Die Nut­zung eines Gara­gen­dachs als Ter­ras­se

Auch wenn die Nut­zung eines Gara­gen­da­ches als Dach­ter­ras­se über einen sehr lan­gen Zeit­raum gestat­tet wor­den war, führt das nicht dazu, dass sie dadurch vom Miet­ge­brauch (Ein­stel­len eines Fahr­zeugs) erfasst ist. Grund­sätz­lich ist eine Gestat­tung in der Regel frei wider­ruf­lich. Aller­dings kann der Wider­ruf im Ein­zel­fall gegen Treu und Glau­ben ver­sto­ßen, wenn kein trif­ti­ger Grund gegen die Nut­zung spricht.

Die Nut­zung eines Gara­gen­dachs als Ter­ras­se

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Kla­ge von Ver­mie­tern abge­wie­sen, die sich damit gegen die Nut­zung eines Gara­gen­da­ches durch ihren Mie­ter gewehrt haben. Die Klä­ger sind seit 14.01.13 Eigen­tü­mer eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses mit Dop­pel­ga­ra­ge im Stadt­ge­biet von Mün­chen. Der Beklag­te ist seit 18.01.77 Mie­ter in die­sem Haus. Das Dach die­ser Dop­pel­ga­ra­ge nutzt der Beklag­te Mie­ter als „Dach­ter­ras­se”. Die­se Nut­zung des Gara­gen­da­ches war dem Mie­ter vom vor­he­ri­gen Eigen­tü­mer, dem Vater der Klä­ger, vor 36 Jah­ren gestat­tet wor­den. Dar­auf­hin errich­te­te der Mie­ter einen Über­gang vom Küchen­fens­ter sei­ner Woh­nung aus zum Gara­gen­dach und um das Dach her­um eine Art Reling als Absturz­si­che­rung. Die­se war ursprüng­lich mit Efeu als Sicht­schutz bewach­sen, den die Klä­ger aber haben ent­fer­nen las­sen. Statt­des­sen brach­te der Beklag­te Mie­ter Pla­nen mit Son­nen­blu­men­auf­druck als Sicht­schutz an. Im Juli 2013 haben die jet­zi­gen Ver­mie­ter die Gestat­tung der Nut­zung des Gara­gen­da­ches wider­ru­fen und den Mie­ter auf­ge­for­dert, das Dach zu räu­men. Sie sind der Mei­nung, dass das Dach nicht zur Miet­sa­che gehö­re und die die Erlaub­nis zur Nut­zung des Daches ein frei­wil­li­ges Ent­ge­gen­kom­men des dama­li­gen Ver­mie­ters gewe­sen sei. Außer­dem sei die Nut­zung bau­recht­lich nicht geneh­migt. Da sich der Mie­ter wei­ger­te, das Gara­gen­dach zu räu­men, haben die Ver­mie­ter Kla­ge erho­ben.

Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen sei das Gara­gen­dach nicht zur Miet­sa­che gewor­den. Kei­ner der aus­drück­lich geschlos­se­nen Ver­trä­ge ent­hal­te Rege­lun­gen über das Gara­gen­dach. Ins­be­son­de­re bezie­he sich der Gara­gen­ein­stell­ver­trag, den der Mie­ter mit dem Ver­mie­ter damals geschlos­sen hat, nur auf das Recht des Mie­ters, die Gara­ge zum Ein­stel­len von PKWs oder als Lager­platz zu nut­zen. Auch der Umstand, dass die Nut­zung als Dach­ter­ras­se über einen sehr lan­gen Zeit­raum gestat­tet wor­den war, füh­re nicht dazu, dass sie dadurch vom Miet­ge­brauch erfasst wäre.

Grund­sätz­lich ‑so das Gericht- ist eine Gestat­tung in der Regel frei wider­ruf­lich. Aller­dings sind im Ein­zel­fall die bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen nach Treu und Glau­ben beson­ders abzu­wä­gen. Der Wider­ruf der Gestat­tung ver­sto­ße hier gegen Treu und Glau­ben, da sich die Klä­ger nicht auf einen trif­ti­gen Grund beru­fen könn­ten. ?Nimmt ein Ver­mie­ter oder des­sen Rechts­vor­gän­ger über einen erheb­li­chen Zeit­raum die Nut­zung einer bestimm­ten Flä­che hin und bringt er wie­der­holt gegen­über dem Mie­ter sein Ein­ver­ständ­nis mit der Nut­zung zum Aus­druck, so ver­stößt ein Wider­ruf einer erteil­ten Gestat­tung ohne dass sich der Ver­mie­ter dabei auf einen trif­ti­gen Grund beru­fen kön­ne, gegen Treu und Glau­ben, § 242 BGB?.

Ein trif­ti­ger Grund sei auch nicht die feh­len­de bau­recht­li­che Geneh­mi­gung. Es sei bis­lang kei­ner­lei öffent­lich-recht­li­che Bean­stan­dung der Nut­zung des Gara­gen­dachs erfolgt und auch kein kon­kre­ter Anhalts­punkt dafür gege­ben, dass mit einer sol­chen Bean­stan­dung als­bald zu rech­nen sei.

Aus die­sen Grün­den habe der beklag­te Mie­ter ein Recht zum Besitz des Gara­gen­da­ches auf­grund der Gestat­tung durch den Ver­mie­ter vor 36 Jah­ren. Die­se Gestat­tung sei von den Klä­gern nicht wirk­sam wider­ru­fen wor­den. Dafür wäre ein trif­ti­ger Grund not­wen­dig gewe­sen, der jedoch nicht vor­ge­le­gen habe.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 12. Dezem­ber 2013 – 432 C 25060/​13