Zu vie­le Ver­gleichs­woh­nun­gen für das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen

Wenn der Ver­mie­ter in sei­nem Erhö­hungs­ver­lan­gen – über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB gefor­der­ten drei Ver­gleichs­woh­nun­gen hin­aus – wei­te­re Woh­nun­gen benennt, die nicht die Vor­aus­set­zun­gen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfül­len, so ist das Erhö­hungs­ver­lan­gen weder ins­ge­samt noch teil­wei­se unwirk­sam. Ob der Umstand, dass die Mie­te einer der benann­ten Woh­nun­gen unter­halb der ver­lang­ten Mie­te liegt, an der Orts­üb­lich­keit der ver­lang­ten Mie­te zwei­feln lässt, ist eine Fra­ge der mate­ri­el­len Begründ­etheit, nicht der Wirk­sam­keit des Erhö­hungs­ver­lan­gens.

Zu vie­le Ver­gleichs­woh­nun­gen für das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen

Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Ver­mie­ter, der sein Erhö­hungs­ver­lan­gen unter Bezug­nah­me auf Ver­gleichs­woh­nun­gen begrün­det, drei ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen mit "ent­spre­chen­den Ent­gel­ten" zu benen­nen. Eine Erhö­hung der Mie­te auf die ver­lang­te Mie­te ist nur dann ord­nungs­ge­mäß begrün­det, wenn der Ver­mie­ter min­des­tens drei Ver­gleichs­woh­nun­gen angibt, deren Mie­te min­des­tens so hoch ist wie die ver­lang­te Mie­te 1.

Die­se for­mel­le Vor­aus­set­zung sah der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier ent­schie­de­nen Fall als erfüllt an: Der Ver­mie­ter hat nicht nur drei, son­dern sechs Ver­gleichs­woh­nun­gen benannt, bei denen die Mie­te höher ist als die ver­lang­te Mie­te.

Der Umstand, dass der Ver­mie­ter eine wei­te­re – sie­ben­te – Woh­nung benannt hat, bei der die Mie­te nicht der ver­lang­ten Mie­te ent­spricht, son­dern zwi­schen der bis­he­ri­gen und der erhöh­ten Mie­te liegt, recht­fer­tigt kei­ne ande­re Beur­tei­lung und macht das Erhö­hungs­ver­lan­gen weder ins­ge­samt noch teil­wei­se unwirk­sam 2. Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung 3 trifft nicht zu.

Erfolgt die Begrün­dung – wie hier – anhand von kon­kret bezeich­ne­ten Ver­gleichs­woh­nun­gen, so ist dem for­mel­len Begrün­dungs­er­for­der­nis nach dem Wort­laut des Geset­zes Genü­ge getan, wenn die Mie­ten von (min­des­tens) drei Ver­gleichs­woh­nun­gen der ver­lang­ten Mie­te ent­spre­chen. Das ist hier der Fall.

Aus dem Sinn und Zweck des Begrün­dungs­er­for­der­nis­ses ergibt sich nichts ande­res. Das für ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters nach § 558a BGB bestehen­de Begrün­dungs­er­for­der­nis soll dem Mie­ter kon­kre­te Hin­wei­se auf die sach­li­che Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens geben, damit er wäh­rend der Über­le­gungs­frist die Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung über­prü­fen und sich dar­über schlüs­sig wer­den kann, ob er dem Erhö­hungs­ver­lan­gen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begrün­dung anhand von Ver­gleichs­woh­nun­gen, so soll der Mie­ter durch die Benen­nung von "ein­zel­ne4" Woh­nun­gen die Mög­lich­keit haben, sich über die Ver­gleichs­woh­nun­gen zu infor­mie­ren und die behaup­te­te Ver­gleich­bar­keit nach­zu­prü­fen. Die Ver­gleichs­woh­nun­gen müs­sen des­halb so genau bezeich­net wer­den, dass der Mie­ter sie ohne nen­nens­wer­te Schwie­rig­kei­ten auf­fin­den kann 5.

Auch die­ser Anfor­de­rung wird das Erhö­hungs­ver­lan­gen gerecht. Es ent­hält die vom Gesetz gefor­der­ten kon­kre­ten Hin­wei­se dar­auf, dass das Erhö­hungs­ver­lan­gen sach­lich berech­tigt ist. Die Beklag­te kann sich auf Grund der Anga­ben im Erhö­hungs­ver­lan­gen ein Bild davon machen, wie sich das gegen­wär­ti­ge Miet­ni­veau für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen nach den Anga­ben der Klä­ger dar­stellt, und kann die­se Anga­ben über­prü­fen. Damit hat die Beklag­te eine hin­rei­chen­de Grund­la­ge für ihre Ent­schei­dung, ob sie das Erhö­hungs­ver­lan­gen für gerecht­fer­tigt hält.

Es ist des­halb – soweit es um die Wirk­sam­keit des Erhö­hungs­ver­lan­gens geht – unschäd­lich, dass im vor­lie­gen­den Fall die Mie­te einer der von den Klä­gern benann­ten sie­ben Woh­nun­gen unter­halb der gefor­der­ten Mie­te liegt. Ob die­ser Umstand an der Orts­üb­lich­keit der von den Klä­gern ver­lang­ten Mie­te zwei­feln lässt, ist eine Fra­ge der mate­ri­el­len Begründ­etheit, nicht der Wirk­sam­keit des Erhö­hungs­ver­lan­gens.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. März 2012 – VIII ZR 79/​11

  1. vgl. OLG Karls­ru­he, WuM 1984, 21 f., zu § 2 MHG[]
  2. eben­so Emme­rich in Emmerich/​Sonnenschein, Mie­te, 10. Aufl., § 558a BGB Rn. 32; Bub/​Treier/​Schultz, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 3. Aufl., Rn. III 436; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. IV 244[]
  3. LG Ber­lin, GE 2004, 482; Schmidt-Fut­te­rer/Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 10. Aufl., § 558a BGB Rn. 143 f.; Schach in Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 6. Aufl., § 558a Rn. 9 aE[]
  4. n[]
  5. BGH, Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 141/​02, WuM 2003, 149 unter II 1 a mwN, zu § 2 MHG, jetzt § 558a BGB[]