Zwangs­ver­wal­tung – Zwi­schen­ver­mie­tung und Woh­nungs­schutz

§ 149 Abs. 1 ZVG setzt die Wohn­nut­zung des zwangs­ver­wal­te­ten Grund­stücks bei Beschlag­nah­me kraft Eigen­tums und unmit­tel­ba­ren Eigen­be­sit­zes durch den Ver­fah­rens­schuld­ner und sei­ne mit­woh­nen­den Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen vor­aus 1.

Zwangs­ver­wal­tung – Zwi­schen­ver­mie­tung und Woh­nungs­schutz

Der Woh­nungs­schutz für den Ver­fah­rens­schuld­ner und mit­woh­nen­de Ange­hö­ri­ge ent­fällt, wenn das Grund­stück vor der Beschlag­nah­me voll­stän­dig an einen Drit­ten zur allei­ni­gen Nut­zung ver­mie­tet und über­ge­ben wor­den ist. Das gilt auch, wenn der Ver­fah­rens­schuld­ner von dem Drit­ten es zurück­mie­tet.

Der Ver­fah­rens­schuld­ner und Grund­stücks­ei­gen­tü­mer kann sich auf den Woh­nungs­schutz nicht beru­fen, wenn er den unmit­tel­ba­ren Eigen­be­sitz erst nach Beschlag­nah­me des zwangs­ver­wal­te­ten Grund­stücks erhält.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall waren die bei­den Voll­stre­ckungs­schuld­ner je zur Hälf­te Eigen­tü­mer eines in der Luther­stadt Wit­ten­berg gele­ge­nen und von ihnen zusam­men mit zwei erwach­se­nen Söh­nen bewohn­ten Hau­ses. Auf­grund einer voll­streck­ba­ren nota­ri­el­len Grund­schuld­ur­kun­de bestand ein ding­li­cher Anspruch der Spar­kas­se. Die bei­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ver­mie­te­ten zunächst die in ihrem Haus gele­ge­ne Ein­lie­ger­woh­nung an ihren nicht mit­ver­klag­ten erwach­se­nen Sohn; die­se Woh­nung ist hier nicht streit­ge­gen­ständ­lich. Im Dezem­ber 2016 ver­mie­te­ten sie einer GmbH, deren Geschäfts­füh­re­rin die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin war, das Haus­grund­stück mit Aus­nah­me der Ein­lie­ger­woh­nung unbe­fris­tet unter Aus­schluss des Kün­di­gungs­rechts bis zum 31.12 2009 und mit dem Recht, in den ver­mie­te­ten Räu­men eine Betriebs­stät­te zu betrei­ben sowie Tei­le der Räu­me an Drit­te zu Wohn­zwe­cken zu ver­mie­ten. Im April 2007 ord­ne­te das zustän­di­ge Voll­stre­ckungs­ge­richt auf Antrag der Spar­kas­se die Zwangs­ver­wal­tung des Haus­grund­stücks an und ermäch­tig­te den Zwangs­ver­wal­ter, sich selbst den Besitz des Grund­stücks zu ver­schaf­fen. Die­ser nahm das Grund­stück in Besitz und kün­dig­te den Miet­ver­trag mit der GmbH ordent­lich. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und ihre Söh­ne zogen nicht aus. Die GmbH berief sich auf den Miet­ver­trag und die Fami­lie der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ver­wie­sen auf die Ver­ein­ba­run­gen mit der GmbH sowie auf § 149 Abs. 1 ZVG. Das Amts­ge­richt Luther­stadt Wit­ten­berg hat der Räu­mungs­kla­ge des Zwangs­ver­wal­ters hin­sicht­lich der GmbH statt­ge­ge­ge­ben und hat die Kla­ge gegen die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und den mit­ver­klag­ten Sohn abge­wie­sen 2). Die Beru­fung des Zwangs­ver­wal­ters hat­te vor dem Land­ge­richt Des­sa-Roß­lau eben­falls kei­ne Erfolg 3. Mit sei­ner vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­nen Revi­si­on möch­te der Zwangs­ver­wal­ter auch die Ver­ur­tei­lung der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und ihres Soh­nes zur Her­aus­ga­be des Grund­stücks errei­chen. Der Bun­des­ge­richts­hof gab nun dem Zwangs­ver­wal­ter Recht:

