Woh­nungs­mak­ler – und der Mit­ar­bei­ter des Haus­ver­wal­ters

Nach der Ziel­set­zung des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes ver­liert der Woh­nungs­ver­mitt­ler sei­nen Pro­vi­si­ons­an­spruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 Wo-Ver­mittG in der Regel auch dann, wenn er selbst oder – wenn es sich bei ihm um eine juris­ti­sche Per­son han­delt – sein Organ zum Zeit­punkt der Ver­mitt­lung oder des Nach­wei­ses der Gele­gen­heit zum Abschluss des Miet­ver­trags oder beim Abschluss des Miet­ver­trags Gehil­fe des Ver­wal­ters der ver­mit­tel­ten Woh­nung ist 1.

Woh­nungs­mak­ler – und der Mit­ar­bei­ter des Haus­ver­wal­ters

Nach dem im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall noch anzu­wen­den­den § 2 Abs. 1 des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes in der bis zum 31.05.2015 gel­ten­den Fas­sung (WoVer­mittG aF; die dor­ti­ge Rege­lung ent­spricht dem seit­her gel­ten­den § 2 Abs. 1 Satz 1 WoVer­mittG) hat der Woh­nungs­ver­mitt­ler einen Anspruch auf Ent­gelt für die Ver­mitt­lung oder den Nach­weis der Gele­gen­heit zum Abschluss von Miet­ver­trä­gen über Wohn­räu­me, wenn infol­ge sei­ner Ver­mitt­lung oder infol­ge sei­nes Nach­wei­ses ein Miet­ver­trag zustan­de kommt. Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind im Streit­fall erfüllt. Die Mak­le­rin hat den Mie­tern den mit der Eigen­tü­me­rin über das Rei­hen­haus abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag ver­mit­telt. Der danach grund­sätz­lich gege­be­ne Anspruch der Mak­le­rin aus § 2 Abs. 1 WoVer­mittG aF war vor­lie­gend weder nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVer­mittG noch nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 WoVer­mittG noch im Übri­gen in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 2 Abs. 2 WoVer­mittG unter Her­an­zie­hung der Grund­sät­ze aus­ge­schlos­sen war, die die Recht­spre­chung im Mak­ler­recht zur pro­vi­si­ons­schäd­li­chen Ver­flech­tung ent­wi­ckelt hat:

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVer­mittG ist der Anspruch des Woh­nungs­ver­mitt­lers aus­ge­schlos­sen, wenn der Miet­ver­trag über Wohn­räu­me abge­schlos­sen wird, deren Ver­wal­ter der Woh­nungs­ver­mitt­ler ist. Dies war vor­lie­gend nicht der Fall.

Im vor­lie­gen­den Fall die Mak­le­rin selbst zu kei­nem Zeit­punkt Ver­wal­te­rin des Rei­hen­hau­ses, des­sen Anmie­tung sie den Mie­tern ver­mit­telt hat. Die Eigen­tü­me­rin hat­te im Zusam­men­hang mit der Fer­tig­stel­lung der Rei­hen­haus­an­la­ge, zu der das von den Mie­tern ange­mie­te­te Rei­hen­haus gehört, die Pro­jekt­ma­nage­ment S. GmbH mit der Haus­ver­wal­tung beauf­tragt.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ent­spricht es der Ziel­set­zung des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes, dass der Woh­nungs­ver­mitt­ler den Pro­vi­si­ons­an­spruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVer­mittG in der Regel auch dann ver­liert, wenn nicht er selbst, son­dern sein Gehil­fe die ver­mit­tel­te Woh­nung ver­wal­te­te 2. Das Beru­fungs­ge­richt hat mit Recht ange­nom­men, dass dem der Fall gleich­zu­stel­len ist, dass der Woh­nungs­ver­mitt­ler selbst oder – wenn es sich bei ihm wie im Streit­fall um eine juris­ti­sche Per­son han­delt – sein Organ Gehil­fe des Ver­wal­ters der ver­mit­tel­ten Woh­nung ist. Maß­geb­lich sind dabei die Ver­hält­nis­se zum Zeit­punkt der Ver­mitt­lung oder des Nach­wei­ses der Gele­gen­heit zum Abschluss des Miet­ver­trags 3 oder aber beim Abschluss des Miet­ver­trags 4.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs wird ein Woh­nungs­ver­mitt­ler zugleich als Woh­nungs­ver­wal­ter tätig, wenn sich sei­ne Tätig­keit über einen län­ge­ren Zeit­raum erstreckt und einen Umfang hat, dass weder von einer mak­ler­ty­pi­schen Ser­vice­leis­tung noch von einer gele­gent­lich aus­ge­führ­ten Gefäl­lig­keit gespro­chen wer­den kann. Dafür genügt es etwa, wenn der Woh­nungs­ver­mitt­ler über meh­re­re Mona­te hin­weg aus­drück­lich als aus­schließ­li­cher Ansprech­part­ner auf Ver­mie­ter­sei­te auf­ge­tre­ten ist, in die­ser Zeit mit den Mie­tern über Instand­set­zungs­maß­nah­men kor­re­spon­diert und deren Män­gel­rü­gen ent­ge­gen­ge­nom­men und bear­bei­tet hat, dazu Män­gel­lis­ten wei­ter­ge­lei­tet oder an Ort und Stel­le auf­ge­nom­men hat oder für den Ver­mie­ter bei Ter­mi­nen mit Hand­wer­kern zuge­gen war. Ent­spre­chen­des gilt, wenn der Woh­nungs­ver­mitt­ler den Mie­tern bei der Ver­mie­tung und Über­ga­be der Woh­nung mit­teilt, sie soll­ten sich bei Fra­gen oder Pro­ble­men hin­sicht­lich der Woh­nung aus­schließ­lich an ihn wen­den, und zu die­sem Zweck aus­schließ­lich in sei­nem Büro erreich­bar ist 5.

