Zustimmung zur Wohnungsveräußerung

Kann die Zustimmung zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist.

Zustimmung zur Wohnungsveräußerung

Allerdings können die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters die Zustimmung entweder durch einen förmlichen Mehrheitsbeschluss oder durch die Erklärung aller übrigen Wohnungseigentümer erteilen. Ist die Verwalterbestellung – wie hier – nichtig, ergibt sich dies schon aus § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG; im Übrigen wird der Verwalter bei der Erteilung der Zustimmung regelmäßig nur als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig, weshalb diese die Entscheidung zu jeder Zeit an sich ziehen können1.

Wenn die Veräußerung infolge dieses Beschlusses unwirksam geworden war, konnte sie durch eine spätere Zustimmung nicht mehr wirksam werden. Denn nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung wird ein schwebend unwirksames Rechtsgeschäft durch die Versagung der erforderlichen Genehmigung aufgrund der rechtsgestaltenden Wirkung endgültig unwirksam bzw. nichtig2. Eine Bestätigung des unwirksamen Rechtsgeschäfts im Sinne von § 141 BGB war zwar möglich, setzte aber den Bestätigungswillen der Vertragsparteien voraus3.

Selbst wenn aber die Erwägungen der Wohnungseigentümer, die sie zu der Annahme eines wichtigen Grundes im Sinne der Teilungserklärung bewogen haben, der rechtlichen Nachprüfung nicht standhalten sollten, führte dies nicht zu der Nichtigkeit des Beschlusses.

Allerdings ist umstritten, welche Folge das Fehlen eines wichtigen Grundes für den die Zustimmung versagenden Beschluss hat. Überwiegend wird angenommen, er sei gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1, § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig4. Nach anderer Ansicht ist er nur anfechtbar5.

Der Bundesgerichtshof teilt die zweite Ansicht. Richtig ist, dass die Bestimmung des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht dispositiv ist und die Wohnungseigentümer geringere Anforderungen nicht vereinbaren dürfen. Gibt die Teilungserklärung aber wie hier den richtigen Maßstab vor und gehen die Wohnungseigentümer von diesem aus, ist der gefasste Beschluss nicht gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig, wenn ein wichtiger Grund tatsächlich nicht vorlag. Ein anderes Ergebnis wäre mit den Interessen der Beteiligten und dem Erfordernis der Rechtssicherheit unvereinbar. Weil die Verweigerung der Genehmigung rechtsgestaltend auf das schwebend unwirksame Veräußerungsgeschäft einwirkt, muss zu einem nachprüfbaren Zeitpunkt feststehen, ob der Veräußerungsvertrag endgültig unwirksam wird. Dies gilt umso mehr, als die Frage, ob ein Grund als wichtig einzuordnen ist, in der Regel von Wertungen abhängt. Andernfalls müssten die Wohnungseigentümer – die insoweit die Beweislast tragen6 – das Vorliegen eines wichtigen Grundes, bezogen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung, ohne zeitliche Grenzen nachweisen können. Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig keinen wichtigen Grund darstellen. Im Regelfall ist jedoch anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer bei ihrer Entscheidung von den Vorgaben des Gesetzes bzw. der Teilungserklärung ausgegangen sind. Dann kann nur mit der fristgebundenen Anfechtungsklage überprüft werden, ob der Grund, der sie zu der Versagung der Zustimmung bewogen hat, tatsächlich als wichtig anzusehen ist.

Bundesgerichtshof, Urteil und Versäumnisurteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 241/11

  1. vgl. BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 166/10, NZM 2011, 719 Rn. 9 mwN[]
  2. vgl. nur BGH, Urteil vom 01.10.1999 – V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 mwN; BGH, Urteil vom 30.03.1994 – XII ZR 30/92, BGHZ 125, 355, 358 jeweils mwN[]
  3. BGH, Urteile vom 10.02.2012 – V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 21 f.; vom 01.10.1999 – V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 jeweils mwN[]
  4. BayObLG, NZM 2003, 481, 482; OLG Köln, NZM 2010, 557, 558; LG Braunschweig, ZMR 2011, 158 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 132; Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 106; Timme/Hogenschurz, WEG, § 12 Rn. 51[]
  5. Klein in Bärmann, aaO, § 12 Rn. 42[]
  6. Klein in Bärmann, aaO, § 12 Rn. 42 mwN[]

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