Zwangs­ver­stei­ge­rung und Son­der­kün­di­gungs­recht beim „Betreu­ten Woh­nen”

Dem Erste­her einer Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­heit steht das Son­der­kün­di­gungs­recht des § 57 a ZVG gegen­über dem Mie­ter auch dann zu, wenn das ver­stei­ger­te Woh­nungs­ei­gen­tum Teil eines aus meh­re­ren Woh­nungs­ein­hei­ten bestehen­den und ins­ge­samt für einen ein­heit­li­chen Zweck (hier: betreu­tes Woh­nen) ver­mie­te­ten Objekts ist.

Zwangs­ver­stei­ge­rung und Son­der­kün­di­gungs­recht beim „Betreu­ten Woh­nen”

Der Erste­her kann von einem Mie­ter, der die Eigen­tums­woh­nung im Rah­men einer gewerb­li­chen Wei­ter­ver­mie­tung an einen End­mie­ter zu Wohn­zwe­cken ver­mie­tet hat, trotz Wirk­sam­keit der auf § 57 a ZVG beru­hen­den Kün­di­gung nicht Räu­mung und Her­aus­ga­be ver­lan­gen, weil der End­mie­ter wegen § 565 BGB unbe­scha­det die­ser Kün­di­gung zu Besitz und Nut­zung berech­tigt bleibt.

Wirk­sam­keit der Kün­di­gung

In § 57 a ZVG wird dem Erste­her ein außer­or­dent­li­ches Kün­di­gungs­recht gegen­über Mie­tern ein­ge­räumt. Dem liegt die Über­le­gung zugrun­de, dass bei der Zwangs­ver­stei­ge­rung die Inter­es­sen des Mie­ters grund­sätz­lich denen des Real­kre­dits unter­ge­ord­net wer­den müs­sen. Denn von Mie­tern genutz­te Grund­stü­cke wer­den sich ohne das Son­der­kün­di­gungs­recht in der Regel schlech­ter ver­stei­gern las­sen und dar­um weni­ger gern belie­hen1.

Durch den Zuschlag wird staat­lich Eigen­tum ver­lie­hen, wobei die­ser Ver­lei­hungs­akt grund­sätz­lich zu den im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­setz gere­gel­ten Bedin­gun­gen und mit­hin unter Ein­schluss des in § 57 a ZVG nor­mier­ten Son­der­kün­di­gungs­rechts als einer gesetz­li­chen Ver­stei­ge­rungs­be­din­gung erfolgt2. Damit über­la­gern die öffent­lich­recht­li­chen Vor­schrif­ten des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes inso­weit das Zivil­recht.

Dies hat der Gesetz­ge­ber in § 57 ZVG zum Aus­druck gebracht. Danach rückt der Erste­her als Erwer­ber zwar gemäß dem von § 57 ZVG für ent­spre­chend anwend­bar erklär­ten § 566 BGB als Ver­mie­ter in das Miet­ver­hält­nis ein. Das führt bei der Ver­stei­ge­rung ledig­lich eines Teils eines ein­heit­lich ver­mie­te­ten Grund­stücks schuld­recht­lich zu einer Ver­mie­ter­ge­mein­schaft, die als Bruch­teils­ge­mein­schaft ver­trag­li­che Kün­di­gungs­rech­te nur im Rah­men der gemein­schaft­li­chen Ver­wal­tung gemäß §§ 744, 745 BGB aus­üben kann3. Dar­über hin­aus ist schuld­recht­lich die nur auf eine Teil­flä­che bezo­ge­ne Kün­di­gung unzu­läs­sig4. Gleich­wohl ord­net § 57 ZVG an, dass § 566 BGB nur nach Maß­ga­be des § 57 a ZVG gilt.

Mit Blick auf Ziel­rich­tung und Rege­lungs­zu­sam­men­hang des § 57 a ZVG hat bereits das Reichs­ge­richt die Vor­schrift dahin­ge­hend aus­ge­legt, dass bei Ver­stei­ge­rung nur eines Teils einer ver­pach­te­ten Flä­che der Erste­her den Pacht­ver­trag für die­se Teil­flä­che kün­di­gen kön­ne5. Denn die Son­der­re­ge­lung des § 57 a ZVG habe das dort gewähr­te außer­or­dent­li­che Kün­di­gungs­recht auf ande­re Grund­la­gen als die der Ver­trags­kün­di­gung gestellt, so dass es sich auch in die­ser bür­ger­lich­recht­li­chen Gestal­tung durch­set­ze.

