Zwangs­ver­stei­ge­rung einer Eigen­tums­woh­nung – Streit­wert und Beschwer

Das für die Rechts­mit­tel­be­schwer maß­geb­li­che Inter­es­se eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, der errei­chen will, dass in einem das Woh­nungs­ei­gen­tum betref­fen­den Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren der Ertei­lung des Zuschlags zuge­stimmt wird, ist in der Regel auf 20 % des Meist­ge­bots zu schät­zen 1.

Zwangs­ver­stei­ge­rung einer Eigen­tums­woh­nung – Streit­wert und Beschwer

In Strei­tig­kei­ten über die Zustim­mung zur Ertei­lung des Zuschlags in einem das Woh­nungs­ei­gen­tum betref­fen­den Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren beläuft sich der Streit­wert in der Regel auf 20 % des Meist­ge­bots 2.

Der Klä­ger in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist Mit­glied einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und unter ande­rem Son­der­ei­gen­tü­mer der Woh­nung Nr. 15. Die Beklag­ten ist die Ver­wal­te­rin der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Nach der Tei­lungs­er­klä­rung bedarf die Ver­äu­ße­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums der Zustim­mung der Ver­wal­te­rin. Im Rah­men der Zwangs­ver­stei­ge­rung der Woh­nung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers fand am 14.09.2016 ein Ver­stei­ge­rungs­ter­min statt, in dem ein Meist­ge­bot von 49.500 € abge­ge­ben wur­de. Im Hin­blick auf das Zustim­mungs­er­for­der­nis der Ver­wal­te­rin wur­de der Zuschlag vor­läu­fig nicht erteilt. Die WEG­Ver­wal­te­rin ver­wei­ger­te die Zustim­mung zu einem Erwerb des Meist­bie­ten­den. Das Amts­ge­richt Worms hat die auf Zustim­mung gerich­te­te Kla­ge abge­wie­sen 3. Die Beru­fung hat das Land­ge­richt Koblenz durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück­ge­wie­sen 4. Hier­ge­gen wen­det sich der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit sei­ner Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de, mit der er wei­ter­hin die Zustim­mung zu dem Zuschlag an den Meist­bie­ten­den errei­chen will.

Die Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de ist unzu­läs­sig, da der Wert der mit der Revi­si­on gel­tend zu machen­den Beschwer den Betrag von 20.000 € nicht über­steigt (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Maß­geb­lich ist inso­weit das Inter­es­se des Beschwer­de­füh­rers an der Abän­de­rung der ange­foch­te­nen Ent­schei­dung, das unter wirt­schaft­li­chen Gesichts­punk­ten zu bewer­ten ist. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, der sich inso­weit auf die Wert­fest­set­zung des Beru­fungs­ge­richts bezieht, ist sein Inter­es­se an der Ertei­lung der Zustim­mung nicht gleich­be­deu­tend mit dem im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren abge­ge­be­nen Meist­ge­bot von 49.500 €. Viel­mehr ist sein Inter­es­se auf ledig­lich 20 % des Meist­ge­bots und mit­hin auf 9.900 € zu schät­zen.

Bereits ent­schie­den hat der Bun­des­ge­richts­hof, dass das Inter­es­se eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers an der Ertei­lung der Zustim­mung zu einer rechts­ge­schäft­li­chen Ver­äu­ße­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums gemäß § 12 Abs. 2 WEG in der Regel mit 20 % des Ver­kaufs­prei­ses des Woh­nungs­ei­gen­tums zu bemes­sen ist 5. Dies beruht ent­schei­dend dar­auf, dass durch die Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung die Ver­äu­ße­rung nicht all­ge­mein ver­hin­dert, son­dern grund­sätz­lich nur ver­zö­gert wird, bis die Ertei­lung der Zustim­mung im Kla­ge­weg durch­ge­setzt wird oder der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Erwer­ber fin­det, gegen den kein wich­ti­ger Grund spricht. Der Nach­teil des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, der ver­äu­ßern will, liegt daher grund­sätz­lich nur in der Ver­zö­ge­rung der Ver­äu­ße­rung bzw. gege­be­nen­falls in einem gerin­ge­ren Ver­kaufs­preis. Die­ser Nach­teil ent­spricht nicht dem Kauf­preis, son­dern ist mit einem Bruch­teil davon zu bewer­ten, den der Bun­des­ge­richts­hof in der Regel auf 20 % schätzt4 6.

