Zwangs­ver­wal­ter­ver­gü­tung bei zah­lungs­säu­mi­gen Mie­tern

Die Bemes­sung der Ver­gü­tung des Zwangs­ver­wal­ters nach § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwV­w­VO setzt vor­aus, dass geschul­de­te Mie­ten tat­säch­lich an den Zwangs­ver­wal­ter geleis­tet wer­den. Die Ein­lei­tung eines Mahn­ver­fah­rens reicht eben­so wenig aus wie eine Zah­lung des Mie­ters an den Schuld­ner oder an ein­zel­ne Gläu­bi­ger. Für die Ein­lei­tung eines Mahn­ver­fah­rens kann der Zwangs­ver­wal­ter nicht die gesetz­li­che Ver­gü­tung eines Rechts­an­walts abrech­nen, weil es sich nicht um eine Tätig­keit han­delt, die ein nicht als Rechts­an­walt zuge­las­se­ner Zwangs­ver­wal­ter einem Rechts­an­walt über­tra­gen hät­te.

Zwangs­ver­wal­ter­ver­gü­tung bei zah­lungs­säu­mi­gen Mie­tern

Der Zwangs­ver­wal­ter hat nach § 17 Abs. 1 ZwV­w­VO Anspruch auf eine ange­mes­se­ne Ver­gü­tung für sei­ne Geschäfts­füh­rung, deren Höhe an sei­ner Leis­tung sowie an der Art und dem Umfang der Auf­ga­be aus­zu­rich­ten ist. Betrifft die Zwangs­ver­wal­tung – wie hier – Grund­stü­cke, die durch Ver­mie­tung genutzt wer­den, erhält er als Regel­ver­gü­tung 10 % des für den Zeit­raum der Ver­wal­tung an Mie­ten ein­ge­zo­ge­nen Brut­to­be­trags (§ 18 Abs. 1 Satz 1 ZwV­w­VO), wobei eine Ver­rin­ge­rung bzw. Erhö­hung des Betrags nach Maß­ga­be von § 18 Abs. 2 ZwV­w­VO erfol­gen kann. Für ver­trag­lich geschul­de­te, nicht ein­ge­zo­ge­ne Mie­ten beläuft sich die Ver­gü­tung auf 20 % des Betrags, den er erhal­ten hät­te, wenn die­se Mie­ten ein­ge­zo­gen wor­den wären (§ 18 Abs. 1 Satz 2 ZwV­w­VO). Eine Ver­gü­tung nach Zeit­auf­wand sieht die Zwangs­ver­wal­ter­ver­ord­nung bei sol­chen Objek­ten nur für den Aus­nah­me­fall vor, dass die Regel­ver­gü­tung nach § 18 ZwV­w­VO offen­sicht­lich unan­ge­mes­sen ist (§ 19 Abs. 2 ZwV­w­VO).

Mie­ten sind im Sin­ne von § 18 Abs. 1 ZwV­w­VO erst dann ein­ge­zo­gen, wenn sie an den Zwangs­ver­wal­ter gezahlt wer­den. Das ent­spricht dem Wort­laut der Norm. Sie unter­schei­det danach, ob die Tätig­keit des Zwangs­ver­wal­ters hin­sicht­lich der Mie­ten erfolg­reich ist oder nicht. Erfolg­reich ist sie erst dann, wenn geschul­de­te Mie­ten tat­säch­lich an den Zwangs­ver­wal­ter gezahlt wor­den sind. Der Ver­ord­nungs­ge­ber hat die Bemes­sungs­grund­la­ge bewusst an den tat­säch­lich ein­ge­zo­ge­nen Miet- oder Pacht­zin­sen aus­ge­rich­tet, um einen Anreiz für die Ein­trei­bung von Außen­stän­den zu set­zen 1. Die Bestim­mun­gen über die Zwangs­ver­wal­ter­ver­gü­tung sol­len nicht nur eine ange­mes­se­ne Ver­gü­tung des Zwangs­ver­wal­ters sicher­stel­len, son­dern zugleich den Inter­es­sen der Gläu­bi­ger an einer spar­sa­men und zugleich effek­ti­ven Ver­wal­tung die­nen 2. Die Gläu­bi­ger­inter­es­sen wer­den nur gewahrt, wenn Zah­lun­gen zu der Mas­se gelan­gen und Über­schüs­se durch den Zwangs­ver­wal­ter nach Maß­ga­be des Tei­lungs­plans ver­teilt wer­den kön­nen (§§ 155 ff. ZVG, § 11 ZwV­w­VO). Vor­be­rei­tungs­hand­lun­gen wie die Ein­lei­tung des Mahn­ver­fah­rens rei­chen eben­so wenig aus wie eine Zah­lung des Mie­ters an den Schuld­ner oder an ein­zel­ne Gläu­bi­ger. Erfolg­lo­se Bemü­hun­gen des Zwangs­ver­wal­ters sind aus­schließ­lich gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2, § 19 Abs. 2 ZwV­w­VO zu hono­rie­ren.

