Zwangs­ver­wal­tung – und der ding­lich berech­tig­te unmit­tel­ba­re Besit­zer

Beruft sich der unmit­tel­ba­re Besit­zer eines unter Ver­wal­tung gestell­ten Grund­stücks erst nach Beginn der Zwangs­ver­wal­tung auf das Bestehen ding­li­cher Rech­te, hat der Zwangs­ver­wal­ter das Voll­stre­ckungs­ge­richt unver­züg­lich hier­über zu unter­rich­ten.

Zwangs­ver­wal­tung – und der ding­lich berech­tig­te unmit­tel­ba­re Besit­zer

Die Nicht­ein­le­gung der Erin­ne­rung gegen die Anord­nung der unbe­schränk­ten Zwangs­ver­wal­tung durch Inha­ber ding­li­cher Rech­te kann deren Mit­ver­schul­den an dem ihnen durch die Zwangs­ver­wal­tung ent­ste­hen­den Scha­den begrün­den; das­sel­be gilt, wenn sie die­se Rech­te nicht unver­züg­lich gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter gel­tend machen.

Der Zwangs­ver­wal­ter ist ver­pflich­tet, das Voll­stre­ckungs­ge­richt über wesent­li­che Umstän­de der Zwangs­ver­wal­tung unauf­ge­for­dert zu unter­rich­ten. Unter­lässt er dies schuld­haft, so kann hier­in zugleich eine Ver­let­zung der ihm gegen­über den Betei­lig­ten des Ver­fah­rens oblie­gen­den ver­wal­ter­spe­zi­fi­schen Pflich­ten lie­gen. Dies kann ins­be­son­de­re der Fall sein, wenn das Voll­stre­ckungs­ge­richt auf­grund der vom Ver­wal­ter mit­zu­tei­len­den Umstän­de zu einer Prü­fung von Amts wegen ver­an­lasst wäre, ob die Zwangs­ver­wal­tung zuguns­ten der Drit­ten zu beschrän­ken oder auf­zu­he­ben ist.

Hin­sicht­lich wesent­li­cher Umstän­de der Zwangs­ver­wal­tung ergibt sich die Infor­ma­ti­ons­pflicht des Zwangs­ver­wal­ters aus der Auf­sichts­funk­ti­on des Voll­stre­ckungs­ge­richts. Der Ver­wal­ter führt zwar die Ver­wal­tung selbst­stän­dig und wirt­schaft­lich nach eige­nem Ermes­sen, ist jedoch an die vom Gericht erteil­ten Wei­sun­gen gebun­den (§ 1 Abs. 1 Zwangs­ver­wal­ter­ver­ord­nung vom 19.12 2003 – nach­fol­gend: ZwV­wV , BGBl. I 2804). Sei­ne Geschäfts­füh­rung wird von dem Voll­stre­ckungs­ge­richt beauf­sich­tigt (§ 153 Abs. 1 ZVG); es kann kon­kre­te Anwei­sun­gen ertei­len und deren Befol­gung mit­tels des Ein­sat­zes von Zwangs­mit­teln gegen den Ver­wal­ter sicher­stel­len; not­falls kann es ihn ent­las­sen (§ 153 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Detail­lier­te Berichts­pflich­ten bestehen hin­sicht­lich des Erst­be­richts nach Inbe­sitz­nah­me des Objekts (§ 3 ZwV­wV); dane­ben besteht eine all­ge­mei­ne Aus­kunfts­pflicht gegen­über dem Voll­stre­ckungs­ge­richt gemäß § 16 ZwV­wV. Der Ver­wal­ter ist danach ver­pflich­tet, dem Voll­stre­ckungs­ge­richt jeder­zeit alle erfor­der­li­chen Unter­la­gen vor­zu­le­gen und wei­te­re Aus­künf­te im Zusam­men­hang mit sei­ner Ver­wal­tung zu ertei­len. Auch dem Gläu­bi­ger und dem Schuld­ner gegen­über hat er auf deren Antrag Aus­kunft über den Sach­stand zu ertei­len (§ 13 Abs. 4 ZwV­wV).

Sub­jek­tiv­ding­li­che Rech­te eines unmit­tel­bar besit­zen­den Drit­ten stel­len wesent­li­che Umstän­de dar, die das Voll­stre­ckungs­ge­richt zu einer Prü­fung und einem Tätig­wer­den von Amts wegen ver­an­las­sen.

