Wohnungskauf – und die bestehende Sozialbindung

Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar1.

Wohnungskauf - und die bestehende Sozialbindung

Eine solche Wohnung weist einen Mangel i.S.v. § 435 Satz 1 BGB auf. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt, sowohl was die Eigennutzung (§ 6 WoBindG; § 27 Abs. 7 WoFG) als auch was die Fremdnutzung (§§ 4 ff. WoBindG; §§ 26 ff. WoFG) angeht2. Hieran hat sich durch die Schuldrechtsmodernisierung nichts geändert.

Ansprüche des Wohnungskäufers wegen dieses Rechtsmangels können nicht mit der Begründung verneint werden, der Wohnungskäufer habe die Kausalität zwischen der behaupteten unterlassenen Aufklärung über die Sozialbindung durch die Wohnungsverkäuferin und seinem Kaufentschluss nicht dargelegt. Dabei kann offen bleiben, ob der vertragliche Haftungsausschluss, zu dessen Auslegung sich das angefochtene Urteil nicht verhält, auch die Haftung für Rechtsmängel umfasst.

Sollte die Haftung des Wohnungsverkäuferin für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen sein, käme es von vornherein nicht auf ein etwaiges arglistiges Verschweigen der Sozialbindung und auf dessen Kausalität für den Kaufentschluss des Wohnungskäufers an, weil die Wohnungsverkäuferin für Rechtsmängel ohne weiteres nach § 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 Satz 1, § 437 BGB einzustehen hätte.

Auf die Kausalität der unterlassenen Aufklärung für den Kaufentschluss des Wohnungskäufers käme es aber auch dann nicht an, wenn der vertragliche Haftungsausschluss auch Rechtsmängel erfassen sollte. Auf den Haftungsausschluss kann sich die Wohnungsverkäuferin nämlich nach § 444 BGB nicht berufen, wenn sie dem Wohnungskäufer den in der Sozialbindung liegenden Rechtsmangel arglistig verschwiegen hat, wovon für die Revisionsinstanz auszugehen ist, weil das Berufungsgericht dies ausdrücklich offen gelassen hat. Diese Vorschrift soll den Käufer allein vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers von der Mängelhaftung schützen. Eine solche unredliche Freizeichnung ist gegeben, wenn der Verkäufer arglistig handelt. Weitere Voraussetzungen enthält die Vorschrift nicht. Namentlich die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich3. Das gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht.

Sollte die Wohnungsverkäuferin von der Sozialbindung der Wohnung bei Vertragsschluss Kenntnis gehabt haben, so hatte sie den Wohnungskäufer hierüber aufzuklären. Diese Aufklärungspflicht ist entgegen der Ansicht des Landgerichts Hildesheim4, der sich das Oberlandesgerichts Celle angeschlossen hat5, nicht deswegen entfallen, weil der Wohnungskäufer die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hat. Richtig ist, dass für Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, keine Offenbarungspflicht besteht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann6. Dies gilt jedoch nicht für Rechtsmängel wie die Sozialbindung einer Wohnung, denn die rechtlichen Verhältnisse einer Wohnung sind einer Besichtigung nicht zugänglich und für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen. Der Verzicht auf eine Besichtigung kann daher nicht dazu führen, dass der Käufer in Bezug auf Rechtsmängel des Kaufobjekts als nicht aufklärungsbedürftig angesehen wird.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 165/17

  1. Bestätigung von BGH, Urteil vom 21.01.2000 – V ZR 387/98, NJW 2000, 1256; Urteil vom 28.10.1983 – V ZR 235/82, WM 1984, 214; Urteil vom 09.07.1976 – V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 135 f. []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2000 – V ZR 387/98, NJW 2000, 1256; Urteil vom 28.10.1983 – V ZR 235/82, WM 1984, 214; Urteil vom 09.07.1976 – V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 135 f. []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13 []
  4. LG Hildesheim, Urteil vom 29.06.2016 – 6 O 59/15 []
  5. OLG Celle, Urteil; vom 04.05.2017 – 16 U 133/16 []
  6. BGH, Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/16, NJW 2018, 1954 Rn. 24; Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 11; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11, NZM 2012, 469 Rn. 21 mwN []