Mehr­heit von tei­len­den Eigen­tü­mern ein Gebäu­de errich­ten oder grund­le­gend sanie­ren, sind in aller Regel inter­ne Moti­ve aus­schlag­ge­bend dafür, ob die Auf­tei­lung nach § 3 WEG aF oder nach § 8 WEG aF erfolgt. Die Bruch­teils­ge­mein­schaft kann bei einer Auf­tei­lung nach § 8 WEG aF an den Ein­hei­ten fort­ge­setzt wer­den, oder es kann ein Tei­lungs­ver­trag nach § 3 WEG aF zwecks Auf­tei­lung der Ein­hei­ten unter den bis­he­ri­gen Bruch­teils­ei­gen­tü­mern geschlos­sen wer­den. Bei­de Gestal­tungs­va­ri­an­ten kom­men auch dann in Betracht, wenn der Eigen­tü­mer sein Grund­stück zwecks Bebau­ung an einen Bau­trä­ger über­las­sen und im Gegen­zug eine Woh­nung in dem zu errich­ten­den Gebäu­de erhal­ten möch­te („Tausch mit dem Bau­trä­ger“ im Wege des sog. „Anteils­mo­dells“)19. Die Ent­schei­dung, ob ein sol­cher Tausch mit­tels Auf­tei­lung nach § 8 WEG aF oder durch Tei­lungs­ver­trag gemäß § 3 WEG aF voll­zo­gen wird, beruht regel­mä­ßig auf einer kom­ple­xen recht­li­chen Abwä­gung20.

Unab­hän­gig davon, wel­che recht­li­che Gestal­tung die tei­len­den Eigen­tü­mer wäh­len, muss aus Sicht der Erwer­ber einem aner­ken­nens­wer­ten „Demo­kra­ti­sie­rungs­in­ter­es­se“ auf ihrer Sei­te Rech­nung getra­gen wer­den. Bei einer Auf­tei­lung nach § 3 WEG aF ist ein sol­ches jeden­falls dann gege­ben, wenn nach den Gesamt­um­stän­den die­sel­ben gegen­läu­fi­gen Inter­es­sen wie bei einer Auf­tei­lung durch einen Bau­trä­ger nach § 8 WEG aF bestehen. Das ist ins­be­son­de­re dann anzu­neh­men, wenn das Gebäu­de im Zuge der Auf­tei­lung errich­tet oder grund­le­gend saniert und jeden­falls ein Teil der Ein­hei­ten ver­äu­ßert wer­den soll. Wie bei einer Auf­tei­lung nach § 8 WEG aF durch einen Bau­trä­ger kann sich unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen die Umschrei­bung im Grund­buch ver­zö­gern, weil die Erwer­ber den Kauf­preis unter Beru­fung auf Bau­män­gel zurück­be­hal­ten, die Auf­las­sung und Eigen­tums­um­schrei­bung aber erst nach voll­stän­di­ger Kauf­preis­zah­lung geschul­det sind21. Dann han­delt es sich ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on gera­de nicht um eine typi­sche Ein­zel­rechts­nach­fol­ge in einer voll ein­ge­rich­te­ten Gemein­schaft, für die die Regeln des Zwei­terwerbs ange­mes­sen sind22.

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Sind die­se Vor­aus­set­zun­gen gege­ben, ist weder eine beson­de­re Ver­bin­dung zwi­schen den tei­len­den Eigen­tü­mern noch eine Umge­hungs­ab­sicht (zusätz­lich) erfor­der­lich. Selbst wenn es an einer beson­de­ren Ver­bin­dung zwi­schen den tei­len­den Eigen­tü­mern fehlt, wie es etwa einem „Tausch mit dem Bau­trä­ger“ durch Tei­lungs­ver­trag vor­stell­bar ist, muss dem bestehen­den „Demo­kra­ti­sie­rungs­in­ter­es­se“ der Erwer­ber Rech­nung getra­gen wer­den; aus dem­sel­ben Grund kommt es nicht dar­auf an, ob die vor­an­ge­gan­ge­ne Ent­schei­dung für eine Auf­tei­lung gemäß § 3 WEG aF zur Umge­hung des wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tums oder aus ande­ren, recht­lich nicht zu bean­stan­den­den Moti­ven getrof­fen wor­den ist.

