Zah­lungs­rück­stän­de kön­nen zu Ent­zug des Mit­ei­gen­tums füh­ren

Ein Mit­ei­gen­tü­mer kann sein Wohn­ei­gen­tum durch eine Zwangs­ver­stei­ge­rung ver­lie­ren, wenn den übri­gen Mit­ei­gen­tü­mern nach län­ge­rem Wohn­geld­rück­stand eine Fort­set­zung des Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses nicht mehr zuzu­mu­ten ist.

Zah­lungs­rück­stän­de kön­nen zu Ent­zug des Mit­ei­gen­tums füh­ren

Mit­ei­gen­tü­mer betrei­ben Zwangs­ver­stei­ge­rung zur Schul­den­til­gung

Im vor­lie­gen­den Fall hat­te ein Mit­ei­gen­tü­mer von Gemein­schafts­ei­gen­tum meh­re­re Jah­re sei­nen Wohn­geld­an­teil nicht begli­chen. Dar­auf­hin streng­ten die übri­gen Mit­ei­gen­tü­mer eine Ent­zie­hungs­kla­ge nach §§ 18, 19 Wohneigentumsgesetz/​WEG an mit dem Ziel, die Außen­stän­de über eine Zwangs­ver­stei­ge­rung des Wohn­ei­gen­tums des säu­mi­gen Mit­ei­gen­tü­mers zu erlan­gen.

Hei­lungs­mög­lich­keit durch Schul­de­n­er­stat­tung?

Dage­gen wehr­te sich der Beklag­te, indem er 20.000 € an Zah­lungs­rück­stän­den und Pro­zess­kos­ten beglich und sei­ner­seits eine Voll­stre­ckungs­ge­gen­kla­ge gegen die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft erhob, um eine Zwangs­ver­stei­ge­rung nach § 19 Abs. 2 WEG abzu­wen­den. Das Ber­li­ner Amts­ge­richt wies sei­ne Kla­ge jedoch ab. Auch sei­ne Beru­fung wur­de vom Land­ge­richt Ber­lin (Az: 53 S 46/​16 WEG) abge­wie­sen. Grund­sätz­lich ist eine Hei­lungs­mög­lich­keit bei Zah­lungs­rück­stän­den und damit eine Abwen­dung einer Zwangs­ver­stei­ge­rung nach dem WEG zwar mög­lich, wenn der säu­mi­ge Betrag noch bis zum Zuschlag des Erstei­ge­rers bezahlt wird, erläu­tert der Ber­li­ner Notar Mat­thi­as Dols.

Schwe­re Pflicht­ver­let­zung ver­hin­dert Hei­lungs­mög­lich­keit

In die­sem Fal­le han­del­te es sich aber um eine so schwe­re Pflicht­ver­let­zung gegen­über den übri­gen Mit­ei­gen­tü­mern, dass die­sen eine Fort­set­zung der Gemein­schaft nicht län­ger zuzu­mu­ten sei. Das LG Ber­lin folg­te mit die­ser Ein­schät­zung einem Urteil des Bun­des­ge­richts­ho­fes nach § 18 Abs. 1 WEG 1. Hin­zu kam, dass die nach­träg­li­che Wohn­geld­erstat­tung des Mit­ei­gen­tü­mers nicht alle Außen­stän­de voll­stän­dig abdeck­te.

Zwangs­ver­stei­ge­rung bei unzu­mut­ba­rer Gemein­schaft zuläs­sig

Grund­sätz­lich gilt wie im Miet­recht, wo eine Räu­mungs­kla­ge bei Zah­lungs­rück­stän­den durch eine ver­spä­te­te Erstat­tung abge­wen­det wer­den kann, dass dies auch bei der Ent­zie­hung von Wohn­ei­gen­tum gilt. In Ver­bin­dung mit einer fest­ge­stell­ten Unzu­mut­bar­keit der Fort­set­zung des Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses 2 aller­dings kann die­se Hei­lungs­mög­lich­keit ver­wirkt sein. Des­halb war die Zwangs­ver­stei­ge­rung nach Auf­fas­sung des LG Ber­lin in die­sem Fall zuläs­sig.

Land­ge­richt Ber­lin, Urteil vom 24. Novem­ber 2017 – 53 S 46/​16 WEG

  1. BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/​06[]
  2. BGHZ 170, 369 = NJW 2007, 1353[]