Dabei konn­te für den Bun­des­ge­richts­hof offen blei­ben, ob das Rechts­schutz­be­geh­ren des Zwangs­ver­wal­ters funk­tio­nell statt vor dem ange­ru­fe­nen Pro­zess­ge­richt im Wege des voll­stre­ckungs­ge­richt­li­chen Antrags nach § 153 Abs. 1 ZVG gegen die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und ihren Sohn hät­te ver­folgt wer­den kön­nen und müs­sen 4. § 545 Abs. 2 ZPO schließt auch eine Prü­fung der funk­tio­nel­len Zustän­dig­keit des Ein­gangs­ge­richts in der Revi­si­ons­in­stanz aus 5.

Das Land­ge­richt Des­sau-Roß­lau hat die gegen die Beklag­ten zu 2 und 3 auf § 150 Abs. 2 ZVG 6 und gegen den Beklag­ten zu 4 auf § 152 Abs. 1 ZVG, § 985 BGB 7 gestütz­te Besitz­ver­schaf­fungs­kla­ge des Zwangs­ver­wal­ters abge­wie­sen, ohne die tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des § 149 Abs. 1 ZVG für die Ver­fah­rens­schuld­ner, die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, und den mit ihnen zusam­men­woh­nen­den erwach­se­nen Sohn aus­rei­chend geprüft zu haben. Nach die­ser Rege­lung sind dem Ver­fah­rens­schuld­ner, wenn er zur Zeit der Beschlag­nah­me auf dem Grund­stück wohnt, die für sei­nen Haus­stand unent­behr­li­chen Räu­me zu belas­sen. Es han­delt sich um einen Fall der Unter­halts­ge­wäh­rung aus Bil­lig­keits­grün­den 8.

Das Land­ge­richt Des­sau-Roß­lau hat nicht fest­ge­stellt, dass die Eigen­tü­mer und Ver­fah­rens­schuld­ner zur Zeit der Beschlag­nah­me unmit­tel­ba­ren Eigen­be­sitz an dem zwangs­ver­wal­te­ten Grund­stück hat­ten (§ 872 BGB).

§ 149 Abs. 1 ZVG setzt nach sei­nem Tat­be­stand die Wohn­nut­zung des zwangs­ver­wal­te­ten Grund­stücks kraft Eigen­tums und unmit­tel­ba­ren Eigen­be­sit­zes durch den Ver­fah­rens­schuld­ner und sei­ne mit­woh­nen­den Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen vor­aus 9. Geben die Eigen­tü­mer den Haus­stand auf, ent­fällt der Woh­nungs­schutz aus § 149 Abs. 1 ZVG für sie und für mit­woh­nen­de Ange­hö­ri­ge. Dies ist grund­sätz­lich auch dann der Fall, wenn der Eigen­tü­mer und Ver­fah­rens­schuld­ner das Haus voll­stän­dig an einen Drit­ten zur allei­ni­gen Nut­zung ver­mie­tet und über­gibt, denn dann hat er den unmit­tel­ba­ren Eigen­be­sitz an dem Grund­stück ver­lo­ren 10. Dar­an ändert sich nichts, wenn er das Haus oder Tei­le von ihm wie­der­um vom Drit­ten zu Wohn­zwe­cken zurück­mie­tet: Er besitzt die ange­mie­te­ten Räum­lich­kei­ten in die­sem Fall unmit­tel­bar nicht auf­grund sei­nes Eigen­tums als Eigen, son­dern auf­grund des (Unter)Mietvertrages als Fremd­be­sit­zer. Zwar las­sen sich Eigen- und Fremd­be­sitz­wil­le regel­mä­ßig nicht gleich­zei­tig ver­wirk­li­chen; der Eigen­be­sitz des Besitz­mitt­lers ver­hin­dert regel­mä­ßig eine Herr­schafts­be­zie­hung des Ober­be­sit­zers zur Sache 11. Etwas ande­res kann nur gel­ten, wenn der Eigen­tü­mer sei­ne Woh­nung ver­mie­tet und mit­tel­ba­rer Eigen­be­sit­zer ist, die Woh­nung sodann von dem Mie­ter wie­der anmie­tet und damit zugleich unmit­tel­ba­rer Fremd­be­sit­zer wird 12.

