Auch zur Sicherung von titulierten Hausgeldforderungen, für die ein Vorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Betracht kommt, kann eine unbedingte Zwangshypothek eingetragen werden. Der Eintragung einer bedingten Zwangshypothek zur Sicherung von titulierten Hausgeldforderungen, für die ein Vorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Betracht kommt, steht der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz entgegen.
Gemäß § 16 Abs. 1 GBO soll einem Eintragungsantrag, dessen Erledigung an einen Vorbehalt geknüpft wird, nicht statt gegeben werden. Ein Vorbehalt in diesem Sinne liegt vor, wenn durch die betreffende Erklärung die Erledigung des Eintragungsantrages von einem nicht zu den gesetzlichen Voraussetzungen gehörenden Umstand abhängig gemacht wird oder es aufgrund der Erklärung zweifelhaft erscheint, ob die Eintragung überhaupt gewollt ist1. Soweit die im Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft enthaltene Einschränkung in Bezug auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG dahin zu verstehen ist, dass nur in dem Umfang, in dem die zugrunde liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt, eine Eintragung erfolgen soll („eine Zwangshypothek einzutragen, soweit die zugrunde liegende Forderung …“), liegt ein Vorbehalt im Sinne des § 16 Abs. 1 GBO vor. Denn der Eintragungsantrag wird von Umständen abhängig gemacht, die nicht zu den gesetzlichen Voraussetzungen der Eintragung gehören. Letzteres wäre allenfalls unschädlich, wenn das Grundbuchamt das tatbestandliche Vorliegen dieses Umstandes ohne weitere Mühe und mit Sicherheit, das heißt anhand des Grundbuches oder der Grundakten, feststellen könnte2. Das ist bei § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht der Fall.
Die Regelung des § 16 Abs. 1 GBO befasst sich nur mit dem Eintragungsantrag und einem diesem beigefügten Vorbehalt. Bezieht sich der Vorbehalt nicht auf den Antrag selbst, sondern handelt es sich um eine Bedingung oder Befristung des eingetragenen Rechts, so steht die Regelung des § 16 Abs. 1 GBO der Eintragung nicht entgegen3. Zu prüfen ist dann allerdings zum Einen, ob das einzutragende Recht eine Beschränkung, insbesondere eine Bedingung oder Befristung, verträgt4. Zum anderen müssen die allgemeinen grundbuchrechtlichen Grundsätze beachtet werden, namentlich der Bestimmtheitsgrundsatz.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht im Rahmen ihrer Beschwerde geltend, die Zwangssicherungshypothek müsse im vorliegenden Fall „mit dem beantragten Vorbehalt eingetragen werden“. An anderer Stelle ist im Beschwerdevortrag davon die Rede, die beantragte Zwangssicherungshypothek sei „mit der begehrten Bedingung einzutragen“. Soweit die Einschränkung im Antrag vor diesem Hintergrund trotz ihrer sprachlichen Fassung („einzutragen, soweit …“) nicht im Sinne eines Vorbehalts in Bezug auf den Eintragungsantrag selbst zu verstehen sein sollte, sondern im Sinne einer Einschränkung hinsichtlich des Eintragungsinhaltes (Hypothek unter einer Bedingung), ändert dies nichts an dem Ergebnis, dass dem Antrag in der vorliegenden Form nicht stattgegeben werden kann. Zwar ist im Bereich der bevorrechtigten Ansprüche gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG seit längerem anerkannt5 und inzwischen sogar durch § 322 Abs. 5 AO ausdrücklich geregelt, dass die Eintragung einer aufschiebend bedingten Hypothek zulässig ist, deren Wirksamkeit erst mit Wegfall des Vorrechts gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG eintritt6. Eine entsprechende Regelung existiert jedoch für den vorliegend angesprochenen Bereich der Hausgeldansprüche gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht. Darüber hinaus sind beide Bereiche nicht vergleichbar. Bei der aufschiebend bedingten Hypothek in Bezug auf bevorrechtigte Ansprüche gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG besteht zum Zeitpunkt der Eintragung das Vorrecht, und die aufschiebende Bedingung liegt im späteren Wegfall des Vorrechts. Ob eine Hausgeldforderung hingegen überhaupt unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fällt, hängt von den verschiedensten, zum Teil für den Rechtsverkehr nicht ohne weiteres ersichtlichen Voraussetzungen ab. So muss etwa bei einem aktiven Betreiben der Zwangsversteigerung der titulierte Betrag 3 % des Einheitswertes erreichen (§ 10 Abs. 3 ZVG in Verbindung mit § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Höhe nach ist das Vorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begrenzt auf 5 % des im jeweiligen Verfahren nach § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzten Wertes. Es ist eine Reihe von Fallgestaltungen möglich, in denen gerade keine vorrangige Befriedigung in der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG erfolgen kann oder dies zumindest für das Grundbuchamt im Zeitpunkt der Eintragung der Zwangshypothek für Hausgeldansprüche nicht ersichtlich ist7. Die hier in Rede stehende Eintragung einer Zwangssicherungshypothek, soweit die zugrunde liegende Forderung nicht dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt, würde damit nicht mehr dem Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Das Grundbuchamt kann selbst dann, wenn die titulierte Forderung wie im vorliegenden Fall im Tenor des Titels als Hausgeldforderung gekennzeichnet ist, nicht einmal im Ausgangspunkt prüfen, ob die titulierte Forderung überhaupt dem § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfällt.
