Zahlungsrückstände können zu Entzug des Miteigentums führen

Ein Miteigentümer kann sein Wohneigentum durch eine Zwangsversteigerung verlieren, wenn den übrigen Miteigentümern nach längerem Wohngeldrückstand eine Fortsetzung des Gemeinschaftsverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.

Zahlungsrückstände können zu Entzug des Miteigentums führen

Miteigentümer betreiben Zwangsversteigerung zur Schuldentilgung

Im vorliegenden Fall hatte ein Miteigentümer von Gemeinschaftseigentum mehrere Jahre seinen Wohngeldanteil nicht beglichen. Daraufhin strengten die übrigen Miteigentümer eine Entziehungsklage nach §§ 18, 19 Wohneigentumsgesetz/WEG an mit dem Ziel, die Außenstände über eine Zwangsversteigerung des Wohneigentums des säumigen Miteigentümers zu erlangen.

Heilungsmöglichkeit durch Schuldenerstattung?

Dagegen wehrte sich der Beklagte, indem er 20.000 € an Zahlungsrückständen und Prozesskosten beglich und seinerseits eine Vollstreckungsgegenklage gegen die Eigentümergemeinschaft erhob, um eine Zwangsversteigerung nach § 19 Abs. 2 WEG abzuwenden. Das Berliner Amtsgericht wies seine Klage jedoch ab. Auch seine Berufung wurde vom Landgericht Berlin (Az: 53 S 46/16 WEG) abgewiesen. Grundsätzlich ist eine Heilungsmöglichkeit bei Zahlungsrückständen und damit eine Abwendung einer Zwangsversteigerung nach dem WEG zwar möglich, wenn der säumige Betrag noch bis zum Zuschlag des Ersteigerers bezahlt wird, erläutert der Berliner Notar Matthias Dols.

Schwere Pflichtverletzung verhindert Heilungsmöglichkeit

In diesem Falle handelte es sich aber um eine so schwere Pflichtverletzung gegenüber den übrigen Miteigentümern, dass diesen eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht länger zuzumuten sei. Das LG Berlin folgte mit dieser Einschätzung einem Urteil des Bundesgerichtshofes nach § 18 Abs. 1 WEG1. Hinzu kam, dass die nachträgliche Wohngelderstattung des Miteigentümers nicht alle Außenstände vollständig abdeckte.

Zwangsversteigerung bei unzumutbarer Gemeinschaft zulässig

Grundsätzlich gilt wie im Mietrecht, wo eine Räumungsklage bei Zahlungsrückständen durch eine verspätete Erstattung abgewendet werden kann, dass dies auch bei der Entziehung von Wohneigentum gilt. In Verbindung mit einer festgestellten Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Gemeinschaftsverhältnisses2 allerdings kann diese Heilungsmöglichkeit verwirkt sein. Deshalb war die Zwangsversteigerung nach Auffassung des LG Berlin in diesem Fall zulässig.

Landgericht Berlin, Urteil vom 24. November 2017 – 53 S 46/16 WEG

  1. BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/06 []
  2. BGHZ 170, 369 = NJW 2007, 1353 []