Woh­nungs­kauf – und die bestehen­de Sozi­al­bin­dung

Die Sozi­al­bin­dung einer mit öffent­li­chen Mit­teln geför­der­ten Woh­nung stellt einen Rechts­man­gel dar 1.

Woh­nungs­kauf – und die bestehen­de Sozi­al­bin­dung

Eine sol­che Woh­nung weist einen Man­gel i.S.v. § 435 Satz 1 BGB auf. Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs stellt die Sozi­al­bin­dung einer mit öffent­li­chen Mit­teln geför­der­ten Woh­nung einen Rechts­man­gel dar, weil sie den Eigen­tü­mer in sei­nen recht­li­chen Befug­nis­sen ein­schränkt, sowohl was die Eigen­nut­zung (§ 6 WoBindG; § 27 Abs. 7 WoFG) als auch was die Fremd­nut­zung (§§ 4 ff. WoBindG; §§ 26 ff. WoFG) angeht 2. Hier­an hat sich durch die Schuld­rechts­mo­der­ni­sie­rung nichts geän­dert.

Ansprü­che des Woh­nungs­käu­fers wegen die­ses Rechts­man­gels kön­nen nicht mit der Begrün­dung ver­neint wer­den, der Woh­nungs­käu­fer habe die Kau­sa­li­tät zwi­schen der behaup­te­ten unter­las­se­nen Auf­klä­rung über die Sozi­al­bin­dung durch die Woh­nungs­ver­käu­fe­rin und sei­nem Kauf­ent­schluss nicht dar­ge­legt. Dabei kann offen blei­ben, ob der ver­trag­li­che Haf­tungs­aus­schluss, zu des­sen Aus­le­gung sich das ange­foch­te­ne Urteil nicht ver­hält, auch die Haf­tung für Rechts­män­gel umfasst.

Soll­te die Haf­tung des Woh­nungs­ver­käu­fe­rin für Rechts­män­gel nicht aus­ge­schlos­sen sein, käme es von vorn­her­ein nicht auf ein etwai­ges arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen der Sozi­al­bin­dung und auf des­sen Kau­sa­li­tät für den Kauf­ent­schluss des Woh­nungs­käu­fers an, weil die Woh­nungs­ver­käu­fe­rin für Rechts­män­gel ohne wei­te­res nach § 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 Satz 1, § 437 BGB ein­zu­ste­hen hät­te.

Auf die Kau­sa­li­tät der unter­las­se­nen Auf­klä­rung für den Kauf­ent­schluss des Woh­nungs­käu­fers käme es aber auch dann nicht an, wenn der ver­trag­li­che Haf­tungs­aus­schluss auch Rechts­män­gel erfas­sen soll­te. Auf den Haf­tungs­aus­schluss kann sich die Woh­nungs­ver­käu­fe­rin näm­lich nach § 444 BGB nicht beru­fen, wenn sie dem Woh­nungs­käu­fer den in der Sozi­al­bin­dung lie­gen­den Rechts­man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hat, wovon für die Revi­si­ons­in­stanz aus­zu­ge­hen ist, weil das Beru­fungs­ge­richt dies aus­drück­lich offen gelas­sen hat. Die­se Vor­schrift soll den Käu­fer allein vor einer unred­li­chen Frei­zeich­nung des Ver­käu­fers von der Män­gel­haf­tung schüt­zen. Eine sol­che unred­li­che Frei­zeich­nung ist gege­ben, wenn der Ver­käu­fer arg­lis­tig han­delt. Wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen ent­hält die Vor­schrift nicht. Nament­lich die Ursäch­lich­keit der Arg­list für den Kauf­ent­schluss ist im Rah­men von § 444 BGB uner­heb­lich 3. Das gilt auch dann, wenn sich das arg­lis­ti­ge Ver­schwei­gen auf einen Rechts­man­gel bezieht.

Soll­te die Woh­nungs­ver­käu­fe­rin von der Sozi­al­bin­dung der Woh­nung bei Ver­trags­schluss Kennt­nis gehabt haben, so hat­te sie den Woh­nungs­käu­fer hier­über auf­zu­klä­ren. Die­se Auf­klä­rungs­pflicht ist ent­ge­gen der Ansicht des Land­ge­richts Hil­des­heim 4, der sich das Ober­lan­des­ge­richts Cel­le ange­schlos­sen hat 5, nicht des­we­gen ent­fal­len, weil der Woh­nungs­käu­fer die Woh­nung vor Ver­trags­schluss nicht besich­tigt hat. Rich­tig ist, dass für Män­gel, die einer Besich­ti­gung zugäng­lich und damit ohne wei­te­res erkenn­bar sind, kei­ne Offen­ba­rungs­pflicht besteht. Der Käu­fer kann inso­weit eine Auf­klä­rung nicht erwar­ten, weil er die­se Män­gel bei der im eige­nen Inter­es­se gebo­te­nen Sorg­falt selbst wahr­neh­men kann 6. Dies gilt jedoch nicht für Rechts­män­gel wie die Sozi­al­bin­dung einer Woh­nung, denn die recht­li­chen Ver­hält­nis­se einer Woh­nung sind einer Besich­ti­gung nicht zugäng­lich und für den Käu­fer nicht ohne wei­te­res zu erken­nen. Der Ver­zicht auf eine Besich­ti­gung kann daher nicht dazu füh­ren, dass der Käu­fer in Bezug auf Rechts­män­gel des Kauf­ob­jekts als nicht auf­klä­rungs­be­dürf­tig ange­se­hen wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Sep­tem­ber 2018 – V ZR 165/​17

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 21.01.2000 – V ZR 387/​98, NJW 2000, 1256; Urteil vom 28.10.1983 – V ZR 235/​82, WM 1984, 214; Urteil vom 09.07.1976 – V ZR 256/​75, BGHZ 67, 134, 135 f.[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2000 – V ZR 387/​98, NJW 2000, 1256; Urteil vom 28.10.1983 – V ZR 235/​82, WM 1984, 214; Urteil vom 09.07.1976 – V ZR 256/​75, BGHZ 67, 134, 135 f.[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/​10, BGHZ 190, 272 Rn. 13[]
  4. LG Hil­des­heim, Urteil vom 29.06.2016 – 6 O 59/​15[]
  5. OLG Cel­le, Urteil; vom 04.05.2017 – 16 U 133/​16[]
  6. BGH, Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/​16, NJW 2018, 1954 Rn. 24; Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/​14, NJW 2016, 2315 Rn. 11; Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/​11, NZM 2012, 469 Rn. 21 mwN[]