Die­se zutref­fen­den Erwä­gun­gen gel­ten auch für die vor­lie­gen­de Fall­ge­stal­tung, bei der eine von meh­re­ren zu einem ein­heit­lich ver­mie­te­ten Objekt gehö­ren­den Woh­nungs­ein­hei­ten ver­stei­gert wor­den ist.

Ver­stei­ge­rungs­ge­gen­stand war das Son­der­ei­gen­tum an der Woh­nung Nr. 7 ver­bun­den mit einem Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem Grund­stück, zu dem es gehört, und mit­hin Woh­nungs­ei­gen­tum (§ 1 Abs. 2 WEG). Die­ses ist selbst­stän­dig beleih- und ver­äu­ßer­bar. Eine gemäß § 12 Abs. 1 WEG grund­sätz­lich mög­li­che Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung besteht nicht.

Ins­be­son­de­re das dem jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zuste­hen­de Recht der geson­der­ten Beleih­bar­keit wür­de jedoch dann, wenn § 57 a ZVG auf den Fall einer sich auf meh­re­re Wohn­ein­hei­ten bezie­hen­den Gesamt­ver­mie­tung kei­ne Anwen­dung fän­de, in nicht gerecht­fer­tig­ter Wei­se beein­träch­tigt, weil dies den Belei­hungs­wert regel­mä­ßig spür­bar redu­zie­ren wür­de. Den Inter­es­sen des Mie­ters ist viel­mehr dadurch aus­rei­chend Rech­nung getra­gen, dass er sein Miet­recht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmel­den und gemäß § 59 Abs. 1 Satz 1 ZVG Ände­run­gen der Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen durch­set­zen kann. Nur dann, wenn es bei dop­pel­tem Aus­ge­bot nach § 59 Abs. 2 ZVG zu kei­nem oder nur zu einem gerin­ge­ren Gebot auf das geän­der­te Aus­ge­bot und daher zum Zuschlag auf die gesetz­li­che Aus­ge­bots­form kommt, bleibt es bei § 57 a ZVG6.

Der Ein­wand, dass es sich bei dem Objekt um einen einer beson­de­ren Zweck­bin­dung unter­lie­gen­den Gesamt­kom­plex han­de­le („betreu­tes Woh­nen”), greift nicht durch.

Dass der Ver­stei­ge­rungs­ge­gen­stand hier Teil eines einer ein­heit­li­chen miet­recht­li­chen Bestim­mung unter­lie­gen­den Objekts war, stellt kei­nen sub­stan­zi­el­len Unter­schied zu sons­ti­gen Ver­trä­gen dar, die sich – bei dann eben­falls not­wen­dig ein­heit­li­chem Zweck – auf einen ein­heit­li­chen Miet- oder Pacht­ge­gen­stand wie eine ange­pach­te­te Flä­che bezie­hen. Für die­se ist aber im Anschluss an die dar­ge­stell­te reichs­ge­richt­li­che Recht­spre­chung aner­kannt, dass bei der Ver­stei­ge­rung nur einer Teil­flä­che § 57 a ZVG ein­greift7.

Wür­de man dies anders sehen, wäre gera­de bei grö­ße­ren Miet- oder Pacht­ob­jek­ten eine Ver­wer­tung im Wege der Zwangs­ver­stei­ge­rung regel­mä­ßig nur ins­ge­samt sinn­voll. Dies wür­de die recht­lich mög­li­che Beleih­bar­keit von abge­grenz­ten Tei­len – etwa von im Grund­buch sepa­rat geführ­ten Grund­stü­cken oder auch von wie hier einer von meh­re­ren Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten – in erheb­li­cher, mit dem gesetz­ge­be­ri­schen Wil­len nicht zu ver­ein­ba­ren­der Wei­se ein­schrän­ken.

