Zwangsverwaltung – und die übersehenen dinglichen Rechte

Der Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet, mögliche dingliche Rechte Dritter an einem unter Zwangsverwaltung gestellten Grundstück durch Einsichtnahme in das Grundbuch zu ermitteln; diese Pflicht ergibt sich auch nicht aus seiner Verpflichtung zur Erstattung des Erstberichts nach der Inbesitznahme.

Gemäß § 154 Satz 1 ZVG ist der Verwalter für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Diese Norm begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis des Verwalters mit den Beteiligten und bildet die Grundlage für seine persönliche Haftung¹.

Der Verwalter hat neben den berechtigten Interessen des Schuldners und des Gläubigers² auch diejenigen der anderen am Verfahren Beteiligten zu wahren. Dabei entspricht der Begriff der von § 154 Satz 1 ZVG umfassten Beteiligten nicht demjenigen der formell am Verfahren Beteiligten in § 9 ZVG, sondern beschreibt – wie in § 82 KO und in § 60 InsO bezüglich der Haftung des Konkurs- bzw. Insolvenzverwalters – diejenigen Personen, denen gegenüber das Zwangsverwaltungsgesetz dem Zwangsverwalter spezifische Pflichten auferlegt³. Der Zwangsverwalter haftet auch gegenüber den Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG nicht für jegliche Pflichtverletzung, sondern nur für die Verletzung verwalterspezifischer Pflichten⁴. Die Nießbraucher als Inhaber dinglicher Rechte an dem unter Verwaltung stehenden Grundstück sind als Beteiligte gemäß § 9 Nr. 1 ZVG als Beteiligte im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG anzusehen, soweit der Beklagte eine ihnen gegenüber obliegende verwalterspezifische Pflicht verletzt hat.

Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, das Vollstreckungsgericht über wesentliche Umstände der Zwangsverwaltung unaufgefordert zu unterrichten. Unterlässt er dies schuldhaft, so kann hierin zugleich eine Verletzung der ihm gegenüber den Beteiligten des Verfahrens obliegenden verwalterspezifischen Pflichten liegen. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn das Vollstreckungsgericht aufgrund der vom Verwalter mitzuteilenden Umstände zu einer Prüfung von Amts wegen veranlasst wäre, ob die Zwangsverwaltung zugunsten der Dritten zu beschränken oder aufzuheben ist.

Hinsichtlich wesentlicher Umstände der Zwangsverwaltung ergibt sich die Informationspflicht des Zwangsverwalters aus der Aufsichtsfunktion des Vollstreckungsgerichts. Der Verwalter führt zwar die Verwaltung selbstständig und wirtschaftlich nach eigenem Ermessen, ist jedoch an die vom Gericht erteilten Weisungen gebunden (§ 1 Abs. 1 Zwangsverwalterverordnung vom 19.12 2003 – nachfolgend: ZwVwV , BGBl. I 2804). Seine Geschäftsführung wird von dem Vollstreckungsgericht beaufsichtigt (§ 153 Abs. 1 ZVG); es kann konkrete Anweisungen erteilen und deren Befolgung mittels des Einsatzes von Zwangsmitteln gegen den Verwalter sicherstellen; notfalls kann es ihn entlassen (§ 153 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Detaillierte Berichtspflichten bestehen hinsichtlich des Erstberichts nach Inbesitznahme des Objekts (§ 3 ZwVwV); daneben besteht eine allgemeine Auskunftspflicht gegenüber dem Vollstreckungsgericht gemäß § 16 ZwVwV. Der Verwalter ist danach verpflichtet, dem Vollstreckungsgericht jederzeit alle erforderlichen Unterlagen vorzulegen und weitere Auskünfte im Zusammenhang mit seiner Verwaltung zu erteilen. Auch dem Gläubiger und dem Schuldner gegenüber hat er auf deren Antrag Auskunft über den Sachstand zu erteilen (§ 13 Abs. 4 ZwVwV).

Subjektivdingliche Rechte eines unmittelbar besitzenden Dritten stellen wesentliche Umstände dar, die das Vollstreckungsgericht zu einer Prüfung und einem Tätigwerden von Amts wegen veranlassen.

