Zutritt zur Mietwohnung

Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.

Zutritt zur Mietwohnung

Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein “zur Überprüfung des Wohnungszustandes” einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.

Dem Vermieter steht weder ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, zu1 noch ergibt sich ein solches Recht aus einer Formularklausel im Mietvertrag, wonach die Vermieterin berechtigt sei, das vom Mieter gemietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur “Überprüfung des Wohnungszustands” zu besichtigen.

Diese ein anlassloses Betretungsrecht regelnde Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).

Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen “in Ruhe gelassen zu werden”2.

Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Wohnraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung3 und der Literatur4 vertreten wird, nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen.

Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann5.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13

  1. so auch LG München II, ZMR 2009, 371; aA LG Tübingen, GE 2008, 1055; Lützenkirchen, NJW 2007, 2152 f. []
  2. BVerfG, Beschlüsse vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 23, sowie vom 16.01.2004 – 1 BvR 2285/03, NZM 2004, 186, 187 []
  3. LG Stuttgart, ZMR 1985, 273, LG Frankfurt a.M., Urteil vom 17.12 2012 – 211 S 146/12, BeckRS 2013, 06643; AG Münster WuM 2009, 288; AG Saarbrücken, ZMR 2005, 372; AG Rheine, WuM 2003, 315; vgl. auch LG Tübingen, GE 2008, 1055 zur Gewerberaummiete []
  4. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. § 535 Rn. 82; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 76; Krämer/Schüller in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., III. A Rn. 2720; Hannemann/Wiegener/Kühn, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Aufl., § 15 Rn. 132 []
  5. LG München II, ZMR 2009, 371; LG Hamburg, WuM 1994, 425; AG Bonn, NZM 2006, 698; Münch-KommBGB/Häublein, BGB, 6. Aufl., § 535 Rn. 134 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 535 Rn. 98; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 43; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn.206; BeckOK/Ehlert, Stand Mai 2014, § 535 Rn. 218b []