Nicht­zah­lung der Mie­te und das Ver­schul­den des Mie­ters

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu befas­sen, ob dem Mie­ter auch dann frist­los wegen eines Miet­rück­stands gekün­digt wer­den kann, wenn er die Mie­te auf­grund eines Irr­tums über die Ursa­che eines Man­gels nicht ent­rich­tet.

Nicht­zah­lung der Mie­te und das Ver­schul­den des Mie­ters

Die Beklag­ten in dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall sind Mie­ter eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Klä­ger. Im Dezem­ber 2008 teil­ten sie den Klä­gern mit, dass sich im Haus auf­grund bau­li­cher Män­gel Schim­mel und Kon­dens­was­ser bil­den wür­den. Anläss­lich eines Orts­ter­mins im Dezem­ber 2008 brach­ten die Klä­ger gegen­über den Beklag­ten zum Aus­druck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüf­tungs­ver­hal­ten der Beklag­ten dafür ver­ant­wort­lich sei. Die Beklag­ten min­der­ten die ver­trag­lich ver­ein­bar­te Brut­to­mie­te in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Mona­te März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %). Die Klä­ger kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis mit Schrift­satz vom 7. Janu­ar 2010 wegen des bis dahin auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stands in Höhe von 3.410 € frist­los.

Mit ihrer Kla­ge haben die Klä­ger Zah­lung des bis Janu­ar 2010 auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stands nebst Zin­sen sowie die Räu­mung des Hau­ses ver­langt. Das Amts­ge­richt Frei­sing hat nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel ver­neint und der Kla­ge in vol­lem Umfang statt­ge­ge­ben [1].

Die Beklag­ten gli­chen dar­auf­hin im Juni 2010 den für die Mona­te Febru­ar 2010 bis Mai 2010 auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stand aus und zahl­ten ab Juli 2010 unter Vor­be­halt wie­der die vol­le Mie­te. Wäh­rend des Beru­fungs­ver­fah­rens gli­chen die Beklag­ten im Febru­ar 2011 den zu die­sem Zeit­punkt noch offe­nen Miet­rück­stand voll­stän­dig aus.

Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt Lands­hut die Beklag­ten – nach­dem die Par­tei­en den Rechts­streit in der Haupt­sa­che in Höhe von 3.410 € über­ein­stim­mend für erle­digt erklärt hat­ten – zur Zah­lung von Zin­sen ver­ur­teilt und die Kla­ge hin­sicht­lich der Räu­mung abge­wie­sen [2]. Bei der Begrün­dung hat das Land­ge­richt dar­auf abge­stellt, dass die Beklag­ten kein Ver­schul­den an der Nicht­zah­lung der Mie­te tref­fe und sie sämt­li­che Rück­stän­de im Febru­ar 2011 aus­ge­gli­chen hät­ten.

Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te jetzt Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hofs ent­schied, dass auch im Rah­men des § 543 Abs. 2 BGB der Mie­ter die Nicht­zah­lung der Mie­te zu ver­tre­ten hat, wenn ihm Vor­satz oder Fahr­läs­sig­keit zur Last fällt. Das ist der all­ge­mei­ne Sorg­falts­maß­stab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mil­de­re Haf­tung und damit eine Pri­vi­le­gie­rung des Mie­ters besteht auch in den Fäl­len kein Anlass, in denen der Mie­ter die Ursa­che eines Man­gels, hier der Schim­mel­pilz­bil­dung, feh­ler­haft ein­schätzt. Der Mie­ter kann bei Zwei­feln die Mie­te unter Vor­be­halt zah­len, so dass ihm die Mög­lich­keit bleibt, eine gericht­li­che Klä­rung sei­ner Rech­te her­bei­zu­füh­ren, ohne dem Risi­ko einer frist­lo­sen Kün­di­gung aus­ge­setzt zu sein. Im vor­lie­gen­den Fall kann der Zah­lungs­ver­zug nicht wegen feh­len­den Ver­schul­dens der Beklag­ten ver­neint wer­den. Den Beklag­ten muss­te sich die Ver­mu­tung auf­drän­gen, dass das Vor­han­den­sein von zwei Aqua­ri­en sowie eines Ter­ra­ri­ums mit Schlan­gen eine die Schim­mel­bil­dung begüns­ti­gen­de höhe­re Luft­feuch­tig­keit in der gemie­te­ten Woh­nung beding­te und somit an das Lüf­tungs­ver­hal­ten ent­spre­chend höhe­re Anfor­de­run­gen zu stel­len waren.

Die Miet­rück­stän­de wur­den erst im Febru­ar 2011 voll­stän­dig aus­ge­gli­chen. Da die­se Zah­lung nicht mehr inner­halb der Schon­frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolg­te, ließ sie die Wirk­sam­keit der Kün­di­gung vom 7. Janu­ar 2010 unbe­rührt, so dass die Beklag­ten zur Räu­mung ver­pflich­tet sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/​11

  1. AG Frei­sing, Urteil vom 27.05.2010 – 7 C 848/​09[]
  2. LG Lands­hut, Urteil vom 23.05.2011 – 13 S 1954/​10[]