Zwangs­hy­po­thek für rück­stän­di­ges Wohn­geld

Auch zur Siche­rung von titu­lier­ten Haus­geld­for­de­run­gen, für die ein Vor­recht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Betracht kommt, kann eine unbe­ding­te Zwangs­hy­po­thek ein­ge­tra­gen wer­den. Der Ein­tra­gung einer beding­ten Zwangs­hy­po­thek zur Siche­rung von titu­lier­ten Haus­geld­for­de­run­gen, für die ein Vor­recht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Betracht kommt, steht der grund­buch­recht­li­che Bestimmt­heits­grund­satz ent­ge­gen.

Zwangs­hy­po­thek für rück­stän­di­ges Wohn­geld

Gemäß § 16 Abs. 1 GBO soll einem Ein­tra­gungs­an­trag, des­sen Erle­di­gung an einen Vor­be­halt geknüpft wird, nicht statt gege­ben wer­den. Ein Vor­be­halt in die­sem Sin­ne liegt vor, wenn durch die betref­fen­de Erklä­rung die Erle­di­gung des Ein­tra­gungs­an­tra­ges von einem nicht zu den gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen gehö­ren­den Umstand abhän­gig gemacht wird oder es auf­grund der Erklä­rung zwei­fel­haft erscheint, ob die Ein­tra­gung über­haupt gewollt ist 1. Soweit die im Antrag der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­hal­te­ne Ein­schrän­kung in Bezug auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG dahin zu ver­ste­hen ist, dass nur in dem Umfang, in dem die zugrun­de lie­gen­de For­de­rung nicht dem Vor­recht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unter­fällt, eine Ein­tra­gung erfol­gen soll („eine Zwangs­hy­po­thek ein­zu­tra­gen, soweit die zugrun­de lie­gen­de For­de­rung …“), liegt ein Vor­be­halt im Sin­ne des § 16 Abs. 1 GBO vor. Denn der Ein­tra­gungs­an­trag wird von Umstän­den abhän­gig gemacht, die nicht zu den gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen der Ein­tra­gung gehö­ren. Letz­te­res wäre allen­falls unschäd­lich, wenn das Grund­buch­amt das tat­be­stand­li­che Vor­lie­gen die­ses Umstan­des ohne wei­te­re Mühe und mit Sicher­heit, das heißt anhand des Grund­bu­ches oder der Grund­ak­ten, fest­stel­len könn­te 2. Das ist bei § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht der Fall.

Die Rege­lung des § 16 Abs. 1 GBO befasst sich nur mit dem Ein­tra­gungs­an­trag und einem die­sem bei­gefüg­ten Vor­be­halt. Bezieht sich der Vor­be­halt nicht auf den Antrag selbst, son­dern han­delt es sich um eine Bedin­gung oder Befris­tung des ein­ge­tra­ge­nen Rechts, so steht die Rege­lung des § 16 Abs. 1 GBO der Ein­tra­gung nicht ent­ge­gen 3. Zu prü­fen ist dann aller­dings zum Einen, ob das ein­zu­tra­gen­de Recht eine Beschrän­kung, ins­be­son­de­re eine Bedin­gung oder Befris­tung, ver­trägt 4. Zum ande­ren müs­sen die all­ge­mei­nen grund­buch­recht­li­chen Grund­sät­ze beach­tet wer­den, nament­lich der Bestimmt­heits­grund­satz.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft macht im Rah­men ihrer Beschwer­de gel­tend, die Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek müs­se im vor­lie­gen­den Fall „mit dem bean­trag­ten Vor­be­halt ein­ge­tra­gen wer­den“. An ande­rer Stel­le ist im Beschwer­de­vor­trag davon die Rede, die bean­trag­te Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek sei „mit der begehr­ten Bedin­gung ein­zu­tra­gen“. Soweit die Ein­schrän­kung im Antrag vor die­sem Hin­ter­grund trotz ihrer sprach­li­chen Fas­sung („ein­zu­tra­gen, soweit …“) nicht im Sin­ne eines Vor­be­halts in Bezug auf den Ein­tra­gungs­an­trag selbst zu ver­ste­hen sein soll­te, son­dern im Sin­ne einer Ein­schrän­kung hin­sicht­lich des Ein­tra­gungs­in­hal­tes (Hypo­thek unter einer Bedin­gung), ändert dies nichts an dem Ergeb­nis, dass dem Antrag in der vor­lie­gen­den Form nicht statt­ge­ge­ben wer­den kann. Zwar ist im Bereich der bevor­rech­tig­ten Ansprü­che gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG seit län­ge­rem aner­kannt 5 und inzwi­schen sogar durch § 322 Abs. 5 AO aus­drück­lich gere­gelt, dass die Ein­tra­gung einer auf­schie­bend beding­ten Hypo­thek zuläs­sig ist, deren Wirk­sam­keit erst mit Weg­fall des Vor­rechts gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG ein­tritt 6. Eine ent­spre­chen­de Rege­lung exis­tiert jedoch für den vor­lie­gend ange­spro­che­nen Bereich der Haus­geld­an­sprü­che gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht. Dar­über hin­aus sind bei­de Berei­che nicht ver­gleich­bar. Bei der auf­schie­bend beding­ten Hypo­thek in Bezug auf bevor­rech­tig­te Ansprü­che gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG besteht zum Zeit­punkt der Ein­tra­gung das Vor­recht, und die auf­schie­ben­de Bedin­gung liegt im spä­te­ren Weg­fall des Vor­rechts. Ob eine Haus­geld­for­de­rung hin­ge­gen über­haupt unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fällt, hängt von den ver­schie­dens­ten, zum Teil für den Rechts­ver­kehr nicht ohne wei­te­res ersicht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen ab. So muss etwa bei einem akti­ven Betrei­ben der Zwangs­ver­stei­ge­rung der titu­lier­te Betrag 3 % des Ein­heits­wer­tes errei­chen (§ 10 Abs. 3 ZVG in Ver­bin­dung mit § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Höhe nach ist das Vor­recht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begrenzt auf 5 % des im jewei­li­gen Ver­fah­ren nach § 74 a Abs. 5 ZVG fest­ge­setz­ten Wer­tes. Es ist eine Rei­he von Fall­ge­stal­tun­gen mög­lich, in denen gera­de kei­ne vor­ran­gi­ge Befrie­di­gung in der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG erfol­gen kann oder dies zumin­dest für das Grund­buch­amt im Zeit­punkt der Ein­tra­gung der Zwangs­hy­po­thek für Haus­geld­an­sprü­che nicht ersicht­lich ist 7. Die hier in Rede ste­hen­de Ein­tra­gung einer Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek, soweit die zugrun­de lie­gen­de For­de­rung nicht dem Vor­recht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unter­fällt, wür­de damit nicht mehr dem Bestimmt­heits­grund­satz genü­gen. Das Grund­buch­amt kann selbst dann, wenn die titu­lier­te For­de­rung wie im vor­lie­gen­den Fall im Tenor des Titels als Haus­geld­for­de­rung gekenn­zeich­net ist, nicht ein­mal im Aus­gangs­punkt prü­fen, ob die titu­lier­te For­de­rung über­haupt dem § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unter­fällt.

