Zwangs­ver­wal­ter muß Haus­geld zah­len

Die Ände­rung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 und § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Geset­ze vom 26. März 2007 hat nicht zur Fol­ge, dass die For­de­run­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf das lau­fen­de Haus­geld von dem Zwangs­ver­wal­ter nicht mehr als Aus­ga­ben der Ver­wal­tung zu erfül­len wären.

Zwangs­ver­wal­ter muß Haus­geld zah­len

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof und hob damit eine anders­lau­ten­de Ent­schei­dung des Land­ge­richts Leip­zig auf, das die Ansicht ver­tre­ten hat­te, die bis­her für die Zwangs­ver­wal­tung von Woh­nungs­ei­gen­tum ver­tre­te­ne Auf­fas­sung, dass das auf das Woh­nungs­ei­gen­tum des Schuld­ners ent­fal­len­de lau­fen­de Haus­geld zu den von dem Zwangs­ver­wal­ter nach § 155 Abs. 1 ZVG zu bestrei­ten­den Ver­wal­tungs­aus­ga­ben zäh­le, kön­ne für Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­ren, die nach dem 30. Juni 2007 anhän­gig gewor­den sei­en, nicht auf­recht erhal­ten wer­den 1. Dem Anspruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Zah­lung des lau­fen­den Haus­gelds kom­me, so das Land­ge­richt Leip­zig in sei­ner Ent­schei­dung, die Rang­klas­se von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu. Der Anspruch dür­fe in der Zwangs­ver­wal­tung gemäß § 155 Abs. 2 ZVG erst bei der Ver­tei­lung der Über­schüs­se berück­sich­tigt wer­den. Damit sei für eine Vor­schuss­pflicht des Gläu­bi­gers kein Raum. Dem ist jetzt der Bun­des­ge­richts­hof ent­ge­gen getre­ten:

Die Rechts­la­ge bis zum 30. Juli 2007

Für die Zeit bis zum 30. Juni 2007 war all­ge­mein aner­kannt, dass bei der Zwangs­ver­wal­tung von Woh­nungs­ei­gen­tum das lau­fen­de Haus­geld eine Aus­ga­be der Ver­wal­tung im Sin­ne des § 155 Abs. 1 ZVG bil­det und damit unab­hän­gig von der Erzie­lung von Ein­künf­ten aus der Ver­wal­tung von dem Zwangs­ver­wal­ter zu bezah­len ist 2. Dass der betrei­ben­de Gläu­bi­ger die hier­zu not­wen­di­gen Beträ­ge als Vor­schuss bereit­zu­stel­len hat­te, sofern der Zwangs­ver­wal­ter aus den Erträ­gen der Ver­wal­tung die Haus­geld­ver­bind­lich­kei­ten gegen­über der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht oder nicht voll­stän­dig zu erfül­len ver­moch­te, unter­lag kei­nem Zwei­fel 3.

Das Gesetz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes

2. Durch das Gesetz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Geset­ze vom 26. März 2007 4 haben die Haus­geld­for­de­run­gen eine Auf­wer­tung erfah­ren. Sie sind seit dem 1. Juli 2007 – in begrenz­tem Umfang – durch die Ein­ord­nung in die Rang­klas­se von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG pri­vi­le­giert. Für die Zwangs­ver­wal­tung wur­de in § 156 Abs. 1 Satz 2, 3 ZVG die Rege­lung getrof­fen, dass das Haus­geld im Ver­tei­lungs­ver­fah­ren den öffent­li­chen Las­ten gleich­ge­stellt ist. Ob ange­sichts des­sen an der bis­he­ri­gen Behand­lung der Haus­geld­zah­lun­gen fest­ge­hal­ten wer­den kann, wird in Recht­spre­chung und Schrift­tum unter­schied­lich beant­wor­tet:

  1. Die im Schrift­tum der­zeit wohl herr­schen­de Mei­nung ver­neint die Fra­ge 5. Die­ser Auf­fas­sung haben sich Tei­le der erst­in­stanz­li­chen Recht­spre­chung ange­schlos­sen 6. Zur Begrün­dung wird ange­führt, dass das Haus­geld nach der Ände­rung des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes im Hin­blick auf die Sys­te­ma­tik des Geset­zes erst bei der Ver­tei­lung der durch die Zwangs­ver­wal­tung erziel­ten Über­schüs­se, dort aller­dings bevor­zugt nach Maß­ga­be von § 156 Abs. 1 ZVG, zu berück­sich­ti­gen sei. Infol­ge­des­sen schei­de – von dem Gesetz­ge­ber mög­li­cher­wei­se nicht beab­sich­tigt – eine Her­an­zie­hung des betrei­ben­den Gläu­bi­gers zu Vor­schuss­zah­lun­gen aus, da eine sol­che nur für die in § 155 Abs. 1 ZVG genann­ten Auf­wen­dun­gen in Betracht kom­me.
  2. Ande­re Tei­le der Recht­spre­chung 7 und des Schrift­tums 8 mei­nen dem­ge­gen­über, das Haus­geld sei wei­ter­hin den Ver­wal­tungs­aus­ga­ben zuzu­ord­nen, weil der Gesetz­ge­ber die Stel­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in der Zwangs­ver­stei­ge­rung habe ver­bes­sern, nicht aber die­je­ni­ge in der Zwangs­ver­wal­tung habe ver­schlech­tern wol­len. Zumin­dest soweit das auf den Schuld­ner ent­fal­len­de Haus­geld durch die Ein­nah­men der Zwangs­ver­wal­tung nicht gedeckt wer­den kön­ne, sei der Gläu­bi­ger wei­ter­hin zu Vor­schuss­zah­lun­gen ver­pflich­tet 9.
  3. Ver­ein­zelt wird vor­ge­schla­gen, jeden­falls die­je­ni­gen Tei­le des Haus­gelds unter die Ver­wal­tungs­aus­ga­ben zu fas­sen, deren Bezah­lung der Abwen­dung einer dro­hen­den oder bereits ein­ge­tre­te­nen Ver­sor­gungs­sper­re dient 10.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die­se Fra­ge bis­lang offen gelas­sen 11, ent­schei­det sie nun­mehr jedoch aus­drück­lich – im Sin­ne der zwei­ten Auf­fas­sung – dahin­ge­hend, dass das Haus­geld wei­ter­hin den Ver­wal­tungs­aus­ga­ben zuzu­ord­nen ist:

Lau­fen­de Ver­wal­tungs­aus­ga­ben und Ver­fah­rens­kos­ten

Dass für die lau­fen­den öffent­li­chen Las­ten und das lau­fen­de Haus­geld in § 156 Abs. 1 ZVG eine eigen­stän­di­ge Rege­lung getrof­fen ist, schließt nicht aus, die­se For­de­run­gen als Kos­ten der Ver­wal­tung im Sin­ne von § 155 Abs. 1 ZVG zu behan­deln. § 156 Abs. 1 ZVG nimmt die Ansprü­che auf wie­der­keh­ren­de öffent­li­che Las­ten und die Ansprü­che auf das lau­fen­de Haus­geld von der Über­schuss­ver­tei­lung nach § 155 Abs. 2 Satz 1 ZVG aus. Die Vor­schrift begrün­det für die­se For­de­run­gen eine Son­der­stel­lung zwi­schen den aus den Nut­zun­gen vor­ab zu bestrei­ten­den Ver­wal­tungs­aus­ga­ben und Ver­fah­rens­kos­ten, § 155 Abs. 1 ZVG, und den nach § 155 Abs. 2 Satz 1 ZVG mit Rang nach die­sen zu erfül­len­den Ansprü­chen. Dar­aus folgt nicht, dass die mit der Erfül­lung der lau­fen­den Haus­geld­for­de­run­gen der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­bun­de­nen Kos­ten kei­ne Kos­ten der Ver­wal­tung bedeu­te­ten.

