Bau­vor­ga­ben des Grund­stücks­ver­käu­fers – und der ein­heit­li­che Erwerbs­ge­gen­stand bei der Grund­er­werb­steu­er

Die Ver­pflich­tung des Erwer­bers, das im Zeit­punkt des Erwerbs noch unbe­bau­te Grund­stück als­bald nach den gestal­te­ri­schen Vor­ga­ben der Ver­äu­ße­rer­sei­te zu bebau­en, reicht für sich allein nicht aus um anzu­neh­men, dass der Erwer­ber das Grund­stück im bebau­ten Zustand erwirbt. Hin­zu­kom­men muss, dass das vom Erwer­ber mit der Bebau­ung beauf­trag­te Bau­un­ter­neh­men in die­sem Zeit­punkt zur Ver­äu­ße­rer­sei­te gehör­te.

Bau­vor­ga­ben des Grund­stücks­ver­käu­fers – und der ein­heit­li­che Erwerbs­ge­gen­stand bei der Grund­er­werb­steu­er

Die vom Erwer­ber eines Grund­stücks zivil­recht­lich über­nom­me­ne Ver­pflich­tung, das Grund­stück zu bebau­en und dabei bestimm­te gestal­te­ri­sche Vor­ga­ben des Grund­stücks­ver­äu­ße­rers ein­zu­hal­ten, genügt nicht für die Annah­me eines ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stands "bebau­tes Grund­stück". Die auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te han­deln­den Per­so­nen müs­sen zur Ver­än­de­rung des kör­per­li­chen Zustands des Grund­stücks ver­pflich­tet sein.

Der Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er anzu­set­zen­de Gegen­leis­tung rich­tet, wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­len­de zivil­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­bau­te Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich der grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand 1.

Auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te kön­nen auch meh­re­re Per­so­nen als Ver­trags­part­ner auf­tre­ten, so dass sich die Ansprü­che des Erwer­bers auf Über­eig­nung des Grund­stücks und auf Errich­tung des Gebäu­des zivil­recht­lich gegen ver­schie­de­ne Per­so­nen rich­ten. Ent­schei­dend ist inso­weit, dass (auch) der den Grund­stücks­über­eig­nungs­an­spruch begrün­den­de Ver­trag in ein Ver­trags­ge­flecht mit­ein­be­zo­gen ist, das unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de dar­auf gerich­tet ist, dem Erwer­ber als ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand das Grund­stück in bebau­tem Zustand zu ver­schaf­fen. Dies ist regel­mä­ßig anzu­neh­men, wenn die auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te auf­tre­ten­den Per­so­nen ent­we­der per­so­nell, wirt­schaft­lich oder gesell­schafts­recht­lich eng ver­bun­den sind oder auf­grund von (nicht not­wen­di­ger­wei­se ver­trag­li­chen) Abre­den auf den Abschluss sowohl des Grund­stücks­kauf­ver­trags als auch der Ver­trä­ge, die der Bebau­ung des Grund­stücks die­nen, hin­wir­ken 2.

