Grund­stücks­kauf mit Errich­tung einer Dop­pel­haus­hälf­te

Bei dem Kauf eines Grund­stücks und dem zeit­na­hen Abschluss eines Ver­tra­ges zur Errich­tung einer Dop­pel­haus­hälf­te kann es sich um ein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk han­deln, so dass auch der Preis für die Errich­tung der Dop­pel­haus­hälf­te grund­er­werb­steu­er­pflich­tig ist. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn das Zusam­men­wir­ken von Grund­stücks­ver­käu­fer und Bau­un­ter­neh­mer für den Käu­fer erkenn­bar war.

Grund­stücks­kauf mit Errich­tung einer Dop­pel­haus­hälf­te

In einem jetzt vom Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf ent­schie­de­nen Streit­fall erwarb der Klä­ger im März 2005 ein Grund­stück von sei­ner Haus­bank, der B‑Bank. Der Ver­trag wur­de von einer Immo­bi­li­en­ge­sell­schaft, der B Immo­bi­li­en GmbH, ver­mit­telt, an der u.a. die B‑Bank betei­ligt war. Knapp zwei Wochen spä­ter, Anfang April 2005, schloss der Klä­ger mit einem Bau­trä­ger einen Werk­ver­trag über die Errich­tung einer Dop­pel­haus­hälf­te ab. Ermitt­lun­gen des Finanz­amts erga­ben, dass die B Immo­bi­li­en GmbH und der Bau­trä­ger einen Ver­mitt­lungs­ver­trag abge­schlos­sen hat­ten und die B Immo­bi­li­en GmbH in der Fol­ge des Abschlus­ses des Werk­ver­trags eine Pro­vi­si­on erhielt. Das Finanz­amt behan­del­te dar­auf­hin den Grund­stücks­kauf­ver­trag und den Werk­ver­trag über die Errich­tung der Immo­bi­lie als ein­heit­li­ches Ver­trags­werk und unter­warf auch die Bau­er­rich­tungs­kos­ten der Grund­er­werb­steu­er.

Nach Ansicht des Finanz­ge­richts Düs­sel­dorf waren die Bau­er­rich­tungs­kos­ten nicht in die Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er ein­zu­be­zie­hen, weil der Werk­ver­trag über die Errich­tung des Gebäu­des und der Kauf­ver­trag über den Erwerb des unbe­bau­ten Grund­stücks kein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk bil­de­ten. Im Streit­fall hät­ten zwar der Bau­trä­ger und die B Immo­bi­li­en GmbH durch ein abge­stimm­tes Ver­hal­ten auf den Abschluss bei­der Ver­trä­ge, Werk­ver­trag und Kauf­ver­trag, hin­ge­wirkt. Ein Werk­ver­trag über die Errich­tung eines Gebäu­des bil­de mit dem Kauf­ver­trag über den Erwerb des unbe­bau­ten Grund­stücks aber nur dann ein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk, wenn das Zusam­men­wir­ken auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te für den Erwer­ber auch objek­tiv erkenn­bar sei. Anhalts­punk­te dafür, dass dem Klä­ger das Zusam­men­wir­ken auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te bekannt war oder er es hät­te erken­nen kön­nen, lägen nicht vor. Allein der enge zeit­li­che Rah­men, in dem der Werk­ver­trag und der Kauf­ver­trag abge­schlos­sen wor­den sei­en, sei kein Indiz für eine Kennt­nis der Bezie­hun­gen der auf Sei­ten des Ver­äu­ße­rers han­deln­den Per­so­nen.
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unter­liegt der Erwerb eines Anspruchs auf Über­eig­nung eines inlän­di­schen Grund­stücks der Grund­er­werb­steu­er. Bemes­sungs­grund­la­ge ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegen­leis­tung. Bei einem Grund­stücks­kauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegen­leis­tung u.a. der Kauf­preis ein­schließ­lich der vom Käu­fer über­nom­me­nen sons­ti­gen Leis­tun­gen. Danach gehö­ren alle Leis­tun­gen des Erwer­bers zur grund­er­werb­steu­er­recht­li­chen Gegen­leis­tung (Bemes­sungs­grund­la­ge), die die­ser nach den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen gewährt, um das Grund­stück zu erwer­ben. Ent­schei­dend für den Umfang der Bemes­sungs­grund­la­ge ist dabei, in wel­chem tat­säch­li­chen Zustand das Grund­stück Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs ist 1. Der für den Umfang der Gegen­leis­tung maß­geb­li­che Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs wird zwar zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­len­de zivil­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich der grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Leis­tungs­ge­gen­stand 2.