Die­se Über­le­gun­gen gel­ten bei der Ver­äu­ße­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums im Wege der Zwangs­voll­stre­ckung, die gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG einer rechts­ge­schäft­li­chen Ver­äu­ße­rung gleich­steht, ent­spre­chend, wobei an die Stel­le des Kauf­prei­ses das Meist­ge­bot tritt. Hier­un­ter ver­steht man das höchs­te Gebot, das bis zum Schluss der Ver­stei­ge­rung abge­ge­ben wird, bestehend aus barem Meist­ge­bot und bestehen­blei­ben­den Belas­tun­gen 7. Die Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung führt in der Regel nur zu einer Ver­zö­ge­rung des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens bzw. gege­be­nen­falls zu einem gerin­ge­ren Ver­stei­ge­rungs­er­lös mit hier­mit ein­her­ge­hen­den Nach­tei­len des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers (Schuld­ners) bzw. des betrei­ben­den Gläu­bi­gers, nicht jedoch zu einer Ver­hin­de­rung der Zwangs­ver­stei­ge­rung. Ins­be­son­de­re ist es nicht aus­ge­schlos­sen, dass sich in einem neu­en Ver­stei­ge­rungs­ter­min ein Erste­her fin­det, gegen den kein wich­ti­ger Grund spricht. Des­halb ist das für die Rechts­mit­tel­be­schwer maß­geb­li­che Inter­es­se eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, der wie hier der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer errei­chen will, dass in einem das Woh­nungs­ei­gen­tum betref­fen­den Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren der Ertei­lung des Zuschlags zuge­stimmt wird, in der Regel auf 20 % des Meist­ge­bots zu schät­zen. Ent­spre­chen­des gilt für die Beschwer des die Ver­stei­ge­rung betrei­ben­den Gläu­bi­gers, der befugt ist, den Anspruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers selb­stän­dig aus­zu­üben 8.

Die Fest­set­zung des Streit­werts folgt aus § 49a GKG. In Strei­tig­kei­ten über die Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums beläuft sich der Streit­wert in der Regel auf 20 % des Ver­kaufs­prei­ses des Woh­nungs­ei­gen­tums 9. Soweit es wie hier um die Zustim­mung zur Ertei­lung des Zuschlags in einem das Woh­nungs­ei­gen­tum betref­fen­den Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren geht, beläuft sich der Streit­wert in der Regel auf 20 % des Meist­ge­bots.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 15. Novem­ber 2018 – V ZR 25/​18

  1. im Anschluss an BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/​17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6; Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/​17, NZM 2018, 824 Rn. 3[]
  2. im Anschluss an BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/​17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6 und 8; Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/​17, NZM 2018, 824 Rn. 4[]
  3. AG Worms, Urteil vom 24.05.2017 5 C 31/​16 WEG[]
  4. LG Koblenz, Beschluss vom 18.12.2017 2 S 39/​17 WEG[]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/​17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6 zu der Bemes­sung des Inter­es­ses im Rah­men der Streit­wert­be­stim­mung nach § 49a GKG; sie­he auch BGH, Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/​17, NZM 2018, 824 Rn. 3[]
  6. BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/​17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6[]
  7. vgl. Stö­ber, ZVG, 21. Aufl., § 44 Rn. 3[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 21.11.2013 – V ZR 269/​12, NJW-RR 2014, 710 Rn. 6[]
  9. BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/​17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 6 und 8; Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/​17, NZM 2018, 824 Rn. 4[]