Zuschlag für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bei ehe­mals preis­ge­bun­de­nen Woh­nun­gen

Ein in der Grund­mie­te einer preis­ge­bun­de­nen Woh­nung ent­hal­te­ner Kos­ten­an­satz für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Sin­ne von § 28 Abs. 4 II. BV berech­tigt einen zur Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­te­ten Ver­mie­ter nicht, nach Ent­las­sung der Woh­nung aus der Preis­bin­dung die nun­mehr als "Markt­mie­te" geschul­de­te Grund­mie­te über die im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­ne orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te hin­aus um einen Zuschlag für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu erhö­hen 1.

Zuschlag für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bei ehe­mals preis­ge­bun­de­nen Woh­nun­gen

Dem Ver­mie­ter steht in einem sol­chen Fall ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustim­mung zur Erhö­hung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te um einen – wie auch immer zu bemes­sen­den – Zuschlag nicht zu.

Der Weg­fall der Preis­bin­dung hat nicht zu einer Ände­rung der Miet­hö­he geführt. Viel­mehr gilt die zuletzt geschul­de­te Kos­ten­mie­te als Aus­gangs­mie­te für die nicht mehr preis­ge­bun­de­ne Woh­nung fort. Der Beklag­te ist des­halb ver­pflich­tet, die zuletzt an die Klä­ge­rin gezahl­te Kos­ten­mie­te – mit­hin die bis­he­ri­ge Grund­mie­te nebst Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und Zuschlä­gen nach § 26 NMV – nun­mehr als "Markt­mie­te" wei­ter zu ent­rich­ten. Zudem ist die Klä­ge­rin berech­tigt, die­se "Markt­mie­te" nach Ent­las­sung der Woh­nung aus der Preis­bin­dung nach Maß­ga­be von §§ 558 ff. BGB an die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te her­an­zu­füh­ren, wenn und soweit sie dahin­ter zurück­bleibt 2. Letzt­ge­nann­te Vor­aus­set­zung ist bei dem von der Klä­ge­rin erho­be­nen Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen indes­sen nicht gege­ben.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat für preis­frei­en Wohn­raum, bei dem die Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wegen Unwirk­sam­keit einer for­mu­lar­mä­ßi­gen Abwäl­zungs­klau­sel bei dem Ver­mie­ter ver­blie­ben war, ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter nicht berech­tigt ist, von dem Mie­ter eine Miet­erhö­hung in Form eines Zuschlags zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu ver­lan­gen 3. Für die vor­lie­gen­de Fall­ge­stal­tung gilt nichts ande­res.

Einen Zuschlag zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter eine Miet­erhö­hung nur bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te und nicht dar­über hin­aus ver­lan­gen. Dies steht auch in Ein­klang mit dem Sinn und Zweck der gesetz­li­chen Rege­lung, die es dem Ver­mie­ter ermög­li­chen soll, im Rah­men des Ver­gleichs­mie­ten­sys­tems eine ange­mes­se­ne, am ört­li­chen Markt ori­en­tier­te Mie­te zu erzie­len. Danach bil­den die Markt­ver­hält­nis­se den Maß­stab für die Berech­ti­gung einer Miet­erhö­hung. Der im hier ent­schie­de­nen Fall vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­te Zuschlag ori­en­tiert sich dage­gen an den Kos­ten für die Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Auf die­se Wei­se wür­de bei der nicht preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum­mie­te ein Kos­ten­ele­ment ohne Rück­sicht auf sei­ne Durch­setz­bar­keit am Markt zur Begrün­dung einer Miet­erhö­hung her­an­ge­zo­gen. Hier­mit wäre jedoch das vom Gesetz­ge­ber vor­ge­se­he­ne Sys­tem der Ver­gleichs­mie­ten ver­las­sen 4.

In dem Kos­ten­an­satz für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren kann daher nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch kein im Rah­men des § 558 BGB eigen­stän­dig zu berück­sich­ti­gen­des Merk­mal der Miet­struk­tur gese­hen wer­den, so dass nur durch Gewäh­rung eines ent­spre­chen­den Zuschlags zu der im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te eine hier­von abwei­chen­de Struk­tur des ver­ein­bar­ten Miet­ver­hält­nis­ses hin­rei­chend berück­sich­ti­gen wer­den kön­ne. Ins­be­son­de­re trägt – wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits in sei­nen Urtei­len vom 09.07.2008 5 klar­ge­stellt hat – der vom Beru­fungs­ge­richt gezo­ge­ne Ver­gleich mit einer ver­ein­bar­ten (Teil-)Inklusivmiete nicht. Dass die dar­in ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten bei einer Miet­erhö­hung nach §§ 558 ff. BGB auf der Grund­la­ge eines Miet­spie­gels zur Her­stel­lung einer Ver­gleich­bar­keit der (Teil)Inklusivmiete mit einer im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen orts­üb­li­chen Net­to­mie­te über einen Zuschlag geson­dert erfasst wer­den 6, hat sei­nen Grund dar­in, dass § 556 Abs. 1 BGB in Ergän­zung zu der in § 535 Abs. 2 BGB gere­gel­ten Miet­zah­lungs­pflicht eigens klar­stellt, dass sich das Ent­gelt für die Gebrauchs­ge­wäh­rung, also die Mie­te, grund­sätz­lich aus den Bestand­tei­len Grund­mie­te und Betriebs­kos­ten zusam­men­setzt und dass mit der Grund­mie­te die blo­ße Über­las­sung des ver­mie­te­ten Wohn­raums an sich abge­gol­ten wird, wäh­rend die Betriebs­kos­ten auf eine Abgel­tung sons­ti­ger Neben­leis­tun­gen des Ver­mie­ters im Zusam­men­hang mit der Über­las­sung abzie­len 7.

