Zutritt zur Miet­woh­nung

Eine Neben­pflicht des Mie­ters, dem Ver­mie­ter – nach ent­spre­chen­der Vor­ankün­di­gung – den Zutritt zu sei­ner Woh­nung zu gewäh­ren, besteht nur dann, wenn es hier­für einen kon­kre­ten sach­li­chen Grund gibt, der sich zum Bei­spiel aus der Bewirt­schaf­tung des Objek­tes erge­ben kann.

Zutritt zur Miet­woh­nung

Eine For­mu­lar­be­stim­mung, die dem Ver­mie­ter von Wohn­raum ein Recht zum Betre­ten der Miet­sa­che ganz all­ge­mein "zur Über­prü­fung des Woh­nungs­zu­stan­des" ein­räumt, ist wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Mie­ters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirk­sam.

Dem Ver­mie­ter steht weder ein peri­odi­sches, etwa alle ein bis zwei Jah­re zu gewäh­ren­des Recht, ohne beson­de­ren Anlass den Zustand der Woh­nung zu kon­trol­lie­ren, zu 1 noch ergibt sich ein sol­ches Recht aus einer For­mu­lar­klau­sel im Miet­ver­trag, wonach die Ver­mie­te­rin berech­tigt sei, das vom Mie­ter gemie­te­te Haus nach vor­he­ri­ger Ankün­di­gung zur "Über­prü­fung des Woh­nungs­zu­stands" zu besich­ti­gen.

Die­se ein anlass­lo­ses Betre­tungs­recht regeln­de Klau­sel benach­tei­ligt den Mie­ter unan­ge­mes­sen und ist daher unwirk­sam (§ 307 Abs. 1 BGB).

Wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­trags ist das allei­ni­ge und unein­ge­schränk­te Gebrauchs­recht an der Woh­nung dem Mie­ter zuge­wie­sen. Zudem steht die Woh­nung des Mie­ters als die räum­li­che Sphä­re, in der sich das Pri­vat­le­ben ent­fal­tet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewähr­leis­tet, in die­sen Räu­men "in Ruhe gelas­sen zu wer­den" 2.

Vor die­sem Hin­ter­grund kann dem Ver­mie­ter von Wohn­raum ent­ge­gen einer Auf­fas­sung, die teil­wei­se in der Instanz­recht­spre­chung 3 und der Lite­ra­tur 4 ver­tre­ten wird, nicht das Recht zuge­bil­ligt wer­den, die Miet­sa­che auch ohne beson­de­ren Anlass in einem regel­mä­ßi­gen zeit­li­chen Abstand von ein bis zwei Jah­ren zu besich­ti­gen.

Viel­mehr besteht eine ver­trag­li­che, aus § 242 BGB her­zu­lei­ten­de Neben­pflicht des Mie­ters, dem Ver­mie­ter – nach ent­spre­chen­der Vor­ankün­di­gung – den Zutritt zu sei­ner Woh­nung zu gewäh­ren, nur dann, wenn es hier­für einen kon­kre­ten sach­li­chen Grund gibt, der sich zum Bei­spiel aus der ord­nungs­ge­mä­ßen Bewirt­schaf­tung des Objek­tes erge­ben kann 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/​13

  1. so auch LG Mün­chen II, ZMR 2009, 371; aA LG Tübin­gen, GE 2008, 1055; Lüt­zen­kir­chen, NJW 2007, 2152 f.[]
  2. BVerfG, Beschlüs­se vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/​93, BVerfGE 89, 1, 23, sowie vom 16.01.2004 – 1 BvR 2285/​03, NZM 2004, 186, 187[]
  3. LG Stutt­gart, ZMR 1985, 273, LG Frank­furt a.M., Urteil vom 17.12 2012 – 211 S 146/​12, BeckRS 2013, 06643; AG Müns­ter WuM 2009, 288; AG Saar­brü­cken, ZMR 2005, 372; AG Rhei­ne, WuM 2003, 315; vgl. auch LG Tübin­gen, GE 2008, 1055 zur Gewer­be­raum­mie­te[]
  4. Palandt/​Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. § 535 Rn. 82; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 76; Krämer/​Schüller in: Bub/​Treier, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 4. Aufl., III. A Rn. 2720; Hannemann/​Wiegener/​Kühn, Mün­che­ner Anwalts­hand­buch Miet­recht, 3. Aufl., § 15 Rn. 132[]
  5. LG Mün­chen II, ZMR 2009, 371; LG Ham­burg, WuM 1994, 425; AG Bonn, NZM 2006, 698; Münch-KommBG­B/Häub­lein, BGB, 6. Aufl., § 535 Rn. 134 ff.; Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 535 Rn. 98; Soergel/​Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 43; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn.206; BeckOK/​Ehlert, Stand Mai 2014, § 535 Rn. 218b[]