Zah­lungs­rück­stand des Mie­ters – und die hilfs­wei­se erklär­te frist­ge­rech­te Kün­di­gung

Nach Ansicht des Land­ge­richts Ber­lin kann ein Ver­mie­ter zwar sei­nem Mie­ter, der sich mit einer bestimm­ten Miet­hö­he in Rück­stand befin­de, frist­los kün­di­gen. Wenn der Ver­mie­ter jedoch gleich­zei­tig vor­sorg­lich frist­ge­mäß kün­di­ge, soll die­se hilfs­wei­se erfolg­te Kün­di­gung unwirk­sam sein, da mit Zugang der frist­lo­sen Kün­di­gung der Miet­ver­trag sofort been­det wer­de.

Zah­lungs­rück­stand des Mie­ters – und die hilfs­wei­se erklär­te frist­ge­rech­te Kün­di­gung

Die­se Dif­fe­ren­zie­rung ist dann von Bedeu­tung, wenn der Mie­ter inner­halb der gesetz­li­chen Frist den offe­nen Betrag nach­zahlt. Nach dem Gesetz wird die frist­lo­se Kün­di­gung dadurch unwirk­sam. Nach der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ber­lin bleibt es in die­sem Fall dem Ver­mie­ter ver­wehrt, sich auf die zugleich hilfs­wei­se erklär­te frist­ge­mä­ße Kün­di­gung zu beru­fen.

Das Land­ge­richt Ber­lin hat daher im hier ent­schie­de­nen Fall die Kla­ge der Ver­mie­ter auf Räu­mung der Woh­nung gegen den Haupt­mie­ter – in Abwei­chung von der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­ho­fes – abge­wie­sen.

Die kla­gen­den Ver­mie­ter und der Haupt­mie­ter des Rechts­streits hat­ten im Juli 2004 einen Miet­ver­trag über eine ca. 28 m² gro­ße Ein-Zim­mer-Woh­nung in Ber­lin-Wil­helms­ruh abge­schlos­sen. Mit Schrei­ben vom 11.07.2016, dem Mie­ter drei Tage spä­ter zuge­gan­gen, kün­dig­ten die Ver­mie­ter den Miet­ver­trag frist­los mit sofor­ti­ger Wir­kung und hilfs­wei­se mit ordent­li­cher Frist zum 31.10.2016, da sich der Mie­ter mit einem Betrag von ins­ge­samt 500, 30 EUR für Juni und Juli 2016 im Rück­stand befun­den hat­te. Am 19.07.2016 erhiel­ten die Ver­mie­ter die Zah­lung des offe­nen Rest­be­tra­ges. Nach den gesetz­li­chen Miet­vor­schrif­ten wur­de dadurch die Kün­di­gung unwirk­sam.

Anfang Novem­ber 2016 erho­ben die Ver­mie­ter Räu­mungs­kla­ge und berie­fen sich auf die hilfs­wei­se erklär­te frist­ge­mä­ße Kün­di­gung vom 11.07.2016, die nach ihrer Ansicht den Miet­ver­trag zum 31.10.2016 been­det habe. Das Amts­ge­richt Pankow/​Weißensee gab den Ver­mie­tern im Wesent­li­chen Recht, errech­ne­te aller­dings das Ende des Miet­ver­tra­ges erst zum 30.04.2017 und ver­ur­teil­te den Mie­ter und einen wei­te­ren Nut­zer der Woh­nung zur Räu­mung zu die­sem Datum. Die dage­gen gerich­te­te Beru­fung des Mie­ters hat­te Erfolg.

Das Land­ge­richt Ber­lin argu­men­tier­te, dass zum Zeit­punkt, als die frist­lo­se Kün­di­gung der Ver­mie­ter zuge­gan­gen sei, der Miet­ver­trag unmit­tel­bar been­det wor­den sei. Die zugleich hilfs­wei­se erklär­te Kün­di­gung mit ordent­li­cher Frist grei­fe ins Lee­re. Die Kün­di­gungs­wir­kun­gen der frist­lo­sen Kün­di­gung sei­en zwar spä­ter durch die Nach­zah­lung des offe­nen Betra­ges ent­fal­len, die frist­lo­se Kün­di­gungs­er­klä­rung blei­be aber bestehen. Damit blei­be die hilfs­wei­se erklär­te frist­ge­mä­ße Kün­di­gung unwirk­sam und kön­ne nicht wie­der "auf­le­ben". Nach Ansicht des Land­ge­richts habe sich die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, und zwar auch in dem Urteil vom 16.02.20051 nicht mit dem vor­ge­nann­ten Argu­ment aus­ein­an­der­ge­setzt.

Ein Anspruch der Ver­mie­ter auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Miet­woh­nung besteht gegen den Mie­ter nicht. Zwar ist ein sol­cher Anspruch mit Zugang des Kün­di­gungs­schrei­bens ent­stan­den, die­ser Anspruch ist aber nach Maß­ga­be des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erlo­schen. Die in dem­sel­ben Schrei­ben ”rein vor­sorg­lich und hilfs­wei­se” erklär­te ordent­li­che Kün­di­gung gemäß §§ 573, 573 c BGB hat kei­ne Wir­kung ent­fal­tet. Im maß­geb­li­chen Zeit­punkt des Zugangs konn­te die mit die­ser Kün­di­gungs­er­klä­rung beab­sich­tig­te recht­li­che Fol­ge (die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses (erst) nach Ablauf einer Kün­di­gungs­frist) nicht aus­ge­löst wer­den, weil das Miet­ver­hält­nis bereits mit Zugang der frist­lo­sen Kün­di­gung ”sofort” geen­det hat­te. Das Miet­ver­hält­nis war durch den Zugang der unmit­tel­bar recht­ge­stal­ten­den frist­lo­sen Kün­di­gung in ein Abwick­lungs­ver­hält­nis ver­wan­delt wor­den. Die ordent­li­che Kün­di­gung, die das Miet­ver­hält­nis erst zu einem in der Zukunft gele­ge­nen Zeit­punkt hät­te been­den sol­len, ging des­halb ins Lee­re.

