Wohnungskauf per Bauträgervertrag – nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Ergeht in der ersten Eigentümerversammlung im Jahr 2002 (nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes) ein Beschluss gemäß einer Bestimmung in der Teilungserklärung dahingehend, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden soll, und erklärt das dementsprechend beauftragte Ingenieurbüro die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen von Nachzügler-Erwerbern, die zu diesem Zeitpunkt weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren, so entfaltet diese Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber weder aufgrund der genannten Bestimmung in der Teilungserklärung noch aufgrund des genannten Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung.

Die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellten Formularklauseln „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. … am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben“ sind unwirksam. Dem Bauträger ist es als Verwender dieser von ihm gestellten, unwirksamen Formularklauseln nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe¹.

Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein². Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerks geschlossen wurden³. Es ist aus mehreren Gründen, was dem Willen des Gesetzgebers nicht widerspricht⁴, weiterhin sach- und interessengerecht, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern und Eigentumswohnungen bei Bauträgerverträgen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, auch wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist⁵. So besteht für den Käufer – anders als für den Besteller (vgl. § 637 BGB) – nicht die Möglichkeit, einen Vorschuss für die zur Selbstbeseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen zu verlangen⁶. Zudem passt das Recht des Käufers, zwischen Nacherfüllung und Lieferung einer mangelfreien Sache wählen zu können, bei Bauwerken nicht; es könnte zu Konflikten mit dem Recht des für den Bauwerksmangel gegebenenfalls letztverantwortlichen (Nach)Unternehmers führen, die Art und Weise der Mängelbeseitigung bestimmen zu dürfen⁷. Hinzu kommt, dass dem Verkäufer das Verschulden von Dritten bezüglich der Verursachung von Bauwerksmängeln im Zuge der Errichtung des Bauwerks nur in geringerem Umfang zugerechnet werden kann als dem (Bau)Unternehmer⁸.

Demgegenüber ist es dem Bauträger zumutbar, eine Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber (auch Nachzügler) herbeizuführen.

Nach den vorstehend genannten Maßstäben richten sich die Mängelansprüche des Nachzügler-Erwerbers wegen der geltend gemachten Mängel am Gemeinschaftseigentum nach Werkvertragsrecht. Denn die Wohnanlage wurde im Jahr 2002 errichtet. Als Zeitpunkt der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro ist in § 6 Abs. 3 des Vertrags vom 14.05.2003 der 25.11.2002 genannt.

Im Ergebnis ist es nicht zu beanstanden, dass das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht⁹ eine zu Lasten der Nachzügler-Erwerber wirkende Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht aufgrund der – in § 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13.11.2002 in Bezug genommenen – Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung und auch nicht aufgrund des Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. angenommen hat.

Vorliegend ist davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer – entsprechend dem in § 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13.11.2002 Ausgeführten – das Ingenieurbüro K. gemäß § 19 der Teilungserklärung aufgrund Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt haben, wobei die Abnahme auf Kosten der Bauträgerin in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden sollte. Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Oberlandesgerichts des Weiteren davon auszugehen, dass – entsprechend dem in § 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14.05.2003 Ausgeführten – die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. am 25.11.2002 erfolgt ist. Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Oberlandesgericht außerdem davon auszugehen, dass eine Teilabnahme des Gemeinschaftseigentums vertraglich gestattet war¹⁰.

Im Streitfall ist das Wohnungseigentumsgesetz bezüglich der genannten Vorgänge in der Fassung vor der Novellierung durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.03.2007¹¹ anzuwenden.

Die aufgrund der Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung vom Ingenieurbüro K. am 25.11.2002 erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums entfaltet keine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., selbst wenn, wovon die Revision offenbar ausgeht, dieses Ingenieurbüro die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen der Nachzügler-Erwerber erklärt haben sollte, die am 25.11.2002 weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren.

Von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen unterliegen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat¹².

