Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht1.
Die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführte Bestimmung des § 556 BGB sieht in Abs. 3 vor, dass über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) und dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des (jährlichen) Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dies gilt nicht nur für die Forderung eines über die geleistete Betriebskostenvorauszahlung hinausgehenden Betrages, sondern auch für die Forderung eines Betrages, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung – namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben ist – übersteigt2.
Innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Vermieter indessen – wie hier der Fall – eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung ohne weiteres vornehmen, auch wenn sie zu Lasten des Mieters ausfällt3. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter hingegen vor einer Berichtigung der Betriebskostenabrechnung zu seinen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weitgehend geschützt4.
Ebenfalls zutreffend ist die Beurteilung, dass die Beklagte trotz der den Klägern bereits erteilten vorbehaltlosen Gutschrift des sich aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens berechtigt war, die Betriebskostenabrechnung zu Lasten der Kläger zu ändern, da in dem bloßen Umstand der vorbehaltlosen Gutschrift kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis und auch kein Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche zu sehen ist.
Bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes entsprach es allerdings der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass in der vorbehaltlosen Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter sowie in der – wie hier – vorbehaltlosen Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens seitens des Vermieters ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen sei, das den Saldo verbindlich werden lasse und Rückforderungen des Mieters wie auch des Vermieters ausschließe5. Hieraus wurde überwiegend gefolgert, dass jede Partei mit nachträglichen Einwendungen ausgeschlossen sei, die bereits bei Rechnungslegung hätten geltend gemacht werden können, was wiederum voraussetze, dass die Partei die Einwendungen gekannt oder zumindest mit ihnen gerechnet habe6.
Ein Teil der Literatur hält an dieser Auffassung auch nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes fest7, während ein anderer Teil die Ansicht vertritt, diese Auffassung lasse sich insbesondere wegen der dem Mieter nunmehr zustehenden Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB und der in § 556 Abs. 4 BGB enthaltenen Bestimmung, wonach eine abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist, nicht mehr aufrechterhalten8.
Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob die vor der Mietrechtsreform herrschende Auffassung zutrifft, bisher nicht entschieden. Er hat sie hinsichtlich der vorbehaltlosen Betriebskostennachzahlung des Mieters in seinem Urteil vom 18. Januar 20069 offen lassen können.
Der Vorzug gebührt der Auffassung, wonach jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB kein Raum mehr für die Annahme ist, in der vorbehaltlosen Zahlung einer sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung allein oder in der – wie hier – bloßen vorbehaltlosen Auszahlung oder Gutschrift eines aus einer Betriebs-kostenabrechnung folgenden Guthabens sei ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen.
Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden10. Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss11.
Ebenso dienen die auf Anregung des Bundesrates im Interesse der Ausgewogenheit in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommene Frist für Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und der durch § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch insoweit angeordnete Einwendungsausschluss nach Fristablauf zugleich der Rechtssicherheit, da dadurch in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht12.
Durch die gesetzlichen Regelungen ist damit umfassend gewährleistet, dass die Mietvertragsparteien nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Ein Erfordernis für die Annahme eines bereits in einer vorbehaltlosen Zahlung oder einer vorbehaltlosen Gutschrift zu sehenden deklaratorischen Schuldanerkenntnisses besteht deshalb jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage nicht mehr.
Der Umstand, dass die in § 556 Abs. 3 BGB vorgesehenen Fristen für die Mitteilung der Betriebskostenabrechnung und der gegen letztere gerichteten Einwendungen im Einzelfall zu einem längeren Schwebezustand bis zur Klarheit über die Verpflichtungen der Mietvertragsparteien aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum führen können als bei der Annahme eines bereits in der vorbehaltlosen Zahlung oder Gutschrift zu sehenden deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, ändert hieran nichts. Denn der Gesetzgeber hat die genannten Fristen so kurz bemessen, dass sich der insoweit mögliche Schwebezustand auf einen überschaubaren und daher für beide Mietvertragsparteien zumutbaren Zeitraum beschränkt.
Diese rechtliche Bewertung steht im Einklang mit der außerhalb des Mietrechts ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum deklaratorischen Schuldanerkenntnis13.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/09
- Fortführung von BGH, Urteile vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05; und vom 11.11.2008 – VIII ZR 265/07[↩]
- BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Rn. 12 f.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 BGB Rn. 397; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 BGB Rn. 143 ff. und 163; Jauernig/Teichmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rn. 5[↩]
- BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, aaO[↩]
- vgl. nur Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556 Rn. 133; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 402 ff.; jeweils mwN; vgl. zu den unterschiedlichen Begründungsansätzen innerhalb der genannten Auffassung: Milger, NZM 2009, 497, 498 f. mwN[↩]
- Staudinger/Weitemeyer, aaO mwN[↩]
- vgl. Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 134; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 408 ff.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 556 Rn. 13; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 556 Rn. 14[↩]
- vgl. MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 102 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rn. 31; Schmid in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 5. Aufl., § 556 Rn. 53; jeweils mwN; Sternel, ZMR 2001, 937, 940; im Grundsatz ebenso Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 159; Jauernig/Teichmann, aaO Rn. 6; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 71[↩]
- BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 Rn. 15[↩]
- BT-Drucks. 14/4553, S. 37[↩]
- BGH, Urteile vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04, aaO; vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05, aaO Rn. 13; vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350 Rn. 17; und vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Rn. 13[↩]
- vgl. BT-Drucks. 14/5663, S. 79; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 409[↩]
- BGH, Urteile vom 24.03.1976 – IV ZR 222/74, BGHZ 66, 250, 255; vom 11.01.2007 – VII ZR 165/05, NJW-RR 2007, 530 Rn. 9; Beschluss vom 03.06.2008 – XI ZR 239/07, NJW 2008, 3425, 3426; Urteil vom 11.11.2008 – VIII ZR 265/07, NJW 2009, 580 Rn. 11 f.[↩]
