Wohnungsmakler – und der Mitarbeiter des Hausverwalters

Nach der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes verliert der Wohnungsvermittler seinen Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 Wo-VermittG in der Regel auch dann, wenn er selbst oder – wenn es sich bei ihm um eine juristische Person handelt – sein Organ zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags oder beim Abschluss des Mietvertrags Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist1.

Wohnungsmakler – und der Mitarbeiter des Hausverwalters

Nach dem im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Streitfall noch anzuwendenden § 2 Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes in der bis zum 31.05.2015 geltenden Fassung (WoVermittG aF; die dortige Regelung entspricht dem seither geltenden § 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG) hat der Wohnungsvermittler einen Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt. Die Maklerin hat den Mietern den mit der Eigentümerin über das Reihenhaus abgeschlossenen Mietvertrag vermittelt. Der danach grundsätzlich gegebene Anspruch der Maklerin aus § 2 Abs. 1 WoVermittG aF war vorliegend weder nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG noch nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 WoVermittG noch im Übrigen in entsprechender Anwendung des § 2 Abs. 2 WoVermittG unter Heranziehung der Grundsätze ausgeschlossen war, die die Rechtsprechung im Maklerrecht zur provisionsschädlichen Verflechtung entwickelt hat:

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG ist der Anspruch des Wohnungsvermittlers ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Im vorliegenden Fall die Maklerin selbst zu keinem Zeitpunkt Verwalterin des Reihenhauses, dessen Anmietung sie den Mietern vermittelt hat. Die Eigentümerin hatte im Zusammenhang mit der Fertigstellung der Reihenhausanlage, zu der das von den Mietern angemietete Reihenhaus gehört, die Projektmanagement S. GmbH mit der Hausverwaltung beauftragt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht es der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, dass der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann verliert, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete2. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass dem der Fall gleichzustellen ist, dass der Wohnungsvermittler selbst oder – wenn es sich bei ihm wie im Streitfall um eine juristische Person handelt – sein Organ Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist. Maßgeblich sind dabei die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags3 oder aber beim Abschluss des Mietvertrags4.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird ein Wohnungsvermittler zugleich als Wohnungsverwalter tätig, wenn sich seine Tätigkeit über einen längeren Zeitraum erstreckt und einen Umfang hat, dass weder von einer maklertypischen Serviceleistung noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit gesprochen werden kann. Dafür genügt es etwa, wenn der Wohnungsvermittler über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließlicher Ansprechpartner auf Vermieterseite aufgetreten ist, in dieser Zeit mit den Mietern über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängelrügen entgegengenommen und bearbeitet hat, dazu Mängellisten weitergeleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen hat oder für den Vermieter bei Terminen mit Handwerkern zugegen war. Entsprechendes gilt, wenn der Wohnungsvermittler den Mietern bei der Vermietung und Übergabe der Wohnung mitteilt, sie sollten sich bei Fragen oder Problemen hinsichtlich der Wohnung ausschließlich an ihn wenden, und zu diesem Zweck ausschließlich in seinem Büro erreichbar ist5.

Der Umstand allein, dass der Geschäftsführer der Maklerin zugleich Prokurist der Hausverwalterin war, bedeutet nicht, dass er tatsächlich als Gehilfe für diese tätig geworden ist.

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 WoVermG steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.

Rechtlich beteiligt an einer juristischen Person ist nur, wer aufgrund seiner mitgliedschaftlichen Rechtsstellung auf deren Willensbildung unmittelbar Einfluss nehmen könne. Bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung sind das die Gesellschafter, nicht aber Prokuristen oder sonstige Bevollmächtigte. Danach war im hier entschiedenen Fall der Geschäftsführer Maklerin nicht allein deshalb an der Verwalterin beteiligt, weil er deren Prokurist war.

Auch der Umstand, dass im vorliegenden Fall der weitere Geschäftsführer der Makler-GmbH mit der Geschäftsführerin der Wohnungsverwalterin verheiratet war, stellte keine persönliche und wirtschaftliche Ver- flechtung von Makler und Verwalter dar, die eine entsprechende Anwendung des § 2 Abs. 2 WoVermittG rechtfertigte.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings mit Urteil vom 03.12.1986 ausgesprochen, dass ein Makler ohne besondere Absprache keinen Provisionsanspruch gegen seinen Auftraggeber hat, wenn er das beabsichtigte Geschäft mit seinem eigenen Ehegatten als Vertragspartner des Auftraggebers zustande bringt6. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts kommt es demgegenüber nicht auf das Bestehen einer Ehe an sich, sondern darauf an, ob sich daraus eine Interessenkollision ergibt7.

Eine Interessenkollision, die den Ausschluss des Provisionsanspruchs rechtfertigte, wurde im vorliegenden Fall mit der Begründung verneint, der Geschäftsführer der Makler-GmbH sei nicht mit der Vermittlung des von den Mietern angemieteten Reihenhauses befasst gewesen. Diese Beurteilung lässt vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts keinen Rechtsfehler erkennen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Februar 2018 – I ZR 38/17

  1. Ergänzung zu BGH, Urteil vom 02.10.2003 – III ZR 5/03, NJW 2004, 286, 287[]
  2. BGH, Urteil vom 02.10.2003 – III ZR 5/03, NJW 2004, 286, 287 13 bis 16][]
  3. BGH, Urteil vom 23.10.2003 – II ZR 41/03, NJW 2003, 3768 12][]
  4. Schulz, WoVermG, 2010, § 2 Rn. 61 mwN[]
  5. vgl. BGH, NJW 2004, 286, 287 12 und 16] mwN[]
  6. BGH, Urteil vom 03.12.201986 – IVa ZR 87/85, NJW 1987, 1008 f. 6 bis 11][]
  7. vgl. BVerfGE 76, 126, 129; 78, 128, 130 bis 132; Schulz aaO § 2 Rn. 102 bis 104[]

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