Bestehen zuguns­ten eines Drit­ten ding­li­che Rech­te an einem Grund­stück, die die­sen zum Besitz berech­ti­gen, muss nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auch bei gegen­über dem Recht des Gläu­bi­gers nach­ran­gi­gen Rech­ten des Drit­ten bereits vor Beginn der Zwangs­ver­wal­tung ein gegen den Rechts­in­ha­ber gerich­te­ter Dul­dungs­ti­tel oder des­sen Zustim­mungs­er­klä­rung vor­lie­gen 1. Der im Schrift­tum zum Teil ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, wonach die Zwangs­ver­wal­tung stets zunächst unbe­schränkt ange­ord­net wer­den dür­fe und erst auf eine Erin­ne­rung des Dritt­rechts­in­ha­bers hin nach­träg­lich beschränkt wer­den müs­se 2, ist der Bun­des­ge­richts­hof nicht gefolgt. Hat das Voll­stre­ckungs­ge­richt trotz­dem, etwa in Unkennt­nis der ding­li­chen Rech­te des Drit­ten, die unbe­schränk­te Zwangs­ver­wal­tung ange­ord­net, so sind die Rech­te des Nieß­brau­chers und Woh­nungs­rechts­in­ha­bers gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1, § 161 Abs. 4 ZVG zu wah­ren. Kann der Gläu­bi­ger inner­halb einer vom Voll­stre­ckungs­ge­richt zu set­zen­den Frist kei­nen Dul­dungs­ti­tel gegen den Inha­ber des ding­li­chen Rechts bei­brin­gen, wird eine Beschrän­kung der Zwangs­ver­wal­tung ange­ord­net 3.

Nach­dem die Nieß­brau­che­rin ein Recht zum Besitz auf­grund der für sie bestehen­den Nieß­brauchs- und Woh­nungs­rech­te gel­tend mach­te, war der Zwangs­ver­wal­ter ver­pflich­tet, dies dem Voll­stre­ckungs­ge­richt mit­zu­tei­len.

Beruft sich der unmit­tel­ba­re Besit­zer eines unter Ver­wal­tung gestell­ten Grund­stücks erst nach Erlan­gung des mit­tel­ba­ren Besit­zes durch den Zwangs­ver­wal­ter und Aus­übung der Zwangs­ver­wal­tung durch die­sen auf das Bestehen ding­li­cher Rech­te, so han­delt es sich um eine wesent­li­che Ver­än­de­rung der für die Zwangs­ver­wal­tung bestim­men­den Umstän­de. Der Zwangs­ver­wal­ter ist ver­an­lasst, über eine sol­che Behaup­tung das Voll­stre­ckungs­ge­richt unver­züg­lich zu unter­rich­ten, damit die­ses von Amts wegen prü­fen kann, ob die Zwangs­ver­wal­tung einst­wei­len ein­zu­stel­len und gege­be­nen­falls zu beschrän­ken ist. Er ist gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 ZwV­wV ver­pflich­tet, dem Gericht von allen wesent­li­chen Umstän­den Mit­tei­lung zu machen, die wäh­rend der Dau­er der Zwangs­ver­wal­tung in Abwei­chung von den im Inbe­sitz­nah­me­pro­to­koll genann­ten Rah­men­da­ten ein­tre­ten 4. Auch die Aus­kunfts­pflicht aus § 16 ZwV­wV bezieht sich sowohl auf den Sach­stand und die Geschäfts­füh­rung als auch auf bestimm­te kon­kre­te Ereig­nis­se oder Hand­lun­gen 5.

Eine Ver­pflich­tung des Zwangs­ver­wal­ters zur Infor­ma­ti­on des Voll­stre­ckungs­ge­richts über erst spä­ter ein­ge­tre­te­ne wesent­li­che Hin­der­nis­se ergibt sich auch aus sei­ner ein­ge­schränk­ten Befug­nis, selbst Rechts­strei­tig­kei­ten mit dem Ziel zu füh­ren, den unmit­tel­ba­ren Besitz an dem Objekt zu erlan­gen. Zwar ist er gegen­über einem Mie­ter zur Räu­mungs­kla­ge und Räu­mungs­voll­stre­ckung berech­tigt 6. Eine ver­gleich­ba­re Befug­nis besteht nicht, wenn sich das Grund­stück bei der Inbe­sitz­nah­me im unmit­tel­ba­ren Besitz eines nicht her­aus­ga­be­be­rei­ten Drit­ten befin­det. Hat ein Drit­ter Eigen­be­sitz an dem Grund­stück inne, kann ihn der Zwangs­ver­wal­ter im Rah­men der Zwangs­ver­wal­tung nicht aus dem Besitz drän­gen. Fin­den der Ver­wal­ter oder der Gerichts­voll­zie­her einen ande­ren als den Schuld­ner im Besitz des Grund­stücks vor, darf die Voll­stre­ckungs­hand­lung nicht aus­ge­führt wer­den. Der Gläu­bi­ger muss sich dann erst einen Titel gegen den Eigen­be­sit­zer ver­schaf­fen 7.

