Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek – und die löschungs­fä­hi­ge Quit­tung der Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten

Zwar kann eine Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek im Rah­men der Zwangs­voll­stre­ckung auf­grund eines Antrags der Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Gläu­bi­ge­rin ein­ge­tra­gen wer­den. Zu ihrer Löschung reicht eine von den Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten erteil­te „löschungs­fä­hi­ge Quit­tung“ aber nur aus, wenn deren Voll­macht in grund­buch­taug­li­cher Form nach­ge­wie­sen wird. Die Benen­nung als Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ter im Voll­stre­ckungs­ti­tel reicht hier­für nicht.

Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek – und die löschungs­fä­hi­ge Quit­tung der Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten

Grund­sätz­lich erfor­dert eine Grund­buch­ein­tra­gung die Bewil­li­gung des­je­ni­gen, des­sen Recht von ihr betrof­fen wird (§ 19 GBO). Betrof­fen von einer Ein­tra­gung und damit bewil­li­gungs­be­rech­tigt ist der­je­ni­ge, des­sen grund­buch­mä­ßi­ges Recht durch die vor­zu­neh­men­de Ein­tra­gung nicht nur wirt­schaft­lich, son­dern recht­lich beein­träch­tigt wird oder zumin­dest recht­lich nach­tei­lig berührt wer­den kann [1].

Danach muss die im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Hypo­the­ken­gläu­bi­ge­rin die Löschung des Rechts bewil­li­gen.

Hat der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Löschung des Rechts bewil­ligt, ist dies aus­rei­chend, wenn die Unrich­tig­keit des Grund­buchs hin­sicht­lich der Gläu­bi­ger­ein­tra­gung und die Stel­lung des Eigen­tü­mers als neu­er Rechts­in­ha­ber nach­ge­wie­sen wären. Dann könn­te das Grund­buch ohne Löschungs­be­wil­li­gung der Gläu­bi­ge­rin berich­tigt wer­den, indem die Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek gelöscht wür­de (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO).

An den not­wen­di­gen Nach­wei­sen fehlt es jedoch im hier ent­schie­de­nen Fall: Zwar haben die frü­he­ren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Gläu­bi­ge­rin, die die­se in den Ver­fah­ren zur Erlan­gung des Voll­stre­ckungs­be­scheids und zur Ein­tra­gung der Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek ver­tre­ten haben, für die Gläu­bi­ge­rin u. a. eine löschungs­fä­hi­ge Quit­tung erteilt und dar­in bestä­tigt, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die durch die Hypo­thek gesi­cher­te For­de­rung durch Zah­lung an sie erfüllt habe. Bei die­ser Urkun­de han­delt es sich um eine Quit­tung im Sin­ne des § 368 BGB in öffent­lich beglau­big­ter Form über die For­de­rungs­til­gung durch den dama­li­gen Inha­ber des mit dem Recht belas­te­ten Mit­ei­gen­tums­an­teils [2]. Mit Hil­fe einer sol­chen Quit­tung kann der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Löschung des Grund­pfand­rechts oder die Berich­ti­gung des Grund­buchs durch sei­ne Ein­tra­gung als neu­er Grund­pfand­gläu­bi­ger errei­chen.

Aber durch die­se Erklä­rung ist das Erlö­schen der durch die Zwangs­hy­po­thek gesi­cher­ten For­de­rung mit der Fol­ge, dass das Recht gemäß § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB auf den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer über­ge­gan­gen wäre, nicht aus­rei­chend nach­ge­wie­sen. Grund­sätz­lich hat ein Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ter näm­lich kei­ne Befug­nis, für sei­ne Par­tei die streit­ge­gen­ständ­li­che Leis­tung oder ande­re Leis­tun­gen auch nicht im Zwangs­voll­stre­ckungs­ver­fah­ren anzu­neh­men; viel­mehr bedarf es dazu einer beson­de­ren Ermäch­ti­gung durch die Par­tei [3]. Eine sol­che Ermäch­ti­gung für die frü­he­ren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Gläu­bi­ge­rin ergibt sich aus der löschungs­fä­hi­gen Quit­tung jedoch nicht. Zwar ent­spricht es weit ver­brei­te­ter Pra­xis, mit der Pro­zess­voll­macht zugleich eine umfas­sen­de Geld­emp­fangs­voll­macht zu ertei­len [4]. Dass dies im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall so war, kann aber nicht fest­ge­stellt wer­den. Die sei­ner­zeit erteil­te Pro­zess­voll­macht wur­de nicht vor­ge­legt.

Die in der löschungs­fä­hi­gen Quit­tung ent­hal­te­ne Erklä­rung der frü­he­ren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Gläu­bi­ge­rin, sie sei­en „mit Geld­emp­fangs­voll­macht aus­ge­stat­tet“ gewe­sen, reicht nicht aus, um die – auch für das Grund­buch­amt gel­ten­de – Ver­mu­tung des § 891 BGB, wonach dem­je­ni­gen das Recht zusteht, für den es im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist, zu wider­le­gen. Denn wider­legt ist die Ver­mu­tung erst durch den vol­len Beweis ihres Gegen­teils [5]. Dar­aus folgt für das Grund­buch­amt, dass ihm Tat­sa­chen bekannt oder nach­ge­wie­sen sein müs­sen, wel­che die Unrich­tig­keit der Grund­buch­ein­tra­gung – hier auf­grund des Erlö­schens der gesi­cher­ten For­de­rung – zwei­fels­frei erge­ben. Einen sol­chen Nach­weis erbringt die Erklä­rung der frü­he­ren Bevoll­mäch­tig­ten nicht.

Die eben­falls in der mit „löschungs­fä­hi­ge Quit­tung“ über­schrie­be­nen Urkun­de ent­hal­te­ne Bewil­li­gung, den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer als Gläu­bi­ger der vor­ma­li­gen Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek in das Grund­buch ein­zu­tra­gen, reicht eben­falls nicht zur Berich­ti­gung des Grund­buchs aus. Die Bewil­li­gung ist nicht von der Gläu­bi­ge­rin selbst, son­dern von ihren frü­he­ren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten in deren Namen abge­ge­ben wor­den. Zur Ein­tra­gung der Löschung führt die Bewil­li­gung des rechts­ge­schäft­li­chen Ver­tre­ters eines Gläu­bi­gers nur, wenn die Ver­tre­tungs­be­rech­ti­gung in der Form des § 29 GBO nach­ge­wie­sen wird [6]. Die­ser Nach­weis ist vor­lie­gend nicht geführt:

Die sei­ner­zeit erteil­te Pro­zess­voll­macht oder eine ande­re Urkun­de über die Bevoll­mäch­ti­gung der frü­he­ren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Gläu­bi­ge­rin wur­de nicht vor­ge­legt.

Durch den Voll­stre­ckungs­be­scheid, in wel­chem die frü­he­ren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten der Betei­lig­ten zu 4 als sol­che genannt sind und auf­grund des­sen die Ein­tra­gung der Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek erwirkt wor­den ist, wird der Nach­weis der Ver­tre­tungs­be­fug­nis nicht erbracht. Zwar hat der Bun­des­ge­richts­hof die Mög­lich­keit, die Ver­tre­tungs­ver­hält­nis­se einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts mit dem zu voll­stre­cken­den Titel nach­zu­wei­sen, für die Ein­tra­gung und für die Löschung einer Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek bejaht [7]. Um den Nach­weis der Ver­tre­tungs­be­fug­nis des han­deln­den Gesell­schaf­ters einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts, also um deren organ­schaft­li­che Ver­tre­tung, geht es hier aber nicht, eben­so wenig um den Nach­weis der auf­grund einer rechts­ge­schäft­lich einem Drit­ten von den Gesell­schaf­tern einer Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts erteil­ten Geschäfts­füh­rungs­voll­macht beru­hen­den Ver­tre­tungs­be­fug­nis für die Gesell­schaft. Nur für die­se Fäl­le hat der Bun­des­ge­richts­hof die vor­ste­hend zitier­te Recht­spre­chung ent­wi­ckelt [8]; sie zieht die Kon­se­quenz dar­aus, dass die Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts einer­seits grund­buch­fä­hig ist [9], sich ihre Ver­tre­tungs­ver­hält­nis­se ande­rer­seits nicht aus einem öffent­li­chen Regis­ter erge­ben. Ein all­ge­mei­ner Grund­satz des Inhalts, dass die Voll­macht des­je­ni­gen, der aus­weis­lich eines Voll­stre­ckungs­ti­tels für eine Par­tei gehan­delt hat, durch die­sen Titel nach­ge­wie­sen wird, lässt sich dar­aus nicht ablei­ten.

Der Nach­weis, dass die Rechts­an­wäl­te berech­tigt sind, namens der Gläu­bi­ge­rin die Löschung der Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek zu bewil­li­gen, ist schließ­lich nicht des­halb ent­behr­lich, weil die Vor­la­ge des Voll­stre­ckungs­be­scheids bei Ein­tra­gung der Hypo­thek als Ver­tre­tungs­nach­weis genüg­te. Die Annah­me, sie müs­se auch für Löschung der Hypo­thek aus­rei­chen, ist in die­ser All­ge­mein­heit unzu­tref­fend; sie ver­kennt die grund­buch­recht­li­chen Vor­aus­set­zun­gen für die Ein­tra­gung und die Löschung eines Rechts.

