Das niedersächsische Flächen-Lage-Modell zur Grundsteuer verstößt nach Auffassung des Niedersächsischen Finanzgerichts nicht gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes.
Das Niedersächsische Finanzgericht hat die Verfassungsmäßigkeit des niedersächsischen Grundsteuermodells bestätigt. Mit Urteil im Musterverfahren 1 K 38/24 wies das Gericht die Klage einer Grundstückseigentümerin ab, die sich gegen die Anwendung des sogenannten Flächen-Lage-Modells gewandt hatte. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht hielt das Gericht nicht für erforderlich.
Die klagende Grundstückseigentümerin hatte geltend gemacht, ihre gewerblich genutzte Immobilie werde durch das seit der Grundsteuerreform geltende niedersächsische Modell gegenüber anderen Grundstücken unverhältnismäßig belastet. Insbesondere rügte sie Verstöße gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Das Niedersächsische Finanzgericht teilte diese Bedenken jedoch nicht und bestätigte zugleich die angefochtenen Bescheide des Finanzamts.
In seiner Begründung betonte das Gericht den weiten Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers bei der Ausgestaltung steuerlicher Belastungen. Dieser dürfe typisieren, pauschalieren und sich an Regelfällen orientieren. Nicht jede Besonderheit des Einzelfalls müsse gesetzlich erfasst werden. Zudem könne aus Gründen der Praktikabilität eine geringere Ermittlungsgenauigkeit hinzunehmen sein, wenn nur so ein handhabbares Massenverfahren gewährleistet werden könne.
Im Mittelpunkt der Entscheidung steht das niedersächsische Flächen-Lage-Modell, das sich bewusst vom wertabhängigen Bundesmodell unterscheidet. Die Steuerbemessung erfolgt dabei aufgrundlage der Grundstücks- und Gebäudeflächen, ergänzt um einen Lage-Faktor. Dieser berücksichtigt die relative Lagequalität eines Grundstücks innerhalb der jeweiligen Gemeinde anhand des Verhältnisses zwischen dem individuellen Bodenrichtwert und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Kommune.
Nach Auffassung des Niedersächsischen Finanzgerichts ist diese Konzeption mit dem Gleichheitssatz vereinbar. Der Gesetzgeber habe sich zulässigerweise am sogenannten Äquivalenzprinzip orientiert. Danach rechtfertigt sich die Grundsteuer dadurch, dass Grundstückseigentümer von kommunaler Infrastruktur und Leistungen der Daseinsvorsorge profitieren. Es sei nachvollziehbar, dass größere Grundstücke und Gebäude typischerweise eine intensivere Nutzung kommunaler Einrichtungen durch Bewohner, Kunden oder Beschäftigte nach sich ziehen.
Auch die Einbeziehung des Lage-Faktors begegnet nach Ansicht des Gerichts keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Der Rückgriff auf Bodenrichtwerte sei sachgerecht und bewährt. Zudem sei keine andere Bewertungsmethode ersichtlich, die im Rahmen der millionenfachen Grundstücksbewertung zugleich genauer und praktikabel handhabbar wäre. Die vom Gesetzgeber gewählte Berechnungsformel bilde die Lagequalität eines Grundstücks in typisierender Weise angemessen ab.
Das Gericht billigte ferner die unterschiedliche Behandlung von Wohn- und Nichtwohnnutzung. Die für Wohnimmobilien geltende auf 70 Prozent reduzierte Grundsteuermesszahl sei durch das legitime gesetzgeberische Ziel gerechtfertigt, das Wohnen zu fördern. Auch die unterschiedlichen Äquivalenzzahlen für Grundstücks- und Gebäudeflächen bewegten sich innerhalb des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums, selbst wenn diese Werte nicht empirisch hergeleitet worden seien.
Gegen dieses Modell sind beim Niedersächsischen Finanzgericht derzeit noch rund 80 weitere Klagen anhängig.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage hat das Niedersächsische Finanzgericht die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung. Hintergrund ist die Grundsteuerreform, die nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018 erforderlich geworden war. Während der Bund ein wertabhängiges Modell eingeführt hat, hat Niedersachsen von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Berechnungssystem geschaffen.
Gegen dieses Modell sind beim Niedersächsischen Finanzgericht derzeit noch rund 80 weitere Klagen anhängig. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage hat das Niedersächsische Finanzgericht die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.
Die Entscheidung stellt einen wichtigen Etappensieg für das niedersächsische Flächen-Lage-Modell dar und schafft zunächst Rechtssicherheit für Finanzverwaltung und Kommunen. Zugleich setzt das Urteil hohe Hürden für verfassungsrechtliche Angriffe auf typisierende und pauschalierende Elemente der Grundsteuerreform. Für Grundstückseigentümer bedeutet die Entscheidung allerdings noch keine endgültige Klärung, da nun der Bundesfinanzhof Gelegenheit erhalten dürfte, die Rechtmäßigkeit des niedersächsischen Sonderwegs zu überprüfen. Angesichts der Vielzahl noch anhängiger Verfahren und der bundesweiten Diskussion um die unterschiedlichen Landesmodelle dürfte die weitere höchstrichterliche Entwicklung erhebliche Bedeutung für die künftige Ausgestaltung der Grundsteuer haben.
Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 18. Juni 2026 – 1 K38/24
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