Danach ist § 19 der Teilungserklärung, gleichgültig welcher der vorstehend genannten Maßstäbe der Inhaltskontrolle zugrunde gelegt wird, jedenfalls insoweit nichtig, als damit die Wirkung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der aufgrund Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung beauftragten Abnahmeperson auf Nachzügler-Erwerber erstreckt werden soll. Gegenstand von Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums fällt nicht hierunter¹³. Sie betrifft vielmehr das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber¹⁴. Im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung erhält der einzelne Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum¹⁵. Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm, zu entscheiden, ob er das Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will¹⁶. Der Regelungsort für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist der jeweilige Erwerbsvertrag¹⁷.

Nichts anderes folgt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Geltendmachung und Durchsetzung von Mängelansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums¹⁸. Nach dieser Rechtsprechung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen; das betrifft die gemeinschaftsbezogenen Rechte auf Minderung und kleinen Schadensersatz¹⁹. Außerdem ist die Wohnungseigentümergemeinschaft befugt, durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Erwerbsverträgen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen²⁰. Anders als die Geltendmachung und Durchsetzung der vorstehend genannten Mängelansprüche, die der Verwaltungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG unterfallen²¹, betrifft die Abnahme eine Verpflichtung des Erwerbers aus dem Erwerbsvertrag, die keinen unmittelbaren Bezug zu einer Aufgabe der gemeinschaftlichen Verwaltung aufweist²². Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat zwar Bedeutung auch für die Geltendmachung der vorstehend genannten Mängelansprüche. Darin erschöpft sich die Bedeutung der Abnahme aber nicht. Die Abnahme hat darüber hinaus weitere Wirkungen insbesondere bezüglich der Fälligkeit und Verzinsung der Vergütung, bezüglich des Gefahrübergangs und bezüglich des Vorbehalts eines Vertragsstrafenanspruchs²³. Diese Wirkungen betreffen das Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bauträger und nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

Auch aufgrund des Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung entfaltet die vom Ingenieurbüro K. am 25.11.2002 erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums keine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M.

Fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der erforderlichen Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig²⁴.

Daran gemessen ist der Beschluss der ersten Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums aus den vorstehend genannten Gründen mangels Beschlusskompetenz jedenfalls insoweit nichtig, als damit die Wirkung der vom Ingenieurbüro K. erklärten Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Nachzügler-Erwerber, darunter den Nachzügler-Erwerber Dr. M., erstreckt werden soll²⁵.

Zu Recht hat das Oberlandesgericht angenommen, dass die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14.05.2003 unwirksam ist.

Nach den unbeanstandet gebliebenen tatrichterlichen Feststellungen handelt es sich bei dem Vertrag vom 14.05.2003 um einen von der Bauträgerin gestellten Formularvertrag, der gegenüber allen nach dem 25.11.2002 kontrahierenden Erwerbern verwendet wurde. Revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahingehend zu verstehen, dass den Nachzügler-Erwerbern mit dieser Klausel die Möglichkeit entzogen wird, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder hierüber durch eine Person ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr soll durch diese Klausel die am 25.11.2002 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als für sie verbindlich festgeschrieben werden.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, an die der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 545 Abs. 1 ZPO angeknüpft hat, sind Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen, da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Oberlandesgerichts hinaus verwendet werden, ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Handhabung besteht²⁶.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind²⁷. Auch im Individualprozess ist die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, wenn diese zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dadurch den Kunden begünstigt²⁸.

Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung erschöpft sich die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 nicht in einer bloßen Information der Nachzügler-Erwerber über die bereits am 25.11.2002 – vor deren Vertragsabschluss – erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens des Ingenieurbüros K. Unter Berücksichtigung der folgenden Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 ist die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners der Bauträgerin vielmehr entsprechend dem vom Oberlandesgericht Ausgeführten dahin zu verstehen, dass sie den Nachzügler-Erwerbern das Recht entzieht, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder hierüber durch eine Person ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr soll durch diese Klausel die am 25.11.2002 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als verbindlich festgeschrieben werden.

Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist wegen unangemessener Benachteiligung der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in § 640 Abs. 1 BGB, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Besteller ist auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums der einzelne Erwerber des Wohnungseigentums²⁹. Aufgrund der erheblichen Bedeutung der Abnahme im Werkvertragsrecht ist diese neben der Vergütungspflicht eine Hauptpflicht des Erwerbers³⁰. Damit korrespondiert auf der anderen Seite das Recht des einzelnen Erwerbers, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums – gegebenenfalls nach sachverständiger Beratung – selbst zu entscheiden oder durch eine von ihm zu beauftragende (Vertrauens) Person entscheiden zu lassen³¹.

