Sanie­rungs­sat­zung und sanie­rungs­recht­li­che Abschluss­erklä­rung

Ein An­spruch auf eine nur ein ein­zel­nes Buch­grund­stück be­tref­fen­de sa­nie­rungs­recht­li­che Ab­schluss­er­klä­rung be­steht nicht, wenn die­ses Grund­stück eines von meh­re­ren Grund­stü­cken ist, die im Hin­blick auf die Zie­le und Zwe­cke der Sa­nie­rung und die er­for­der­li­chen Sa­nie­rungs­maß­nah­men als Ein­heit an­zu­se­hen sind.

Sanie­rungs­sat­zung und sanie­rungs­recht­li­che Abschluss­erklä­rung

Nach § 163 Abs. 1 Satz 1 und 2 Bau­GB hat die Gemein­de auf den Antrag des Eigen­tü­mers die Sanie­rung für ein Grund­stück als abge­schlos­sen zu erklä­ren, wenn ent­spre­chend den Zie­len und Zwe­cken der Sanie­rung das Grund­stück bebaut ist oder in sons­ti­ger Wei­se genutzt wird oder das Gebäu­de moder­ni­siert oder instand­ge­setzt ist. Vor­lie­gend kommt nur Nr. 1 in Betracht. Die Rege­lung ergänzt die Pflicht der Gemein­de, die Sanie­rungs­sat­zung nach § 162 Bau­GB unter den dort genann­ten Vor­aus­set­zun­gen teil­wei­se (Abs. 1 Satz 2) oder ganz auf­zu­he­ben. Sie trägt dem Umstand Rech­nung, dass die im All­ge­mei­nen eine län­ge­re Zeit in Anspruch neh­men­de Sanie­rung für ein­zel­ne Grund­stü­cke bereits zu einem frü­he­ren Zeit­punkt erfolg­reich abge­schlos­sen sein kann. Mit der Erklä­rung nach § 163 Abs. 1 Bau­GB ent­fal­len die Beschrän­kun­gen nach §§ 144, 145 Bau­GB. Zugleich ist nach Abschluss der Sanie­rung der Aus­gleichs­be­trag gemäß § 154 Bau­GB zu ent­rich­ten.

Bei der Beur­tei­lung der Fra­ge, ob „das Grund­stück“ nach § 163 Abs. 1 Bau­GB ent­spre­chend den Zie­len und Zwe­cken der Sanie­rung bebaut ist (oder in sons­ti­ger Wei­se genutzt wird), ist den Ziel­set­zun­gen und Rege­lun­gen des Rechts der städ­te­bau­li­chen Sanie­rungs­maß­nah­men Rech­nung zu tra­gen. Ein Anspruch auf eine nur ein ein­zel­nes Buch­grund­stück betref­fen­de Abschluss­erklä­rung besteht nicht, wenn die­ses Grund­stück eines von meh­re­ren Grund­stü­cken ist, die im Hin­blick auf die Zie­le und Zwe­cke der Sanie­rung und die erfor­der­li­chen Sanie­rungs­maß­nah­men als Ein­heit anzu­se­hen sind. Bei die­ser Beur­tei­lung wird maß­geb­lich auf den Bau­an­trag, die Bau­ge­neh­mi­gung und die hier­zu erteil­te sanie­rungs­recht­li­che Geneh­mi­gung abzu­stel­len sein, die sich vor­lie­gend alle auf das­sel­be Bau­grund­stück bezie­hen, das über­dies bis zu einer spä­te­ren Ver­äu­ße­rung im Eigen­tum der­sel­ben Per­son stand.