Dar­an gemes­sen sind hier die Erwer­ber als wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu behan­deln mit der Fol­ge, dass die Ver­äu­ße­rin nicht (mehr) anfech­tungs­be­fugt ist. Das Gebäu­de soll­te von der Ver­äu­ße­rin errich­tet und eine Viel­zahl von Ein­hei­ten soll­te ver­äu­ßert wer­den. Nach den Gesamt­um­stän­den ist ein Unter­schied zu einer Tei­lung nach § 8 WEG aF durch einen Bau­trä­ger aus Erwer­ber­sicht nicht erkenn­bar. Ins­be­son­de­re ändert die Tat­sa­che, dass eine der Ein­hei­ten von der Schwes­ter­ge­sell­schaft gehal­ten wer­den soll­te, nichts an der Inter­es­sen­la­ge der übri­gen Erwer­ber im Ver­hält­nis zu der Ver­äu­ße­rin. Die von dem Land­ge­richt Stutt­gart ergän­zend ange­führ­te enge Ver­bin­dung der tei­len­den Eigen­tü­mer ist dage­gen nicht ent­schei­dend, so dass es auf die in die­sem Zusam­men­hang erho­be­ne Ver­fah­rens­rüge schon des­halb nicht ankommt; soweit die Ver­äu­ße­rin in Abre­de neh­men will, dass es sich bei der Teil­ei­gen­tü­me­rin um eine Schwes­ter­ge­sell­schaft mit dem­sel­ben Geschäfts­füh­rer han­delt, hät­te sie die Unrich­tig­keit die­ser tat­be­stand­li­chen Fest­stel­lung ohne­hin nur in einem Berich­ti­gungs­ver­fah­ren gel­tend machen kön­nen23.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Febru­ar 2021 – V ZR 33/​20

  1. AG Lud­wigs­burg, Ent­schei­dung vom 04.06.2019 – 20 C 76/​19 WEG[]
  2. LG Stutt­gart, Ent­schei­dung vom 08.01.2020 – 19 S 34/​19[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/​11, BGHZ 193, 219 Rn. 18; Urteil vom 11.12.2015 – V ZR 80/​15, ZfIR 2016, 237 Rn. 13[][]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/​08, NZM 2009, 199 Rn. 12, inso­weit in BGHZ 179, 230 nicht abge­druckt[]
  5. st. Rspr., vgl. BGH, Beschluss vom 01.12.1988 – V ZB 6/​88, BGHZ 106, 113, 117 ff.[]
  6. näher BGH, Urteil vom 14.02.2020 – V ZR 159/​19, ZfIR 2020, 542 Rn. 9; Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/​11, BGHZ 193, 219 Rn. 5; Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/​07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.[]
  7. vgl. Bay­O­bLG, NJW-RR 1992, 597, 598; ZWE 2001, 74; NJW-RR 2002, 1022; KG, ZWE 2001, 275, 277; aus der Lite­ra­tur etwa Zim­mer in Jen­ni­ßen, WEG, 6. Aufl., § 3 Rn. 4b; Riecke/­Schmi­d/­Leh­mann-Rich­ter, WEG, 5. Aufl., § 10 Rn. 41[]
  8. vgl. etwa Schmidt-Räntsch in Nie­den­führ/­Schmidt-Ränt­sch/­Van­den­hou­ten, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 13; Staudinger/​Rapp, BGB [2018], § 3 WEG Rn. 41; BeckOGK/​M. Mül­ler, WEG [1.03.2020], § 1 Rn. 219 ff.[]
  9. so Leh­mann-Rich­ter/­Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 293; Hügel/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 9a Rn. 33[]
  10. vgl. Wen­zel, NZM 2008, 625, 627; Bärmann/​Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 10 Rn. 21[]
  11. vgl. LG Frankfurt/​Main, ZfIR 2020, 204, 205 f.; zustim­mend Baer, ZfIR 2020, 206 f.; Reif, ZWE 2021, 35 f.; für das neue Recht eben­so Palandt/​Wicke, BGB, 80. Aufl., § 8 WEG Rn. 8 a.E.; aA Hügel/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 9a Rn. 33[]
  12. so für das neue Recht Leh­mann-Rich­ter/­Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 293; vgl. auch die in dem Abschluss­be­richt der Bund­Län­der-Arbeits­grup­pe zur Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes von August 2019 [ZWE 2019, 429, 435] wie­der­ge­ge­be­ne Dis­kus­si­on[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 14.02.2020 – V ZR 159/​19, ZfIR 2020, 542 Rn. 9, 13 ff.[]
  14. vgl. BT-Drs.19/18791 S. 43 f.[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 14.02.2020 – V ZR 150/​19, ZfIR 2020, 542 Rn. 15; Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/​07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 a.E., 20[]
  16. Leh­mann-Rich­ter/­Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 289, 293[]
  17. vgl. BGH, Beschluss vom 01.12.1988 – V ZB 6/​88, BGHZ 106, 113, 121 a.E.[]
  18. für dif­fe­ren­zie­ren­de Lösun­gen Häub­lein, in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und ihre Gemein­schaft, 2012, S. 36, 73[]
  19. vgl. dazu Pau­se, Bau­trä­ger­kauf und Bau­mo­del­le, 6. Aufl., Rn. 1035; Bas­ty, Der Bau­trä­ger­ver­trag, 10. Aufl., Rn. 91; Hügel, ZfIR 2008, 481, 485 f.; Albrecht, DNotZ 1997, 269 ff.; sie­he auch DNo­tI-Report 2015, 33 ff.[]
  20. ein­ge­hend Albrecht, DNotZ 1997, 269 ff.[]
  21. vgl. zu der ein­sei­ti­gen Auf­tei­lung BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/​07, BGHZ 177, 53 Rn. 12[]
  22. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 01.12.1988 – V ZB 6/​88, BGHZ 106, 113, 117 ff.[]
  23. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 277/​10, NJW 2011, 3294 Rn. 12 mwN[]