Zah­lung von rück­stän­di­gem Haus­geld in der Abrech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Gesamt­ab­rech­nung kann eine nähe­re Auf­schlüs­se­lung der in dem Abrech­nungs­zeit­raum ein­ge­gan­ge­nen Haus­geld­zah­lun­gen im Hin­blick auf die Abrech­nungs­zeit­räu­me ent­hal­ten, für die sie geschul­det waren; weil die Jah­res­ab­rech­nung eine rei­ne Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung dar­stellt, sind sol­che Anga­ben aber nicht zwin­gend erfor­der­lich.

Zah­lung von rück­stän­di­gem Haus­geld in der Abrech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Ver­wal­tung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalen­der­jah­res eine Abrech­nung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben zu erstel­len. Dazu hat die Ver­wal­tung eine geord­ne­te und über­sicht­li­che Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung vor­zu­le­gen, die auch Anga­ben über die Höhe der gebil­de­ten Rück­la­gen ent­hält. Sie muss für einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch ohne Hin­zu­zie­hung fach­li­cher Unter­stüt­zung ver­ständ­lich sein. Die­sen Anfor­de­run­gen genügt eine Abrech­nung nur, wenn sie, anders als der Wirt­schafts­plan, nicht die geschul­de­ten Zah­lun­gen und die vor­ge­se­he­nen Aus­ga­ben, son­dern die tat­säch­li­chen Ein­nah­men und Kos­ten aus­weist [1]. Die Dar­stel­lung der Jah­res­ab­rech­nung muss die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in die Lage ver­set­zen, die Ver­mö­gens­la­ge der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu erfas­sen und auf ihre Plau­si­bi­li­tät hin zu über­prü­fen. Sie müs­sen nach­voll­zie­hen kön­nen, was mit den ein­ge­zahl­ten Mit­teln gesche­hen ist, ins­be­son­de­re ob sie ent­spre­chend den Vor­ga­ben des Wirt­schafts­plans ein­ge­setzt wor­den sind. Die Jah­res­ab­rech­nung ist nicht zuletzt die Grund­la­ge für die Fest­le­gung der end­gül­ti­gen Höhe der Bei­trä­ge [2].

Dar­an gemes­sen ist es zunächst nicht zu bean­stan­den, dass die auf die Haus­geld­Rück­stän­de gezahl­ten Zin­sen in Höhe von 1.676,45 € in der Gesamt­ab­rech­nung als „Gemein­schafts­er­trä­ge“ ver­bucht und in den Ein­zel­ab­rech­nun­gen antei­lig aus­ge­kehrt wur­den. Denn Rechts­früch­te des Ver­wal­tungs­ver­mö­gens und damit auch Zins­er­trä­ge auf Haus­geld­rück­stän­de gehö­ren zu den Nut­zun­gen des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums im Sin­ne von § 16 Abs. 1 WEG und ste­hen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gemein­schaft­lich zu. Sol­che Erträ­ge kön­nen – sofern sie nicht zur Deckung der Kos­ten und Las­ten ver­wen­det wer­den sol­len – an die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­kehrt wer­den; dazu bedarf es einer Beschluss­fas­sung [3], die hier mit der Geneh­mi­gung der Jah­res­ab­rech­nung und der Ein­zel­ab­rech­nun­gen – die die antei­li­ge Aus­keh­rung vor­se­hen – erfolgt ist. Inso­weit ist durch die wei­te­re Bezeich­nung „Zin­sen aus Rechts­streit“ eine hin­rei­chen­de Infor­ma­ti­on der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfolgt.

