Woh­nungs­recht für den Mör­der

Der Inha­ber eines ding­li­chen Woh­nungs­rechts, der den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer getö­tet hat, muss das Woh­nungs­recht nicht auf­ge­ben, darf es unter Umstän­den aber nicht mehr per­sön­lich aus­üben.

Woh­nungs­recht für den Mör­der

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war der Woh­nungs­be­rech­tig­te zunächst zusam­men mit sei­nem Bru­der Eigen­tü­mer eines Haus­grund­stücks in Leip­zig. Anfang 1997 über­trug er sei­nen hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teil auf den Bru­der, behielt sich aber ein ding­li­ches Woh­nungs­recht an der Woh­nung im Ober­ge­schoss des Anwe­sens vor. Bei­des wur­de in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Der Woh­nungs­be­rech­tig­te bezog die Woh­nung im Ober­ge­schoss, sein Bru­der die Woh­nung im Unter­ge­schoss des Anwe­sens, in der er mit sei­ner geschie­de­nen Ehe­frau wie­der zusam­men­leb­te. Im Mai 2012 erstach er sei­nen Bru­der wäh­rend eines Streits. Er wur­de wegen Tot­schlags zu einer Frei­heits­stra­fe von 9 Jah­ren und 9 Mona­ten ver­ur­teilt, die er der­zeit ver­büßt. Erbin des Getö­te­ten und damit Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks wur­de des­sen Mut­ter. Der Beklag­te wur­de in einem Zivil­rechts­streit rechts­kräf­tig für erbun­wür­dig erklärt. Die frü­he­re Ehe­frau des Getö­te­ten wohnt wei­ter­hin auf dem Grund­stück.

Die Mut­ter, die nicht auf dem Grund­stück lebt, ver­lang­te nun als Grund­stücks­ei­gen­tü­mer von ihrem Sohn als Woh­nungs­be­rech­tig­ten die – bedin­gungs­lo­se – Zustim­mung zur Löschung des Woh­nungs­rechts. Sie ver­weist dabei auf die Recht­spre­chung des öster­rei­chi­schen Obers­ten Gerichts­hofs, der die Kün­di­gung eines ding­li­chen Woh­nungs­rechts für mög­lich hält, wenn der Woh­nungs­be­rech­tig­te den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ermor­det hat.

Die Kla­ge ist in den Vor­in­stan­zen vor dem Land­ge­richt Leip­zig1 und dem Ober­lan­des­ge­richt Dres­den2 ohne Erfolg geblie­ben. Und der Bun­des­ge­richts­hof hat nun auch die Revi­si­on der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin zurück­ge­wie­sen:

Die Kün­di­gung eines ding­li­chen Woh­nungs­rechts kommt im deut­schen – anders als im öster­rei­chi­schen – Recht nur in Betracht, wenn sie als Inhalt des Rechts aus­drück­lich ver­ein­bart ist, was hier nicht gesche­hen ist.

Ein Anspruch der Mut­ter als Grund­tücks­ei­gen­tü­me­rin auf Auf­ga­be des Woh­nungs­rechts besteht nicht.

Er folgt ins­be­son­de­re nicht aus dem Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB).

Ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen sich hier­aus über­haupt ein Anspruch auf Auf­ga­be eines Woh­nungs­rechts erge­ben kann, hat der Bun­des­ge­richts­hof bis­lang und auch in die­sem Fall offen gelas­sen.

Zwar ist es Per­so­nen, die dem Getö­te­ten nahe stan­den und die wei­ter­hin auf dem mit dem Woh­nungs­recht belas­te­ten Grund­stück woh­nen, im All­ge­mei­nen nicht zumut­bar, mit dem Täter unter einem Dach zu leben. Auch in einer sol­chen Situa­ti­on kommt ein Anspruch auf Auf­ga­be des Woh­nungs­rechts aber nur als letz­tes Mit­tel – oder, wie es der öster­rei­chi­sche Obers­te Gerichts­hof for­mu­liert, als "äußers­tes Not­ven­til" – in Betracht, wenn ande­re zumut­ba­re Wege der Kon­flikt­lö­sung aus­schei­den.

Nach deut­schem Dienst­bar­kei­ten­recht besteht eine sol­che Mög­lich­keit regel­mä­ßig. Der Berech­tig­te muss näm­lich sein ding­li­ches Woh­nungs­recht nach § 1020 Satz 1 BGB so aus­üben, dass die Inter­es­sen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers tun­lichst geschont wer­den. Zu die­sen Inter­es­sen gehö­ren bei einem ding­li­chen Woh­nungs­recht auch die per­sön­li­chen Bezie­hun­gen zwi­schen dem Berech­tig­ten und den Per­so­nen, die dem getö­te­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nahe stan­den und wei­ter­hin auf dem Grund­stück leben.

Wenn die­se mit dem Berech­tig­ten wegen der Tat nicht mehr auf dem Grund­stück unter einem Dach zusam­men­le­ben wol­len, muss der Berech­tig­te dem Rech­nung tra­gen. Die­ses Ziel ist aber schon dadurch zu errei­chen, dass er die Woh­nung nicht mehr selbst nutzt, son­dern sie Drit­ten über­lässt, also etwa ver­mie­tet. Dazu ist er auf Ver­lan­gen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers auch ver­pflich­tet.

Die­se alter­na­ti­ve Mög­lich­keit der Kon­flikt­lö­sung schließt einen auf § 242 BGB gestütz­ten Anspruch auf Auf­ga­be des Woh­nungs­rechts aus.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. März 2016 – V ZR 208/​15

  1. LG Leip­zig, urteil vom 06.05.2015 – 2 O 1823/​14 []
  2. OLG Dres­den, Urteil vom 14.09.2015 – 17 U 851/​15 []