Der Umstand allein, dass der Geschäfts­füh­rer der Mak­le­rin zugleich Pro­ku­rist der Haus­ver­wal­te­rin war, bedeu­tet nicht, dass er tat­säch­lich als Gehil­fe für die­se tätig gewor­den ist.

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 WoVermG steht dem Woh­nungs­ver­mitt­ler ein Anspruch auf Ent­gelt nicht zu, wenn der Miet­ver­trag über Wohn­räu­me abge­schlos­sen wird, deren Ver­wal­ter oder Ver­mie­ter eine juris­ti­sche Per­son ist, an der der Woh­nungs­ver­mitt­ler recht­lich oder wirt­schaft­lich betei­ligt ist.

Recht­lich betei­ligt an einer juris­ti­schen Per­son ist nur, wer auf­grund sei­ner mit­glied­schaft­li­chen Rechts­stel­lung auf deren Wil­lens­bil­dung unmit­tel­bar Ein­fluss neh­men kön­ne. Bei einer Gesell­schaft mit beschränk­ter Haf­tung sind das die Gesell­schaf­ter, nicht aber Pro­ku­ris­ten oder sons­ti­ge Bevoll­mäch­tig­te. Danach war im hier ent­schie­de­nen Fall der Geschäfts­füh­rer Mak­le­rin nicht allein des­halb an der Ver­wal­te­rin betei­ligt, weil er deren Pro­ku­rist war.

Auch der Umstand, dass im vor­lie­gen­den Fall der wei­te­re Geschäfts­füh­rer der Mak­ler-GmbH mit der Geschäfts­füh­re­rin der Woh­nungs­ver­wal­te­rin ver­hei­ra­tet war, stell­te kei­ne per­sön­li­che und wirt­schaft­li­che Ver- flech­tung von Mak­ler und Ver­wal­ter dar, die eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 2 Abs. 2 WoVer­mittG recht­fer­tig­te.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat aller­dings mit Urteil vom 03.12.1986 aus­ge­spro­chen, dass ein Mak­ler ohne beson­de­re Abspra­che kei­nen Pro­vi­si­ons­an­spruch gegen sei­nen Auf­trag­ge­ber hat, wenn er das beab­sich­tig­te Geschäft mit sei­nem eige­nen Ehe­gat­ten als Ver­trags­part­ner des Auf­trag­ge­bers zustan­de bringt 6. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts kommt es dem­ge­gen­über nicht auf das Bestehen einer Ehe an sich, son­dern dar­auf an, ob sich dar­aus eine Inter­es­sen­kol­li­si­on ergibt 7.

Eine Inter­es­sen­kol­li­si­on, die den Aus­schluss des Pro­vi­si­ons­an­spruchs recht­fer­tig­te, wur­de im vor­lie­gen­den Fall mit der Begrün­dung ver­neint, der Geschäfts­füh­rer der Mak­ler-GmbH sei nicht mit der Ver­mitt­lung des von den Mie­tern ange­mie­te­ten Rei­hen­hau­ses befasst gewe­sen. Die­se Beur­tei­lung lässt vor dem Hin­ter­grund der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts kei­nen Rechts­feh­ler erken­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. Febru­ar 2018 – I ZR 38/​17

  1. Ergän­zung zu BGH, Urteil vom 02.10.2003 – III ZR 5/​03, NJW 2004, 286, 287[]
  2. BGH, Urteil vom 02.10.2003 – III ZR 5/​03, NJW 2004, 286, 287 13 bis 16][]
  3. BGH, Urteil vom 23.10.2003 – II ZR 41/​03, NJW 2003, 3768 12][]
  4. Schulz, WoVermG, 2010, § 2 Rn. 61 mwN[]
  5. vgl. BGH, NJW 2004, 286, 287 12 und 16] mwN[]
  6. BGH, Urteil vom 03.12.201986 – IVa ZR 87/​85, NJW 1987, 1008 f. 6 bis 11][]
  7. vgl. BVerfGE 76, 126, 129; 78, 128, 130 bis 132; Schulz aaO § 2 Rn. 102 bis 104[]