Die beson­de­re Nut­zung des Gesamt­Miet­ob­jekts für „betreu­tes Woh­nen” steht der Wirk­sam­keit der von der Erste­he­rin gegen­über dem Zwi­schen­ver­mie­tern erklär­ten Kün­di­gung im Übri­gen schon des­halb nicht ent­ge­gen, weil die­se Kün­di­gung die betrof­fe­ne Woh­nung nicht die­sem Zweck ent­zieht. Viel­mehr wür­de sich erst dann, wenn statt der aktu­el­len End­mie­ter ande­re Bewoh­ner in die Woh­nung ein­zie­hen wür­den, gege­be­nen­falls im Rah­men des § 15 WEG und mit Blick kon­kret auf die­se neu­en Bewoh­ner inner­halb der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Fra­ge stel­len, ob die neue Nut­zung mit einer Ver­wen­dung im Rah­men des „betreu­ten Woh­nens” zu ver­ein­ba­ren ist.

Die Erste­he­rin hat ihr Son­der­kün­di­gungs­recht in wirk­sa­mer Wei­se, ins­be­son­de­re frist­ge­recht i.S.d. § 57 a Satz 2 ZVG, aus­ge­übt.

Der Zwi­schen­ver­mie­ter ist nicht Mie­ter von Wohn­raum, nach­dem der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch der Miet­sa­che durch den Zwi­schen­ver­mie­ter nicht im Woh­nen, son­dern in der Über­las­sung von Wohn­raum an Drit­te besteht8. Daher kann er sich gegen­über der ihm erklär­ten Kün­di­gung nicht auf die Kün­di­gungs­schutz­rech­te für Wohn­raum­mie­ter beru­fen.

Die von § 57 a Satz 1 ZVG in Bezug genom­me­ne gesetz­li­che Kün­di­gungs­frist ist vor­lie­gend § 580 a Abs. 2 BGB zu ent­neh­men9, weil es sich nach den von der Revi­si­on nicht ange­grif­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts um gewerb­li­che Wei­ter­ver­mie­tung und mit­hin im Haupt­miet­ver­hält­nis um Geschäfts­raum­mie­te han­delt10. Die Kün­di­gung konn­te daher spä­tes­tens am drit­ten Werk­tag eines Kalen­der­vier­tel­jah­res zum Ablauf des nächs­ten Kalen­der­vier­tel­jah­res erfol­gen. Vor­lie­gend hat die Erste­he­rin am 21.04.2011 gekün­digt. Die­se Kün­di­gung been­de­te das Miet­ver­hält­nis mit Ablauf des 31.12.2011. Soweit im Kün­di­gungs­schrei­ben ein frü­he­rer Been­di­gungs­ter­min genannt ist, ist das unschäd­lich, weil die Erste­he­rin zugleich klar­ge­stellt hat, ihr gesetz­li­ches Kün­di­gungs­recht aus § 57 a ZVG zum nächst­mög­li­chen Ter­min aus­üben zu wol­len11.

Räu­mungs­pflicht des Bewoh­ners

Dem gewerb­li­chen Zwi­schen­ver­mie­ter ist die Räu­mung und Her­aus­ga­be unmög­lich i.S.d. § 275 Abs. 1 BGB, weil die Erste­he­rin gemäß § 565 BGB ab dem 1.01.2012 als Ver­mie­te­rin in das Miet­ver­hält­nis mit den End­mie­tern ein­ge­tre­ten ist und die­se daher nach wie vor zum Besitz und zur Nut­zung berech­tigt sind, ohne dass der Zwi­schen­ver­mie­ter einen Ein­fluss hier­auf hat. Eine Kün­di­gung der Erste­he­rin gegen­über den End­mie­tern ist bis­lang nicht erfolgt.

Die Auf­fas­sung, die End­mie­ter hät­ten ihr Recht zum Besitz und zur Nut­zung mit der Been­di­gung des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses ver­lo­ren, weil ihnen die Zwi­schen­ver­mie­tung bekannt gewe­sen sei, stützt sich zwar auf Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs12. Die­se Recht­spre­chung ist jedoch mit der Ein­füh­rung des § 549 a BGB aF durch das Vier­te Miet­rechts­än­de­rungs­ge­setz vom 21.07.199313, der mit gering­fü­gi­gen Wort­lau­tän­de­run­gen als § 565 BGB über­nom­men wor­den ist14, über­holt. Denn seit­dem rückt bei gewerb­li­cher Wei­ter­ver­mie­tung von Wohn­raum der Ver­mie­ter im Fal­le der Been­di­gung des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses als Ver­mie­ter in das Miet­ver­hält­nis mit dem End­mie­ter ein.