Anhalts­punk­te für Abre­den der Ver­äu­ße­rer­sei­te kön­nen z.B. ein gemein­sa­mer Ver­mark­tungs­pro­spekt oder ein gemein­sa­mer Inter­net­auf­tritt des Grund­stücks­ver­äu­ße­rers und des Bau­un­ter­neh­mens bzw. der für sie han­deln­den Per­so­nen sein. Eine Abre­de kann auch anzu­neh­men sein, wenn der Grund­stücks­ver­äu­ße­rer dem Erwer­ber Bau­un­ter­neh­men benennt, die bereits Inter­es­se an der Bebau­ung des zu ver­äu­ßern­den Grund­stücks oder bei einem grö­ße­ren Bau­ge­biet der zu ver­äu­ßern­den Grund­stü­cke bekun­det haben und/​oder den bau­recht­li­chen Vor­schrif­ten ent­spre­chen­de Haus­ty­pen für das Grund­stück anbie­ten kön­nen. Nicht aus­rei­chend ist inso­weit der all­ge­mei­ne Hin­weis auf in der nähe­ren Umge­bung täti­ge Bau­un­ter­neh­mer, die noch nicht mit der mög­li­chen Bebau­ung der zur Ver­äu­ße­rung bestimm­ten Grund­stü­cke befasst waren. Eine Abre­de auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te muss für den Erwer­ber nicht erkenn­bar sein. Es ist aus­rei­chend, wenn sie anhand äuße­rer Merk­ma­le objek­tiv fest­ge­stellt wer­den kann 3. Ob eine Abre­de auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te vor­liegt, ist nach den Umstän­den des Ein­zel­falls zu ermit­teln. Die Fest­stel­lungs­last (objek­ti­ve Beweis­last) für die Tat­sa­chen, die die Ein­be­zie­hung der Bau­er­rich­tungs­kos­ten in die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er recht­fer­ti­gen, trägt das Finanz­amt.

Ein beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­bau­tes Grund­stück kann nur dann in bebau­tem Zustand Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs sein, wenn der Ver­äu­ße­rer oder ein zur Ver­äu­ße­rer­sei­te gehö­ren­der Drit­ter zivil­recht­lich zur Gebäu­de­er­rich­tung ver­pflich­tet ist 4.

Eine im Grund­stücks­kauf­ver­trag über­nom­me­ne zivil­recht­li­che Bau­ver­pflich­tung des Erwer­bers gegen­über dem Ver­äu­ße­rer ist für die Annah­me einer Her­stel­lungs­pflicht auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te nicht aus­rei­chend. Hier­bei han­delt es sich ledig­lich um eine eigen­nüt­zi­ge Leis­tung des Erwer­bers, die kei­ne Gegen­leis­tung für den Erwerb des Grund­stücks dar­stellt 5. Ein "Dele­gie­ren" einer dem Ver­äu­ße­rer oblie­gen­den Her­stel­lungs­pflicht auf den Erwer­ber mit der Fol­ge, dass die Her­stel­lung des Gebäu­des der Sphä­re des Ver­äu­ße­rers zuzu­rech­nen ist, kann in der Über­nah­me einer Bau­ver­pflich­tung durch den Erwer­ber nicht gese­hen wer­den. Bei einem gegen­sei­ti­gen Ver­trag kann sich der jewei­li­ge Ver­trags­part­ner zur Erfül­lung der ihm oblie­gen­den Ver­bind­lich­kei­ten drit­ter Per­so­nen bedie­nen. Er kann jedoch die ihm oblie­gen­den Ver­bind­lich­kei­ten nicht auf sei­nen Ver­trags­part­ner "dele­gie­ren", dem gegen­über er die Erfül­lung der Ver­bind­lich­keit schul­det (Rechts­ge­dan­ke des § 278 BGB 6)). Der Erwer­ber ist inso­weit nicht der "ver­län­ger­te Arm" der Ver­äu­ße­rer­sei­te. Allein die Bin­dung des Erwer­bers an eine bestimm­te bau­li­che Gestal­tung ("Wie" der Bebau­ung) reicht für sich genom­men eben­falls nicht aus, wenn die­se nicht gegen­über der zur Gebäu­de­er­rich­tung ver­pflich­te­ten Ver­äu­ße­rer­sei­te besteht 7. Auch ein Eigen­in­ter­es­se der Ver­äu­ße­rer­sei­te dar­an, dass die Bebau­ung des erwor­be­nen Grund­stücks zeit­nah und in der gestal­te­risch durch sie vor­ge­ge­be­nen Wei­se (etwa durch ein in den Grund­stücks­kauf­ver­trag ein­be­zo­ge­nes Gestal­tungs­hand­buch) erfolgt, führt nicht zu einer der Ver­äu­ße­rer­sei­te zuzu­rech­nen­den zivil­recht­li­chen Her­stel­lungs­pflicht.