Die recht­li­chen Wir­kun­gen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändern dar­an nichts. Die­se Vor­schrift führt dazu, dass die von der frist­lo­sen Kün­di­gung umge­stal­te­te Rechts­la­ge sich mit dem Ein­gang einer nach Maß­ga­be des Geset­zes qua­li­fi­zier­ten Schon­fris­t­zah­lung erneut ändert. Das Erlö­schen der aus der frist­lo­sen Kün­di­gung resul­tie­ren­den Ansprü­che hebt die vor­he­ri­ge Rechts­ent­wick­lung aber nicht auf, son­dern schreibt sie fort. Wenn also die Wir­kun­gen der Kün­di­gung durch die Schon­fris­t­zah­lung ent­fal­len, macht dies die frist­lo­se Kün­di­gung nicht his­to­risch unge­sche­hen. Es bleibt auch nach der Schon­fris­t­zah­lung dabei, dass zu dem maß­geb­li­chen Zeit­punkt des Zugangs der frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung ein Miet­ver­hält­nis, das erst nach Ablauf einer Kün­di­gungs­frist hät­te enden kön­nen, nicht (mehr) bestand. Die hilfs­wei­se erklär­te frist­ge­mä­ße Kün­di­gung konn­te also kei­ne recht­li­chen Wir­kun­gen ent­fal­ten.

Im Ein­zel­nen:

Die frist­lo­se Kün­di­gung der Ver­mie­ter hat das Miet­ver­hält­nis beendet.Der im Kün­di­gungs­schrei­ben ange­führ­te Grund für eine frist­lo­se Kün­di­gung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB lag vor. Die frist­lo­se Kün­di­gung hat daher als Gestal­tungs­er­klä­rung das Miet­ver­hält­nis im Zeit­punkt des Zugangs been­det2. Die­se Wir­kung trat mit Zugang der Kün­di­gung ein. Zwar stand zu die­ser Zeit mit Blick auf die sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erge­ben­den Beson­der­hei­ten noch nicht unab­än­der­lich fest, ob es bei den aus­ge­lös­ten Rechts­wir­kun­gen blei­ben wür­de; an dem ein­schrän­kungs­los ein­ge­tre­te­nen Ende des Miet­ver­hält­nis­ses zu die­sem Zeit­punkt änder­te dies aber nichts.

Die Kün­di­gung stellt als Gestal­tungs­recht eine unmit­tel­bar die Rechts­la­ge ändern­de Ver­fü­gung dar. Die Rechts­ord­nung erkennt den Ein­tritt der Wir­kun­gen eines feh­ler­frei aus­ge­üb­ten Gestal­tungs­rechts als zwin­gen­de Kon­se­quenz aus dem Prin­zip der Pri­vat­au­to­no­mie an. Das han­deln­de Rechts­sub­jekt nimmt mit die­sem Instru­ment die ihm zuste­hen­de pri­vat­au­to­no­me Gestal­tungs­macht wahr, und zwar mit unmit­tel­bar ein­tre­ten­den Fol­gen für die Ent­wick­lung sei­ner recht­li­chen Ver­hält­nis­se. Bei rechts­ge­stal­ten­den Wil­lens­er­klä­run­gen geschieht dies im Augen­blick des Zugangs der Erklä­rung; die Gestal­tungs­er­klä­rung gestal­tet dann die Rechts­la­ge unmit­tel­bar um.

Mit die­sen Grund­sät­zen wäre es unver­ein­bar, eine Ände­rung der Rechts­la­ge unter rück­wir­ken­den Bedin­gun­gen oder Vor­be­hal­ten für mög­lich zu hal­ten. Die "neue” Rechts­la­ge, die das aus­ge­üb­te Gestal­tungs­recht geschaf­fen hat, ist nur in dem Sin­ne nicht end­gül­tig, als sie wei­te­ren zukünf­tig ein­tre­ten­den Ände­run­gen zugäng­lich bleibt. Von sol­chen Ent­wick­lun­gen abge­se­hen ist aber eine Rela­ti­vie­rung der ein­mal aus­ge­lös­ten Rechts­wir­kun­gen einer rechts­ge­stal­ten­den Ver­fü­gung nicht mög­lich. Das Gestal­tungs­recht ver­trägt ins­be­son­de­re kei­nen Schwe­be­zu­stand; es kann sei­ne Wir­kun­gen nicht "vor­läu­fig” in dem Sin­ne ent­fal­ten, dass es wegen spä­ter ein­ge­tre­te­ner Umstän­de als "nie­mals exis­tent” ange­se­hen wür­de. Die wirk­sa­me Aus­übung des Gestal­tungs­rechts führt statt­des­sen stets zum Ein­tritt der dem aus­ge­üb­ten Recht eige­nen Wir­kun­gen und ver­braucht dabei den Grund für sei­ne Ent­ste­hung.