Die unangemessene Benachteiligung resultiert daraus, dass den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M, dieses Recht entzogen wird³². Das Interesse der Bauträgerin an einer frühzeitigen und einheitlichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums rechtfertigt es angesichts der Bedeutung der Abnahme und der damit verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen für die Nachzügler-Erwerber nicht, dass letztere die bereits vor Vertragsabschluss durch das Ingenieurbüro K. erklärte Abnahme ohne Überprüfungs- und Widerspruchsmöglichkeit gegen sich gelten lassen müssen³³.

Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist außerdem aus den nachstehend unter II. 5. genannten Gründen gemäß § 309 Nr. 8 b)) ff)) BGB unwirksam, weil sie im Zusammenspiel mit der Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 2 zu einer mittelbaren Verkürzung der Verjährungsfrist betreffend Mängelansprüche führt.

Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 des Vertrags vom 14.05.2003 ist gemäß § 309 Nr. 8 b)) ff)) BGB unwirksam.

Nach § 309 Nr. 8 b)) ff)) ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Bestimmung unwirksam, durch die bei Verträgen über die Lieferung neu hergestellter Sachen und über Werkleistungen die Verjährung von Ansprüchen gegen den Verwender wegen eines Mangels in den Fällen des § 438 Abs. 1 Nr. 2 und des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB erleichtert wird. Eine derartige unzulässige Erleichterung liegt bereits dann vor, wenn die gesetzliche Verjährungsfrist durch Vorverlegung des Verjährungsbeginns mittelbar verkürzt wird³⁴.

Mit der in § 6 Abs. 3 Satz 2 vorgesehenen Anknüpfung an die am 25.11.2002 erfolgte gemeinschaftliche Abnahme wird der Beginn der Verjährung von auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Mängelansprüchen der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., auf einen Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese weder den Erwerbsvertrag abgeschlossen hatten noch eine Übergabe an sie erfolgt war. Dies stellt eine mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB dar, die von § 309 Nr. 8 b)) ff)) BGB erfasst wird.

Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist es, dass das Oberlandesgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., aufgrund der Inbenutzungnahme des Gemeinschaftseigentums verneint hat.

Eine Abnahme kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten des Bestellers, erklärt werden. Eine konkludente Abnahme setzt voraus, dass nach den Umständen des Einzelfalls das nach außen hervortretende Verhalten des Bestellers den Schluss rechtfertigt, er billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß³⁵. Erforderlich ist ein tatsächliches Verhalten des Bestellers, das geeignet ist, seinen Abnahmewillen dem Unternehmer gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu bringen³⁶. In der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller kann eine konkludente Abnahme liegen³⁷. Ob eine konkludente Abnahme vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls³⁸. Die insoweit vom Tatrichter vorzunehmende Auslegung ist im Revisionsverfahren nur eingeschränkt dahingehend überprüfbar³⁹, ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht⁴⁰.

In diesem Rahmen beachtliche Rechtsfehler liegen nicht vor, soweit das Oberlandesgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., verneint hat.

Vorliegend sind die Nachzügler-Erwerber aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei. Feststellungen dahingehend, dass den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M., die Unwirksamkeit der Klauseln in § 6 Abs. 3 bekannt gewesen wäre oder dass sie jedenfalls Zweifel an der Wirksamkeit dieser Klauseln gehegt hätten, hat das Oberlandesgericht nicht getroffen, ebenso wenig Feststellungen dahingehend, dass der Bauträgerin Entsprechendes bekannt gewesen wäre.

Die von der Revision im vorliegenden Zusammenhang erhobene Verfahrensrüge aus § 286 ZPO hat der Bundesgerichtshof geprüft und für nicht durchgreifend erachtet, § 564 Satz 1 ZPO.

