Zah­lung auf eine feh­ler­haf­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Jeden­falls seit der gesetz­li­chen Ein­füh­rung der aus­schluss­be­wehr­ten Abrech­nungs- und Ein­wen­dungs­fris­ten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19. Juni 2001 erlau­ben weder die vor­be­halt­lo­se Zah­lung einer Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung durch den Mie­ter noch die vor­be­halts­lo­se Erstat­tung eines sich aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Gut­ha­bens durch den Ver­mie­ter für sich genom­men die Annah­me eines dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses, das einer spä­te­ren Nach- oder Rück­for­de­rung wäh­rend des Laufs der genann­ten Fris­ten ent­ge­gen­steht 1.

Zah­lung auf eine feh­ler­haf­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Die durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz ein­ge­führ­te Bestim­mung des § 556 BGB sieht in Abs. 3 vor, dass über die Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten jähr­lich abzu­rech­nen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) und dem Mie­ter die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach dem Ende des (jähr­li­chen) Abrech­nungs­zeit­raums mit­zu­tei­len ist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Nach Ablauf die­ser Frist ist die Gel­tend­ma­chung einer Nach­for­de­rung durch den Ver­mie­ter aus­ge­schlos­sen, es sei denn, der Ver­mie­ter hat die ver­spä­te­te Gel­tend­ma­chung nicht zu ver­tre­ten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dies gilt nicht nur für die For­de­rung eines über die geleis­te­te Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung hin­aus­ge­hen­den Betra­ges, son­dern auch für die For­de­rung eines Betra­ges, der das Ergeb­nis einer bereits erteil­ten Abrech­nung – nament­lich auch dann, wenn die­ses Ergeb­nis ein Gut­ha­ben ist – über­steigt 2.

Inner­halb der Abrech­nungs­frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Ver­mie­ter indes­sen – wie hier der Fall – eine Kor­rek­tur der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ohne wei­te­res vor­neh­men, auch wenn sie zu Las­ten des Mie­ters aus­fällt 3. Nach Ablauf der Abrech­nungs­frist ist der Mie­ter hin­ge­gen vor einer Berich­ti­gung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu sei­nen Las­ten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weit­ge­hend geschützt 4.

Eben­falls zutref­fend ist die Beur­tei­lung, dass die Beklag­te trotz der den Klä­gern bereits erteil­ten vor­be­halt­lo­sen Gut­schrift des sich aus der ursprüng­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Gut­ha­bens berech­tigt war, die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu Las­ten der Klä­ger zu ändern, da in dem blo­ßen Umstand der vor­be­halt­lo­sen Gut­schrift kein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis und auch kein Ver­zicht auf etwai­ge wei­ter­ge­hen­de Ansprü­che zu sehen ist.

Bis zum Inkraft­tre­ten des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes ent­sprach es aller­dings der über­wie­gen­den Auf­fas­sung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur, dass in der vor­be­halt­lo­sen Zah­lung einer Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung durch den Mie­ter sowie in der – wie hier – vor­be­halt­lo­sen Erstat­tung eines sich aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Gut­ha­bens sei­tens des Ver­mie­ters ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis zu sehen sei, das den Sal­do ver­bind­lich wer­den las­se und Rück­for­de­run­gen des Mie­ters wie auch des Ver­mie­ters aus­schlie­ße 5. Hier­aus wur­de über­wie­gend gefol­gert, dass jede Par­tei mit nach­träg­li­chen Ein­wen­dun­gen aus­ge­schlos­sen sei, die bereits bei Rech­nungs­le­gung hät­ten gel­tend gemacht wer­den kön­nen, was wie­der­um vor­aus­set­ze, dass die Par­tei die Ein­wen­dun­gen gekannt oder zumin­dest mit ihnen gerech­net habe 6.

Ein Teil der Lite­ra­tur hält an die­ser Auf­fas­sung auch nach dem Inkraft­tre­ten des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes fest 7, wäh­rend ein ande­rer Teil die Ansicht ver­tritt, die­se Auf­fas­sung las­se sich ins­be­son­de­re wegen der dem Mie­ter nun­mehr zuste­hen­den Ein­wen­dungs­frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB und der in § 556 Abs. 4 BGB ent­hal­te­nen Bestim­mung, wonach eine abwei­chen­de Rege­lung zum Nach­teil des Mie­ters unwirk­sam ist, nicht mehr auf­recht­erhal­ten 8.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Fra­ge, ob die vor der Miet­rechts­re­form herr­schen­de Auf­fas­sung zutrifft, bis­her nicht ent­schie­den. Er hat sie hin­sicht­lich der vor­be­halt­lo­sen Betriebs­kos­ten­nach­zah­lung des Mie­ters in sei­nem Urteil vom 18. Janu­ar 2006 9 offen las­sen kön­nen.

Der Vor­zug gebührt der Auf­fas­sung, wonach jeden­falls seit der gesetz­li­chen Ein­füh­rung der aus­schluss­be­wehr­ten Abrech­nungs- und Ein­wen­dungs­fris­ten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB kein Raum mehr für die Annah­me ist, in der vor­be­halt­lo­sen Zah­lung einer sich aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Nach­for­de­rung allein oder in der – wie hier – blo­ßen vor­be­halt­lo­sen Aus­zah­lung oder Gut­schrift eines aus einer Betriebs-kos­ten­ab­rech­nung fol­gen­den Gut­ha­bens sei ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis zu sehen.