Die­se Kon­se­quen­zen der Aus­übung pri­vat­au­to­no­mer Gestal­tungs­macht stel­len all­ge­mein aner­kann­te Grund­la­gen des gel­ten­den Pri­vat­rechts dar3. Ange­wen­det auf die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gere­gel­te Kon­stel­la­ti­on bedeu­ten sie, dass eine von einem Kün­di­gungs­grund gedeck­te frist­lo­se Kün­di­gung das betrof­fe­ne Miet­ver­hält­nis mit Zugang "ohne wenn und aber” been­det. Mit die­sem Zeit­punkt ent­fal­tet die Kün­di­gung ihre Wir­kun­gen, so dass ins­be­son­de­re auch die Ansprü­che des Ver­mie­ters auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Miet­sa­che ent­ste­hen.

Eine den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spre­chen­de Schon­fris­t­zah­lung bewirkt dann den Fort­fall der ein­ge­tre­te­nen Kün­di­gungs­wir­kun­gen, also etwa das Erlö­schen der Ansprü­che auf Räu­mung und Her­aus­ga­be. An der recht­li­chen Tat­sa­che, dass die­se Ansprü­che seit dem Zugang der Kün­di­gung und bis zum Ein­gang der Schon­fris­t­zah­lung ein­schrän­kungs­los und (sofort) fäl­lig bestan­den haben, ändert dies aber nichts.

Aller­dings wer­den die Wir­kun­gen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB teil­wei­se anders auf­ge­fasst und beschrie­ben. So wird ver­tre­ten, die frist­lo­se Kün­di­gung wer­de mit der von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gere­gel­ten Zah­lung bzw. dem Zugang einer Über­nah­me­er­klä­rung ex tunc unwirk­sam; in der Zeit zwi­schen Zugang der frist­lo­sen Kün­di­gung und Ein­gang der Schon­fris­t­zah­lung herr­sche eine ”Schwe­be­zeit”4.

Die­ses Ver­ständ­nis der Fol­gen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt aber das soeben dar­ge­stell­te Sys­tem der Wir­kung aus­ge­üb­ter Gestal­tungs­rech­te außer Acht. Die damit ver­bun­de­ne Durch­bre­chung der grund­le­gen­den Mecha­nis­men pri­vat­au­to­no­mer Ein­fluss­nah­me auf die eige­nen recht­li­chen Ver­hält­nis­se lässt sich weder begrün­den, noch in ihren Kon­se­quen­zen über­zeu­gend hand­ha­ben. Die Aner­ken­nung einer "Schwe­be­zeit” müss­te dazu füh­ren, dass das Gestal­tungs­recht "vor­läu­fig teil­wei­se wirkt”, oder "noch nicht end­gül­tig wirkt”. Es lie­ße sich zunächst nicht mehr sagen, als dass "die frist­lo­se Kün­di­gung mög­li­cher­wei­se nach Ablauf der Schon­frist end­gül­ti­ge Wir­kun­gen ent­fal­ten wird”. Sol­che Rela­ti­vie­run­gen sind dem gel­ten­den Recht fremd und (anders als bei schuld­recht­li­chen Geschäf­ten) für rechts­ge­stal­ten­de Ver­fü­gun­gen nicht anzu­er­ken­nen.

Im Schuld­recht ist die Wirk­sam­keit von ver­pflich­ten­den Wil­lens­er­klä­run­gen regel­mä­ßig auf einen län­ge­ren Zeit­raum aus­ge­rich­tet. In einem sol­chen Zeit­raum kön­nen Recht­wir­kun­gen ent­ste­hen, enden oder sich inhalt­lich ändern. Immer blei­ben wirk­sa­me oder auch unwirk­sa­me Erklä­run­gen maß­geb­lich für die Bestim­mung von Pri­mär- bzw. Sekun­där­an­sprü­chen.

Im Unter­schied dazu ist eine rechts­ge­stal­ten­de Ver­fü­gung ihrer Funk­ti­on gemäß auf die punk­tu­ell mit ihrem Zugang ein­tre­ten­de Aus­lö­sung recht­li­cher Wir­kun­gen gerich­tet. Sind sol­che Wir­kun­gen (z.B. durch eine Kün­di­gung) ein­mal aus­ge­löst, so ist die Funk­ti­on der kon­kre­ten Kün­di­gung als Gestal­tungs­in­stru­ment im Pri­vat­recht erle­digt. Die Rechts­la­ge wird dann nicht (mehr) von der Wirk­sam­keit oder Unwirk­sam­keit der Kün­di­gung selbst bestimmt, son­dern allein von dem Fort­be­stand der ggf. ein­ge­tre­te­nen recht­li­chen Wir­kun­gen. Wenn die durch den Zugang der Kün­di­gung geschaf­fe­ne Rechts­la­ge sich also spä­ter erneut ändert, dann nicht des­halb, weil "die Kün­di­gung unwirk­sam wird”, son­dern weil die ein­ge­tre­te­nen Kün­di­gungs­wir­kun­gen – also Rech­te und Ansprü­che der Betei­lig­ten – sich (noch­mals) ändern. Eine Kün­di­gung wird des­halb auch nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB allein in dem Sin­ne "unwirk­sam”, dass die von ihr zunächst aus­ge­lös­ten Wir­kun­gen (ins­be­son­de­re die mit Zugang neu begrün­de­ten recht­li­chen Ansprü­che des Ver­mie­ters) wie­der ent­fal­len.