Die Pflicht zur Unter­rich­tung des Voll­stre­ckungs­ge­richts besteht auch dann, wenn die Anord­nung einer unbe­schränk­ten Zwangs­ver­wal­tung von dem Drit­ten nicht ange­foch­ten wor­den ist. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sind zwar Voll­stre­ckungs­ak­te des Voll­stre­ckungs­ge­richts grund­sätz­lich wirk­sam, auch wenn sie bei rich­ti­ger Hand­ha­bung hät­ten unter­blei­ben müs­sen. Ihre Feh­ler­haf­tig­keit führt ledig­lich dazu, dass sie auf ent­spre­chen­den Rechts­be­helf oder von Amts wegen wie­der auf­zu­he­ben sind. Solan­ge dies nicht geschieht, ist die betref­fen­de Maß­nah­me gül­tig 8. Dies führt aller­dings ledig­lich dazu, dass in einem lau­fen­den Räu­mungs­rechts­streit der Rech­te­inha­ber sei­ne ding­li­chen Rech­te dem Besitz­ver­schaf­fungs­an­spruch des Zwangs­ver­wal­ters solan­ge nicht erfolg­reich ent­ge­gen­hal­ten kann, wie er nicht zugleich auch gegen die Anord­nung der unbe­schränk­ten Zwangs­ver­wal­tung vor­geht. Hier­von zu tren­nen ist jedoch die Fra­ge, ob der Zwangs­ver­wal­ter ver­pflich­tet ist, über die­sen Umstand das Voll­stre­ckungs­ge­richt zu infor­mie­ren. Eine sol­che Hand­lungs­pflicht des Ver­wal­ters ist nach dem Vor­ge­nann­ten aber zu beja­hen, weil das Voll­stre­ckungs­ge­richt gemäß §§ 28, 161 Abs. 4 ZVG von Amts wegen jeder­zeit zu einer einst­wei­li­gen Ein­stel­lung der Zwangs­ver­wal­tung und gege­be­nen­falls deren Beschrän­kung ver­an­lasst ist und nicht nur auf Antrag oder gar nur auf­grund eines Rechts­be­helfs des Drit­ten tätig wer­den darf.

Der Zwangs­ver­wal­ter han­del­te bezüg­lich der Ver­let­zung die­ser Pflicht auch schuld­haft in Form von Fahr­läs­sig­keit. Der Ver­wal­ter hat bei der Ver­let­zung von Pflich­ten gemäß § 154 Satz 1 ZVG für jede Form von Fahr­läs­sig­keit und Vor­satz ein­zu­ste­hen, § 276 BGB 9. Von dem Beklag­ten konn­te erwar­tet wer­den, dass er die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zum Erfor­der­nis des Vor­lie­gens eines Dul­dungs­ti­tels oder einer Zustim­mung des Inha­bers auch nach­ran­gi­ger ding­li­cher Rech­te an dem Zwangs­ver­wal­tungs­ob­jekt 10 kann­te oder sich ent­spre­chen­de Kennt­nis­se hier­zu ver­schaff­te. Er konn­te ange­sichts der Auf­sichts­funk­ti­on des Voll­stre­ckungs­ge­richts und sei­ner beschränk­ten Befug­nis­se zur Ver­schaf­fung des unmit­tel­ba­ren Besit­zes auch nicht davon aus­ge­hen, dass es sich um einen unwe­sent­li­chen Umstand han­del­te, über den er kei­nen Bericht abzu­ge­ben hat­te.

