Zusätz­li­che Leis­tungs­pflich­ten für den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Aus der Kom­pe­tenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Ver­wal­tung (§ 21 WEG) und die Instand­hal­tung oder Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums (§ 22 WEG) durch Mehr­heits­be­schluss zu regeln, folgt nach einem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs nicht die Befug­nis, den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern außer­halb der gemein­schaft­li­chen Kos­ten und Las­ten Leis­tungs­pflich­ten auf­zu­er­le­gen.

Zusätz­li­che Leis­tungs­pflich­ten für den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Dass eine Leis­tungs­pflicht gegen den Wil­len des Schuld­ners durch einen Mehr­heits­be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht kon­sti­tu­tiv begrün­det wer­den kann, hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den [1]. Ist eine Ange­le­gen­heit weder durch das Gesetz noch durch eine Ver­ein­ba­rung dem Mehr­heits­prin­zip unter­wor­fen, fehlt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern von vorn­her­ein die Beschluss­kom­pe­tenz; ein gleich­wohl gefass­ter Mehr­heits­be­schluss ist nich­tig. Die gesetz­li­chen Vor­ga­ben kön­nen nach § 10 Abs. 2 WEG nur durch Ver­ein­ba­rung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, nicht aber im Beschluss­we­ge abbe­dun­gen wer­den. Was danach zu ver­ein­ba­ren ist, kann nicht beschlos­sen wer­den, solan­ge nicht ver­ein­bart ist, dass auch dies beschlos­sen wer­den darf [2].

Für Besei­ti­gungs­an­sprü­che, mit denen die Besei­ti­gung einer bau­li­chen Ver­än­de­rung gefor­dert wird, gilt nichts ande­res. Zwar sind Ange­le­gen­hei­ten, die die Rege­lung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Ver­wal­tung (§ 21 WEG) und der Instand­hal­tung oder Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums (§ 22 WEG) betref­fen, der Rege­lung durch Mehr­heits­be­schluss zugäng­lich [3]. Die genann­ten Kom­pe­ten­zen begrün­den jedoch nicht die Befug­nis, den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern außer­halb der gemein­schaft­li­chen Kos­ten und Las­ten (vgl. auch § 21 Abs. 7 WEG) Leis­tungs­pflich­ten – man den­ke etwa an die Ver­pflich­tung zur täti­gen Mit­hil­fe bei der Repa­ra­tur eines beschä­dig­ten Gebäu­des – auf­zu­er­le­gen [4]. Beschlie­ßen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in den genann­ten Berei­chen Maß­nah­men, kön­nen die damit ver­bun­de­nen Kos­ten zwar not­falls auch unter Abän­de­rung des lau­fen­den Wirt­schaft­pla­nes durch Mehr­heits­be­schluss auf die Mit­glie­der der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft umge­legt wer­den [5]. Eine Kom­pe­tenz zur Begrün­dung dar­über hin­aus­ge­hen­der – von gesetz­li­chen Schuld­grün­den los­ge­lös­ter – Leis­tungs­ver­pflich­tun­gen durch Mehr­heits­be­schluss geht damit jedoch nicht ein­her. Inso­weit kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Mehr­heits­be­schluss ledig­lich fest­le­gen, ob und in wel­chem Umfang ein ihrer Mei­nung nach bestehen­der Anspruch gericht­lich gel­tend gemacht und ggf. durch­ge­setzt wer­den soll [6].

Bun­des­ge­richts­hofs, Urteil vom 18. Juni 2010 – V ZR 193/​09

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, NZM 2010, 285 ff. Rdn. 10 f.; eben­so etwa auch Bärmann/​Merle, WEG, aaO, § 22 Rdn. 308; Wen­zel, NZM 2004, 542 ff.; jeweils m.w.N. auch zum Streit­stand[]
  2. vgl. zum Gan­zen BGHZ 145, 158, 163 ff.[]
  3. vgl. auch BGHZ 145, 158, 168 f.[]
  4. zutref­fend Wen­zel, NZM 2004, 542 ff.[]
  5. vgl. nur BGHZ 108, 44, 47; Bärmann/​Merle, aaO, § 28 Rdn. 37 ff.[]
  6. Wen­zel, aaO, 543 f.[]