Auch die höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung hat der Annah­me wider­spro­chen, aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB las­se sich ablei­ten, dass das Miet­ver­hält­nis bis zum Ablauf der Nach­hol­frist "noch nicht end­gül­tig been­det” sei. Die Vor­schrift eröff­ne statt­des­sen (nur) eine Mög­lich­keit, die Miet­schul­den inner­halb der gesetz­li­chen Frist zu beglei­chen; "…Bis dahin ist die Kün­di­gung voll wirk­sam…”5. Das Land­ge­richt Ber­lin schließt sich dem an.

Zuguns­ten der Ver­mie­ter waren also mit Zugang des Kün­di­gungs­schrei­bens sofort fäl­li­ge Ansprü­che auf Räu­mung und Her­aus­ga­be gegen den Mie­ter ent­stan­den. Die­se Ansprü­che konn­ten gleich­wohl nicht zu sei­ner Ver­ur­tei­lung füh­ren, weil sie nach Maß­ga­be des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erlo­schen sind, als durch die Zah­lung des Mie­ter (hier: fünf Tage spä­ter) der gesam­te rück­stän­di­ge Betrag aus­ge­gli­chen wur­de.

Die (zuvor ein­ge­tre­te­nen) Wir­kun­gen der frist­lo­sen Kün­di­gung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sind mit dem frist­ge­rech­ten Ein­gang der Zah­lung wie­der erlo­schen.

Der Räu­mungs­an­spruch ergibt sich auch nicht aus der hilfs­wei­se erklär­ten ordent­li­chen Kün­di­gung gemäß § 573 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB. Nach dem im Kün­di­gungs­schrei­ben erklär­ten Wil­len der Ver­mie­ter soll­te durch die­se Kün­di­gung "rein vor­sorg­lich” das Miet­ver­hält­nis nach Ver­strei­chen einer Frist (§ 573 c BGB) enden, wenn es nicht schon zuvor durch die frist­los erklär­te Kün­di­gung been­det wür­de. Genau die­se Fol­ge war aber ein­ge­tre­ten.

Die mit Zugang des Kün­di­gungs­schrei­bens ein­ge­tre­te­ne Ände­rung der Rechts­ver­hält­nis­se kann nach den dar­ge­stell­ten Grund­sät­zen auch nicht nach­träg­lich (wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) als unge­sche­hen auf­ge­fasst wer­den. Die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung hat bei ihrem Zugang recht­li­che Wir­kung nicht erzielt, weil das mit ihr "nur frist­ge­mäß” zu been­den­de Miet­ver­hält­nis schon ander­wei­tig "frist­los” been­det war.

Aller­dings könn­te der Wort­laut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu einer ande­ren Annah­me ver­lei­ten. Nach­dem es dort heißt, "die Kün­di­gung wird unwirk­sam”, fin­den sich sowohl Stim­men, die von einer ex nunc (mit der Schon­fris­t­zah­lung) ein­tre­ten­den Unwirk­sam­keit aus­ge­hen, als auch sol­che, nach denen dies ex tunc erfolgt. Letz­te­re for­mu­lie­ren, dass mit der Schon­fris­t­zah­lung die Kün­di­gung "rück­wir­kend unwirk­sam” wer­de6. Die­se Prä­mis­se scheint dann die wei­te­re Annah­me nahe­zu­le­gen, eine (frist­lo­se) Kün­di­gung, die rück­wir­kend unwirk­sam ist, kön­ne eben­so rück­wir­kend einer ande­ren (frist­ge­mä­ßen) Kün­di­gung nicht (mehr) im Wege ste­hen.

Eine sol­che Ablei­tung erweist sich aber aus den dar­ge­stell­ten Grün­den als unscharf. Sie ist mit dem Wesen eines Gestal­tungs­rechts und mit all­ge­mein aner­kann­ten Vor­aus­set­zun­gen und Wir­kun­gen einer rechts­ge­stal­ten­den Ver­fü­gung unver­ein­bar. Die ent­schei­den­de Bedeu­tung und allei­ni­ge Auf­ga­be einer Kün­di­gung liegt dar­in, dass sie wirkt. Der Zugang einer wirk­sa­men Kün­di­gung stellt den unmit­tel­ba­ren Gebrauch eines rechts­ge­stal­ten­den Instru­ments dar; danach exis­tie­ren die Wir­kun­gen die­ses Ereig­nis­ses (im Miet­recht z.B. Ansprü­che auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung). Die so umge­stal­te­te Rechts­la­ge ist dann allein der maß­geb­li­che Bezugs­punkt für wei­te­re recht­er­heb­li­che Ereig­nis­se. Ein­ge­tre­te­ne Wir­kun­gen der Kün­di­gung (also Rech­te und Ansprü­che) kön­nen sich wei­ter ver­än­dern, sie kön­nen aber nie mehr "nicht ein­ge­tre­ten” sein. Ein ent­stan­de­ner Räu­mungs­an­spruch kann erfüllt oder erlas­sen wer­den, er kann ver­jäh­ren oder kraft gesetz­li­cher Anord­nung (in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) erlö­schen. Der­sel­be Räu­mungs­an­spruch kann aber nicht "nie ent­stan­den” sein. Die Wir­kung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann nach dem gel­ten­den Sys­tem pri­vat­au­to­nom bestimm­ter Rechts­wir­kun­gen nicht so gedeu­tet wer­den, dass das zunächst mit Zugang der frist­lo­sen Kün­di­gung been­de­te Miet­ver­hält­nis spä­ter als "zu kei­ner Zeit been­det” anzu­se­hen wäre.