Eben­so wenig kommt § 149 Abs. 1 ZVG zur Anwen­dung, wenn ein Ver­fah­rens­schuld­ner als Geschäfts­füh­rer einer juris­ti­schen Per­son inner­halb sei­nes Auf­ga­ben­be­reichs die tat­säch­li­che Sach­herr­schaft über das durch ihn an die juris­ti­sche Per­son ver­mie­te­te Haus­grund­stück aus­übt. In die­sem Fall ver­mit­tel­te er die­ser ledig­lich den Organ­be­sitz an dem gemie­te­ten Haus 13. Er wäre trotz der aus­ge­üb­ten tat­säch­li­chen Sach­herr­schaft über das Grund­stück nicht unmit­tel­ba­rer Besit­zer, son­dern nur auf­grund sei­ner Eigen­tü­merstel­lung mit­tel­ba­rer Eigen­be­sit­zer des zwangs­ver­wal­te­ten Grund­stücks.

Lei­ten die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer des­we­gen die Nut­zung des Haus­grund­stücks wäh­rend der Zwangs­ver­wal­tung von dem Recht der GmbH als Zwi­schen­ver­mie­te­rin ab, die das gesam­te Anwe­sen mit Aus­nah­me der an den nicht am Pro­zess beteilg­ten Sohn ver­mie­te­ten Ein­lie­ger­woh­nung nach dem Wort­laut der Ver­trags­ur­kun­de zur allei­ni­gen Nut­zung von den bei­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern gemie­tet hat­te, so rich­tet sich die Stel­lung der GmbH zum Zwangs­ver­wal­ter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG nach dem auch dem Zwangs­ver­wal­ter gegen­über wirk­sa­men Miet­ver­trag. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer besä­ßen dann das Haus auf­grund ihrer Ver­ein­ba­run­gen mit der GmbH unmit­tel­bar als Fremd­be­sit­zer. Dann aber wäre für § 149 ZVG von vorn­her­ein kein Raum. Mit der (wirk­sa­men) Kün­di­gung der GmbH hät­ten die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer inso­weit im Grund­satz ihr abge­lei­te­tes Besitz­recht ver­lo­ren (§ 546 Abs. 2 BGB), es sei denn sie könn­ten sich gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter direkt oder ana­log auf den Mie­ter­schutz des § 565 BGB beru­fen. Nur dann, wenn die­se trotz des mit der GmbH vor Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung geschlos­se­nen Miet­ver­tra­ges wei­ter­hin neben der GmbH das Haus als Eigen­tü­mer und unmit­tel­ba­rer Eigen­be­sit­zer bewohnt hät­ten, könn­ten sie und ihr Sohn sich auf § 149 Abs. 1 ZVG, letz­te­rer abge­lei­tet von den Eltern als Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, beru­fen.

Dabei spielt es kei­ne Rol­le, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zwi­schen­zeit­lich mög­li­cher­wei­se wie­der zu unmit­tel­ba­ren Eigen­be­sit­zern gewor­den sind, weil die GmbH auf­grund des erst­in­stanz­li­chen inso­weit rechts­kräf­ti­gen Her­aus­ga­be­ti­tels das streit­ge­gen­ständ­li­che Haus­grund­stück ver­las­sen hat. Nach § 149 Abs. 1 ZVG, der auf den Zeit­punkt der Beschlag­nah­me abstellt, kommt ein Wohn­recht nur in Betracht, wenn der Ver­fah­rens­schuld­ner und Eigen­tü­mer in die­sem Zeit­punkt bereits in dem Beschlag­nah­me­ob­jekt wohnt. Er hat also kein Wohn­recht, um in eine wäh­rend des Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­rens frei wer­den­de Woh­nung ein­zu­zie­hen; hier kann er nur durch einen Miet­ver­trag mit dem Zwangs­ver­wal­ter gegen Miet­zins­zah­lung die Woh­nung benut­zen 14. Nichts Ande­res gilt, wenn der Ver­fah­rens­schuld­ner das Objekt bei Beschlag­nah­me­ein­tritt auf­grund einer ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung mit einem Drit­ten nutzt, der das Anwe­sen sei­ner­seits vom Ver­fah­rens­schuld­ner gemie­tet hat. Denn nach dem ein­deu­ti­gen Wort­laut der Rege­lung kommt es dar­auf an, dass der Ver­fah­rens­schuld­ner zur Zeit der Beschlag­nah­me auf dem Grund­stück als unmit­tel­ba­rer Eigen­be­sit­zer wohnt.