Die Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen des § 565 BGB lie­gen hier vor. Die Ver­trags­par­tei­en hat­ten ein Miet­ver­hält­nis mit dem Zweck abge­schlos­sen, dass der Zwi­schen­ver­mie­ter die Wohn­ein­hei­ten als Wohn­raum wei­ter­ver­mie­ten soll­te. Dass die­se Wei­ter­ver­mie­tung im Rah­men des „betreu­ten Woh­nens” erfol­gen soll­te und erfolg­te, steht dem nicht ent­ge­gen. Damit gege­be­nen­falls ver­bun­de­ne Betreu­ungs­leis­tun­gen sind weder Bestand­teil des ursprüng­li­chen Gesamt­miet­ver­trags zwi­schen Bau­trä­ger und Zwi­schen­ver­mie­term, in den die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf Ver­mie­ter­sei­te ein­ge­tre­ten sind, noch des zwi­schen dem Zwi­schen­ver­mie­tern und den End­mie­tern abge­schlos­se­nen Miet­ver­trags die kon­kre­te Woh­nung betref­fend. Der Zwi­schen­ver­mie­ter ist im Rah­men einer gewerb­li­chen Wei­ter­ver­mie­tung tätig gewor­den, was die Erste­he­rin nicht in revi­si­ons­recht­lich rele­van­ter Wei­se bean­stan­det hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. Okto­ber 2013 – XII ZR 113/​12

  1. vgl. RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305; Stö­ber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2; Hahn/​Mugdan Die gesam­ten Mate­ria­li­en zu den Reichs-Jus­tiz­ge­set­zen Band 5 S. 48 und 118
  2. vgl. BGH Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/​08, NJW 2009, 2312 Rn. 16 f.; RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305; Stö­ber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2; Stum­pe in Kindl/​MellerHannich/​Wolf Gesam­tes Recht der Zwangs­voll­stre­ckung § 57 a ZVG Rn. 12; Steiner/​Teufel Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­voll­stre­ckung 9. Aufl. §§ 57 ff. Rn. 5; Dassler/​Schiffauer/​Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a Rn. 13
  3. vgl. BGH Beschluss vom 26.04.2012 – V ZR 276/​11, ZMR 2012, 692 Rn. 17 und Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/​03, NJW 2005, 3781 f.
  4. BGH Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/​10, NJW 2012, 224 Rn. 11; KG NZM 2012, 304; BayO­bLG NJW-RR 1991, 651 f.; Schmidt-Fut­te­rer/Blank Miet­recht 11. Aufl. § 542 BGB Rn. 87 mwN
  5. RGZ 124, 195 ff.; so auch KG NZM 2012, 304
  6. vgl. Dassler/​Schiffauer/​Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a ZVG Rn. 13; Stum­pe in Kind­l/­Mel­ler-Han­nich/­Wolf Gesam­tes Recht der Zwangs­voll­stre­ckung § 57 a ZVG Rn. 12 ff.
  7. vgl. KG NZM 2012, 304; Stö­ber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2; Dassler/​Schiffauer/​Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a Rn. 25; Steiner/​Teufel Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­voll­stre­ckung 9. Aufl. §§ 5757 d Rn. 49; Jäckel/​Güthe ZVG 7. Aufl. §§ 5757 b Rn. 11
  8. BGHZ 133, 142, 147 = NJW 1996, 2862, 2863
  9. vgl. Stö­ber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 4
  10. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Blank Miet­recht 11. Aufl. § 580 a BGB Rn. 14
  11. BGH, Beschluss vom 25.10.1995 – XII ZR 245/​94, NJW-RR 1996, 144
  12. BGHZ 114, 96 = NJW 1991, 1815; BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696
  13. BGBl. I S. 1257; vgl. BT-Drucks. 12/​5342 S. 3
  14. BT-Drucks. 14/​4553 S. 63