Auch der Umstand, dass die Ver­mie­ter sich pro­zes­su­al von vorn­her­ein nicht auf die Wir­kun­gen der frist­lo­sen, son­dern aus­schließ­lich auf die der frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung beru­fen haben, recht­fer­tigt kein ande­res Ergeb­nis. Die Ent­wick­lung, die das streit­ge­gen­ständ­li­che Miet­ver­hält­nis genom­men hat, rich­tet sich nach den mate­ri­ell wirk­sam gewor­de­nen Erklä­run­gen, nicht nach den pro­zes­su­al behaup­te­ten Ansprü­chen. In der mate­ri­el­len Kün­di­gungs­er­klä­rung haben die Ver­mie­ter sich nicht dar­auf beschränkt, allein eine frist­ge­mä­ße Kün­di­gung aus­zu­spre­chen, son­dern die­ser eine frist­los erklär­te Kün­di­gung vor­an­ge­stellt. Kom­bi­niert ein Ver­mie­ter in die­ser Wei­se meh­re­re Vari­an­ten einer aus sei­ner Sicht mög­li­chen Ver­trags­be­en­di­gung, so ent­spricht es im Ergeb­nis all­ge­mei­ner Ansicht, dass es zunächst auf die Wir­kun­gen der frist­lo­sen Kün­di­gung ankom­men soll und muss. Mit ihr bringt der Ver­mie­ter zum Aus­druck, dass das Miet­ver­hält­nis sofort mit Zugang sei­ner Erklä­rung enden soll; der Ver­mie­ter ver­langt "sofort” – also ohne Aner­ken­nung einer durch eine Kün­di­gungs­frist defi­nier­ten Ver­zö­ge­rung – sei­ne Woh­nung her­aus. Die­ses Begeh­ren stellt sich immer als vor­ran­gig dar gegen­über dem Inhalt einer frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung. Nach deren Ziel­set­zung bean­sprucht der Ver­mie­ter die Woh­nung erst nach Ablauf einer von ihm inso­weit aner­kann­ten Kün­di­gungs­frist, also gera­de nicht "sofort”. Ein umge­kehr­tes Ver­hält­nis bei­der Ziel­set­zun­gen, bei dem also der Ver­mie­ter vor­ran­gig die Woh­nung erst nach meh­re­ren Mona­ten (Kün­di­gungs­frist) bean­spru­chen möch­te, sie aber not­falls (hilfs­wei­se) auch sogleich zurück erhal­ten woll­te, dürf­te allen­falls eine theo­re­ti­sche Kon­stel­la­ti­on sein.

Die höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung hat das Ver­hält­nis zwi­schen einer vor­ran­gig frist­los und hilfs­wei­se frist­ge­mäß erklär­ten Kün­di­gung unter dem Blick­win­kel einer unzu­läs­si­gen Bedin­gung betrach­tet. Eine sol­che lie­ge nicht vor, son­dern es sei in die­ser Kon­stel­la­ti­on "…auch die ordent­li­che Kün­di­gung unbe­dingt erklärt…”7. Die­se Fra­ge kann nach der hier ver­tre­te­nen Ansicht offen blei­ben. Der Annah­me eines gestaf­fel­ten inne­ren Ver­hält­nis­ses bei­der Erklä­run­gen zuein­an­der ste­hen die­se Aus­füh­run­gen jeden­falls nicht ent­ge­gen. Auch nach Ansicht des BGH ist unter den bei­den "unbe­dingt” erklär­ten Kün­di­gun­gen die Wirk­sam­keit der frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung "…erst nach­ran­gig zu prü­fen…”8.

Der Ver­such, kom­bi­nier­te Kün­di­gungs­er­klä­run­gen wie die hier zu beur­tei­len­de ohne Aner­ken­nung eines Stu­fen­ver­hält­nis­ses zwi­schen frist­lo­ser und frist­ge­mä­ßer Kün­di­gung zu lesen, wür­de im Übri­gen in unauf­lös­li­che Wider­sprü­che füh­ren. Der Ver­mie­ter hät­te dann neben­ein­an­der zur sel­ben Zeit erklärt, er ver­lan­ge die Woh­nung "sofort” (näm­lich frist­los) und er ver­lan­ge die­sel­be Woh­nung zugleich "nicht sofort” (näm­lich erst nach Ablauf der Kün­di­gungs­frist) her­aus. Die­ser Wider­spruch ist allein nur durch die Annah­me des Vor­rangs der frist­lo­sen Kün­di­gung abwend­bar. Die vor­ran­gi­ge Prü­fung der frist­lo­sen Kün­di­gung zwingt dann vor­lie­gend aber auch zu der Fest­stel­lung, dass die­se Kün­di­gung das Miet­ver­hält­nis mit Zugang des Kün­di­gungs­schrei­bens been­det hat.

Konn­te die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung des­halb zum Zugangs­zeit­punkt kei­ne Wir­kung ent­fal­ten, so ist sie – end­gül­tig – ins Lee­re gegan­gen, denn der Zeit­punkt, in dem sich das Ein­tre­ten oder Aus­blei­ben von Wir­kun­gen ent­schei­det, ist allein der des Zugangs. Ver­fehlt eine Kün­di­gung in die­sem Moment ihre Wir­kung, muss das Kün­di­gungs­recht spä­ter ggf. neu (und von einem dann bestehen­den Kün­di­gungs­grund gedeckt) aus­ge­übt wer­den.