Bestehen zugunsten eines Dritten dingliche Rechte an einem Grundstück, die diesen zum Besitz berechtigen, muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei gegenüber dem Recht des Gläubigers nachrangigen Rechten des Dritten bereits vor Beginn der Zwangsverwaltung ein gegen den Rechtsinhaber gerichteter Duldungstitel oder dessen Zustimmungserklärung vorliegen⁵. Der im Schrifttum zum Teil vertretenen Auffassung, wonach die Zwangsverwaltung stets zunächst unbeschränkt angeordnet werden dürfe und erst auf eine Erinnerung des Drittrechtsinhabers hin nachträglich beschränkt werden müsse⁶, ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Hat das Vollstreckungsgericht trotzdem, etwa in Unkenntnis der dinglichen Rechte des Dritten, die unbeschränkte Zwangsverwaltung angeordnet, so sind die Rechte des Nießbrauchers und Wohnungsrechtsinhabers gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1, § 161 Abs. 4 ZVG zu wahren. Kann der Gläubiger innerhalb einer vom Vollstreckungsgericht zu setzenden Frist keinen Duldungstitel gegen den Inhaber des dinglichen Rechts beibringen, wird eine Beschränkung der Zwangsverwaltung angeordnet⁷.

Nach diesen Maßstäben ist der Zwangsverwalter nicht verpflichtet, das mögliche Bestehen dinglicher Rechte Dritter durch eine Einsichtnahme in das Grundbuch zu ermitteln, um das Ergebnis sodann dem Vollstreckungsgericht anzeigen zu können. Eine solche Pflicht besteht insbesondere nicht im Zusammenhang mit seiner Verpflichtung zur Erstattung des Erstberichts gemäß § 3 ZwVwV nach der Inbesitznahme.

Der Verwalter hat gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZwVwV das Vollstreckungsgericht über die „bekannten Drittrechte“ zu unterrichten. Aus dieser Formulierung ergibt sich keine Verpflichtung, sich solche Kenntnisse durch eine Einsichtnahme in das Grundbuch zu verschaffen. Die Formulierung knüpft an die der Erstattung des Erstberichts vorangehende Inbesitznahme des Objekts (§ 3 Abs. 1 Satz 1 ZvVwV) an. Der Schwerpunkt der Berichtspflicht liegt in der Erfassung und Wiedergabe der tatsächlichen Verhältnisse einschließlich der im Rahmen der Besitzergreifung erlangten Informationen über die konkreten Nutzungsverhältnisse. Das Inbesitznahmeprotokoll soll dem Gericht und den betreibenden Gläubigern einen möglichst vollständigen Überblick über alle für die Zwangsverwaltung wesentlichen Verhältnisse vermitteln⁸; die Objektbeschreibung stellt vorrangig auf den Ist-Zustand bei der Inbesitznahme als Grundlage für später zu treffende Entscheidungen über die Änderung der Nutzung, bauliche Veränderung und Reparaturmaßnahmen ab⁹. Ist das Objekt vermietet oder verpachtet, so sollen die einzelnen Nutzungsverhältnisse detailliert unter kurzer Beschreibung der räumlichen und größenmäßigen Aufteilungen der Wohnung dargelegt werden¹⁰. Der Verwalter soll damit über dasjenige berichten, was er über die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse des Objekts und seiner Nutzer anlässlich dieses Vorgangs erfahren hat. Entsprechend bezieht sich die in § 3 Abs. 2 Satz 2 ZwVwV geregelte Nachberichtspflicht auf diejenigen Umstände, die dem Verwalter erst nach der Inbesitznahme bekannt werden, etwa durch Angaben der unmittelbaren Besitzer des Objekts ihm gegenüber. Die Auffangregelung des § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 9 ZwVwV, wonach auch alle sonstigen für die Verwaltung wesentlichen Verhältnisse aufzunehmen sind, bezieht sich auf die tatsächlichen Verhältnisse außerhalb des eigentlichen Objekts, also etwa auf Besonderheiten in der Nachbarschaft, diesbezüglich absehbare Veränderungen oder tatsächliche Besonderheiten bei der Nutzung durch die Mieter¹¹.

Die Anknüpfung an den Übergabetermin entspricht dem aus der amtlichen Begründung ersichtlichen Willen des Verordnungsgebers¹². Die Norm entspricht ihrem Inhalt nach weitgehend § 3 der Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters vom 16.02.1970¹³, welche sprachlich gestrafft und modernisiert werden sollte. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Buchstabe b)) der Vorgängervorschrift hatte der Verwalter in die Niederschrift „die Beschaffenheit, die bisherige Art der Benutzung und den gegenwärtigen Zustand des Grundstücks, die darauf befindlichen Gebäude unter Angabe ihrer Bestimmung und ihres baulichen Zustandes sowie die mit dem Boden zusammenhängenden Erzeugnisse unter Angabe etwaiger Pfändungen“ aufzunehmen. Der Wortlaut dieser Norm verwies damit noch deutlicher auf die Pflicht zur Feststellung der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse einschließlich der aktuellen Nutzung des Objekts. Soweit der Verordnungsgeber die frühere Regelung im Einleitungssatz des § 3, wonach Gläubiger und Schuldner tunlichst bei der Besitznahme hinzuzuziehen waren, gestrichen hat, erfolgte dies ausweislich der Begründung zur Beschleunigung des Verfahrens, weil die Regelung zuvor praktisch kaum angewandt worden war und auch, weil dieser Personenkreis über die wesentlichen Umstände durch den über die Besitzerlangung zu fertigenden Bericht ohnehin informiert werden sollte¹⁴. Gläubiger und Schuldner bedürfen keiner Information über grundbuchersichtliche Rechte durch den Inbesitznahmebericht, weil sie sich diese Kenntnisse im eigenen Interesse jederzeit selbst verschaffen könnten.

