Zu Unrecht gekün­dig­ter Miet­ver­trag und der Scha­dens­er­satz

Hat der Ver­mie­ter durch die unwirk­sa­me Kün­di­gung sei­ne Pflich­ten als Ver­mie­ter gegen­über der Mie­te­rin ver­letzt, muss er den durch die Anmie­tung und Reno­vie­rung von Ersatz­räum­lich­kei­ten ent­stan­de­nen Scha­den erset­zen.

Zu Unrecht gekün­dig­ter Miet­ver­trag und der Scha­dens­er­satz

Mit die­ser Begrün­dung hat das Land­ge­richt Coburg in dem hier vor­lie­gen­den Fall der Kla­ge auf Scha­dens­er­satz wei­test­ge­hend statt. Als Betrei­be­rin einer Kin­der­be­treu­ung mit zwei ange­stell­ten Mit­ar­bei­tern hat­te die Klä­ge­rin vom Beklag­ten im Jahr 2015 für ins­ge­samt 10 Jah­re Räu­me ange­mie­tet. Die not­wen­di­gen Reno­vie­rungs­ar­bei­ten führ­te die Klä­ge­rin in Eigen­re­gie durch und inves­tier­te ins­ge­samt 15.000,00 Euro, die durch ein Dar­le­hen finan­ziert wur­den. Die Par­tei­en hat­ten ver­ein­bart, dass die­ser Inves­ti­ti­ons­be­trag an die Klä­ge­rin über eine von 300,00 Euro auf 175,00 Euro redu­zier­te monat­li­che Mie­te zurück­flie­ßen soll. Im Jahr 2018 kün­dig­te der Beklag­te den Miet­ver­trag wegen eines Ver­kaufs der betrof­fe­nen Immo­bi­lie. Dar­auf­hin mie­te­te die Klä­ge­rin zu einem monat­li­chen Miet­zins von 600,00 Euro Ersatz­räum­lich­kei­ten an, die wie­der­um für mehr als 20.000,00 Euro reno­viert wer­den muss­ten. Weil die Kün­di­gung des Beklag­ten unwirk­sam war, for­der­te die Klä­ge­rin Ersatz des ihr ent­stan­de­nen Scha­dens, u. a. wegen des höhe­ren Miet­zin­ses und der in die neu­en Räu­me inves­tier­ten Reno­vie­rungs­kos­ten.

Dage­gen argu­men­tier­te der Beklag­te, die Klä­ge­rin habe die Unwirk­sam­keit der Kün­di­gung erken­nen und sich vor Anmie­tung der Ersatz­räu­me auch recht­lich bera­ten las­sen müs­sen. Ein Scha­dens­er­satz­an­spruch stün­de der Klä­ge­rin des­halb nicht zu.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Land­ge­richt Coburg aus­ge­führt, dass die aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung unwirk­sam war. Wegen des zeit­lich auf 10 Jah­re befris­te­ten Miet­ver­tra­ges kam eine ordent­li­che Kün­di­gung schon von vorn­her­ein nicht in Betracht. Für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung lag kein wich­ti­ger Grund vor. Der Ver­kauf des Miet­ob­jekts genügt dafür jeden­falls nicht. Der Beklag­te hat­te in der Ver­hand­lung außer­dem zuge­ge­ben, von Anfang an gewusst zu haben, dass die Kün­di­gung unwirk­sam war. Er ist des­halb der Klä­ge­rin zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet.

Dar­über hin­aus hat sich das Land­ge­richt Coburg in sei­ner Ent­schei­dung auch mit der Fra­ge aus­ein­an­der­ge­setzt, ob die Klä­ge­rin ein Mit­ver­schul­den trifft und sie des­halb den Scha­den teil­wei­se selbst zu tra­gen hat. Die Vor­aus­set­zun­gen dafür sind hier jedoch nicht gege­ben. Die Unwirk­sam­keit der erfolg­ten Kün­di­gung lag für die Klä­ge­rin nicht erkenn­bar auf der Hand. Auch der im Gesetz ver­an­ker­te Grund­satz „Kauf bricht nicht Mie­te“ ist nicht all­ge­mein bekannt. Viel­mehr durf­te die Klä­ge­rin, der auch von ande­ren Mie­tern des betrof­fe­nen Objekts der geplan­te Abriss und nach­fol­gend geplan­te Hotel­neu­bau bestä­tigt wor­den waren, von der Wirk­sam­keit der Kün­di­gung aus­ge­hen. Gera­de auch wegen der Auf­la­gen des Jugend­am­tes für die von der Klä­ge­rin betrie­be­ne Kin­der­be­treu­ung durf­te die­se nach der Kün­di­gung sogleich mit der Suche nach geeig­ne­ten Ersatz­räum­lich­kei­ten begin­nen und die­se anmie­ten.

Ins­be­son­de­re weil der Beklag­te den Miet­ver­trag gekün­digt hat­te, obwohl er sich der Unwirk­sam­keit der Kün­di­gung bewusst war, kam ein Mit­ver­schul­den der Klä­ge­rin am erlit­te­nen Scha­den nicht in Betracht.

Die vom Beklag­ten gegen das Urteil des Land­ge­richts Coburg geführ­te Beru­fung blieb ohne Erfolg. Über ein gegen die Beru­fungs­ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts Bam­berg ein­ge­leg­tes Rechts­mit­tel hat der Bun­des­ge­richts­hof noch nicht ent­schie­den.

Land­ge­richt Coburg, Urteil vom 3. Mai 2019 – 15 O 639/​18