Aus­ge­schlos­sen ist es ins­be­son­de­re, dass ein im Zeit­punkt des Zugangs wir­kungs­los geblie­be­nes Gestal­tungs­recht eine Pha­se der "Unvoll­kom­men­heit” unbe­scha­det über­steht, um – ohne neu­er­li­che Erklä­rung – zu einem spä­te­ren Zeit­punkt unter geän­der­ten tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen wirk­sam zu wer­den. Dies gilt jeden­falls in dem hier zu beur­tei­len­den Fall, dass der (frist­ge­mä­ßen) Kün­di­gung das Rechts­ver­hält­nis fehlt, des­sen Ende sie her­bei­füh­ren könn­te. Die Annah­me, eine Kün­di­gungs­er­klä­rung kön­ne zwar wir­kungs­los aber doch zugleich dahin­ge­hend rechts­er­heb­lich blei­ben, dass sie nach dem Zugang auf die mög­li­che "Ent­ste­hung des Rechts­ver­hält­nis­ses” war­tet, um sich dann als Gestal­tungs­recht zu "kom­plet­tie­ren” und das nun­mehr ent­stan­de­ne Rechts­ver­hält­nis sogleich wie­der zu been­den, ist mit dem gel­ten­den Recht unver­ein­bar. Besteht zur Zeit des Zugangs das Rechts­ver­hält­nis nicht, so ent­fal­tet eine Kün­di­gung eben­so end­gül­tig kei­ne Wir­kung, wie es beim Feh­len eines Kün­di­gungs­grun­des der Fall wäre. Woll­te etwa eine Ver­trags­par­tei ein soeben begrün­de­tes noch gänz­lich kon­flikt­frei­es Ver­trags­ver­hält­nis sogleich kün­di­gen "für den Fall, dass spä­ter ein Kün­di­gungs­grund ent­steht”, so ent­spricht es all­ge­mei­ner Auf­fas­sung, dass die­ser Kün­di­gung die Wirk­sam­keit end­gül­tig ver­sagt wäre. Die Wir­kungs­lo­sig­keit der­art "lee­rer” Gestal­tungs­er­klä­run­gen ent­schei­det sich nicht nach Ablauf irgend­wel­cher War­te- oder Über­gangs­zei­ten, son­dern in dem allein maß­geb­li­chen Zeit­punkt des Zugangs.

Die hier ver­tre­te­ne Beto­nung der grund­le­gend aner­kann­ten Mecha­nis­men zur pri­vat­recht­li­chen Gestal­tung von Rechts­ver­hält­nis­sen ist auch in der Beur­tei­lung der Wir­kun­gen einer Schon­fris­t­zah­lung nicht neu.

Schon das LG Bie­le­feld9 hat­te nach dem zur Hei­lungs­wir­kung einer nach­träg­li­chen Zah­lung im Miet­recht ergan­ge­nen Rechts­ent­scheid des OLG Stutt­gart10 aus­ge­führt: ”…Zuläs­sig ist eine Staf­fe­lung ver­schie­de­ner Kün­di­gun­gen in einem Hilfs­ver­hält­nis. Dies bedingt jedoch, schon wegen der Rechts­wir­kun­gen der Kün­di­gung als ver­trags­be­en­den­der Gestal­tungs­er­klä­rung, dass die Kün­di­gungs­wir­kung nur ein­mal ein­tre­ten kann. Die hilfs­wei­se erklär­te Kün­di­gung ist danach wir­kungs­los, wenn die pri­mär aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung wirk­sam war…”11.

Auch in der Lite­ra­tur wird schon lan­ge auf die Kon­se­quen­zen einer prä­zi­sen Anwen­dung der all­ge­mein aner­kann­ten Regeln des Pri­vat­rechts ver­wie­sen. Aus­gangs­punkt ist auch dort der Befund, dass die vor­ran­gig erklär­te frist­lo­se Kün­di­gung bis zum Ein­gang einer Schon­fris­t­zah­lung voll wirk­sam ist: ”…Somit geht die hilfs­wei­se aus­ge­spro­che­ne ordent­li­che Kün­di­gung ins Lee­re, da bei ihrem Zugang, auf wel­chen es für das Wirk­sam­wer­den der Erklä­rung ankommt, ein Miet­ver­hält­nis nicht mehr besteht (…) Wenn die Hei­lungs­wir­kung nach­träg­lich fin­giert wird, es ande­rer­seits für das Wirk­sam­wer­den einer Kün­di­gung auf den Zeit­punkt des Zugangs ankommt, so kann die hilfs­wei­se aus­ge­spro­che­ne frist­ge­mä­ße Kün­di­gung kei­ne Wir­kung ent­fal­ten, da bei ihrem Zugang die Vor­aus­set­zung, unter der sie aus­ge­spro­chen wer­den soll, näm­lich eine unwirk­sa­me frist­lo­se Kün­di­gung, nicht vor­liegt…”12.