Die Abrech­nungs­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ange­ord­ne­te Aus­schluss von Nach­for­de­run­gen nach Frist­ab­lauf die­nen der Abrech­nungs­si­cher­heit und sol­len Streit ver­mei­den 10. Sie gewähr­leis­ten eine zeit­na­he Abrech­nung, damit der Mie­ter in einem über­schau­ba­ren zeit­li­chen Zusam­men­hang mit dem Abrech­nungs­zeit­raum ent­we­der über ein sich bei der Abrech­nung zu sei­nen Guns­ten erge­ben­des Gut­ha­ben ver­fü­gen kann oder Gewiss­heit dar­über erlangt, ob und in wel­cher Höhe er mit einer Nach­for­de­rung des Ver­mie­ters rech­nen muss 11.

Eben­so die­nen die auf Anre­gung des Bun­des­ra­tes im Inter­es­se der Aus­ge­wo­gen­heit in das Miet­rechts­re­form­ge­setz auf­ge­nom­me­ne Frist für Ein­wen­dun­gen des Mie­ters gegen die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) und der durch § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch inso­weit ange­ord­ne­te Ein­wen­dungs­aus­schluss nach Frist­ab­lauf zugleich der Rechts­si­cher­heit, da dadurch in abseh­ba­rer Zeit nach einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung Klar­heit über die wech­sel­sei­tig gel­tend gemach­ten Ansprü­che besteht 12.

Durch die gesetz­li­chen Rege­lun­gen ist damit umfas­send gewähr­leis­tet, dass die Miet­ver­trags­par­tei­en nach über­schau­ba­rer Zeit Klar­heit über ihre Ver­pflich­tun­gen aus einem abge­schlos­se­nen Abrech­nungs­zeit­raum erlan­gen. Ein Erfor­der­nis für die Annah­me eines bereits in einer vor­be­halt­lo­sen Zah­lung oder einer vor­be­halt­lo­sen Gut­schrift zu sehen­den dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses besteht des­halb jeden­falls nach der­zei­ti­ger Rechts­la­ge nicht mehr.

Der Umstand, dass die in § 556 Abs. 3 BGB vor­ge­se­he­nen Fris­ten für die Mit­tei­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und der gegen letz­te­re gerich­te­ten Ein­wen­dun­gen im Ein­zel­fall zu einem län­ge­ren Schwe­be­zu­stand bis zur Klar­heit über die Ver­pflich­tun­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en aus einem abge­schlos­se­nen Abrech­nungs­zeit­raum füh­ren kön­nen als bei der Annah­me eines bereits in der vor­be­halt­lo­sen Zah­lung oder Gut­schrift zu sehen­den dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses, ändert hier­an nichts. Denn der Gesetz­ge­ber hat die genann­ten Fris­ten so kurz bemes­sen, dass sich der inso­weit mög­li­che Schwe­be­zu­stand auf einen über­schau­ba­ren und daher für bei­de Miet­ver­trags­par­tei­en zumut­ba­ren Zeit­raum beschränkt.

Die­se recht­li­che Bewer­tung steht im Ein­klang mit der außer­halb des Miet­rechts ergan­ge­nen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zum dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis 13.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Janu­ar 2011 – VIII ZR 296/​09

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urtei­le vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/​05; und vom 11.11.2008 – VIII ZR 265/​07[]
  2. BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/​06, NJW 2008, 1150 Rn. 12 f.[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/​04, NJW 2005, 219; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, Miet­recht, 10. Aufl., § 556 BGB Rn. 397; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 556 BGB Rn. 143 ff. und 163; Jauernig/​Teichmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rn. 5[]
  4. BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/​04, aaO[]
  5. vgl. nur Staudinger/​Weitemeyer, BGB, Neu­bearb. 2006, § 556 Rn. 133; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, aaO Rn. 402 ff.; jeweils mwN; vgl. zu den unter­schied­li­chen Begrün­dungs­an­sät­zen inner­halb der genann­ten Auf­fas­sung: Mil­ger, NZM 2009, 497, 498 f. mwN[]
  6. Staudinger/​Weitemeyer, aaO mwN[]
  7. vgl. Staudinger/​Weitemeyer, aaO Rn. 134; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, aaO Rn. 408 ff.; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 556 Rn. 13; Erman/​Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 556 Rn. 14[]
  8. vgl. MünchKommBGB/​Schmid, 5. Aufl., § 556 Rn. 102 f.; Soergel/​Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 556 Rn. 31; Schmid in Prütting/​Wegen/​Weinreich, BGB, 5. Aufl., § 556 Rn. 53; jeweils mwN; Ster­nel, ZMR 2001, 937, 940; im Grund­satz eben­so Blank/​Börstinghaus, aaO Rn. 159; Jauernig/​Teichmann, aaO Rn. 6; Bamberger/​Roth/​Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 Rn. 71[]
  9. BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/​05, NJW 2006, 903 Rn. 15[]
  10. BT-Drucks. 14/​4553, S. 37[]
  11. BGH, Urtei­le vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/​04, aaO; vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/​05, aaO Rn. 13; vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/​05, NJW 2006, 3350 Rn. 17; und vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/​06, NJW 2008, 1150 Rn. 13[]
  12. vgl. BT-Drucks. 14/​5663, S. 79; vgl. auch Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, aaO Rn. 409[]
  13. BGH, Urtei­le vom 24.03.1976 – IV ZR 222/​74, BGHZ 66, 250, 255; vom 11.01.2007 – VII ZR 165/​05, NJW-RR 2007, 530 Rn. 9; Beschluss vom 03.06.2008 – XI ZR 239/​07, NJW 2008, 3425, 3426; Urteil vom 11.11.2008 – VIII ZR 265/​07, NJW 2009, 580 Rn. 11 f.[]