Für die Fra­ge, ob und wel­cher Scha­den aus einem Pflicht­ver­stoß ent­stan­den ist, kommt es dar­auf an, wel­chen Ver­lauf die Din­ge bei pflicht­ge­mä­ßem Ver­hal­ten des Ver­wal­ters genom­men und wel­che Aus­wir­kun­gen die­ses pflicht­ge­mä­ße Ver­hal­ten auf die Ver­mö­gens­la­ge des Geschä­dig­ten ent­fal­tet hät­te. Hängt dies, wie im Streit­fall, davon ab, wie die Ent­schei­dung eines Gerichts aus­ge­fal­len wäre, so ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht dar­auf abzu­stel­len, wie die­ses Gericht tat­säch­lich ent­schie­den haben wür­de, son­dern dar­auf, wie es nach Ansicht des über den Scha­dens­er­satz­an­spruch Gerichts rich­ti­ger­wei­se hät­te befin­den müs­sen 11.

Bei pflicht­ge­mä­ßer Unter­rich­tung hät­te das Voll­stre­ckungs­ge­richt die Zwangs­ver­wal­tung gegen die Nieß­brau­cher zunächst einst­wei­len ein­ge­stellt und nach erfolg­lo­ser Frist­set­zung für die Bei­brin­gung eines Dul­dungs­ti­tels in dem Umfang, wie es tat­säch­lich gesche­hen ist, beschränkt.

Dem Anspruch der Nieß­brau­cher auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz steht hier jedoch eine Ver­let­zung eige­ner Oblie­gen­hei­ten bei der Scha­dens­ent­ste­hung (§ 254 Abs. 2 Satz 1 Vari­an­te 2 BGB) ent­ge­gen, durch wel­che ihr Anspruch aus­ge­schlos­sen ist.

Pro­zes­su­al ist der Ein­wand des Mit­ver­schul­dens kei­ne Ein­re­de, son­dern eine von Amts wegen zu beach­ten­de Ein­wen­dung. Die Fra­ge des mit­wir­ken­den Ver­schul­dens ist daher von Amts wegen zu prü­fen 12. Ein eige­nes Ver­schul­den der Betei­lig­ten, das bei der Ent­ste­hung des Scha­dens mit­ge­wirkt hat, kann die Ver­pflich­tung zum Scha­dens­er­satz aus § 154 Satz 1 ZVG min­dern oder ganz aus­schlie­ßen, hier­bei fin­det § 254 BGB Anwen­dung 13.

Die Ver­pflich­tung zum Scha­dens­er­satz und des­sen Umfang hän­gen von den Umstän­den, ins­be­son­de­re davon ab, inwie­weit der Scha­den vor­wie­gend von dem einen oder dem ande­ren Teil ver­ur­sacht wor­den ist. Dabei kann der schuld­haf­te Nicht­ge­brauch von zuläs­si­gen Rechts­mit­teln dazu füh­ren, dass der Ersatz von Scha­den für sol­che Nach­tei­le ver­wehrt wer­den kann, den er durch den Gebrauch des Rechts­mit­tels hät­te abwen­den kön­nen 14.

Vor die­sem Hin­ter­grund begrün­det die Nicht­ein­le­gung einer Erin­ne­rung (§ 766 Abs. 1 Satz 1 ZPO) gegen die Anord­nung der unbe­schränk­ten Zwangs­ver­wal­tung ein Mit­ver­schul­den der Nieß­brau­cher, wel­ches bei einer gebo­te­nen Gesamt­be­trach­tung aller fest­ge­stell­ten Umstän­de gegen­über dem Ver­schul­den des Zwangs­ver­wal­ters so schwer wiegt, dass der Anspruch voll­stän­dig aus­ge­schlos­sen ist. Ihr Ver­säum­nis liegt dar­in, ein aus­sichts­rei­ches und kos­ten­güns­ti­ges Rechts­mit­tel nicht ein­ge­legt zu haben. Außer­dem haben sie den Zwangs­ver­wal­ter in dem län­ge­ren Zeit­raum seit der Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung nicht auf ihre ding­li­chen Rech­te hin­ge­wie­sen und damit kei­ne Ver­an­las­sung gege­ben, an ihrer aus­schließ­lich schuld­recht­lich begrün­de­ten Berech­ti­gung zum Besitz zu zwei­feln.