Soweit sol­che Quel­len in die Betrach­tun­gen der jün­ge­ren höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung bereits ein­ge­flos­sen sind, ohne dort Gefolg­schaft zu fin­den, ist eine Begrün­dung dazu bis­her allein in der Ent­schei­dung des BGH vom 16.02.200513 ange­deu­tet wor­den. Dies ist aller­dings aus­schließ­lich zu der dort unter­such­ten Fra­ge nach dem Vor­lie­gen einer unzu­läs­si­gen Bedin­gung gesche­hen. Die­ser Aspekt erschöpft die recht­li­chen Zusam­men­hän­ge aber nicht. Eine etwa unzu­läs­si­ge Bedin­gung der frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung wür­de ein in der Kün­di­gungs­er­klä­rung lie­gen­des Hin­der­nis dar­stel­len. Eine ganz ande­re recht­li­che Kate­go­rie ist dem­ge­gen­über betrof­fen, wenn die Been­di­gungs­wir­kung einer Kün­di­gung frist­ge­mäß nicht (mehr) ein­tre­ten kann, weil sie (frist­los) bereits ein­ge­tre­ten ist.

Die Ver­mie­ter haben sich dafür ent­schie­den, das ihnen zuste­hen­de Recht zur sofor­ti­gen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gegen­über dem Mie­ter aus­zu­üben. Sie haben mit die­ser Umge­stal­tung ihrer recht­li­chen Ver­hält­nis­se mit Zugang des Kün­di­gungs­schrei­bens Erfolg gehabt. War­um und wie dane­ben (wei­te­re) Wir­kun­gen der hilfs­wei­se frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung ein­ge­tre­ten sein kön­nen, erkennt das Land­ge­richt Ber­lin unter Beach­tung der aus­ge­führ­ten Grund­sät­ze nicht.

Es besteht auch kein Grund, die dar­ge­stell­ten Kon­se­quen­zen der von den Ver­mie­tern erklär­ten frist­lo­sen Kün­di­gung durch über­ge­ord­ne­te "kor­ri­gie­ren­de” Erwä­gun­gen in Fra­ge zu stel­len. Statt­des­sen hält das Land­ge­richt dafür, dass die im Bereich der Schon­fris­t­zah­lung umfang­reich dis­ku­tier­ten Pro­ble­me zum Ver­hält­nis frist­lo­ser und hilfs­wei­se frist­ge­mä­ßer Kün­di­gun­gen sich über­haupt erst dar­aus erge­ben, dass man (soweit ersicht­lich ohne ein­ge­hen­de Begrün­dung) von den oben dar­ge­stell­ten grund­le­gen­den Mecha­nis­men der Wir­kung von Gestal­tungs­rech­ten abweicht.

Aller­dings ent­spricht es prak­ti­scher Gewohn­heit, in einem Urteil über miet­recht­li­che Räu­mungs­kla­gen unter zahl­reich aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gun­gen nicht stets in his­to­ri­scher Abfol­ge zu jeder ein­zel­nen Kün­di­gung eine abschlie­ßen­de Ent­schei­dung über deren Wir­kun­gen zu fäl­len. Ob eine frü­her erklär­te Kün­di­gung das Miet­ver­hält­nis been­det hat oder nicht, kann dahin­ste­hen, wenn jeden­falls eine spä­te­re Kün­di­gung die­se Fol­ge aus­ge­löst hät­te((!)). Die Fra­ge, durch wel­che Kün­di­gung und zu wel­chem Zeit­punkt das Miet­ver­hält­nis tat­säch­lich geen­det hat, bleibt dabei unbe­ant­wor­tet. Die Fra­ge kann auch offen blei­ben, wenn und soweit sich die zu beur­tei­len­den Kla­ge­an­sprü­che im Zeit­punkt der gericht­li­chen Ent­schei­dung glei­cher­ma­ßen aus allen in Betracht zu zie­hen­den Kün­di­gun­gen erge­ben wür­den. Nach dem Zugang einer Kün­di­gung kommt es eben – wie schon dar­ge­stellt – nicht mehr dar­auf an, ob die Kün­di­gung "wirk­sam bleibt” oder "unwirk­sam wird”, son­dern allein dar­auf, ob zur Zeit der Fäl­lung des Urteils die ein­ge­klag­ten Wir­kun­gen der Kün­di­gung bestehen, näm­lich die zu titu­lie­ren­den Ansprü­che.

Damit ist aber zugleich die zwin­gen­de Gren­ze für eine zwi­schen meh­re­ren Kün­di­gun­gen wech­seln­de Betrach­tung kon­kre­ter Kla­ge­an­sprü­che beschrie­ben: Die Wirk­sam­keit jeder ein­zel­nen Kün­di­gung kann nur dann dahin­ste­hen, wenn in jed­we­der Kon­stel­la­ti­on die Begründ­etheit der ein­ge­klag­ten Ansprü­che sich als Rechts­fol­ge ergibt. Ein sol­ches Ver­hält­nis besteht im Fal­le der Schon­fris­t­zah­lung zwi­schen der frist­lo­sen und der hilfs­wei­se frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung aber nicht. Das durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bestimm­te Kenn­zei­chen der frist­lo­sen Kün­di­gung ergibt sich nach einer Schon­fris­t­zah­lung gera­de dar­aus, dass die Kün­di­gung (zunächst) ihre Wir­kun­gen erzielt hat, dann aber gleich­wohl die ein­ge­klag­ten Ansprü­che nicht (mehr) trägt.

