Zusätzliche Leistungspflichten für den Wohnungseigentümer

Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.

Zusätzliche Leistungspflichten für den Wohnungseigentümer

Dass eine Leistungspflicht gegen den Willen des Schuldners durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht konstitutiv begründet werden kann, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden1. Ist eine Angelegenheit weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, fehlt den Wohnungseigentümern von vornherein die Beschlusskompetenz; ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss ist nichtig. Die gesetzlichen Vorgaben können nach § 10 Abs. 2 WEG nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, nicht aber im Beschlusswege abbedungen werden. Was danach zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass auch dies beschlossen werden darf2.

Für Beseitigungsansprüche, mit denen die Beseitigung einer baulichen Veränderung gefordert wird, gilt nichts anderes. Zwar sind Angelegenheiten, die die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betreffen, der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich3. Die genannten Kompetenzen begründen jedoch nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten (vgl. auch § 21 Abs. 7 WEG) Leistungspflichten – man denke etwa an die Verpflichtung zur tätigen Mithilfe bei der Reparatur eines beschädigten Gebäudes – aufzuerlegen4. Beschließen die Wohnungseigentümer in den genannten Bereichen Maßnahmen, können die damit verbundenen Kosten zwar notfalls auch unter Abänderung des laufenden Wirtschaftplanes durch Mehrheitsbeschluss auf die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt werden5. Eine Kompetenz zur Begründung darüber hinausgehender – von gesetzlichen Schuldgründen losgelöster – Leistungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss geht damit jedoch nicht einher. Insoweit können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss lediglich festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll6.

Bundesgerichtshofs, Urteil vom 18. Juni 2010 – V ZR 193/09

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09, NZM 2010, 285 ff. Rdn. 10 f.; ebenso etwa auch Bärmann/Merle, WEG, aaO, § 22 Rdn. 308; Wenzel, NZM 2004, 542 ff.; jeweils m.w.N. auch zum Streitstand[]
  2. vgl. zum Ganzen BGHZ 145, 158, 163 ff.[]
  3. vgl. auch BGHZ 145, 158, 168 f.[]
  4. zutreffend Wenzel, NZM 2004, 542 ff.[]
  5. vgl. nur BGHZ 108, 44, 47; Bärmann/Merle, aaO, § 28 Rdn. 37 ff.[]
  6. Wenzel, aaO, 543 f.[]

Bildnachweis: