Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung – Streitwert und Beschwer

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren der Erteilung des Zuschlags zugestimmt wird, ist in der Regel auf 20 % des Meistgebots zu schätzen1.

In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Meistgebots2.

Der Kläger in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und unter anderem Sondereigentümer der Wohnung Nr. 15. Die Beklagten ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung der Verwalterin. Im Rahmen der Zwangsversteigerung der Wohnung des Wohnungseigentümers fand am 14.09.2016 ein Versteigerungstermin statt, in dem ein Meistgebot von 49.500 € abgegeben wurde. Im Hinblick auf das Zustimmungserfordernis der Verwalterin wurde der Zuschlag vorläufig nicht erteilt. Die WEGVerwalterin verweigerte die Zustimmung zu einem Erwerb des Meistbietenden. Das Amtsgericht Worms hat die auf Zustimmung gerichtete Klage abgewiesen3. Die Berufung hat das Landgericht Koblenz durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen4. Hiergegen wendet sich der Wohnungseigentümer mit seiner Nichtzulassungsbeschwerde, mit der er weiterhin die Zustimmung zu dem Zuschlag an den Meistbietenden erreichen will.

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € nicht übersteigt (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Maßgeblich ist insoweit das Interesse des Beschwerdeführers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, das unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist. Entgegen der Auffassung des Wohnungseigentümers, der sich insoweit auf die Wertfestsetzung des Berufungsgerichts bezieht, ist sein Interesse an der Erteilung der Zustimmung nicht gleichbedeutend mit dem im Zwangsversteigerungsverfahren abgegebenen Meistgebot von 49.500 €. Vielmehr ist sein Interesse auf lediglich 20 % des Meistgebots und mithin auf 9.900 € zu schätzen.

Bereits entschieden hat der Bundesgerichtshof, dass das Interesse eines Wohnungseigentümers an der Erteilung der Zustimmung zu einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 2 WEG in der Regel mit 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu bemessen ist5. Dies beruht entscheidend darauf, dass durch die Verweigerung der Zustimmung die Veräußerung nicht allgemein verhindert, sondern grundsätzlich nur verzögert wird, bis die Erteilung der Zustimmung im Klageweg durchgesetzt wird oder der Wohnungseigentümer einen Erwerber findet, gegen den kein wichtiger Grund spricht. Der Nachteil des Wohnungseigentümers, der veräußern will, liegt daher grundsätzlich nur in der Verzögerung der Veräußerung bzw. gegebenenfalls in einem geringeren Verkaufspreis. Dieser Nachteil entspricht nicht dem Kaufpreis, sondern ist mit einem Bruchteil davon zu bewerten, den der Bundesgerichtshof in der Regel auf 20 % schätzt46.

Diese Überlegungen gelten bei der Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung, die gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung gleichsteht, entsprechend, wobei an die Stelle des Kaufpreises das Meistgebot tritt. Hierunter versteht man das höchste Gebot, das bis zum Schluss der Versteigerung abgegeben wird, bestehend aus barem Meistgebot und bestehenbleibenden Belastungen7. Die Verweigerung der Zustimmung führt in der Regel nur zu einer Verzögerung des Zwangsversteigerungsverfahrens bzw. gegebenenfalls zu einem geringeren Versteigerungserlös mit hiermit einhergehenden Nachteilen des Wohnungseigentümers (Schuldners) bzw. des betreibenden Gläubigers, nicht jedoch zu einer Verhinderung der Zwangsversteigerung. Insbesondere ist es nicht ausgeschlossen, dass sich in einem neuen Versteigerungstermin ein Ersteher findet, gegen den kein wichtiger Grund spricht. Deshalb ist das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der wie hier der Wohnungseigentümer erreichen will, dass in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren der Erteilung des Zuschlags zugestimmt wird, in der Regel auf 20 % des Meistgebots zu schätzen. Entsprechendes gilt für die Beschwer des die Versteigerung betreibenden Gläubigers, der befugt ist, den Anspruch des Wohnungseigentümers auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentümers selbständig auszuüben8.

Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 49a GKG. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums9. Soweit es wie hier um die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren geht, beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Meistgebots.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 15. November 2018 – V ZR 25/18

Fußnoten:

  1. im Anschluss an BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6; Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/17, NZM 2018, 824 Rn. 3 []
  2. im Anschluss an BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6 und 8; Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/17, NZM 2018, 824 Rn. 4 []
  3. AG Worms, Urteil vom 24.05.2017 5 C 31/16 WEG []
  4. LG Koblenz, Beschluss vom 18.12.2017 2 S 39/17 WEG []
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6 zu der Bemessung des Interesses im Rahmen der Streitwertbestimmung nach § 49a GKG; siehe auch BGH, Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/17, NZM 2018, 824 Rn. 3 []
  6. BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6 []
  7. vgl. Stöber, ZVG, 21. Aufl., § 44 Rn. 3 []
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 21.11.2013 – V ZR 269/12, NJW-RR 2014, 710 Rn. 6 []
  9. BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6 und 8; Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/17, NZM 2018, 824 Rn. 4 []