Gemäß § 17 Abs. 3 Satz 1 ZwV­w­VO kann ein als Rechts­an­walt zuge­las­se­ner Zwangs­ver­wal­ter sol­che Tätig­kei­ten, die ein nicht als Anwalt zuge­las­se­ner Ver­wal­ter einem Rechts­an­walt über­tra­gen hät­te, zusätz­lich nach Maß­ga­be des Rechts­an­walts­ver­gü­tungs­ge­set­zes abrech­nen. Auch die­se Gebüh­ren unter­lie­gen der gericht­li­chen Fest­set­zung gemäß § 22 ZwV­w­VO 3.

Der Zwangs­ver­wal­ter kann jedoch für die Ein­lei­tung des Mahn­ver­fah­rens kei­ne geson­der­te Ver­gü­tung nach dem Rechts­an­walts­ver­gü­tungs­ge­setz bean­spru­chen. Dies kommt gemäß § 17 Abs. 3 Satz 1 ZwV­w­VO nur für sol­che Tätig­kei­ten in Betracht, die ein nicht als Rechts­an­walt zuge­las­se­ner Ver­wal­ter einem Rechts­an­walt über­tra­gen hät­te. Nicht jede Tätig­keit, für die das Rechts­an­walts­ver­gü­tungs­ge­setz die Ent­ste­hung einer Gebühr vor­sieht, fällt dar­un­ter. Für die Ein­lei­tung eines Mahn­ver­fah­rens ist eine anwalt­li­che Bera­tung des Zwangs­ver­wal­ters regel­mä­ßig ent­behr­lich 4. Denn als Zwangs­ver­wal­ter kom­men gemäß § 1 Abs. 2 ZwV­w­VO ohne­hin nur geschäfts­kun­di­ge Per­so­nen in Betracht. Der Antrag auf Erlass eines Mahn­be­scheids erfor­dert im Hin­blick auf die For­ma­li­sie­rung des Antrags­ver­fah­rens kei­ne über die all­ge­mei­ne Geschäfts­kun­dig­keit hin­aus­ge­hen­den beson­de­ren Rechts­kennt­nis­se 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 26. April 2012 – V ZB 155/​11

  1. BR-Drucks. 842/​03, S. 15 f.[]
  2. Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, Zwangs­ver­wal­tung, 5. Aufl., § 17 Rn. 6[]
  3. ein­ge­hend BGH, Beschluss vom 02.07.2009 V ZB 122/​08, NJW 2009, 3104 f.[]
  4. Eick­mann, ZIP 2004, 1736, 1740; für § 5 Ins­VV LG Lübeck NZI 2009, 559 f.; anders Depré/​Mayer, Die Pra­xis der Zwangs­ver­wal­tung, 6. Aufl., Rn. 818: ein­zel­fall­be­zo­ge­ne Prü­fung erfor­der­lich[]
  5. vgl. zu dem Ver­fah­ren der Bewil­li­gung von Pro­zess­kos­ten­hil­fe: BGH, Beschluss vom 11.02.2010 IX ZB 175/​07, Rpfle­ger 2010, 330[]