Woh­nungs­kün­di­gung wegen Abriss und Neu­auf­bau des Hau­ses

Der geplan­te Abbruch eines bestehen­den Wohn­ge­bäu­des ist nur nach Ertei­lung einer Geneh­mi­gung gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 4, § 5 ZeS in Ver­bin­dung mit Art. 2 Bay­ZwEwG zuläs­sig. Die Zweck­ent­frem­dungs­ver­ord­nung hat mie­ter­schüt­zen­den Cha­rak­ter. Für die Wirk­sam­keit der Kün­di­gung eines Mie­ters ist es erfor­der­lich, dass die Zweck­ent­frem­dungs­ge­neh­mi­gung im Zeit­punkt des Zugangs der Kün­di­gungs­er­klä­rung vor­liegt.

Woh­nungs­kün­di­gung wegen Abriss und Neu­auf­bau des Hau­ses

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Kün­di­gung eines Miet­ver­tra­ges für unwirk­sam erklärt. Mit Miet­ver­trag vom Febru­ar 2010 mie­te­ten die Beklag­ten in Mün­chen eine Woh­nung. Das Wohn­haus, in dem sich die Woh­nung befin­det, ist Bau­jahr 1945 und besitzt 6 Wohn­ein­hei­ten und eine Gewer­be­ein­heit. Die Klä­ge­rin hat das Wohn­haus erwor­ben hat eine soge­nann­te "Ver­wer­tungs­kün­di­gung" zum 31.5.13 aus­ge­spro­chen. In dem Kün­di­gungs­schrei­ben führ­te die Klä­ge­rin aus, dass sich die Woh­nung in einem man­gel­haf­ten und nicht mehr übli­chen und zeit­ge­mä­ßen Bau­zu­stand befin­det und das Wohn­haus des­halb abge­ris­sen und neu errich­tet wer­den soll. Die Grund­stücks­flä­che soll mit dem Neu­bau von min­des­tens 12 Woh­nun­gen bes­ser genutzt wer­den und auch grö­ße­re Woh­nun­gen für Fami­li­en geschaf­fen wer­den. Die Kos­ten der Sanie­rung wären teu­rer als die Neu­bau­kos­ten. Die Zweck­ent­frem­dungs­ge­neh­mi­gung nach Art. 2BayZwEwG wur­de erst am 2.10.13 erteilt. Die Mie­ter wei­ger­ten sich aus­zu­zie­hen. Sie sind der Mei­nung, dass die Kün­di­gung unwirk­sam ist.

Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen ist der geplan­te Abbruch eines bestehen­den Wohn­ge­bäu­des nur nach Ertei­lung einer Geneh­mi­gung gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 4, § 5 ZeS in Ver­bin­dung mit Art. 2 Bay­ZwEwG zuläs­sig. Anders als die öffent­lich recht­li­chen Vor­schrif­ten für die Ertei­lung von Bau­ge­neh­mi­gun­gen hat die Zweck­ent­frem­dungs­ver­ord­nung mie­ter­schüt­zen­den Cha­rak­ter. Die Bau­ge­neh­mi­gung stellt ledig­lich sicher, dass das Bau­vor­ha­ben öffent­lich recht­li­chen Bau­nor­men ent­spricht. Die Bau­ge­neh­mi­gung wird regel­mä­ßig dann erteilt, wenn ein Ver­mie­ter sei­ne Umbau­plä­ne den öffent­lich recht­li­chen Vor­schrif­ten anpasst. Sofern das Bau­vor­ha­ben den öffent­lich recht­li­chen Vor­schrif­ten nicht wider­spricht, hat der Ver­mie­ter bzw. Eigen­tü­mer einen Rechts­an­spruch auf die Bau­ge­neh­mi­gung. Ganz anders ver­hält es sich mit der Zweck­ent­frem­dungs­ge­neh­mi­gung. Die Ertei­lung der Geneh­mi­gung steht im pflicht­ge­mä­ßen Ermes­sen der zustän­di­gen Ver­wal­tungs­be­hör­de. In der Regel wird sie im Fal­le des Abbruchs eines Gebäu­des nur unter Auf­la­gen erteilt. Letzt­lich kann der Bau­herr erst nach Bekannt­ga­be der Auf­la­gen ent­schei­den, ob die Durch­füh­rung des Bau­vor­ha­bens wirt­schaft­lich noch sinn­voll ist.

Das Amts­ge­richt führt aus, dass es unan­ge­mes­sen sei, dem Mie­ter den per­sön­li­chen und finan­zi­el­len Auf­wand der Woh­nungs­su­che und des Umzugs auf­zu­er­le­gen, ohne die Gewiss­heit, dass die geplan­te Bau­maß­nah­me über­haupt durch­ge­führt wer­den kann. Für die Wirk­sam­keit der Kün­di­gung sei erfor­der­lich, dass die Zweck­ent­frem­dungs­ge­neh­mi­gung im Zeit­punkt des Zugangs der Kün­di­gungs­er­klä­rung vor­lie­ge. In die­sem Fall müs­sen die Mie­ter ihre Woh­nung nicht räu­men. Die Kün­di­gung sei unwirk­sam, da zum Zeit­punkt, als ihnen das Kün­di­gungs­schrei­ben zuge­stellt wur­de, noch kei­ne Geneh­mi­gung der Zweck­ent­frem­dung durch die Lan­des­haupt­stadt Mün­chen, Amt für Woh­nen und Migra­ti­on, vor­lag.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 21. Okto­ber 2013 – 463 C 9569/​13