Gegen eine Pflicht des Zwangsverwalters zur Einsichtnahme in das Grundbuch spricht auch der systematische Zusammenhang der Normen des Zwangsversteigerungsgesetzes. Das Bestehen grundbuchersichtlicher Rechte Dritter ist danach bereits vor Beginn der Zwangsverwaltung durch den Gläubiger und das Vollstreckungsgericht zu prüfen. Letzteres muss auch später von Amts wegen das Bestehen solcher Rechte berücksichtigen.

Der Gläubiger hat den Duldungstitel oder die Zustimmungserklärung des Drittrechtsinhabers bereits bei der Antragstellung zur Zwangsverwaltung vorzulegen¹⁵, weil er die rechtlichen Voraussetzungen für die Zwangsverwaltung zu schaffen hat¹⁶. Unabhängig hiervon ist das Vollstreckungsgericht bereits vor der Anordnung zur Feststellung verpflichtet, ob in Abteilung – II des Grundbuchs ein dem Verfahren entgegenstehendes Recht eingetragen ist¹⁷.

Eine Pflicht zur Prüfung und gegebenenfalls Beschränkung der Zwangsverwaltung besteht für das Vollstreckungsgericht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG, § 161 Abs. 4 ZVG auch im weiteren Verlauf des Verfahrens. Hat es vor der Anordnung die gebotene Prüfung versäumt, besteht Veranlassung hierzu jedenfalls nach Erhalt der Information über den Inhalt des Grundbuchs durch das Grundbuchamt gemäß §§ 146, 19 Abs. 2 ZVG. Dieses erteilt nachErledigung des Eintragungsersuchens dem Vollstreckungsgericht eine Abschrift des Grundbuchblattes und gibt Nachricht, was über den Wohnort und Wohnung der eingetragenen Beteiligten und deren Vertreter bekannt ist. Bei subjektivdinglichen Rechten ist das Grundbuchamt verpflichtet, die Berechtigten zu ermitteln und dem Vollstreckungsgericht mitzuteilen¹⁸. Ziel dieser Vorschrift und Folge der Information durch das Grundbuchamt ist die Kenntnis des Vollstreckungsgerichts über die eingetragenen oder durch Vormerkung gesicherten Beteiligten des § 9 Nr. 1 ZVG¹⁹. In der Zwangsverwaltung folgt aus dieser Kenntnis die Pflicht des Vollstreckungsgerichts, die Beteiligten über das Bestehen des Zwangsverwaltungsverfahrens zu unterrichten, § 146 Abs. 2 ZVG.

Hingegen erhält der Zwangsverwalter keine Informationen seitens des Grundbuchamtes oder des Vollstreckungsgerichts über etwaige in der Abteilung – II eingetragene dingliche Rechte Dritter. Die Benachrichtigungspflicht des Grundbuchamtes gemäß § 19 Abs. 2 ZVG besteht ihm gegenüber nicht, weil dem Zwangsverwalter wie auch dem Gläubiger und dem Schuldner die Anordnung der Zwangsverwaltung bereits bekannt ist²⁰.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Oktober 2015 – IX ZR 44/15