Die Auf­wen­dun­gen für die Errich­tung des Gebäu­des zäh­len den­noch hier nicht zur Bemes­sungs­grund­la­ge gemäß § 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Ein Werk­ver­trag über die Errich­tung des Gebäu­des bil­det mit dem Kauf­ver­trag über den Erwerb des unbe­bau­ten Grund­stücks nur dann ein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk, das dar­auf gerich­tet ist, dass der Klä­ger ein Grund­stück mit Bebau­ung erhält, wenn das Zusam­men­wir­ken auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te für den Erwer­ber auch objek­tiv erkenn­bar war. Dies ist hier nicht der Fall.

Aus der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des BFH 3 ist nicht hin­rei­chend deut­lich gewor­den, ob das Merk­mal der objek­ti­ven Erkenn­bar­keit eige­ne Bedeu­tung hat, oder nur dazu dient, das Zusam­men­wir­ken auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te objek­tiv fest­zu­stel­len. Dem Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf ist kei­ne Ent­schei­dung bekannt, in der aus­drück­lich auf das Merk­mal der Erkenn­bar­keit abge­stellt wur­de oder gar unter Ver­nei­nung die­ses Merk­mals ein ein­heit­li­ches Ver­trags­werk ver­neint wur­de. Er sieht hier­in eine eigen­stän­di­ges Tat­be­stands­merk­mal. Nur wenn der Käu­fer die Ver­bin­dung auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te zumin­dest erken­nen konn­te, hat der Erwer­ber ein bebau­tes Grund­stück erwor­ben. Ande­ren­falls erwirbt er ein Grund­stück und unab­hän­gig davon ein Gebäu­de. Dabei bedarf es aller­dings nach der Recht­spre­chung des Finanz­ge­richts Düs­sel­dorf bei einem inten­si­ven Zusam­men­wir­ken auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te, das im Streit­fall vor­liegt, nur gerin­ge­rer äuße­rer Anzei­chen, an denen die Klä­ger das Zusam­men­wir­ken nach objek­ti­ven Kri­te­ri­en hät­ten erken­nen kön­nen 4.

Der enge zeit­li­che Rah­men, in dem im hier vom Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf ent­schie­de­nen Fall der Werk­ver­trag und der Kauf­ver­trag abge­schlos­sen wur­den, ist hier kein Indiz für eine Kennt­nis der Bezie­hun­gen der auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te Han­deln­den. Wer bereits seit ein­ein­halb Jah­ren plant, ein Haus zu errich­ten, wird bestrebt sein, als­bald nach dem Erwerb des Grund­stücks zu bau­en. Auch dass der Klä­ger in Ruhe mit dem Bau­trä­ger habe ver­han­deln kön­nen, ohne Gefahr zu lau­fen, das Grund­stück an einen ande­ren Erwer­ber zu ver­lie­ren, spricht nicht für eine enge Abspra­che zwi­schen den Betei­lig­ten auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te. Solan­ge die Immo­bi­li­en­ge­sell­schaft davon aus­ge­hen konn­te, der Klä­ger wer­de das Grund­stück erwer­ben, konn­te sie es für ihn reser­vie­ren. Auch ist nicht ersicht­lich, das der Klä­ger durch ein am Grund­stück auf­ge­stell­tes Bau­schild oder durch ihm von der Immo­bi­li­en­ge­sell­schaft aus­ge­hän­dig­te Plä­ne, Ange­bo­te oder Hin­wei­se der Bau­un­ter­neh­mung auf die­se auf­merk­sam gemacht wur­de. Der Kon­takt zum Bau­un­ter­neh­mer wur­de näm­lich hier durch den Archi­tek­ten her­ge­stellt.

Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf, Urteil vom 23. Novem­ber 2011 – 7 K 417/​10 GE

  1. vgl. z.B. BFH, Urtei­le vom 11.03.1981 – II R 77/​78, BFHE 133, 230, BSt­Bl II 1981, 537; und vom 24.01.1990 – II R 94/​87, BFHE 160, 284, BSt­Bl II 1990, 590[]
  2. BFH, Urtei­le vom 05.02.1992 – II R 110/​88, BFHE 166, 402, BSt­Bl II 1992, 357, unter II.01.b; vom 27.10.2004 – II R 12/​03, BFHE 208, 51, BSt­Bl II 2005, 220; und vom 21.09.2005 -II R 49/​04, BSt­Bl II 2006, 269; jeweils mit wei­te­ren Nach­wei­sen[]
  3. vgl. z.B. BFH, Urteil vom 11.05.1994 – II R 77/​94, BFH/​NV 1994, 901[]
  4. so schon FG Düs­sel­dorf, Urteil vom 24.05.2006 – 7 K 2470/​04 GE[]