Die Ein­tra­gung einer Zwangs­hy­po­thek ist nicht nur eine Maß­nah­me der Zwangs­voll­stre­ckung (§ 866 Abs. 1 ZPO), son­dern ver­fah­rens­recht­lich zugleich ein Grund­buch­ge­schäft. Das Grund­buch­amt hat daher sowohl die voll­stre­ckungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen als auch die grund­buch­recht­li­chen Ein­tra­gungs­vor­aus­set­zun­gen zu beach­ten [10].

Die Voll­stre­ckungs­vor­aus­set­zun­gen – ein Antrag nach § 867 Abs. 1 ZPO und ein geeig­ne­ter Voll­stre­ckungs­ti­tel – kann ein für den Gläu­bi­ger auf­tre­ten­der Rechts­an­walt ohne Vor­la­ge einer Voll­macht schaf­fen, solan­ge der Geg­ner nicht einen Man­gel der Voll­macht rügt (§ 88 Abs. 2 ZPO; vgl. für den Antrag: Zöller/​Stöber, ZPO, 30. Aufl., § 867 Rn. 2). Für das Grund­buch­ge­schäft gilt Ent­spre­chen­des hin­sicht­lich des Ein­tra­gungs­an­trags (§§ 13, 30 GBO iVm § 11 Satz 4 FamFG). Die – in der Form des § 29 GBO abzu­ge­ben­de – Bewil­li­gung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers als dem von der Ein­tra­gung Betrof­fe­nen (§ 19 GBO) wird bei der Ein­tra­gung einer Zwangs­si­che­rungs­hy­po­thek durch den Voll­stre­ckungs­ti­tel ersetzt [11].

Soll die Hypo­thek gelöscht wer­den – hier­bei han­delt es sich nur um ein Grund­buch­ge­schäft [12] , bedarf es neben einem Löschungs­an­trag, den ein Rechts­an­walt unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 11 Satz 4 FamFG ohne Vor­la­ge einer Voll­macht stel­len kann, wie­der­um der Bewil­li­gung des Betrof­fe­nen in der Form des § 29 GBO. Betrof­fe­ner ist nun­mehr aber nicht der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, son­dern der Voll­stre­ckungs­gläu­bi­ger. Gibt ein Drit­ter die Löschungs­be­wil­li­gung für die­sen ab, muss sei­ne Voll­macht in der Form des § 29 GBO nach­ge­wie­sen sein, sich also aus einer öffent­li­chen oder öffent­lich beglau­big­ten Urkun­de erge­ben. Dass ein sol­cher Nach­weis für die Ein­tra­gung des Rechts nicht not­wen­dig war, folgt nicht aus unter­schied­li­chen Anfor­de­run­gen an die Ein­tra­gung und die Löschung einer Zwangs­hy­po­thek, son­dern erklärt sich dar­aus, dass es jeweils eine ande­re Per­son ist, deren Bewil­li­gung erfor­der­lich ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 26. Febru­ar 2015 – V ZB 30/​14

  1. sie­he nur BGH, Beschluss vom 15.07.2010 – V ZB 107/​10, NJW-RR 2011, 19 Rn. 10 mwN[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 07.05.1991 – XI ZR 244/​90, BGHZ 114, 330, 334[]
  3. BGH, Beschluss vom 08.07.2008 – VII ZB 64/​07, BGHZ 177, 178 Rn. 16 mwN[]
  4. Musielak/​Weth, ZPO, 11. Aufl., § 81 Rn. 10[]
  5. BGH, Urteil vom 02.12 2005 – V ZR 11/​05, NJW-RR 2006, 662, 663[]
  6. BGH, Beschluss vom 13.10.2011 – V ZB 90/​11, NJW-RR 2012, 532 Rn. 8[]
  7. BGH, Beschluss vom 04.12 2008 – V ZB 74/​08, BGHZ 179, 102 Rn. 25; Beschluss vom 13.10.2011 – V ZB 90/​11, NJW-RR 2012, 532 Rn. 17[]
  8. zutref­fend Bött­cher, ZfIR 2014, 191, 193[]
  9. BGH, Beschluss vom 04.12 2008 – – V ZB 74/​08, BGHZ 179, 102 Rn. 8 ff.[]
  10. BGH, Beschluss vom 13.09.2001 – – V ZB 15/​01, BGHZ 148, 392, 394[]
  11. vgl. Bay­O­bLG, NJW-RR 1996, 80 f; Bauer/​v. Oefele/​Mayer, 3. Aufl., GBO, AT – IV Rn. 40; Meikel/​Böttcher, GBO, 11. Aufl., § 19 Rn. 28[]
  12. vgl. BGH, Beschluss vom 13.10.2011 – V ZB 90/​11, NJW-RR 2012, 532 Rn. 17[]