Das gesetz­li­che Leit­bild der Zwangs­ver­wal­tung

Nach dem gesetz­li­chen Leit­bild, das in § 152 Abs. 1 und § 155 ZVG sei­nen Aus­druck fin­det, hat die Zwangs­ver­wal­tung das Ziel, die Ansprü­che der Gläu­bi­ger wegen lau­fen­der Ver­bind­lich­kei­ten des Schuld­ners aus den Erträ­gen eines Grund­stücks zu befrie­di­gen und die Zwangs­ver­stei­ge­rung zu ver­mei­den 12. Vor­aus­set­zung hier­für ist es, dass das Grund­stück in sei­nem wirt­schaft­li­chen Bestand erhal­ten wird und im Eigen­tum des Schuld­ners ver­bleibt. Das unter­schei­det die Zwangs­ver­wal­tung von der auf Ver­wer­tung und anschlie­ßen­de Ver­tei­lung des Ver­stei­ge­rungs­er­lö­ses gerich­te­ten Zwangs­ver­stei­ge­rung. Hier­an muss sich die Beur­tei­lung aus­rich­ten, wel­che Aus­ga­ben zur ord­nungs­ge­mä­ßen Durch­füh­rung der Zwangs­ver­wal­tung erfor­der­lich und als sol­che gemäß § 155 Abs. 1 ZVG oder § 156 Abs. 1 ZVG vor den sons­ti­gen Ansprü­chen zu berich­ti­gen sind. Dazu ist es not­wen­dig, im Ein­zel­fall zu bestim­men, ob eine Aus­ga­be in den durch § 152 Abs. 1 ZVG fest­ge­leg­ten Pflich­ten­kreis des Zwangs­ver­wal­ters fällt.

Ob einer For­de­rung in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ff. ZVG ein beson­de­rer Rang zuer­kannt wird, ist für die Beant­wor­tung der Fra­ge ohne Bedeu­tung, ob der Zwangs­ver­wal­ter gemäß § 152 Abs. 1 ZVG die For­de­rung als zur Ver­wal­tung not­wen­dig zu erfül­len hat und ob die Kos­ten der Erfül­lung Aus­ga­ben der Ver­wal­tung im Sin­ne von § 155 Abs. 1 ZVG bedeu­ten 13. § 10 ZVG betrifft, auch wenn die Vor­schrift für die Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Zwangs­ver­wal­tung gilt, in ers­ter Linie die Erlös­ver­tei­lung in der Zwangs­ver­stei­ge­rung. Für die­se ist von wesent­li­cher Bedeu­tung, ob be-stimm­te For­de­run­gen vor ande­ren zu befrie­di­gen sind und ob sich ein Vor­rang auf For­de­run­gen erstreckt, die wäh­rend der Dau­er des Ver­fah­rens fäl­lig wer­den oder ent­ste­hen. Für die Zwangs­ver­wal­tung hat die Vor­schrift nur inso­weit Bedeu­tung, als nach Erfül­lung der dem Zwangs­ver­wal­ter oblie­gen­den Pflich­ten ein ver­blei­ben­der Rest­be­trag gemäß § 155 Abs. 2 ZVG auf die wei­te­ren Gläu­bi­ger zu ver­tei­len ist 14.

Die Zwangs­ver­wal­tung hat anders als die Zwangs­ver­stei­ge­rung den Zweck, die Erhal­tung eines Grund­stücks sicher zu stel­len und dem Gläu­bi­ger den Zugriff auf die lau­fen­den Ein­nah­men aus der Bewirt­schaf­tung des ver­wal­te­ten Grund­stücks zu eröff­nen. Soweit der Gläu­bi­ger die mit der Bewirt­schaf­tung ver­bun­de­nen Kos­ten nicht aus den Nut­zun­gen des Grund­stücks erwirt­schaf­tet, hat er die­se dem Zwangs­ver­wal­ter durch ent­spre­chen­de Vor­schüs­se bereit zu stel­len 15. Dem kann er sich nicht ent­zie­hen, ohne die Auf­he­bung des Ver­fah­rens gemäß § 161 Abs. 3 ZVG zu ris­kie­ren. Der Gläu­bi­ger, der den Nut­zen aus dem Woh­nungs­ei­gen­tum zieht oder zie­hen will, muss für die mit der Nut­zungs­be­fug­nis ver­bun­de­nen Las­ten auf-kom­men 16. Das gilt unab­hän­gig davon, ob der For­de­rung, auf die die Zah­lung des Gläu­bi­gers erfolgt, ein Vor­recht nach § 10 Abs. 1 ZVG zukommt.

