Zwangsversteigerung und Sonderkündigungsrecht beim „Betreuten Wohnen“

Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.

Zwangsversteigerung und Sonderkündigungsrecht beim „Betreuten Wohnen“

Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57 a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.

Wirksamkeit der Kündigung

In § 57 a ZVG wird dem Ersteher ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Mietern eingeräumt. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass bei der Zwangsversteigerung die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet werden müssen. Denn von Mietern genutzte Grundstücke werden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen1.

Durch den Zuschlag wird staatlich Eigentum verliehen, wobei dieser Verleihungsakt grundsätzlich zu den im Zwangsversteigerungsgesetz geregelten Bedingungen und mithin unter Einschluss des in § 57 a ZVG normierten Sonderkündigungsrechts als einer gesetzlichen Versteigerungsbedingung erfolgt2. Damit überlagern die öffentlichrechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes insoweit das Zivilrecht.

Dies hat der Gesetzgeber in § 57 ZVG zum Ausdruck gebracht. Danach rückt der Ersteher als Erwerber zwar gemäß dem von § 57 ZVG für entsprechend anwendbar erklärten § 566 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Das führt bei der Versteigerung lediglich eines Teils eines einheitlich vermieteten Grundstücks schuldrechtlich zu einer Vermietergemeinschaft, die als Bruchteilsgemeinschaft vertragliche Kündigungsrechte nur im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäß §§ 744, 745 BGB ausüben kann3. Darüber hinaus ist schuldrechtlich die nur auf eine Teilfläche bezogene Kündigung unzulässig4. Gleichwohl ordnet § 57 ZVG an, dass § 566 BGB nur nach Maßgabe des § 57 a ZVG gilt.

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Mit Blick auf Zielrichtung und Regelungszusammenhang des § 57 a ZVG hat bereits das Reichsgericht die Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass bei Versteigerung nur eines Teils einer verpachteten Fläche der Ersteher den Pachtvertrag für diese Teilfläche kündigen könne5. Denn die Sonderregelung des § 57 a ZVG habe das dort gewährte außerordentliche Kündigungsrecht auf andere Grundlagen als die der Vertragskündigung gestellt, so dass es sich auch in dieser bürgerlichrechtlichen Gestaltung durchsetze.

Diese zutreffenden Erwägungen gelten auch für die vorliegende Fallgestaltung, bei der eine von mehreren zu einem einheitlich vermieteten Objekt gehörenden Wohnungseinheiten versteigert worden ist.

Versteigerungsgegenstand war das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7 verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück, zu dem es gehört, und mithin Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Dieses ist selbstständig beleih- und veräußerbar. Eine gemäß § 12 Abs. 1 WEG grundsätzlich mögliche Veräußerungsbeschränkung besteht nicht.

Insbesondere das dem jeweiligen Wohnungseigentümer zustehende Recht der gesonderten Beleihbarkeit würde jedoch dann, wenn § 57 a ZVG auf den Fall einer sich auf mehrere Wohneinheiten beziehenden Gesamtvermietung keine Anwendung fände, in nicht gerechtfertigter Weise beeinträchtigt, weil dies den Beleihungswert regelmäßig spürbar reduzieren würde. Den Interessen des Mieters ist vielmehr dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass er sein Mietrecht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmelden und gemäß § 59 Abs. 1 Satz 1 ZVG Änderungen der Versteigerungsbedingungen durchsetzen kann. Nur dann, wenn es bei doppeltem Ausgebot nach § 59 Abs. 2 ZVG zu keinem oder nur zu einem geringeren Gebot auf das geänderte Ausgebot und daher zum Zuschlag auf die gesetzliche Ausgebotsform kommt, bleibt es bei § 57 a ZVG6.

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Der Einwand, dass es sich bei dem Objekt um einen einer besonderen Zweckbindung unterliegenden Gesamtkomplex handele („betreutes Wohnen“), greift nicht durch.

Dass der Versteigerungsgegenstand hier Teil eines einer einheitlichen mietrechtlichen Bestimmung unterliegenden Objekts war, stellt keinen substanziellen Unterschied zu sonstigen Verträgen dar, die sich – bei dann ebenfalls notwendig einheitlichem Zweck – auf einen einheitlichen Miet- oder Pachtgegenstand wie eine angepachtete Fläche beziehen. Für diese ist aber im Anschluss an die dargestellte reichsgerichtliche Rechtsprechung anerkannt, dass bei der Versteigerung nur einer Teilfläche § 57 a ZVG eingreift7.

Würde man dies anders sehen, wäre gerade bei größeren Miet- oder Pachtobjekten eine Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung regelmäßig nur insgesamt sinnvoll. Dies würde die rechtlich mögliche Beleihbarkeit von abgegrenzten Teilen – etwa von im Grundbuch separat geführten Grundstücken oder auch von wie hier einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten – in erheblicher, mit dem gesetzgeberischen Willen nicht zu vereinbarender Weise einschränken.

Die besondere Nutzung des GesamtMietobjekts für „betreutes Wohnen“ steht der Wirksamkeit der von der Ersteherin gegenüber dem Zwischenvermietern erklärten Kündigung im Übrigen schon deshalb nicht entgegen, weil diese Kündigung die betroffene Wohnung nicht diesem Zweck entzieht. Vielmehr würde sich erst dann, wenn statt der aktuellen Endmieter andere Bewohner in die Wohnung einziehen würden, gegebenenfalls im Rahmen des § 15 WEG und mit Blick konkret auf diese neuen Bewohner innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft die Frage stellen, ob die neue Nutzung mit einer Verwendung im Rahmen des „betreuten Wohnens“ zu vereinbaren ist.

