Zeit­li­che Zuord­nung von Neben­kos­ten in der Wohn­raum­mie­te

Ein Ver­mie­ter darf bei der Neben­kos­ten­ab­rech­nung nicht nur stets die­je­ni­gen Kos­ten abrech­nen, die auf einem Ver­brauch im Abrech­nungs­zeit­raum beru­hen, er darf statt des­sen auch die Kos­ten abrech­nen, mit denen er selbst im Abrech­nungs­zeit­raum belas­tet wird.

Zeit­li­che Zuord­nung von Neben­kos­ten in der Wohn­raum­mie­te

Die­ser aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs liegt im Wesent­li­chen fol­gen­der Sach­ver­halt zugrun­de: Die Klä­ge­rin, die seit 1997 Mie­te­rin einer Woh­nung der Beklag­ten ist, ver­langt Erstat­tung ihrer Mei­nung nach zuviel gezahl­ter Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für den Abrech­nungs­zeit­raum 2004. Die Par­tei­en strei­ten um die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und des Abwas­sers. Wäh­rend die Beklag­te gegen­über den Mie­tern nach dem Kalen­der­jahr abrech­net, erhält sie ihrer­seits jeweils im Som­mer eine Abrech­nung ihres Was­ser­ver­sor­gers, die sich unge­fähr auf die vor­an­ge­gan­ge­nen 12 Mona­te bezieht.

Die Beklag­te rech­ne­te gegen­über ihren Mie­tern für das Kalen­der­jahr 2004 die­je­ni­gen Kos­ten als Was­ser- und Abwas­ser­kos­ten ab, die sie im Jahr 2004 an den Was­ser­ver­sor­ger gezahlt hat (so genann­tes Abfluss­prin­zip), näm­lich die im Jahr 2004 fäl­li­gen Vor­aus­zah­lun­gen sowie eine Nach­zah­lung, die sie auf­grund der im Som­mer 2004 erteil­ten Abrech­nung zu leis­ten hat­te.

Die Klä­ge­rin ist der Auf­fas­sung, dass die Beklag­te nur die Kos­ten des im Jahr 2004 tat­säch­lich ver­brauch­ten Wassers/​beseitigten Abwas­sers in Rech­nung stel­len dür­fe (so genann­tes Leis­tungs- oder Zeit­ab­gren­zungs­prin­zip). Das Beru­fungs­ge­richt ist dem gefolgt und hat die Beklag­te zur Rück­zah­lung eines Teil­be­trags der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ver­ur­teilt. Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der beklag­ten Ver­mie­te­rin hat­te Erfolg.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass es der Beklag­ten nicht ver­wehrt war, nach dem so genann­ten Abfluss­prin­zip zu ver­fah­ren. Sie durf­te die von ihr selbst im Jahr 2004 an den Was­ser­ver­sor­ger geleis­te­ten fäl­li­gen Zah­lun­gen im Abrech­nungs­zeit­raum 2004 antei­lig auf die Klä­ge­rin umle­gen, auch wenn die Zah­lun­gen zum Teil noch für den Was­ser­ver­brauch und die Abwas­ser­be­sei­ti­gung des Jah­res 2003 bestimmt waren. Den hier maß­geb­li­chen Vor­schrif­ten der §§ 556 ff. BGB ist nicht zu ent­neh­men, dass das Bür­ger­li­che Gesetz­buch den Ver­mie­ter auf eine bestimm­te zeit­li­che Zuord­nung der Neben­kos­ten fest­legt. Nach der vom Beru­fungs­ge­richt gefor­der­ten Abrech­nungs­wei­se hät­te die Beklag­te jeweils den Gesamt­ver­brauch zum Jah­res­en­de able­sen oder schät­zen und die Abrech­nun­gen des Was­ser­ver­sor­gers auf die ein­zel­nen Kalen­der­jah­re auf­tei­len müs­sen. Der damit ver­bun­de­ne zusätz­li­che Auf­wand ist für den Ver­mie­ter nicht zumut­bar und wird von schutz­wür­di­gen Inter­es­sen des Mie­ters nicht gefor­dert. Auch die von der Beklag­ten ver­wen­de­te Abrech­nungs­me­tho­de ermög­licht grund­sätz­lich eine sach­ge­rech­te Umla­ge der Betriebs­kos­ten, indem auf die Kos­ten abge­stellt wird, mit denen der Ver­mie­ter vom Leis­tungs­trä­ger im Abrech­nungs­zeit­raum belas­tet wird.

Ob der Ver­mie­ter in beson­ders gela­ger­ten Aus­nah­me­fäl­len eines Mie­ter­wech­sels nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) gehin­dert sein könn­te, Betriebs­kos­ten nach dem Abfluss­prin­zip abzu­rech­nen, bedurf­te im vor­lie­gen­den Fall kei­ner Ent­schei­dung, weil die Klä­ge­rin durch­gän­gig Mie­te­rin der Beklag­ten war.

Die grund­sätz­li­che Zuläs­sig­keit der Abrech­nung von Neben­kos­ten nach dem so genann­ten Abfluss­prin­zip hat der Bun­des­ge­richts­hof auch in einem wei­te­ren heu­te ver­kün­de­ten Urteil bejaht (VIII ZR 27/​07).

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Febru­ar 2008 – VIII ZR 49/​07