Par­al­lel­le bei land­wirt­schaf­ten Grund­stü­cken

Dass den For­de­run­gen auf lau­fen­den und rück­stän­di­gen Lit­lohn bis zum Inkraft­tre­ten des Geset­zes vom 26. März 2007 der in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG a.F. bestimm­te Vor­rang zukam, ist dem­entspre­chend nie­mals als Hin­der­nis begrif­fen wor­den, auf­grund des­sen die mit der Erfül­lung lau­fen­der Lit­lohn­an­sprü­che in der Zwangs­ver­wal­tung land- oder forst­wirt­schaft­lich genutz­ter Grund­stü­cke ver­bun­de­nen Kos­ten nicht als Ver­wal­tungs­aus­ga­ben anzu­se­hen gewe­sen wären 17. Grund hier­für war, dass die Tätig­keit der land- und forst­wirt­schaft­lich Beschäf­tig­ten dazu bestimmt war, Erträ­ge aus dem Zwangs­ver­wal­tungs­ob­jekt zu erzie­len und ohne die­se Tätig­keit ein Ertrag nicht erzielt wer­den konn­te.

Die Bedeu­tung des Haus­gel­des

Der Sache nach ver­hält es sich bei der Zwangs­ver­wal­tung von Woh­nungs­ei­gen­tum mit dem lau­fen­den Haus­geld nicht anders. Mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum sind not­wen­dig Auf­wen­dun­gen für die Erhal­tung des gemein­schaft­li­chen Gebäu­des und Auf­wen­dun­gen für die Bewirt­schaf­tung des Son­der­ei­gen­tums ver­bun­den. Von den mit der Erhal­tung und Bewirt­schaf­tung eines Grund­stücks ver­bun­de­nen Kos­ten unter­schei­det sich das Haus­geld im Wesent­li­chen nur dadurch, dass es nicht dazu dient, von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft auf ver­trag­li­cher Grund­la­ge den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern geschul­de­te, zur Bewirt­schaf­tung der ein­zel­nen Woh­nun­gen erfor­der­li­che Leis­tun­gen zu bezah­len, son­dern dazu, die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft als Leis­tungs­mitt­le­rin in den Stand zu set­zen, die­se For­de­run­gen zu erfül­len. Im Ver­hält­nis zu den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern hat die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für die Erhal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums zu sor­gen und den Bestand der zur Nut­zung der Woh­nun­gen not­wen­di­gen Ver­sor­gungs­ver­trä­ge zu gewähr­leis­ten, soweit die­se Ver­trä­ge im Hin­blick auf die tech­ni­sche Aus­ge­stal­tung des Gebäu­des nur gemein­schaft­lich abge­schlos­sen wer­den kön­nen. Das kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur so lan­ge, wie die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das hier­zu not­wen­di­ge Haus­geld bezah­len.

Auch wenn die hier­mit ver­bun­de­nen Kos­ten bei der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­ste­hen, ändert dies in der Sache nichts dar­an, dass es sich bei dem Haus­geld um den Auf­wand han­delt, den jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Erhal­tung des gemein­schaft­li­chen Grund­stücks und des gemein­schaft­li­chen Gebäu­des sowie zur Bewirt­schaf­tung sei­nes Son­der­ei­gen­tums, ins­be­son­de­re in Gestalt der Kos­ten für Was­ser und Wär­me, zu tra­gen hat. Ohne Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und die aus die­ser fol­gen­den Ver­pflich­tung zur Zah­lung des Haus­gelds ist Woh­nungs­ei­gen­tum grund­sätz­lich nicht mög­lich. Im Sin­ne von §§ 10 Abs. 1 Nr. 1, 152 Abs. 1 Halbs. 1, 155 Abs. 1 ZVG bedeu­ten die zur Bezah­lung des Haus­gelds lau­fend auf­zu­brin­gen­den Beträ­ge Kos­ten, die mit der Bewirt­schaf­tung des Woh­nungs-eigen­tums des Schuld­ners untrenn­bar ver­bun­den sind 18.

Ein inhalt­li­cher Grund, das Haus­geld anders als die Kos­ten zu qua­li­fi­zie­ren, ohne die die Bewirt­schaf­tung eines im Allein­ei­gen­tum des Schuld­ners ste­hen­den Grund­stücks nicht mög­lich ist, ist nicht ersicht­lich. Soweit der Zwangs­ver­wal­ter das lau­fen­de Haus­geld nicht bezahlt, gefähr­det er zudem den Bestand des Eigen­tums des Schuld­ners, indem er der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft Anlass gibt, die Rück­stän­de zu titu­lie­ren und die Zwangs­ver­stei­ge­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums zu betrei­ben oder dem Schuld­ner das Eigen­tum nach § 18 WEG zu ent­zie­hen.

