Zurück­be­hal­tungs­rechts wegen Woh­nungs­män­geln

Ein Mie­ter kann wegen eines Man­gels der Woh­nung, von dem der Ver­mie­ter kei­ne Kennt­nis hat, ein Zurück­be­hal­tungs­recht erst an den Mie­ten gel­tend machen kann, die fäl­lig wer­den, nach­dem er dem Ver­mie­ter den Man­gel ange­zeigt hat.

Zurück­be­hal­tungs­rechts wegen Woh­nungs­män­geln

In einem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit sind die Beklag­ten Mie­ter einer Woh­nung des Klä­gers in Ber­lin-Zehlen­dorf. Sie zahl­ten für die Mona­te April, Juni und Juli 2007 kei­ne und für Mai 2007 ledig­lich einen Teil der Mie­te. Mit Schrei­ben vom 5. Juni 2007 erklär­te der Klä­ger die frist­lo­se Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs. Die Beklag­ten wider­spra­chen der Kün­di­gung mit Schrei­ben vom 14. Juni 2007 unter Hin­weis auf einen Schim­mel­pilz­be­fall in meh­re­ren Zim­mern.

Der Klä­ger hat mit sei­ner Kla­ge unter ande­rem Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung begehrt. Das Amts­ge­richt Schö­ne­berg hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben [1]. Auf die Beru­fung der Mie­ter hat das Land­ge­richt Ber­lin das erst­in­stanz­li­che Urteil abge­än­dert und die Räu­mungs­kla­ge abge­wie­sen [2]. Das Land­ge­richt Ber­lin ver­trat dabei die Auf­fas­sung, die Mie­ter sei­en mit der Zah­lung der Mie­te nicht in Ver­zug gera­ten, weil ihnen unge­ach­tet der unter­blie­be­nen Anzei­ge des Schim­mel­be­falls ein Anspruch auf Besei­ti­gung die­ses Man­gels zuge­stan­den habe und sie sich auf ein dar­aus erge­ben­des Zurück­be­hal­tungs­recht betref­fend die Zah­lung der Mie­te beru­fen könn­ten.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Ver­mie­ters hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg und führ­te zur Wie­der­her­stel­lung des amts­ge­richt­li­chen Räu­mungs­ur­teils. Der Bun­des­ge­richts­hofs ent­schied, dass ein Zurück­be­hal­tungs­recht der Mie­ter an Miet­zah­lun­gen, die sie für einen Zeit­raum vor der Anzei­ge des – dem Ver­mie­ter zuvor nicht bekann­ten – Schim­mel­pilz­be­falls der Woh­nung schul­den, nicht in Betracht kommt. Das Zurück­be­hal­tungs­recht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuld­ner (hier also den Ver­mie­ter) Druck zur Erfül­lung der eige­nen Ver­bind­lich­keit aus­zu­üben. Solan­ge dem Ver­mie­ter ein Man­gel nicht bekannt ist, kann das Zurück­be­hal­tungs­recht die ihm zukom­men­de Funk­ti­on, den Ver­mie­ter zur Man­gel­be­sei­ti­gung zu ver­an­las­sen, nicht erfül­len. Ein Zurück­be­hal­tungs­recht des Mie­ters besteht daher erst an den nach der Anzei­ge des Man­gels fäl­lig wer­den­den Mie­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Novem­ber 2010 – VIII ZR 330/​09

  1. AG Schö­ne­berg, Urteil vom 05.12.2007 – 12 C 368/​07[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 06.11.2009 – 63 S 17/​08[]