Die­ser Umstand zwingt in his­to­ri­scher Abfol­ge und mit recht­li­cher Kon­se­quenz zu einer Ent­schei­dung, ob die frist­lo­se Kün­di­gung wirk­sam war oder nicht. War sie wirk­sam, so haben ihre Wir­kun­gen der hilfs­wei­se frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung im Zeit­punkt des Zugangs das (mög­li­che) Ziel genom­men; trotz­dem ergibt sich aber kein bei Urteils­er­lass noch begrün­de­ter Anspruch auf Räu­mung und Her­aus­ga­be aus der frist­lo­sen Kün­di­gung. Die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung hat nie Wir­kun­gen aus­ge­löst; die von der frist­lo­sen Kün­di­gung aus­ge­lös­ten Wir­kun­gen sind wie­der erlo­schen. Genau die­ses Ergeb­nis soll nach dem kla­ren gesetz­ge­be­ri­schen Ziel die Vor­schrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB im Fal­le einer ord­nungs­ge­mä­ßen Schon­fris­t­zah­lung her­bei­füh­ren. Das Land­ge­richt erkennt weder einen Anlass, noch eine Befug­nis, sich aus den damit beschrie­be­nen recht­li­chen Bin­dun­gen zu lösen.

Neben der Ein­hal­tung der aner­kann­ten Grund­sät­ze zur Wir­kung einer Gestal­tungs­er­klä­rung hat die hier ver­tre­te­ne Lösung im Übri­gen den Vor­zug, dass sich kei­ne Fra­gen nach einem Redak­ti­ons­ver­se­hen des Gesetz­ge­bers stel­len. Der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gewähl­te Wort­laut, wonach – in der Ein­zahl – ”Die Kün­di­gung (…) unwirk­sam wird”, ent­spricht genau dem soeben unter Zif­fer 3 b)) behan­del­ten Umstand, dass es immer nur eine Kün­di­gung ist, die zu einer bestimm­ten Zeit ein Ver­trags­ver­hält­nis tat­säch­lich been­det hat. Sind gleich­zei­tig meh­re­re Erklä­run­gen abge­ge­ben wor­den, so kön­nen sie nicht alle neben­ein­an­der wirk­sam gewor­den sein, weil – wie schon das LG Bie­le­feld über­zeu­gend betont hat – ein und der­sel­be Ver­trag zu ein und dem­sel­ben Zeit­punkt nicht mehr­fach been­det wer­den kann.

Die ver­meint­lich schwie­ri­ge Fra­ge, was für "die ande­ren Kün­di­gun­gen” dar­aus zu schluss­fol­gern ist, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB den Fort­fall der Kün­di­gungs­wir­kun­gen offen­bar nur für "die” (eine) Kün­di­gung anord­net, stellt sich bei genau­er Betrach­tung nicht: Eine (frist­ge­mä­ße) Kün­di­gung, die ins Lee­re gegan­gen ist, weil das Miet­ver­hält­nis bei Zugang bereits frist­los been­det war, kann (und muss) recht­li­che Wir­kun­gen nicht erst nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ver­lie­ren, denn sie hat Wir­kun­gen nie ent­fal­tet. Aus die­sem Grund muss sich auch die Vor­schrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zu "meh­re­ren” Kün­di­gun­gen äußern. Wenn das gekün­dig­te Rechts­ver­hält­nis fort­ge­setzt wer­den soll, müs­sen allein die Wir­kun­gen der "einen” Kün­di­gung besei­tigt wer­den, die auch tat­säch­lich das Ende des Miet­ver­hält­nis­ses her­bei­ge­führt hat.

Die Fra­ge, ob es eine zuläs­si­ge Ana­lo­gie wäre, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf eine mit Zah­lungs­rück­stän­den begrün­de­te frist­ge­mä­ße Kün­di­gung anzu­wen­den, wür­de sich nur stel­len, wenn die Ver­mie­ter kei­ne (vor­ran­gi­ge) frist­lo­se Kün­di­gung erklärt hät­ten. Dies­be­züg­li­che Erwä­gun­gen in der von den Ver­mie­tern ange­führ­ten höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung bedür­fen nach der hier ver­tre­te­nen Ansicht also kei­ner Ent­schei­dung.

Land­ge­richt Ber­lin, Urteil vom 13. Okto­ber 2017 – 66 S 90/​17

  1. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/​04 []
  2. vgl. nur Schmidt-Fut­te­rer; Rz. 76 zu § 546 BGB []
  3. vgl. m.w.N. Palandt; Überbl. v § 104; Rz. 17 []
  4. so aus­drück­lich Münch-Kom­m/Häub­lein; Rz. 44 zu § 569 BGB []
  5. BGH v. 21.12.2006, IX ZR 66/​05; NJW 2007, 1591 []
  6. so etwa Blank/​Börstinghaus; Rz. 70 zu § 569 BGB []
  7. BGH v. 16.02.2005, VIII ZR 6/​04; MDR 2005, 680 f.; hier zitiert nach juris Rz. 21 []
  8. so BGH v. 16.02.2005 a.a.O. []
  9. LG Bie­le­feld v. 29.06.1994 – 2 S 192/​94 []
  10. OLG Stutt­gart v. 28.08.1991 – 8 REMiet 2/​91 []
  11. hier wie­der­ge­ge­ben nach dem wört­li­chen Zitat in BVerfG v. 15.08.1996 – 2 BvR 1694/​94 []
  12. Buch­mann, WuM 1996, 78 f. m.w.N. []
  13. BGH v. 16.02.2005, a.a.O. Rz. 21 []