Zurück­wei­sung ein­sei­ti­ger Wil­lens­er­klä­run­gen des WEG-Ver­wal­ters

§ 174 Satz 1 BGB ist auf ein­sei­ti­ge Wil­lens­er­klä­run­gen des Ver­wal­ters im Namen der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf der Grund­la­ge einer Ver­ein­ba­rung oder eines Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwend­bar.

Zurück­wei­sung ein­sei­ti­ger Wil­lens­er­klä­run­gen des WEG-Ver­wal­ters

Nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ist der Ver­wal­ter berech­tigt, im Namen der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und mit Wir­kung für und gegen sie sons­ti­ge Rechts­ge­schäf­te und Rechts­hand­lun­gen vor­zu­neh­men, soweit er hier­zu durch Ver­ein­ba­rung oder Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit Stim­men­mehr­heit ermäch­tigt ist.

Beruht die Ver­tre­tungs­macht nicht auf der Ertei­lung einer Voll­macht durch den Ver­tre­te­nen, son­dern auf gesetz­li­cher Grund­la­ge, schei­det eine Zurück­wei­sung nach § 174 Satz 1 BGB regel­mä­ßig aus. Die gesetz­li­che Ver­tre­tungs­macht beruht nicht auf einer Wil­lens­ent­schei­dung des Ver­tre­te­nen. Sie kann nicht durch eine Voll­machts­ur­kun­de nach­ge­wie­sen wer­den. § 174 BGB mutet die mit der Inan­spruch­nah­me gesetz­li­cher Ver­tre­tung ver­bun­de­ne Unsi­cher­heit über die Wirk­sam­keit des Bestehens der behaup­te­ten Ver­tre­tungs­macht dem Erklä­rungs­emp­fän­ger zu 1. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs besteht das Recht zur Zurück­wei­sung auch nicht im Fal­le organ­schaft­li­cher Ver­tre­tung. Die organ­schaft­li­che Ver­tre­tungs­macht beruht auf der Bestel­lung des Ver­tre­ters zum Organ einer juris­ti­schen Per­son, die nur durch ihre Orga­ne am Rechts­ver­kehr teil­neh­men kann. Der Unsi­cher­heit über die in Anspruch genom­me­ne organ­schaft­li­che Ver­tre­tungs­macht wirkt die grund­sätz­lich vor­ge­schrie­be­ne Ein­tra­gung des Ver­tre­ters als Organ in ein öffent­li­ches Regis­ter ent­ge­gen. Aus die­sem erge­ben sich die Per­so­nen des Organs und der Umfang ihrer Ver­tre­tungs­macht 2. Da es bezüg­lich einer (Außen)Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts kein öffent­li­ches Regis­ter gibt, dem sich die Ver­tre­tungs­ver­hält­nis­se ent­neh­men las­sen, hat der Bun­des­ge­richts­hof § 174 BGB auf die Ver­tre­tung der Gesell­schaft unge­ach­tet des­sen ange­wen­det, dass der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts nach der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung (Teil)Rechts­fä­hig­keit zukommt 3. Der Emp­fän­ger einer für die Gesell­schaft abge­ge­be­nen Erklä­rung habe viel­fach weder Kennt­nis von der Exis­tenz der Gesell­schaft noch von deren Ver­tre­tungs­ver­hält­nis­sen. Han­de­le der Geschäfts­füh­rer der Gesell­schaft allein, sei es ihm dem­ge­gen­über ohne wei­te­res mög­lich, ent­we­der eine Voll­macht der übri­gen Gesell­schaf­ter vor­zu­le­gen oder die von ihm aus dem Gesell­schafts­ver­trag in Anspruch genom­me­ne Ver­tre­tungs­macht durch des­sen Vor­la­ge oder die Vor­la­ge einer Erklä­rung aller oder der übri­gen Gesell­schaf­ter über eine nach §§ 709, 714 BGB abwei­chen­de Rege­lung der Ver­tre­tung der Gesell­schaft zu bele­gen 4.

Die­se Erwä­gun­gen füh­ren im Ergeb­nis dazu, dass § 174 Satz 1 BGB auf ein­sei­ti­ge Wil­lens­er­klä­run­gen des Ver­wal­ters im Namen der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf der Grund­la­ge einer Ver­ein­ba­rung oder eines Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwend­bar ist.