Fehlt es an einer Her­stel­lungs­ver­pflich­tung der Ver­äu­ße­rer­sei­te, unter­liegt eine etwai­ge vom Erwer­ber geschul­de­te Ver­gü­tung für Dienst­leis­tun­gen im Zusam­men­hang mit dem vom Erwer­ber selbst her­zu­stel­len­den Gebäu­de, die Lie­fe­rung beweg­li­cher Gegen­stän­de (z.B. Bau­ma­te­ria­li­en) oder die Bereit­stel­lung von Pla­nungs­un­ter­la­gen nicht der Grund­er­werb­steu­er. Dies gilt auch dann, wenn die Ver­äu­ße­rer­sei­te das Grund­stück sowie die sons­ti­gen Dienst- und Sach­leis­tun­gen ein­heit­lich ange­bo­ten hat­te.

Ent­schei­dend wird daher in dem hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Fall sein, ob , ob die Bau­fir­ma beim Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags zur Ver­äu­ße­rer­sei­te gehör­te. Dies wird das Finanz­ge­richt nun im zwei­ten Rechts­zug zu klä­ren haben. Die Betei­lig­ten sind dabei gemäß § 76 Abs. 1 Satz 2 und 3 FGO her­an­zu­zie­hen. Kommt das Finanz­ge­richt zu dem Ergeb­nis, dass die Bau­fir­ma im maß­ge­ben­den Zeit­punkt zur Ver­äu­ße­rer­sei­te gehör­te, ist Gegen­stand des Erwerbs des Grund­stücks­er­wer­bers das antei­li­ge, bebau­te Grund­stück; denn die Bau­fir­ma hat­te den Ehe­leu­ten die Bebau­ung des Grund­stücks bereits vor Abschluss des Kauf­ver­trags durch Unter­zeich­nung des Bau­er­rich­tungs­ver­trags zu einem fest­ste­hen­den Preis ange­bo­ten. Dem­entspre­chend sind die antei­li­gen Bau­er­rich­tungs­kos­ten Teil der Gegen­leis­tung, die der Bemes­sung der Grund­er­werb­steu­er zugrun­de zu legen ist. Die Kla­ge ist dann abzu­wei­sen. Andern­falls ist der Kla­ge statt­zu­ge­ben. Die dem Finanz­amt oblie­gen­de Fest­stel­lungs­last (objek­ti­ve Beweis­last) ist zu beach­ten.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 6. Juli 2016 – II R 5/​15

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. z.B. BFH, Urteil vom 03.03.2015 – II R 9/​14, BFHE 249, 323, BSt­Bl II 2015, 660, Rz 11, m.w.N.[]
  2. vgl. BFH, Urteil vom 26.02.2014 – II R 54/​12, BFH/​NV 2014, 1403, Rz 11, m.w.N.[]
  3. vgl. BFH, Urteil in BFH/​NV 2014, 1403, Rz 13, m.w.N.[]
  4. vgl. BFH, Urtei­le vom 16.01.2002 – II R 16/​00, BFHE 197, 308, BSt­Bl II 2002, 431, unter II. 1.a; vom 27.10.2004 – II R 12/​03, BFHE 208, 51, BSt­Bl II 2005, 220, unter II. 1.a; vom 27.11.2013 – II R 56/​12, BFHE 243, 415, BSt­Bl II 2014, 534, Rz 12, und in BFHE 249, 323, BSt­Bl II 2015, 660, Rz 15, jeweils m.w.N.[]
  5. vgl. BFH, Urteil in BFHE 197, 308, BSt­Bl II 2002, 431, unter II. 2.a, m.w.N.[]
  6. vgl. Palandt/​Grüneberg, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 75. Aufl., § 278 Rz 7[]
  7. vgl. BFH, Urteil in BFHE 197, 308, BSt­Bl II 2002, 431, unter II. 1.a[]