Vor diesem Hintergrund ist die vom Oberlandesgericht vorgenommene Auslegung revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach den getroffenen Feststellungen wurde mit der vertraglichen Regelung bei den Nachzügler-Erwerbern der Eindruck erweckt, einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch sie bedürfe es wegen der bereits erfolgten Abnahme nicht (mehr). Auf dieser Grundlage ist die Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Nachzügler-Erwerber mangels besonderer Anhaltspunkte nicht geeignet, deren Abnahmewillen bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Bauträgerin gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu bringen⁴¹. Aus der Sicht der Bauträgerin, der als Verwenderin die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 und die darin in Bezug genommene Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. bekannt war, kann das in der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung liegende Verhalten der Nachzügler-Erwerber redlicherweise nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums verstanden werden⁴².

Ferner bejaht der Bundesgerichtshof auch einen Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB unbeschadet der fehlenden Abnahme des Gemeinschaftseigentums zugunsten der Nachzügler-Erwerber. Denn der Bauträgerin ist es als Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich gegenüber den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M., darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde.

Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders; der Verwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung berufen⁴³ und darf aus einer solchen Unwirksamkeit keine Vorteile ziehen⁴⁴.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist es der Bauträgerin als Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde⁴⁵. Die Bauträgerin hat mit den genannten Klauseln gegenüber den Nachzügler-Erwerbern den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei. Die Bauträgerin muss daher als Verwenderin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) den Nachteil tragen, dass sie trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen von Nachzügler-Erwerbern konfrontiert wird.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Mai 2016 – VII ZR 171/15

