Zustim­mung zur Woh­nungs­ver­äu­ße­rung

Kann die Zustim­mung zu der Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum nach der Tei­lungs­er­klä­rung nur aus wich­ti­gem Grund ver­wei­gert wer­den, wird ein die Zustim­mung ver­sa­gen­der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Regel­fall auch dann bestands­kräf­tig, wenn ein wich­ti­ger Grund zu Unrecht ange­nom­men wor­den ist.

Zustim­mung zur Woh­nungs­ver­äu­ße­rung

Aller­dings kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anstel­le des Ver­wal­ters die Zustim­mung ent­we­der durch einen förm­li­chen Mehr­heits­be­schluss oder durch die Erklä­rung aller übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ertei­len. Ist die Ver­wal­ter­be­stel­lung – wie hier – nich­tig, ergibt sich dies schon aus § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG; im Übri­gen wird der Ver­wal­ter bei der Ertei­lung der Zustim­mung regel­mä­ßig nur als Treu­hän­der und mit­tel­ba­rer Stell­ver­tre­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tätig, wes­halb die­se die Ent­schei­dung zu jeder Zeit an sich zie­hen kön­nen 1.

Wenn die Ver­äu­ße­rung infol­ge die­ses Beschlus­ses unwirk­sam gewor­den war, konn­te sie durch eine spä­te­re Zustim­mung nicht mehr wirk­sam wer­den. Denn nach stän­di­ger höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung wird ein schwe­bend unwirk­sa­mes Rechts­ge­schäft durch die Ver­sa­gung der erfor­der­li­chen Geneh­mi­gung auf­grund der rechts­ge­stal­ten­den Wir­kung end­gül­tig unwirk­sam bzw. nich­tig 2. Eine Bestä­ti­gung des unwirk­sa­men Rechts­ge­schäfts im Sin­ne von § 141 BGB war zwar mög­lich, setz­te aber den Bestä­ti­gungs­wil­len der Ver­trags­par­tei­en vor­aus 3.

Selbst wenn aber die Erwä­gun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die sie zu der Annah­me eines wich­ti­gen Grun­des im Sin­ne der Tei­lungs­er­klä­rung bewo­gen haben, der recht­li­chen Nach­prü­fung nicht stand­hal­ten soll­ten, führ­te dies nicht zu der Nich­tig­keit des Beschlus­ses.

Aller­dings ist umstrit­ten, wel­che Fol­ge das Feh­len eines wich­ti­gen Grun­des für den die Zustim­mung ver­sa­gen­den Beschluss hat. Über­wie­gend wird ange­nom­men, er sei gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1, § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nich­tig 4. Nach ande­rer Ansicht ist er nur anfecht­bar 5.

Der Bun­des­ge­richts­hof teilt die zwei­te Ansicht. Rich­tig ist, dass die Bestim­mung des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht dis­po­si­tiv ist und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gerin­ge­re Anfor­de­run­gen nicht ver­ein­ba­ren dür­fen. Gibt die Tei­lungs­er­klä­rung aber wie hier den rich­ti­gen Maß­stab vor und gehen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von die­sem aus, ist der gefass­te Beschluss nicht gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nich­tig, wenn ein wich­ti­ger Grund tat­säch­lich nicht vor­lag. Ein ande­res Ergeb­nis wäre mit den Inter­es­sen der Betei­lig­ten und dem Erfor­der­nis der Rechts­si­cher­heit unver­ein­bar. Weil die Ver­wei­ge­rung der Geneh­mi­gung rechts­ge­stal­tend auf das schwe­bend unwirk­sa­me Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft ein­wirkt, muss zu einem nach­prüf­ba­ren Zeit­punkt fest­ste­hen, ob der Ver­äu­ße­rungs­ver­trag end­gül­tig unwirk­sam wird. Dies gilt umso mehr, als die Fra­ge, ob ein Grund als wich­tig ein­zu­ord­nen ist, in der Regel von Wer­tun­gen abhängt. Andern­falls müss­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – die inso­weit die Beweis­last tra­gen 6 – das Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grun­des, bezo­gen auf den Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung, ohne zeit­li­che Gren­zen nach­wei­sen kön­nen. Der Beschluss kann allen­falls dann nich­tig sein, wenn er auf ersicht­lich sach­frem­den Erwä­gun­gen beruht, die offen­kun­dig kei­nen wich­ti­gen Grund dar­stel­len. Im Regel­fall ist jedoch anzu­neh­men, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei ihrer Ent­schei­dung von den Vor­ga­ben des Geset­zes bzw. der Tei­lungs­er­klä­rung aus­ge­gan­gen sind. Dann kann nur mit der frist­ge­bun­de­nen Anfech­tungs­kla­ge über­prüft wer­den, ob der Grund, der sie zu der Ver­sa­gung der Zustim­mung bewo­gen hat, tat­säch­lich als wich­tig anzu­se­hen ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil und Ver­säum­nis­ur­teil vom 20. Juli 2012 – V ZR 241/​11

  1. vgl. BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 166/​10, NZM 2011, 719 Rn. 9 mwN[]
  2. vgl. nur BGH, Urteil vom 01.10.1999 – V ZR 168/​98, NJW 1999, 3704 mwN; BGH, Urteil vom 30.03.1994 – XII ZR 30/​92, BGHZ 125, 355, 358 jeweils mwN[]
  3. BGH, Urtei­le vom 10.02.2012 – V ZR 51/​11, NJW 2012, 1570 Rn. 21 f.; vom 01.10.1999 – V ZR 168/​98, NJW 1999, 3704 jeweils mwN[]
  4. BayO­bLG, NZM 2003, 481, 482; OLG Köln, NZM 2010, 557, 558; LG Braun­schweig, ZMR 2011, 158 f.; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 132; Elzer in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 106; Timme/​Hogenschurz, WEG, § 12 Rn. 51[]
  5. Klein in Bär­mann, aaO, § 12 Rn. 42[]
  6. Klein in Bär­mann, aaO, § 12 Rn. 42 mwN[]