1. vgl. Böttcher/Keller, ZVG, 5. Aufl., § 154 Rn. 1[↩]
2. BGH, Urteil vom 05.02.2009 – IX ZR 21/07, BGHZ 179, 336 Rn. 10[↩]
3. BGH, Urteil vom 05.02.2009, aaO Rn. 9 ff; vom 05.03.2009 – IX ZR 15/08, WM 2009, 855, Rn. 8 ff[↩]
4. BGH, Urteil vom 05.02.2009, aaO Rn. 16; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 154 Rn.02.3; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 7. Aufl., Rn. 813; Depré, ZVG, § 154 Rn. 2; Löhnig/Blümle, ZVG, § 154 Rn. 5; Sievers in: Kindl/Meller-Hannich/Wolf, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 2. Aufl., § 154 ZVG Rn. 16; für Anknüpfung an den formellen Beteiligtenbegriff des § 9 ZVG: Böttcher/Keller, ZVG, 5. Aufl., § 154 Rn. 2; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 5. Aufl., § 154 Rn. 2 ff; Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl., Band 2, S. 891 f[↩]
5. BGH, Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/03, NJW 2003, 2164 ff; Lemke in: Ring/Grziwotz/Keukenschrijver, BGB, 3. Aufl., § 1030 Rn. 79; Staudinger/Frank; BGB, Neubearbeitung 2009, Vorbem. zu §§ 1030 ff Rn. 86 f; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 146 Rn. 11.2 f; Böttcher/Keller, ZVG, 5. Aufl., § 146 Rn. 49; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 5. Aufl., § 146 Rn. 12; Depré, ZVG, § 146 Rn. 15; Löhnig/Bäuerle, ZVG, § 146 Rn. 11; Sievers in Kindl/Meller-Hannich/Wolf, ZVG, 2. Aufl., § 146 Rn. 10 und § 150 Rn. 33[↩]
6. RGRK/Rothe, BGB, 12. Aufl., § 1030 Rn. 11; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl. Vor § 1030 Rn.20; Bamberger/Roth/Wegmann, BGB, 3. Aufl., § 1030 Rn. 44; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., Einführung vor § 1030 Rn. 7[↩]
7. vgl. BGH, Beschluss vom 14.03.2003, aaO S. 2165; Stöber, aaO § 146 Rn. 11.9; Staudinger/Frank, aaO Vorbem. zu §§ 1030 ff Rn. 87; Böttcher/Keller, aaO § 146 Rn. 49; Löhnig/Bäuerle, aaO § 146 Rn. 37; Depré, aaO § 146 Rn. 37; für nachträgliche Beschränkung aufgrund eines Rechtsmittels des Rechtsinhabers: Bamberger/Roth/Wegmann, aaO; Lemke in: Ring/Grziwotz/Keukenschrijver, aaO § 1030 Rn. 79; Soergel/Stürner, aaO Vor § 1030 Rn.20[↩]
8. Haarmeyer/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwaltung, 3. Aufl., Kapitel 3 Rn. 16[↩]
9. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 5. Aufl., § 3 ZwVwV, Rn. 16[↩]
10. Haarmeyer/Hintzen, aaO Rn. 15 Stichwort: „Objektbeschreibung“; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO[↩]
11. vgl. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO Rn. 31[↩]
12. BR-Drs. 842/03, S. 11[↩]
13. BGBl. I 15[↩]
14. vgl. BR-Drs. 842/03 aaO[↩]
15. BGH, Beschluss vom 14.03.2003 – IXa ZB 45/03, NJW 2003, 2164, 2165; Lemke in: Ring/Grziwotz/Keukenschrijver, BGB, 3. Aufl., § 1030 Rn. 79; Staudinger/Frank, BGB, Neubearbeitung 2009, Vorbem. zu §§ 1030 ff Rn. 86 f; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 146 Rn. 11.2 f; Böttcher/Keller, ZVG, 5. Aufl., § 146 Rn. 49; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 5. Aufl., § 146 Rn. 12; Depré, ZVG, § 146 Rn. 15; Löhnig/Bäuerle, ZVG, § 146 Rn. 11; Sievers in Kindl/Meller-Hannich/Wolf, ZVG, 2. Aufl., § 146 Rn. 10 und § 150 Rn. 33; aA RGRK/Rothe, BGB, 12. Aufl., § 1030 Rn. 11; Soergel/Stürner, BGB, 13, Aufl. Vor § 1030 Rn.20; Bamberger/Roth/Wegmann, BGB, 3. Aufl., § 1030 Rn. 44; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., Einführung vor § 1030 Rn. 7[↩]
16. Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl., Band 2, Anmerkungen zu Muster 147, S. 834[↩]
17. BGH, Beschluss vom 19.03.2004 – IXa ZB 190/03, WM 2004, 1042, 1043 unter 3 b, bb; Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, aaO S. 830 mwN; vgl. auch Stöber, aaO § 15 Rn.03.5 und § 17 Rn.05.2; Hock/Klein/Hilbert/Deimann, Immobiliarvollstreckung, 5. Aufl., Rn. 71 und 1518[↩]
18. Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 19 Rn.19[↩]
19. Depré/Cranshaw, ZVG, § 19 Rn. 32; Böttcher/Keller, aaO § 146 Rn. 67[↩]
20. Depré/Cranshaw, aaO; Böttcher/Keller, aaO § 146 Rn. 68; Löhnig/Bäuerle, ZVG, § 146 Rn. 31[↩]