Woh­nungs­mo­der­ni­sie­run­gen des Grund­stücks­käu­fers

Wie der Bun­des­ge­richts­hof jetzt ent­schie­den hat, ist der Käu­fer eines Grund­stücks bereits vor sei­ner Ein­tra­gung im Grund­buch berech­tigt, Miet­woh­nun­gen zu moder­ni­sie­ren, sofern der Ver­mie­ter ihn hier­zu ermäch­tigt hat und die gesetz­lich gere­gel­ten Vor­aus­set­zun­gen der Ver­pflich­tung des Mie­ters, Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten zu dul­den (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gege­ben sind.

Woh­nungs­mo­der­ni­sie­run­gen des Grund­stücks­käu­fers

In dem der aktu­el­len BGH-Ent­schei­dung zugrun­de lie­gen­den Fall hat­te der Ver­mie­ter sein Grund­stück ver­kauft und die Käu­fer schrift­lich ermäch­tigt, bereits vor ihrer Ein­tra­gung im Grund­buch sämt­li­che die Miet­ver­hält­nis­se betref­fen­den Erklä­run­gen im eige­nen Namen abzu­ge­ben, ins­be­son­de­re Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men vor­zu­neh­men, sowie ent­spre­chen­de Rechts­strei­tig­kei­ten zu füh­ren. Die Käu­fer kün­dig­ten den beklag­ten Mie­tern dar­auf­hin Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten in deren Woh­nung an; dem tra­ten die Beklag­ten ent­ge­gen.

Das Amts­ge­richt hat die auf Dul­dung der beab­sich­tig­ten Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten gerich­te­te Kla­ge der Grund­stücks­käu­fer abge­wie­sen. Auf die Beru­fung der Klä­ger hat das Land­ge­richt die beklag­ten Mie­ter unter ande­rem ver­ur­teilt, den Umbau des Bade­zim­mers unter Ein­be­zie­hung eines bis dahin als Abstell­raum und Spei­se­kam­mer genutz­ten Raums zur Schaf­fung einer sepa­ra­ten Toi­let­te zu dul­den. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten hat­te kei­nen Erfolg.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die Kla­ge zuläs­sig ist, weil die Klä­ger als Grund­stücks­käu­fer ein berech­tig­tes Inter­es­se dar­an haben, das dem Ver­mie­ter zuste­hen­de Recht zur Moder­ni­sie­rung der Miet­sa­che mit des­sen Zustim­mung im eige­nen Namen aus­zu­üben.

Die Kla­ge erwies sich auch als begrün­det. Das Bür­ger­li­che Gesetz­buch legt den Ver­mie­ter nicht dar­auf fest, das Recht zur Moder­ni­sie­rung der von ihm ver­mie­te­ten Woh­nun­gen stets selbst wahr­zu­neh­men; viel­mehr kann er auch einen Drit­ten dazu ermäch­ti­gen, die­ses Recht im eige­nen Namen aus­zu­üben. Die beklag­ten Mie­ter sind auch zur Dul­dung der von den Klä­gern geplan­ten Umbau­maß­nah­men ver­pflich­tet. Die dafür ent­schei­den­de Fra­ge, ob die Ver­grö­ße­rung und Umge­stal­tung eines räum­li­chen Bereichs (hier des Sani­tär­be­reichs) auf Kos­ten des Weg­falls eines ande­ren Raums (hier der Abstell- und Spei­se­kam­mer) zu einer Ver­bes­se­rung der Miet­woh­nung führt, kann nicht gene­rell, son­dern nur unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls beant­wor­tet wer­den. Die­se Beur­tei­lung obliegt dem Tatrich­ter und ist revi­si­ons­recht­lich nur beschränkt nach­prüf­bar. Die vom Beru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­me­ne Wer­tung, dass die Schaf­fung einer sepa­ra­ten Toi­let­te in der ca. 136 qm gro­ßen Vier-Zim­mer-Woh­nung auch unter Berück­sich­ti­gung des Weg­falls der Abstell- und Spei­se­kam­mer als Wohn­wert­ver­bes­se­rung ein­zu­stu­fen ist, lässt kei­nen Rechts­feh­ler erken­nen und ist im Übri­gen lebens­nah.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Febru­ar 2008 – VIII ZR 105/​07