Weder § 163 Bau­GB noch ande­re Vor­schrif­ten des Bau­ge­setz­buchs ent­hal­ten eine gesetz­li­che Defi­ni­ti­on des Grund­stücks. § 200 Abs. 1 Bau­GB bestimmt ledig­lich, dass die für Grund­stü­cke gel­ten­den Vor­schrif­ten ent­spre­chend auch auf Grund­stücks­tei­le anzu­wen­den sind. Daher ist durch Aus­le­gung zu ermit­teln, wel­cher Grund­stücks­be­griff im jewei­li­gen Sach­zu­sam­men­hang zum Tra­gen kommt 1. In der Regel ist unter dem Begriff des Grund­stücks das Grund­stück im grund­buch­recht­li­chen Sin­ne zu ver­ste­hen 2. Bei der bau­pla­nungs­recht­li­chen Beur­tei­lung wird regel­mä­ßig auf das Bau­grund­stück abzu­stel­len sein. Dem liegt die Vor­stel­lung zugrun­de, dass auch bei bau­recht­lich maß­geb­li­chen Sach­ver­hal­ten das Grund­stück im grund­buch­recht­li­chen Sin­ne in den meis­ten Fäl­len tat­säch­lich iden­tisch ist mit dem Bau­grund­stück oder aber aus recht­li­chen Grün­den mit dem Bau­grund­stück gleich­zu­set­zen ist. Die Recht­spre­chung geht jedoch davon aus, dass das Bau­grund­stück und das Buch­grund­stück kei­nes­wegs aus­nahms­los gleich­zu­set­zen sind. Aus­nah­men sind nicht nur ver­tret­bar, son­dern sogar gebo­ten, wenn bei Ver­wen­dung des grund­buch­recht­li­chen Begriffs die Gefahr ent­stün­de, dass der Sinn einer bestimm­ten bau- und boden­recht­li­chen Rege­lung hand­greif­lich ver­fehlt wür­de 3.

Im Anwen­dungs­be­reich von § 163 Bau­GB wür­de der Sinn der Rege­lung hand­greif­lich ver­fehlt, wenn nicht berück­sich­tigt wür­de, dass die Sanie­rung im Ein­zel­fall ein über das Buch­grund­stück hin­aus­ge­hen­des Ziel ver­folgt. Denn städ­te­bau­li­che Sanie­rungs­maß­nah­men sind Maß­nah­men, durch die ein Gebiet zur Behe­bung städ­te­bau­li­cher Miss­stän­de wesent­lich ver­bes­sert oder umge­stal­tet wird (§ 136 Abs. 2 Satz 1 Bau­GB). Sie die­nen der Behe­bung der in dem Gebiet vor­han­de­nen Miss­stän­de 4 und zie­len somit im Regel­fall auf eine Ver­än­de­rung der bestehen­den Situa­ti­on auf einer Rei­he von Grund­stü­cken. Die­se Ver­än­de­rung soll mit Ord­nungs­maß­nah­men, dar­un­ter der Boden­ord­nung (§ 147 Bau­GB) und Bau­maß­nah­men (§ 148 Bau­GB) erreicht wer­den. Die ange­streb­ten Zie­le las­sen sich häu­fig nur mit Maß­nah­men her­bei­füh­ren, die die (vor­han­de­nen) Grund­stücks­gren­zen über­schrei­ten. Das ver­steht sich bei Maß­nah­men der Boden­ord­nung von selbst. Dem­entspre­chend kann nicht auf alte Buch­grund­stücks­gren­zen abge­stellt wer­den, wenn es gera­de Ziel der Sanie­rung ist, eine neue Boden­ord­nung her­bei­zu­füh­ren und auf den neu zuge­schnit­te­nen Grund­stü­cken eine ent­spre­chen­de Bebau­ung zu ermög­li­chen. Aber auch bei Bau­maß­nah­men, ins­be­son­de­re bei kom­ple­xen Vor­ha­ben, las­sen sich die Zie­le und Zwe­cke der Sanie­rung in vie­len Fäl­len nur unter Inan­spruch­nah­me meh­re­rer Buch­grund­stü­cke ver­wirk­li­chen. Dar­aus folgt, dass zur Bestim­mung des Grund­stücks­be­griffs i.S.d. § 163 Abs. 1 Bau­GB auf den funk­tio­nel­len Zusam­men­hang von Vor­ha­ben und Grund­stück mit Blick auf die Zie­le und Zwe­cke der Sanie­rung abzu­stel­len ist. Der funk­tio­nel­le Zusam­men­hang kann durch eine grund­stücks­über­grei­fen­de Bebau­ung auf benach­bar­ten Grund­stü­cken her­ge­stellt wer­den. Anhalts­punk­te für einen funk­tio­nel­len Zusam­men­hang der Grund­stü­cke kön­nen sich aber auch aus der Dar­stel­lung des zur Geneh­mi­gung gestell­ten Vor­ha­bens auf dem vom Bau­herrn benann­ten Bau­grund­stück erge­ben. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Klä­ge­rin ist dabei uner­heb­lich, ob die Lan­des­bau­ord­nung den Begriff „Grund­stück“ als Grund­stück im grund­buch­recht­li­chen Sinn ver­steht. Der Rechts­be­griff des (Bau-)Grundstücks, soweit er im Bau­ge­setz­buch ver­wen­det wird, ist bun­des­recht­lich fest­ge­legt; das lan­des­recht­li­che Begriffs­ver­ständ­nis kann einen bun­des­recht­li­chen Begriff nicht modi­fi­zie­ren.