Aus dem Vor­ge­sag­ten ergibt sich aus Sicht des Ober­lan­des­ge­richts umge­kehrt, dass ein Ver­bot der Dop­pel­si­che­rung – unab­hän­gig davon, inwie­weit man ein sol­ches annimmt – der unbe­schränk­ten Ein­tra­gung einer Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek in der vor­lie­gen­den Kon­stel­la­ti­on nicht ent­ge­gen ste­hen kann. Eine sol­che unbe­schränk­te Ein­tra­gung ist viel­mehr mög­lich 8. Zu beach­ten ist dabei im Übri­gen auch, dass die Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek gleich­zei­tig der Siche­rung des Gläu­bi­gers für den Fall der frei­hän­di­gen Ver­äu­ße­rung des Mit­ei­gen­tums­an­teils durch den Schuld­ner dient, in wel­chem der Erwer­ber nicht ohne wei­te­res auch für Zah­lungs­rück­stän­de gegen­über der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft haf­tet 9. Jeden­falls soweit nicht eine „Ver­ding­li­chung der Haus­geld­an­sprü­che“ durch die erfolg­te Neu­re­ge­lung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ange­nom­men wird 10, ist dies ein zusätz­li­cher Siche­rungs­as­pekt für For­de­run­gen, die dem Vor­rang gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unter­fal­len.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Beschluss vom 4. Novem­ber 2010 – 8 W 83/​10

  1. vgl. Dem­har­ter, Grund­buch­ord­nung, 27. Auf­la­ge 2010, § 16 GBO, Rdnr. 3 m.w.N.[]
  2. vgl. Dem­har­ter, a.a.O., § 16 GBO, Rdnr. 3[]
  3. vgl. Meikel/​Böttcher, Grund­buch­ord­nung, 10. Auf­la­ge 2009, § 16 GBO, Rdnr. 4 m.w.N.[]
  4. vgl. Dem­har­ter, a.a.O., § 16 GBO, Rdnr. 2[]
  5. vgl. BayO­bLG 1956, 122 ff.[]
  6. vgl. Dem­har­ter, a.a.O., § 54 ZVG, Rdnr. 12 m.w.N.[]
  7. vgl. im Ein­zel­nen Schnei­der, Anmer­kung zu LG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 16.07.2008, ZMR 2008, 819 ff.; Schnei­der, Aus­ge­wähl­te Fra­ge­stel­lun­gen zur Immo­bi­liar­voll­stre­ckung nach der WEG-Novel­le 2007, ZfIR 2008, 161 ff.[]
  8. eben­so LG Düs­sel­dorf ZMR 2008, 819.; Dem­har­ter, a.a.O., § 54 GBO, Rdnr. 12; Staudinger/​Wolfsteiner [2009], § 1113 BGB, Rdnr. 52; Schnei­der a.a.O., ZMR 2008, 820 ff. sowie ZfIR 2008, 161 ff.; a. A.: Zei­ser, Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek wegen Wohn­geld­an­sprü­chen nach der WEG-Reform, Rpfle­ger 2008, 58 f.[]
  9. vgl. LG Düs­sel­dorf ZMR 2008, 819 ff.; zur Bei­trags­schuld des Erwer­bers vgl. Palandt-Bas­sen­ge, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 69. Auf­la­ge 2010, § 16 WEG, Rdnr. 39[]
  10. so indes Schnei­der, a.a.O., ZMR 2008, 820 ff.[]