Kei­ne Ände­rung durch das Gesetz vom 26. März 2007

b) Eine Ände­rung der Qua­li­fi­ka­ti­on der Ansprü­che der Gemein­schaft auf Bezah­lung des Haus­gelds in der Zwangs­ver­wal­tung ist durch die Ergän­zung von § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz vom 26. März 2007 nicht erfolgt. § 156 Abs. 1 Satz 2, 3 ZVG wäre nur dann etwas Ande­res zu ent­neh­men, wenn fest­ge­stellt wer­den könn­te, dass die Ergän­zung von § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz vom 26. März 2007 auf einer fun­dier­ten Ana­ly­se der Rechts­la­ge beruh­te 19. Dar­an fehlt es.

Die Ergän­zung von § 156 Abs.1 ZVG wur­de als "Fol­ge­än­de­rung zur Neu­fas­sung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG" gese­hen. Sie hat­te zum Ziel, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft davor zu bewah­ren, durch die in der Zwangs­ver­stei­ge­rung aus der Zuer­ken­nung des Rangs von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fol­gen­de Auf­wer­tung der Haus­geld­for­de­run­gen im Fal­le der Zwangs­ver­wal­tung schlech­ter als bis­her gestellt zu wer­den 20. Dabei ist eben­so über­se­hen wor­den, dass es allein für das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren wesent­lich war, das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bestimm­te Vor­recht auf die lau­fen­den For­de­run­gen der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zu erstre­cken, wie der Umstand über­se­hen wor­den ist, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ff. ZVG nicht ent­nom­men wer­den kann, ob Auf­wand zur Erfül­lung einer For­de­rung eine Aus­ga­be der Ver­wal­tung im Sin­ne von § 155 Abs. 1 ZVG bedeu­tet.

Eine ande­re Sicht­wei­se läuft dem von dem Gesetz­ge­ber mit der Ände­rung des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes ver­folg­ten Anlie­gen zuwi­der, den Aus­fall der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit ihren Haus­geld­an­sprü­chen zu ver­hin­dern, zu dem es im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren frü­her häu­fig ge-kom­men ist. Dass die in der Begrün­dung des Ent­wurfs zum Aus­druck kom­men-den Erwä­gun­gen unzu­rei­chend sind, zeigt im Übri­gen der Blick dar­auf, dass eine Ände­rung der Zwangs­ver­wal­ter­ver­ord­nung im Zusam­men­hang mit dem Gesetz vom 26. März 2007 durch das Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um bis­her unter­blie­ben ist. Wäre § 156 Abs. 1 Satz 2, 3 ZVG zu ent­neh­men, dass Zah­lun­gen des Zwangs­ver­wal­ters auf das lau­fen­de Haus­geld nicht mehr als Ver­wal­tungs­aus­ga­ben zu qua­li­fi­zie­ren sei­en, bestün­de in den seit dem 1. Juli 2007 anhän­gig gewor­de­nen Ver­fah­ren auf Zwangs­ver­wal­tung von Woh­nungs­ei­gen­tum ein Wider­spruch zwi­schen § 156 Abs. 1 ZVG einer­seits und § 11 Abs. 1 ZwV­wV ande­rer­seits.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 15. Okto­ber 2009 – V ZB 43/​09