Fest­stel­lun­gen dazu, auf wel­cher Rechts­grund­la­ge die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und ihr Sohn das Anwe­sen zum Zeit­punkt der Beschlag­nah­me besa­ßen, hat das Land­ge­richt Des­sau-Roß­lau nicht getrof­fen. Nach dem fest­ge­stell­ten Sach­ver­halt besteht die Mög­lich­keit, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer auf­grund des mit der GmbH geschlos­se­nen Miet­ver­trags bei Beschlag­nah­me­ein­tritt kei­ne unmit­tel­ba­ren Eigen­be­sit­zer waren. Nach­voll­zieh­ba­rer und sub­stan­ti­ier­ter Vor­trag der Par­tei­en fehlt. Ins­be­son­de­re fehlt Vor­trag dazu, in wel­chem Ver­hält­nis sie zur GmbH stan­den. Es ergibt sich nicht, ob der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer mit sei­ner Fami­lie etwa auf­grund des Anstel­lungs­ver­tra­ges als Geschäfts­füh­rer der GmbH das Haus­grund­stück nut­zen durf­te 15 oder ob die Fami­lie das Haus­grund­stück ihrer­seits von der GmbH gemie­tet oder auf­grund einer Ver­ein­ba­rung gege­be­nen­falls kos­ten­los genutzt haben 16.

Das Beru­fungs­ur­teil kann des­we­gen kei­nen Bestand haben, es ist auf­zu­he­ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur End­ent­schei­dung reif ist, wird sie zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Land­ge­richt Des­sau-Roß­lau zurück­ver­wie­sen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit die bis­her feh­len­den Fest­stel­lun­gen nach­ge­holt wer­den kön­nen. Soll­te das Land­ge­richt Des­sau-Roß­lau fest­stel­len, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer das Haus­grund­stück bei Beschlag­nah­me­ein­tritt auf­grund ihres Eigen­tums als unmit­tel­ba­re Eigen­be­sit­zer bewohnt haben, weist der Bun­des­ge­richts­hof für das wei­te­re Ver­fah­ren auf Fol­gen­des hin:

Zu ihrem Haus­stand gehört auch der erwach­se­ne Sohn, der in dem zwangs­ver­wal­te­ten Anwe­sen zum Zeit­punkt der Beschlag­nah­me wohn­te. Unter § 149 Abs. 1 ZVG fal­len alle Per­so­nen, die zur Zeit der Beschlag­nah­me auf dem Grund­stück wohn­ten und zum Haus­stand des Eigen­tü­mers gehör­ten. Gemeint sind die Fami­lie 9 und sons­ti­ge in den Haus­halt auf­ge­nom­me­ne Per­so­nen 17 Dazu gehö­ren die Ehe­part­ner, Kin­der, Eltern, Geschwis­ter, nicht­ehe­li­che Lebens­part­ner, Kin­der des Lebens­part­ners oder Haus­per­so­nal. Auch wenn die Kin­der voll­jäh­rig sind, kön­nen sie in den Haus­stand der Eltern auf­ge­nom­men sein 18.