Durch das Gesetz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Geset­ze vom 26.03.2007 5 ist unter Berück­sich­ti­gung des Beschlus­ses des Bun­des­ge­richts­hofs vom 02.06.2005 6, wonach auch einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (Teil)Rechtsfähigkeit zuzu­bil­li­gen ist, § 27 WEG neu gefasst wor­den. Danach ist der Ver­wal­ter einer­seits gesetz­li­cher Ver­tre­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, ande­rer­seits Organ der Gemein­schaft, dem nach Maß­ga­be des § 27 Abs. 2 und 3 WEG in bestimm­tem Umfang Ver­tre­tungs­be­fug­nis­se ein­ge­räumt wer­den 7. Dabei macht der Ver­wal­ter von einer gesetz­li­chen Ver­tre­tungs­macht auch dann Gebrauch, wenn sich die Ver­tre­tungs­be­fug­nis – wie hier – aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG n.F. ergibt; denn nach die­ser Bestim­mung steht dem Ver­wal­ter die Ver­tre­tungs­macht bereits kraft Geset­zes mit dem Vor­lie­gen einer Ver­ein­ba­rung oder des Ermäch­ti­gungs­be­schlus­ses zu, ohne dass es dazu einer zusätz­li­chen, an den Ver­wal­ter gerich­te­ten Wil­lens­er­klä­rung bedarf 8.

Auch wenn somit vor­lie­gend ein Fall der organ­schaft­li­chen bezie­hungs­wei­se gesetz­li­chen Ver­tre­tungs­macht gege­ben ist, ist § 174 Satz 1 BGB gleich­wohl anwend­bar. Der Gesetz­ge­ber hat mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Kom­pe­tenz ein­ge­räumt, dem Ver­wal­ter durch Mehr­heits­be­schluss eine wei­ter­ge­hen­de Ver­tre­tungs­macht als die bereits gesetz­lich vor­ge­se­he­ne zu ertei­len 9. Ob einem Ver­wal­ter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine über die gesetz­li­chen Vor­ga­ben hin­aus­ge­hen­de Ver­tre­tungs­macht ein­ge­räumt ist, ist aber weder in einem Regis­ter ver­merkt noch sonst für den Geschäfts­ver­kehr über­prüf­bar. Der Schutz­zweck des § 174 Satz 1 BGB ist daher auch in dem Fall der Bevoll­mäch­ti­gung des Ver­wal­ters der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG berührt. Der am ein­sei­ti­gen Rechts­ge­schäft nicht wil­lent­lich Betei­lig­te hat ein schüt­zens­wer­tes Inter­es­se an Sicher­heit dar­über, ob der han­deln­de Ver­tre­ter bevoll­mäch­tigt war und das Rechts­ge­schäft Wirk­sam­keit erlangt hat 10.

Für eine Anwen­dung des § 174 BGB spricht auch, dass der Gesetz­ge­ber in § 27 Abs. 6 WEG bestimmt hat, dass der Ver­wal­ter von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Aus­stel­lung einer Voll­machts- und Ermäch­ti­gungs­ur­kun­de ver­lan­gen kann, aus der der Umfang der Ver­tre­tungs­macht ersicht­lich ist. Da sich der Gesetz­ge­ber gegen die Schaf­fung eines Regis­ters, das die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und den Ver­wal­ter aus­weist, ent­schie­den hat, kommt der Nach­weis der Ver­tre­tungs­be­fug­nis durch einen Regis­ter­aus­zug und eine Regis­ter­be­schei­ni­gung wie bei Ver­ei­nen, Gesell­schaf­ten oder Genos­sen­schaf­ten nicht in Betracht. Die­se feh­len­de Regis­ter­pu­bli­zi­tät ver­sucht Absatz 6 dadurch zu kom­pen­sie­ren, dass er dem Ver­wal­ter einen Anspruch auf Aus­stel­lung einer Urkun­de ein­räumt, aus der sich sei­ne Ver­tre­tungs­macht ergibt 11. Dem­entspre­chend wird in der Lite­ra­tur auch zu Recht dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Urkun­de nach § 27 Abs. 6 WEG die­sel­ben Rechts­wir­kun­gen zei­tigt, wie eine Voll­machts­ur­kun­de im Sin­ne des § 172 BGB 12.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Febru­ar 2014 – III ZR 443/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2001 – LwZR 4/​01, NJW 2002, 1194, 1195[]
  2. BGH aaO[]
  3. grund­le­gend inso­weit BGH, Urteil vom 29.01.2001 – II ZR 331/​00, BGHZ 146, 341[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2001 aaO[]
  5. BGBl. I S. 370[]
  6. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154[]
  7. Jennißen/​Heinemann, WEG, 3. Aufl.2012, § 27 Rn. 2 mwN; sie­he auch BT-Drs. 16/​887 S. 56, 70 f sowie 16/​3843 S. 26[]
  8. Bärmann/​Merle, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 253; Jennißen/​Heinemann aaO § 27 Rn. 117[]
  9. vgl. BT-Drs. 16/​887 S. 71[]
  10. vgl. Staudinger/​Schilken, BGB, Neubearb.2009, § 174 Rn. 1[]
  11. Jennißen/​Heinemann aaO Rn. 144[]
  12. Jennißen/​Heinemann aaO Rn. 163; vgl. auch Bärmann/​Merle, WEG, aaO § 27 Rn. 316 ff[]