Weil die Jah­res­ab­rech­nung als rei­ne Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung zu füh­ren ist, stellt auch eine Nach­zah­lung auf Rück­stän­de aus Vor­jah­ren – im Gegen­satz zu offe­nen For­de­run­gen – in der Gesamt­ab­rech­nung eine Ein­nah­me der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus Haus­geld­zah­lung dar, und zwar unab­hän­gig von der Fra­ge der Anrech­nung (§ 366 BGB). Da in der Ein­zel­ab­rech­nung des säu­mi­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers rech­ne­risch ein Gut­ha­ben ent­steht, kann sowohl die Ein­zel- als auch die Gesamt­ab­rech­nung den buch­hal­te­ri­schen Stand des Haus­geld­kon­tos unter Ein­be­zie­hung der Rück­stän­de aus den Vor­jah­ren infor­ma­to­risch auf­zei­gen [4]. Ein sol­cher Nach­weis von Buch­hal­tungs­kon­ten ist jedoch weder Bestand­teil der Jah­res­ab­rech­nung noch des Geneh­mi­gungs­be­schlus­ses; die dar­aus ersicht­li­chen Infor­ma­tio­nen kön­nen ledig­lich Indi­zi­en gegen die Schlüs­sig­keit der Abrech­nung lie­fern [5].

Eine nähe­re Auf­schlüs­se­lung der Haus­geld­zah­lun­gen, aus der die Abrech­nungs­zeit­räu­me her­vor­ge­hen, für die sie geschul­det waren, ist wegen des Cha­rak­ters der Jah­res­ab­rech­nung als rei­ner Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung nicht zwin­gend erfor­der­lich [6]. Die Gesamt­ab­rech­nung wird durch die­se Anga­ben auch nicht unbe­dingt über­sicht­li­cher bzw. ver­ständ­li­cher. Denn dass Zah­lun­gen nicht in dem Abrech­nungs­zeit­raum geleis­tet wer­den, für den sie geschul­det sind, kann viel­fäl­ti­ge Grün­de haben. Wird bei­spiels­wei­se das im Dezem­ber fäl­li­ge Haus­geld erst im Janu­ar des Fol­ge­jah­res begli­chen, ist es erst in dem Fol­ge­jahr als Ein­nah­me auf­zu­füh­ren, obwohl es auf das Vor­jahr ent­fällt; wird umge­kehrt eine im Janu­ar des Fol­ge­jah­res fäl­li­ge Zah­lung schon im vor­an­ge­hen­den Dezem­ber geleis­tet, erhöht sie die Ein­nah­men des Vor­jah­res [7]. Abrech­nungs­spit­zen aus dem Vor­jahr wer­den eben­falls erst mit dem Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung fäl­lig und sind bei Zah­lung im Fol­ge­jahr als Ein­nah­me zu ver­bu­chen. Die Gesamt­ab­rech­nung kann die Ein­nah­men dahin­ge­hend auf­schlüs­seln; recht­lich zwin­gend sind sol­che Anga­ben indes nicht.

Das auf­grund der Nach­zah­lung aus­ge­wie­se­ne Gut­ha­ben muss auch nicht an alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­kehrt wer­den. Das Gut­ha­ben ist zunächst nur ein rech­ne­ri­sches Ergeb­nis der Gesamt­ab­rech­nung, das schon dadurch ent­ste­hen kann, dass bestehen­de Ver­bind­lich­kei­ten erst im Fol­ge­jahr begli­chen wer­den sol­len. Ein sol­ches Gut­ha­ben als Ergeb­nis der Gesamt­ab­rech­nung begrün­det kei­nen Anspruch der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf Aus­keh­rung. Auch aus im kon­kre­ten Fall gel­ten­den Gemein­schafts­ord­nung ergibt sich das nicht; die dort vor­ge­se­he­ne Aus­keh­rung von Gut­ha­ben setzt näm­lich vor­aus, dass die Ein­zel­ab­rech­nun­gen ein Gut­ha­ben erge­ben.

Aller­dings kann durch die Zah­lung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf sei­ne Rück­stän­de ein Gut­ha­ben ent­stan­den sein, das nicht zur Deckung der lau­fen­den Kos­ten erfor­der­lich ist. Denn die in frü­he­ren Abrech­nungs­zeit­räu­men ent­stan­de­nen Haus­geld­rück­stän­de müs­sen in der Ver­gan­gen­heit durch erhöh­te Bei­trä­ge der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­gli­chen wor­den sein, weil die lau­fen­den Kos­ten gedeckt wer­den muss­ten [8].