Um der­ar­ti­ge, eine unter­schied­li­che Miet­struk­tur begrün­den­de Kos­ten han­delt es sich hier aber nicht. Es geht viel­mehr um eine Kos­ten­po­si­ti­on, die ledig­lich im Rah­men der Kal­ku­la­ti­on der Grund­mie­te von Bedeu­tung ist 8. Dass der betref­fen­de Kos­ten­an­satz im Miet­ver­trag als Bestand­teil der Grund­mie­te eigens auf­ge­führt wor­den ist, führt auch nicht dazu, dass er außer­halb der im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te geson­dert zu berück­sich­ti­gen wäre. Denn es hat sich dabei im Rah­men der ursprüng­lich ver­ein­bar­ten Kos­ten­mie­te um Bewirt­schaf­tungs­kos­ten im Sin­ne von § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehan­delt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrach­ten Instand­hal­tungs­kos­ten geson­dert ange­setzt wer­den durf­ten. Mit Fort­fall der öffent­li­chen Bin­dung ist die­ser Bestand­teil der Grund­mie­te in der nun­mehr unver­än­dert zu ent­rich­ten­den Markt­mie­te als deren Bestand­teil auf­ge­gan­gen, ohne dass sich an der Höhe der geschul­de­ten Mie­te etwas geän­dert hat oder der Kos­ten­an­satz zu einem geson­dert zur Markt­mie­te zu zah­len­den Zuschlag gewor­den ist 9.

Auch ist der in der Grund­mie­te auf­ge­gan­ge­ne Kos­ten­an­satz für durch­zu­füh­ren­de Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht als wei­te­rer wert­bil­den­der Fak­tor im Rah­men der Ver­gleichs­mie­ten­bil­dung zu berück­sich­ti­gen und der im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen Ver­gleichs­mie­te auf­zu­schla­gen. Denn das Vor­han­den­sein eines der­ar­ti­gen Miet­be­stand­teils gehört nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage des Wohn­raums auf­ge­zähl­ten wohn­wert­bil­den­den Merk­ma­len. Zwar erfas­sen die­se gesetz­li­chen Ver­gleichs­kri­te­ri­en die für eine Bestim­mung der Miet­hö­he maß­geb­li­chen Ein­flüs­se nicht voll­stän­dig. Die Kri­te­ri­en las­sen sich aber, sofern man sie über­haupt als erwei­te­rungs­fä­hig anse­hen will, zumin­dest nicht hin­sicht­lich sol­cher Fak­to­ren erwei­tern, die nicht den in ihnen zum Aus­druck kom­men­den unmit­tel­ba­ren Bezug zum Gebrauchs­wert einer Woh­nung haben, so dass Umstän­de in der Per­son des Ver­mie­ters oder des Mie­ters für die Bestim­mung der Ver­gleichs­mie­te grund­sätz­lich eben­so ohne Bedeu­tung sind wie etwa die Art der Finan­zie­rung des gemie­te­ten Wohn­raums 10. Glei­ches gilt für bestimm­te Ver­trags­merk­ma­le eines Miet­ver­hält­nis­ses wie zum Bei­spiel das Vor­han­den­sein einer Reno­vie­rungs­klau­sel oder sons­ti­ger Kos­ten­klau­seln 11. Der vor­lie­gend in der Net­to­mie­te auf­ge­gan­ge­ne Kos­ten­an­satz zur Bestrei­tung künf­ti­ger Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren stellt des­halb kein Merk­mal dar, das es recht­fer­tigt, die nach Maß­ga­be des § 558 Abs. 2 BGB gebil­de­te und im Darm­städ­ter Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­ne Ver­gleichs­mie­te um einen zusätz­li­chen Betrag zu erhö­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Novem­ber 2011 – VIII ZR 87/​11

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/​09, WuM 2010, 490[]
  2. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/​09, WuM 2010, 490 Rn. 13, 16[]
  3. BGH, Urtei­le vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/​07, BGHZ 177, 186 Rn. 10 ff., und VIII ZR 83/​07, WuM 2008, 487 Rn. 13 ff.; vom 11.02.2009 – VIII ZR 118/​07, WuM 2009, 240 Rn. 10[]
  4. BGH, Urtei­le vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/​07 und VIII ZR 83/​07, sowie vom 11.02.2009 – VIII ZR 118/​07; jeweils aaO[]
  5. VIII ZR 181/​07, aaO Rn. 14 ff., und VIII ZR 83/​07, aaO Rn. 17 ff.[]
  6. dazu BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 141/​09, WuM 2010, 161 Rn. 13 f. mwN[]
  7. BT-Drucks. 14/​4553, S. 50[]
  8. BGH, Beschluss vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/​84, BGHZ 92, 363, 368, 371; Hinz, JR 2009, 422, 423 mwN[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/​09, aaO Rn. 13 ff.[]
  10. Blank, NZM 2007, 472 f.; ders., WuM 2011, 290, 292; SchmidtFutterer/​Börstinghaus, Miet­recht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 54, 96 f. mwN[]
  11. Blank, aaO; Fla­tow, WuM 2007, 551 ff.; AG Wies­ba­den, WuM 2011, 163, 164[]
  12. BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/​09, BGHZ 185, 114 Rn. 12 ff.[]