Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist1. Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge2.
Daran gemessen ist es zunächst nicht zu beanstanden, dass die auf die HausgeldRückstände gezahlten Zinsen in Höhe von 1.676,45 € in der Gesamtabrechnung als „Gemeinschaftserträge“ verbucht und in den Einzelabrechnungen anteilig ausgekehrt wurden. Denn Rechtsfrüchte des Verwaltungsvermögens und damit auch Zinserträge auf Hausgeldrückstände gehören zu den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 1 WEG und stehen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Solche Erträge können – sofern sie nicht zur Deckung der Kosten und Lasten verwendet werden sollen – an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden; dazu bedarf es einer Beschlussfassung3, die hier mit der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Einzelabrechnungen – die die anteilige Auskehrung vorsehen – erfolgt ist. Insoweit ist durch die weitere Bezeichnung „Zinsen aus Rechtsstreit“ eine hinreichende Information der Wohnungseigentümer erfolgt.
Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, stellt auch eine Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren – im Gegensatz zu offenen Forderungen – in der Gesamtabrechnung eine Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlung dar, und zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung (§ 366 BGB). Da in der Einzelabrechnung des säumigen Wohnungseigentümers rechnerisch ein Guthaben entsteht, kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen4. Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern5.
Eine nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen, aus der die Abrechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren, ist wegen des Charakters der Jahresabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht zwingend erforderlich6. Die Gesamtabrechnung wird durch diese Angaben auch nicht unbedingt übersichtlicher bzw. verständlicher. Denn dass Zahlungen nicht in dem Abrechnungszeitraum geleistet werden, für den sie geschuldet sind, kann vielfältige Gründe haben. Wird beispielsweise das im Dezember fällige Hausgeld erst im Januar des Folgejahres beglichen, ist es erst in dem Folgejahr als Einnahme aufzuführen, obwohl es auf das Vorjahr entfällt; wird umgekehrt eine im Januar des Folgejahres fällige Zahlung schon im vorangehenden Dezember geleistet, erhöht sie die Einnahmen des Vorjahres7. Abrechnungsspitzen aus dem Vorjahr werden ebenfalls erst mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung fällig und sind bei Zahlung im Folgejahr als Einnahme zu verbuchen. Die Gesamtabrechnung kann die Einnahmen dahingehend aufschlüsseln; rechtlich zwingend sind solche Angaben indes nicht.
Das aufgrund der Nachzahlung ausgewiesene Guthaben muss auch nicht an alle Wohnungseigentümer ausgekehrt werden. Das Guthaben ist zunächst nur ein rechnerisches Ergebnis der Gesamtabrechnung, das schon dadurch entstehen kann, dass bestehende Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen. Ein solches Guthaben als Ergebnis der Gesamtabrechnung begründet keinen Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung. Auch aus im konkreten Fall geltenden Gemeinschaftsordnung ergibt sich das nicht; die dort vorgesehene Auskehrung von Guthaben setzt nämlich voraus, dass die Einzelabrechnungen ein Guthaben ergeben.
Allerdings kann durch die Zahlung des Wohnungseigentümers auf seine Rückstände ein Guthaben entstanden sein, das nicht zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist. Denn die in früheren Abrechnungszeiträumen entstandenen Hausgeldrückstände müssen in der Vergangenheit durch erhöhte Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer ausgeglichen worden sein, weil die laufenden Kosten gedeckt werden mussten8.
Folglich sind die übrigen Wohnungseigentümer in Vorleistung getreten, während bei dem säumigen Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden; diese Verbindlichkeiten wurden nun in einem späteren Abrechnungszeitraum getilgt.
Selbst wenn der Betrag aus diesem Grund teilweise nicht zur laufenden Deckung der Kosten benötigt werden sollte, begründet die Gesamtabrechnung keinen Anspruch auf Auskehrung des Guthabens. Das Guthaben kann – wie sonstige Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft – der Instandhaltungsrücklage zugeführt, zur Deckung der laufenden Kosten verwendet oder an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden9. Insoweit beinhaltet der Beschluss über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen zugleich die Entscheidung beinhaltet, dass das Guthaben jedenfalls vorerst nicht ausgekehrt, sondern auf den Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleiben soll. Eine Beschlussfassung über die Auskehrung des Guthabens oder dessen weitere Verwendung – die der die Auszahlung begehrende Wohnungseigentümer zunächst herbeiführen müssten – ist nicht Gegenstand des Verfahrens.
Schließlich ist es auch nicht Aufgabe der Gesamtabrechnung, aufzuzeigen, ob die in dem Jahr 2010 entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen des Jahres 2010 gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses5. Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Oktober 2013 – V ZR 271/12
- BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10; Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 16[↩]
- BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10, 17; Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10, ZWE 2011, 256 Rn. 6; Beschluss vom 15.05.2012 – V ZB 282/11, NJW-RR 2012, 1103 Rn. 7[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11, ZWE 2012, 373 Rn. 16[↩]
- BayObLG, ZWE 2002, 577, 580; ZWE 2004, 372, 373; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl., 9. Teil Rn. 247[↩]
- Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 126a ff.[↩][↩]
- vgl. Wanderer in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Teil C Rn. 1616, 1628; aA BeckOKWEG/Batschari, Edition 16, § 28 Rn. 66[↩]
- vgl. Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 115 mwN; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 28 Rn. 100[↩]
- zu den Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 211/12, WuM 2013, 566 Rn. 15[↩]
- BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11, ZWE 2012, 373 Rn. 16; vgl. auch Riecke/Schmidt/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 78[↩]