Folg­lich sind die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in Vor­leis­tung getre­ten, wäh­rend bei dem säu­mi­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Ver­bind­lich­kei­ten gegen­über der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­stan­den; die­se Ver­bind­lich­kei­ten wur­den nun in einem spä­te­ren Abrech­nungs­zeit­raum getilgt.

Selbst wenn der Betrag aus die­sem Grund teil­wei­se nicht zur lau­fen­den Deckung der Kos­ten benö­tigt wer­den soll­te, begrün­det die Gesamt­ab­rech­nung kei­nen Anspruch auf Aus­keh­rung des Gut­ha­bens. Das Gut­ha­ben kann – wie sons­ti­ge Ein­nah­men der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – der Instand­hal­tungs­rück­la­ge zuge­führt, zur Deckung der lau­fen­den Kos­ten ver­wen­det oder an die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­kehrt wer­den [9]. Inso­weit beinhal­tet der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung und die Ein­zel­ab­rech­nun­gen zugleich die Ent­schei­dung beinhal­tet, dass das Gut­ha­ben jeden­falls vor­erst nicht aus­ge­kehrt, son­dern auf den Kon­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­blei­ben soll. Eine Beschluss­fas­sung über die Aus­keh­rung des Gut­ha­bens oder des­sen wei­te­re Ver­wen­dung – die der die Aus­zah­lung begeh­ren­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zunächst her­bei­füh­ren müss­ten – ist nicht Gegen­stand des Ver­fah­rens.

Schließ­lich ist es auch nicht Auf­ga­be der Gesamt­ab­rech­nung, auf­zu­zei­gen, ob die in dem Jahr 2010 ent­stan­de­nen Kos­ten durch die lau­fen­den Haus­geld­zah­lun­gen des Jah­res 2010 gedeckt wer­den; ein Ver­mö­gens­sta­tus ist weder Gegen­stand der Jah­res­ab­rech­nung noch des Geneh­mi­gungs­be­schlus­ses [5]. Für eine lau­fen­de Kos­ten­de­ckung sorgt vor­nehm­lich der Wirt­schafts­plan. In die­sem müs­sen Haus­geld­zah­lun­gen fest­ge­legt wer­den, die es der Ver­wal­tung ermög­li­chen, die vor­aus­sicht­lich ent­ste­hen­den Kos­ten zu beglei­chen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Okto­ber 2013 – V ZR 271/​12

  1. BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/​09, NJW 2010, 2127 Rn. 10; Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/​10, NJW 2012, 1434 Rn. 16[]
  2. BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/​09, NJW 2010, 2127 Rn. 10, 17; Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/​10, ZWE 2011, 256 Rn. 6; Beschluss vom 15.05.2012 – V ZB 282/​11, NJW-RR 2012, 1103 Rn. 7[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/​11, ZWE 2012, 373 Rn. 16[]
  4. Bay­O­bLG, ZWE 2002, 577, 580; ZWE 2004, 372, 373; Mül­ler, Prak­ti­sche Fra­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., 9. Teil Rn. 247[]
  5. Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 126a ff.[][]
  6. vgl. Wan­de­rer in Bärmann/​Seuß, Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums, 5. Aufl., Teil C Rn. 1616, 1628; aA BeckOKWEG/​Batschari, Edi­ti­on 16, § 28 Rn. 66[]
  7. vgl. Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 115 mwN; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 28 Rn. 100[]
  8. zu den Aus­wir­kun­gen auf den Wirt­schafts­plan vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 211/​12, WuM 2013, 566 Rn. 15[]
  9. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/​11, ZWE 2012, 373 Rn. 16; vgl. auch Riecke/​Schmidt/​Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 78[]