  1. LG Leip­zig, Beschluss vom 12.02.2009 – 3 T 1126/​08, ZfIR 2009, 334[]
  2. BGH, Beschluss vom 20.11.2008 – V ZB 81/​08, NJW 2009, 598 m.w.N.; BGH, Urteil vom 05.02.2009 – IX ZR 21/​07, NZM 2009, 243, 245, inso­weit in BGHZ 179, 336 ff. nicht wie­der­ge­ge­ben[]
  3. BGH, Beschluss vom 24.01.2008 – V ZB 99/​07, NJW-RR 2008, 679 f.; Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, Zwangs­ver­wal­tung, 4. Aufl., § 155 Rdn. 5; Depré/​May­er, Die Pra­xis der Zwangs­ver­wal­tung, 4. Aufl., Rdn. 403, 407[]
  4. BGBl. I 370[]
  5. Engels in Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 156 Rdn. 10; Hock/​Mayer/​Hilbert/​Deimann, Immo­bi­liar­voll­stre­ckung, 4. Aufl., Rdn. 1833d; Stö­ber, aaO, § 152 Rdn. 18.7; ders., ZVG-Hand­buch, 8. Aufl., Rdn. 637a; Bergs­dorf, ZfIR 2008, 343 f.; Böhringer/​Hintzen, Rpfle­ger 2007, 353, 360; Dras­do, ZIn­sO 2009, 862, 865; Haut/​Schmidberger, IGZIn­fo 2008, 7, 15; Kel­ler, ZfIR 2009, 385, 386; May­er, Rpfl­Stud. 2006, 71, 72; Sie­vers, IGZIn­fo 2007, 81, 85 f.; Schmid­ber­ger, ZfIR 2007, 746, 750; Schnei­der, NZM 2008, 919 f.; ders., ZfIR 2008, 161, 169[]
  6. AG Duis­burg, NZM 2008, 937 f.; AG Schö­ne­berg, ZMR 2009, 157, 158[]
  7. LG Fran­ken­thal, Rpfle­ger 2008, 519 f.; LG Köln, NJW 2009, 599, 600; LG Düs­sel­dorf ZMR 2009, 713; AG Leip­zig, Beschluss vom 21.04.2008, 470 L 147/​08[]
  8. Alff/​Hintzen, Rpfle­ger 2008, 165, 174; Sau­ren, ZWE 2009, 214, 215; Schäd­lich, ZfIR 2009, 265, 268 ff.; Stapper/​Schädlich, ZfIR 2009, 335 f.; Schmid­ber­ger, ZWE 2009, 336, 340; Bärmann/​Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 176; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., ZVG Rdn. 84; Abra­men­ko, Das neue WEG in der anwalt­li­chen Pra­xis, § 8 Rdn. 30; Sau­ren in Röll/​Sauren, Hand­buch für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und Ver­wal­ter, 9. Aufl., Rdn. B 700, 701; wohl auch Riecke/​Schmid/​Elzer, WEG, 2. Aufl. § 16 Rdn. 227[]
  9. Elzer in Hügel/​Elzer, Das neue WEG-Recht, § 15 Rdn. 44; ders., ZAP 2007, 1025, 1031; Mül­ler, ZMR 2007, 747, 752[]
  10. Wede­kind, ZfIR 2008, 600, 604 f.; krit. Schnei­der, NZM 2008, 919, 920[]
  11. Beschluss vom 20.11.2008 – V ZB 81/​08, NJW 2009, 598[]
  12. Denk­schrift zum Reichs­ge­setz über die Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung, Ers­ter Abschnitt, Erläu­te­rung zu § 155 ZVG; Jaeckel/​Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 155 Rdn. 1; Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, Zwangs­ver­wal­tung, 4. Aufl., Ein­lei­tung Rdn. 1; Eick­mann, Zwangs­ver­stei­ge­rungs- und Zwangs­ver­wal­tungs­recht, 2. Aufl., § 36 I; May­er, Rpfle­ger 2000, 260, 262[]
  13. vgl. Hage­mann, Rpfl­Stud. 1987, 83, 84 f.[]
  14. OLG Hamm, ZMR 2004, 456, 457; a.A. etwa Hock/​Mayer/​Hilbert/​Deimann, aaO, Rdn. 1762; Schnei­der, ZfIR 2008, 161, 169[]
  15. Stö­ber, ZVG, 19. Aufl., § 152 Rdn. 18.1[]
  16. Schäd­lich, ZfIR 2009, 265, 269[]
  17. Bött­cher, ZVG, 4. Aufl., § 155 Rdn. 8, 22; Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, aaO, § 155 Rdn. 18; Stö­ber, ZVG, 18. Aufl., § 155 Rdn. 4.2, 6.4; Jaeckel/​Güthe, aaO, § 155 Rdn. 4; Eick­mann, aaO, § 41 II 2 a[]
  18. vgl. BGHZ 108, 44, 50[]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2009 – VII ZR 167/​08, WM 2009, 152, 1854[]
  20. BT-Drs. 16/​887 S. 47[]