1. Anschluss an BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15[↩]
2. vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 29.06.1981 – VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572 f. 8 ff. sowie Urteile vom 09.01.2003 – VII ZR 408/01, BauR 2003, 535 11 = NZBau 2003, 213; vom 17.09.1987 – VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 352 7; vom 07.05.1987 – VII ZR 129/86, BauR 1987, 438 9; und vom 21.02.1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315 13 ff.; für noch nicht vollständig fertiggestellte Bauwerke vgl. BGH, Urteile vom 05.04.1979 – VII ZR 308/77, BGHZ 74, 204, 206 f. 11 ff.; und vom 10.05.1979 – VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 267 f. 30 f.[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 09.01.2003 – VII ZR 408/01, aaO; Urteil vom 21.02.1985 – VII ZR 72/84, aaO 15 f.[↩]
4. vgl. BT-Drs. 14/6040, S. 229 f.; BT-Drs. 14/6857, S. 59 f.; vgl. auch Vogel, BauR 2010, 1992, 1995[↩]
5. vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 89 ff.; Glöckner in Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 4 Rn. 91[↩]
6. vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl. Rn. 72; Glöckner, aaO[↩]
7. vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 90; Pause, aaO[↩]
8. vgl. Baer, Mängelrechte beim Wohnungseigentumserwerb vom Bauträger, 2010, S.20 f. einerseits und Merl in Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 15 Rn. 919 andererseits; vgl. ferner BGH, Urteile vom 02.04.2014 – VIII ZR 46/13, BGHZ 200, 337 Rn. 31; und vom 29.04.2015 – VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 13, beide zur mangelnden Erfüllungsgehilfeneigenschaft des Herstellers einer Kaufsache im Verhältnis zum Verkäufer[↩]
9. OLG Schleswig, Urteil vom 09.07.2015 – 7 U 59/14[↩]
10. vgl. BGH, Urteil vom 30.06.1983 – VII ZR 185/81, BauR 1983, 573, 57520, zur Teilabnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums[↩]
11. BGBl. I, S. 360[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 10.12 2010 – V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 7 m.w.N.[↩]
13. vgl. Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2004, 3. Teil Rn. 758; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; a.M. BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15 29 und NJW-RR 2000, 379, 380 34[↩]
14. vgl. BGH, Urteil vom 21.02.1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 31620; Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, aaO; Schmidt aaO[↩]
15. vgl. BGH, Urteil vom 21.02.1985 – VII ZR 72/84, aaO; Urteil vom 06.06.1991 – VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 389 24; Urteil vom 21.07.2005 – VII ZR 304/03, BauR 2005, 1623, 1624 13 = NZBau 2005, 585[↩]
16. vgl. BGH, Urteil vom 21.02.1985 – VII ZR 72/84, aaO[↩]
17. Vogel, NZM 2010, 377, 382[↩]
18. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn.19 f.[↩]
19. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, aaO Rn.19 m.w.N.[↩]
20. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, aaO Rn.20[↩]
21. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05, aaO Rn. 16, Rn.20[↩]
22. vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604[↩]
23. vgl. BGH, Urteil vom 23.02.1989 – VII ZR 89/87, BGHZ 107, 75, 77 9; Meier, BauR 2016, 565; Scheffelt, BauR 2014, 163, 179 Fn. 79; Schwarz, Die Abnahme des Werkes, 1988, S. 3537[↩]
24. vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 10 f. m.w.N.; Beschluss vom 22.01.2004 – V ZB 51/03, BGHZ 157, 322, 333 32[↩]
25. vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; Basty in Festschrift für Wenzel, 2005, S. 103, 108 f.; a.M. BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15 29 und NJW-RR 2000, 379, 380 34, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch bestandskräftigen Beschluss zu einer Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht werden kann[↩]
26. st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 20.06.2013 – VII ZR 82/12, BauR 2013, 1673 Rn. 12 m.w.N. = NZBau 2013, 567; Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 Rn. 29[↩]
27. BGH, Urteil vom 09.07.2015 – VII ZR 5/15, BauR 2015, 1652 Rn. 26 m.w.N. = NZBau 2015, 549[↩]
28. vgl. BGH, Teilurteil vom 29.04.2008 – KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn.19 – Erdgassondervertrag[↩]
29. vgl. BGH, Urteil vom 21.02.1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 31620[↩]
30. vgl. BGH, Urteil vom 23.02.1989 – VII ZR 89/87, BGHZ 107, 75, 77 9; Urteil vom 26.02.1981 – VII ZR 287/79, Bau 1981, 284, 287 28[↩]
31. vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996[↩]
32. vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996; Gritschneder in Festschrift für Probst, 2015, S. 327, 337[↩]
33. vgl. auch Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl. Rn. 609[↩]
34. vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15 Rn. 37; Urteil vom 09.10.1986 – VII ZR 245/85, BauR 1987, 113, 115 16[↩]
35. BGH, Urteil vom 05.11.2015 – VII ZR 43/15, BauR 2016, 499 Rn. 30 m.w.N. = NZBau 2016, 93[↩]
36. BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn.15[↩]
37. vgl. BGH, Urteil vom 20.09.1984 – VII ZR 377/83, BauR 1985, 200, 201 f. 8 ff.[↩]
38. BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn. 15[↩]
39. vgl. BGH, Urteil vom 25.01.1996 – VII ZR 26/95, BauR 1996, 390, 391 13[↩]
40. vgl. BGH, Urteil vom 18.12 2014 – VII ZR 60/14, BauR 2015, 828 Rn. 17 = NZBau 2015, 220[↩]
41. im Ergebnis ebenso OLG München, BauR 2009, 1444 f. 2; OLG Karlsruhe, NJW 2012, 237, 240 88 f.; OLG Stuttgart, BauR 2015, 1688, 1694 f. 88; Krick, MittBayNot 2014, 401, 407; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.; Pioch, JA 2015, 650, 652; a.M. BayObLG, NZM 2001, 539, 540 25; Messerschmidt/Leidig, BauR 2014, 1, 3 ff.; Pauly, ZfBR 2014, 523, 526; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. Rn. 994[↩]
42. vgl. Hogenschurz, MDR 2012, 386, 389; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.[↩]
43. vgl. BGH, Urteil vom 04.12 1986 – VII ZR 354/85, BGHZ 99, 160, 161 15; Urteil vom 09.03.2006 – VII ZR 268/04, BauR 2006, 1012, 1013 13 = NZBau 2006, 383; Pfeiffer in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 307 Rn. 95; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., vor § 307 BGB Rn. 53 m.w.N.[↩]
44. vgl. BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 49/15 Rn. 42; Temming, AcP 2015, 17, 34[↩]
45. vgl. Temming, AcP 2015, 17, 36 f.[↩]