Aus dem Vorgesagten ergibt sich aus Sicht des Oberlandesgerichts umgekehrt, dass ein Verbot der Doppelsicherung – unabhängig davon, inwieweit man ein solches annimmt – der unbeschränkten Eintragung einer Zwangssicherungshypothek in der vorliegenden Konstellation nicht entgegen stehen kann. Eine solche unbeschränkte Eintragung ist vielmehr möglich8. Zu beachten ist dabei im Übrigen auch, dass die Zwangssicherungshypothek gleichzeitig der Sicherung des Gläubigers für den Fall der freihändigen Veräußerung des Miteigentumsanteils durch den Schuldner dient, in welchem der Erwerber nicht ohne weiteres auch für Zahlungsrückstände gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft haftet9. Jedenfalls soweit nicht eine „Verdinglichung der Hausgeldansprüche“ durch die erfolgte Neuregelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG angenommen wird10, ist dies ein zusätzlicher Sicherungsaspekt für Forderungen, die dem Vorrang gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallen.
Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 4. November 2010 – 8 W 83/10
- vgl. Demharter, Grundbuchordnung, 27. Auflage 2010, § 16 GBO, Rdnr. 3 m.w.N.[↩]
- vgl. Demharter, a.a.O., § 16 GBO, Rdnr. 3[↩]
- vgl. Meikel/Böttcher, Grundbuchordnung, 10. Auflage 2009, § 16 GBO, Rdnr. 4 m.w.N.[↩]
- vgl. Demharter, a.a.O., § 16 GBO, Rdnr. 2[↩]
- vgl. BayObLG 1956, 122 ff.[↩]
- vgl. Demharter, a.a.O., § 54 ZVG, Rdnr. 12 m.w.N.[↩]
- vgl. im Einzelnen Schneider, Anmerkung zu LG Düsseldorf, Beschluss vom 16.07.2008, ZMR 2008, 819 ff.; Schneider, Ausgewählte Fragestellungen zur Immobiliarvollstreckung nach der WEG-Novelle 2007, ZfIR 2008, 161 ff.[↩]
- ebenso LG Düsseldorf ZMR 2008, 819.; Demharter, a.a.O., § 54 GBO, Rdnr. 12; Staudinger/Wolfsteiner [2009], § 1113 BGB, Rdnr. 52; Schneider a.a.O., ZMR 2008, 820 ff. sowie ZfIR 2008, 161 ff.; a. A.: Zeiser, Zwangssicherungshypothek wegen Wohngeldansprüchen nach der WEG-Reform, Rpfleger 2008, 58 f.[↩]
- vgl. LG Düsseldorf ZMR 2008, 819 ff.; zur Beitragsschuld des Erwerbers vgl. Palandt-Bassenge, Bürgerliches Gesetzbuch, 69. Auflage 2010, § 16 WEG, Rdnr. 39[↩]
- so indes Schneider, a.a.O., ZMR 2008, 820 ff.[↩]