Ansprü­che des Nieß­brau­chers auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz gegen den Zwangs­ver­wal­ter aus einer sons­ti­gen Pflicht­ver­let­zung im Sin­ne von § 154 Satz 1 ZVG kom­men wegen sei­nes weit über­wie­gen­den Mit­ver­schul­dens auch sonst nicht in Betracht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Okto­ber 2015 – IX ZR 44/​15

  1. BGH, Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/​03, NJW 2003, 2164 ff; Lem­ke in: Ring/​Grziwotz/​Keukenschrijver, BGB, 3. Aufl., § 1030 Rn. 79; Staudinger/​Frank; BGB, Neu­be­ar­bei­tung 2009, Vor­bem. zu §§ 1030 ff Rn. 86 f; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 146 Rn. 11.2 f; Böttcher/​Kel­ler, ZVG, 5. Aufl., § 146 Rn. 49; Haarmeyer/​Wutzke/​Förster/​Hintzen, Zwangs­ver­wal­tung, 5. Aufl., § 146 Rn. 12; Depré, ZVG, § 146 Rn. 15; Löhnig/​Bäuerle, ZVG, § 146 Rn. 11; Sie­vers in Kind­l/­Mel­ler-Han­nich/­Wolf, ZVG, 2. Aufl., § 146 Rn. 10 und § 150 Rn. 33[]
  2. RGRK/​Rothe, BGB, 12. Aufl., § 1030 Rn. 11; Soergel/​Stürner, BGB, 13. Aufl. Vor § 1030 Rn.20; Bamberger/​Roth/​Wegmann, BGB, 3. Aufl., § 1030 Rn. 44; Palandt/​Bassenge, BGB, 74. Aufl., Ein­füh­rung vor § 1030 Rn. 7[]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 14.03.2003, aaO S. 2165; Stö­ber, aaO § 146 Rn. 11.9; Staudinger/​Frank, aaO Vor­bem. zu §§ 1030 ff Rn. 87; Böttcher/​Keller, aaO § 146 Rn. 49; Löhnig/​Bäuerle, aaO § 146 Rn. 37; Depré, aaO § 146 Rn. 37; für nach­träg­li­che Beschrän­kung auf­grund eines Rechts­mit­tels des Rechts­in­ha­bers: Bamberger/​Roth/​Wegmann, aaO; Lem­ke in: Ring/​Grziwotz/​Keukenschrijver, aaO § 1030 Rn. 79; Soergel/​Stürner, aaO Vor § 1030 Rn.20[]
  4. Haarmeyer/​Hintzen, Hand­buch der Zwangs­ver­wal­tung, 3. Aufl., Rn. 18[]
  5. Hint­zen in: Hintzen/​Wolf, Zwangs­voll­stre­ckung, Zwangs­ver­wal­tung, Zwangs­ver­stei­ge­rung, Rn. 13.209[]
  6. vgl. Sie­vers in: Kind­l/­Mel­ler-Han­nich/­Wolf, ZVG, 2. Aufl., § 152 Rn. 35[]
  7. BGH, Beschluss vom 19.03.2004 – IXa ZB 190/​03, WM 2004, 1042, 1043 f; vgl. auch Beschluss vom 09.12 2010 – VII ZB 67/​09, WM 2011, 465, Rn. 9 ff[]
  8. BGH, Urteil vom 10.06.1959 – V ZR 204/​57, BGHZ 30, 173, 175 mwN; Engels in: Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 146 Rn. 12[]
  9. vgl. Böttcher/​Keller, ZVG, 5. Aufl., § 154 Rn. 3; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 154 Rn.02.2; Depré, ZVG, § 154 Rn. 4; Löhnig/​Blümle, ZVG, § 154 Rn. 7[]
  10. BGH, Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/​03, WM 2003, 845; vom 26.03.2014 – V ZB 140/​13, NJW 2014, 1740, Rn. 10[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 13.06.1996 – IX ZR 233/​95, BGHZ 133, 110; vom 16.06.2005 – IX ZR 27/​04, BGHZ 163, 223; vom 25.10.2012 – IX ZR 207/​11, NJW 2013, 540, Rn. 13, jeweils für die Anwalts­haf­tung[]
  12. BGH, Urteil vom 15.04.2010 – IX ZR 189/​09, WM 2010, 993, Rn. 13[]
  13. Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 154 Rn.02.2; Engels in: Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 154 Rn, 3; Löhnig/​Blümle, ZVG, § 154 Rn. 7; Böttcher/​Keller, ZVG, 5. Aufl., § 154 Rn. 3; Mohrbutter/​Drischler/​Radtke/​Tiedemann, aaO, 7. Aufl., Band 2, S. 893[]
  14. st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 26.01.1984 – III ZR 216/​82, BGHZ 90, 17, 31 ff; vom 12.03.1990 – II ZR 179/​89, BGHZ 110, 323, 329 ff; vom 15.04.2010 – IX ZR 189/​09, WM 2010, 993 Rn. 16 ff; Münch­Komm-BGB/Oet­ker, 6. Aufl., § 254 Rn. 96 mwN[]