Auf die­ser Grund­la­ge urteil­te das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt in dem hier bei ihm rechts­hän­gi­gen Fall, dass die Erklä­rung, die Sanie­rung sei hin­sicht­lich der im Antrag auf­ge­führ­ten Flur­stü­cke abge­schlos­sen, nicht erteilt wer­den kann. Nach den tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen des Ober­ver­wal­tungs­ge­richts ist die Tief­ga­ra­ge nebst Ein­fahrt untrenn­bar mit dem im Bau­an­trag dar­ge­stell­ten Gesamt­vor­ha­ben ver­bun­den. Ohne die Inan­spruch­nah­me die­ser Flä­chen hät­te das Vor­ha­ben so nicht ver­wirk­licht wer­den kön­nen. Die der Zufahrt und damit der Anlie­fe­rung die­nen­den bau­li­chen Anla­gen ste­hen danach in einem unmit­tel­ba­ren Zusam­men­hang mit dem Waren­haus und sind für des­sen Nut­zung funk­tio­nell erfor­der­lich. Der funk­tio­nel­le Zusam­men­hang wird dadurch bestä­tigt, dass alle Flur­stü­cke Gegen­stand eines ein­heit­li­chen Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­rens waren; sie kön­nen auch im Hin­blick auf die Zie­le und Zwe­cke der Sanie­rung nur zusam­men gewür­digt wer­den. Das zur Geneh­mi­gung gestell­te Vor­ha­ben hät­te ohne Inan­spruch­nah­me der im Bau­an­trag eben­falls genann­ten wei­te­ren Flur­stü­cke, auf denen sich die Tief­ga­ra­gen­zu­fahrt sowie die Tief­ga­ra­ge befin­den, nicht ver­wirk­licht wer­den kön­nen. Auch die­se Flur­stü­cke sind damit Teil des gesam­ten Grund­stücks.

Mit die­sem Ergeb­nis wird nach Ansicht des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts auch nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG ver­sto­ßen, wonach der Gesetz­ge­ber Inhalt und Schran­ken des Eigen­tums zu bestim­men hat. Dem Gesetz­ge­ber steht es frei, im Rah­men der gesetz­li­chen Bestim­mung von Inhalt und Schran­ken des Eigen­tums vor­zu­se­hen, dass deren wei­te­re Kon­kre­ti­sie­rung durch die Trä­ger der Bau­leit­pla­nung oder ande­re Hoheits­trä­ger erfolgt oder dass im Rah­men der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten die Mit­wir­kung der Betrof­fe­nen vor­ge­se­hen wird. Hier­zu regelt der Gesetz­ge­ber im Sanie­rungs­recht aus­drück­lich, dass die Betrof­fe­nen zur Mit­wir­kung und zur Durch­füh­rung der erfor­der­li­chen bau­li­chen Maß­nah­men ange­regt wer­den sol­len (§ 137 Bau­GB) und dass im Grund­satz die Durch­füh­rung von Bau­maß­nah­men den Eigen­tü­mern über­las­sen bleibt (§ 148 Bau­GB). Ver­fas­sungs­recht­li­che Beden­ken hier­ge­gen bestehen nicht.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 21. Dezem­ber 2011 – 4 C 13.10

  1. BVerwG, Urteil vom 14.02.1991 – 4 C 51.87, BVerw­GE 88, 24, 29[]
  2. BVerwG, Urtei­le vom 26.06.1970 – 4 C 73.68, Buch­holz 406.11 § 34 BBauG Nr. 28, vom 14.12.1973 – 4 C 48.72, BVerw­GE 44, 250 und vom 14.02.1991 a.a.O.; Beschluss vom 30.11.2000 – 4 BN 57.00, Buch­holz 406.12 § 19 BauN­VO Nr. 5[]
  3. BVerwG, Urtei­le vom 14.02.1991 a.a.O.; und vom 19.09.2002 – 4 C 13.01, Buch­holz 406.11 § 31 Bau­GB Nr. 40 S. 13 []
  4. vgl. BVerwG, Urteil vom 24.05.2006 – 4 C 9.04, BVerw­GE 126, 104 Rn. 21[]