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Die Ersteherin hat ihr Sonderkündigungsrecht in wirksamer Weise, insbesondere fristgerecht i.S.d. § 57 a Satz 2 ZVG, ausgeübt.

Der Zwischenvermieter ist nicht Mieter von Wohnraum, nachdem der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Zwischenvermieter nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte besteht8. Daher kann er sich gegenüber der ihm erklärten Kündigung nicht auf die Kündigungsschutzrechte für Wohnraummieter berufen.

Die von § 57 a Satz 1 ZVG in Bezug genommene gesetzliche Kündigungsfrist ist vorliegend § 580 a Abs. 2 BGB zu entnehmen9, weil es sich nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts um gewerbliche Weitervermietung und mithin im Hauptmietverhältnis um Geschäftsraummiete handelt10. Die Kündigung konnte daher spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen. Vorliegend hat die Ersteherin am 21.04.2011 gekündigt. Diese Kündigung beendete das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.12.2011. Soweit im Kündigungsschreiben ein früherer Beendigungstermin genannt ist, ist das unschädlich, weil die Ersteherin zugleich klargestellt hat, ihr gesetzliches Kündigungsrecht aus § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Termin ausüben zu wollen11.

Räumungspflicht des Bewohners

Dem gewerblichen Zwischenvermieter ist die Räumung und Herausgabe unmöglich i.S.d. § 275 Abs. 1 BGB, weil die Ersteherin gemäß § 565 BGB ab dem 1.01.2012 als Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Endmietern eingetreten ist und diese daher nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt sind, ohne dass der Zwischenvermieter einen Einfluss hierauf hat. Eine Kündigung der Ersteherin gegenüber den Endmietern ist bislang nicht erfolgt.

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Die Auffassung, die Endmieter hätten ihr Recht zum Besitz und zur Nutzung mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses verloren, weil ihnen die Zwischenvermietung bekannt gewesen sei, stützt sich zwar auf Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs12. Diese Rechtsprechung ist jedoch mit der Einführung des § 549 a BGB aF durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.07.199313, der mit geringfügigen Wortlautänderungen als § 565 BGB übernommen worden ist14, überholt. Denn seitdem rückt bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum der Vermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein.

Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 565 BGB liegen hier vor. Die Vertragsparteien hatten ein Mietverhältnis mit dem Zweck abgeschlossen, dass der Zwischenvermieter die Wohneinheiten als Wohnraum weitervermieten sollte. Dass diese Weitervermietung im Rahmen des „betreuten Wohnens“ erfolgen sollte und erfolgte, steht dem nicht entgegen. Damit gegebenenfalls verbundene Betreuungsleistungen sind weder Bestandteil des ursprünglichen Gesamtmietvertrags zwischen Bauträger und Zwischenvermieterm, in den die Wohnungseigentümer auf Vermieterseite eingetreten sind, noch des zwischen dem Zwischenvermietern und den Endmietern abgeschlossenen Mietvertrags die konkrete Wohnung betreffend. Der Zwischenvermieter ist im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung tätig geworden, was die Ersteherin nicht in revisionsrechtlich relevanter Weise beanstandet hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Oktober 2013 – XII ZR 113/12

  1. vgl. RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305; Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2; Hahn/Mugdan Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen Band 5 S. 48 und 118[]
  2. vgl. BGH Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 83/08, NJW 2009, 2312 Rn. 16 f.; RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305; Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2; Stumpe in Kindl/MellerHannich/Wolf Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung § 57 a ZVG Rn. 12; Steiner/Teufel Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung 9. Aufl. §§ 57 ff. Rn. 5; Dassler/Schiffauer/Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a Rn. 13[]
  3. vgl. BGH Beschluss vom 26.04.2012 – V ZR 276/11, ZMR 2012, 692 Rn. 17 und Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03, NJW 2005, 3781 f.[]
  4. BGH Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224 Rn. 11; KG NZM 2012, 304; BayObLG NJW-RR 1991, 651 f.; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 11. Aufl. § 542 BGB Rn. 87 mwN[]
  5. RGZ 124, 195 ff.; so auch KG NZM 2012, 304[]
  6. vgl. Dassler/Schiffauer/Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a ZVG Rn. 13; Stumpe in Kindl/Meller-Hannich/Wolf Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung § 57 a ZVG Rn. 12 ff.[]
  7. vgl. KG NZM 2012, 304; Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 2; Dassler/Schiffauer/Engels ZVG 14. Aufl. § 57 a Rn. 25; Steiner/Teufel Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung 9. Aufl. §§ 5757 d Rn. 49; Jäckel/Güthe ZVG 7. Aufl. §§ 5757 b Rn. 11[]
  8. BGHZ 133, 142, 147 = NJW 1996, 2862, 2863[]
  9. vgl. Stöber ZVG 20. Aufl. § 57 a Rn. 4[]
  10. vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 11. Aufl. § 580 a BGB Rn. 14[]
  11. BGH, Beschluss vom 25.10.1995 – XII ZR 245/94, NJW-RR 1996, 144[]
  12. BGHZ 114, 96 = NJW 1991, 1815; BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696[]
  13. BGBl. I S. 1257; vgl. BT-Drucks. 12/5342 S. 3[]
  14. BT-Drucks. 14/4553 S. 63[]
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