Der Zwangs­ver­wal­ter kann die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und ihren Sohn nicht auf die Nut­zung der Ein­lie­ger­woh­nung ver­wei­sen, auch wenn dem Ver­fah­rens­schuld­ner nach § 149 Abs. 1 ZVG nur die für sei­nen Haus­stand unent­behr­li­chen Räu­me zu belas­sen sind 19. Das Land­ge­richt Des­sau-Roß­lau hat mit Recht dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Ein­lie­ger­woh­nung an den zwei­ten Sohn der Ver­fah­rens­schuld­ner schon vor Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung ver­mie­tet war und des­we­gen der Miet­ver­trag nach § 152 Abs. 2 ZVG auch dem Ver­wal­ter gegen­über wirk­sam ist. Der Zwangs­ver­wal­ter ist dem­nach recht­lich nicht in der Lage, den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern und ihrem Sohn Besitz an die­ser Ein­lie­ger­woh­nung zu ver­schaf­fen. Auf die Fra­ge, ob die­se Woh­nung aus­reicht, um die Anfor­de­run­gen des § 149 Abs. 1 ZVG zu erfül­len, kommt es daher nicht an.

Dass der Zwangs­ver­wal­ter als Zwangs­ver­wal­ter den Ver­fah­rens­schuld­nern (an Stel­le der Ein­lie­ger­woh­nung) eine klei­ne­re, für ihre Bedürf­nis­se genü­gen­de Woh­nung gege­be­nen­falls auch außer­halb des zwangs­ver­wal­te­ten Hau­ses miet­frei zur Ver­fü­gung gestellt hät­te, hat die­ser nicht vor­ge­tra­gen 20.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. April 2016 – IX ZR 72/​14

  1. Bestä­ti­gung von BGH NZI 2013, 766[]
  2. AG Luther­stadt Wit­ten­berg, Urteil vom 28.08.2013 – 8 C 599/​12 (IV[]
  3. LG Des­sau-Roß­lau, Urteil vom 06.03.2014 – 5 S 195/​13[]
  4. im Ver­hält­nis zu den Grund­stücks­ei­gen­tü­mers vgl. BGH, Urteil vom 18.12 2015 – V ZR 191/​14, ZIn­sO 2016, 464 Rn. 14 mwN; im Ver­hält­nis zum Sohn vgl. Stö­ber, ZVG, 21. Aufl., § 150 Rn.06.2 einer­seits und LG Heil­bronn, RPfle­ger 2005, 154 ande­rer­seits[]
  5. BGH, Urteil vom 25.04.2013 – IX ZR 30/​11, NZI 2013, 606 Rn. 5[]
  6. BGH, Urteil vom 25.04.2013, aaO Rn. 8[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 16.10.2014 – IX ZR 282/​13, NJW 2015, 164 Rn. 7 f[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 25.04.2013, aaO[]
  9. BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/​12, NZI 2013, 766 Rn. 10[][]
  10. BGH, Urteil vom 16.05.2013, aaO Rn. 10, 18[]
  11. BGH, Urteil vom 10.11.1982 – V ZR 245/​81, BGHZ 85, 263, 265 f[]
  12. vgl. Beck­OK-BGB/­Götz, 2016, § 872 Rn. 4; Staudinger/​Gutzeit, BGB, 2012, § 872 Rn. 4[]
  13. BGH, Urteil vom 16.10.2003 – IX ZR 55/​02, BGHZ 156, 310, 316; Beck­OK-BGB/­Götz, 2016, § 854 Rn. 121[]
  14. Bött­cher/​Kel­ler, ZVG, 6. Aufl., § 149 Rn. 2; Sie­vers in Kind­l/­Mel­ler-Han­nich/­Wolf, Gesam­tes Recht der Zwangs­voll­stre­ckung, 3. Aufl., § 149 ZVG Rn. 1[]
  15. vgl. Depré/​Mayer, Die Pra­xis der Zwangs­ver­wal­tung, 7. Aufl., Rn. 576[]
  16. vgl. Wedekind/​Wedekind, Zwangs­ver­wal­tung Rn. 427[]
  17. Wedekind/​Wedekind, Zwangs­ver­wal­tung Rn. 410[]
  18. vgl. Engels in Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 149 Rn. 5; Löhnig/​Bäuerle, ZVG, § 149 Rn. 5; Böttcher/​Keller, ZVG, 6. Aufl., § 149 Rn. 3; Haarmeyer/​Hintzen, Hand­buch zur Zwangs­ver­wal­tung, 3. Aufl., Kap. 2 Rn. 107[]
  19. vgl. dazu BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 224/​12, NZI 2013, 766 Rn. 21[]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2013, aaO mit Anmer­kung Depré, ZfIR 2013, 743, 744[]