Erschließungsdienstbarkeit in der Sachenrechtsbereinigung

Der Anspruch auf Bestellung einer Erschließungsdienstbarkeit ist gemäß § 116 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG wegen eines Mitbenutzungsrechts (§§ 321, 322 ZGB) nur ausgeschlossen, wenn das Recht – unbeschadet eines etwaigen späteren Erlöschens auf Grund von § 8 GBBerG – nach dem Wirksamwerden des Beitritts gemäß Art. 233 § 5 EGBGB fortbestand. Für eine einschränkende Auslegung von § 116 SachenRBerG im Lichte des Nachzeichnungsprinzips (§ 3 Abs. 2 SachenRBerG) ist kein Raum, wenn die Erschließung einer nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz bereinigungsfähigen Hauptnutzung rechtlich abgesichert werden soll.

Erschließungsdienstbarkeit in der Sachenrechtsbereinigung

Der Gesetzgeber hätte auf die Einführung eines Anspruchs auf Bestellung einer Dienstbarkeit zur Bereinigung ungesicherter Erschließungen aus der Zeit vor dem 3.10.1990 verzichten und es statt dessen bei der Anwendung der Vorschriften über den Notweg in § 917 BGB belassen können. Er hat sich mit dem Erlass von § 116 Sachen-RBerG gegen diesen Lösungsansatz entschieden. Sein Ziel war es, die Erschließung dauerhaft rechtlich abzusichern1. Er ist dabei als selbstverständlich davon ausgegangen, dass eine solche Absicherung zweckmäßigerweise so erfolgen sollte, dass sie den baurechtlichen Anforderungen des § 30 Abs. 2 BauGB entspricht. Das ist aber nur mit einer Baulast nach Landesrecht oder einer Dienstbarkeit zu erreichen, nicht mit einem Notweg nach § 917 BGB2.

Der Begründung einer Grunddienstbarkeit steht auch das Nachzeichnungsprinzip nicht entgegen. Dieses ist auf den Anspruch auf Begründung einer Dienstbarkeit nach § 116 SachenRBerG nicht anwendbar, wenn mit der Dienstbarkeit die Erschließung einer bereinigungsfähigen Hauptnutzung dauerhaft rechtlich gesichert werden soll.Das Nachzeichnungsprinzip ist in § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG geregelt und gilt unmittelbar nur für die Bereinigung der baulichen Nutzung fremder Grundstücke. Die Vorschrift hat insoweit eine doppelte Bedeutung. Sie soll zum einen die atypischen Sachverhalte auffangen, die sich wegen der häufigen und vielgestaltigen Missachtung gesetzlicher Regelungen durch die Behörden der DDR nicht lückenlos in den gesetzlichen Regelbeispielen erfassen lassen. Zum anderen soll sie eine Abgrenzung zwischen Sachenrechtsbereinigung und Schuldrechtsanpassung ermöglichen, die nicht ausschließlich auf die Rechtsform der Nutzung mit baulicher Investition abstellt3. Dingliche Rechtspositionen sollen bei der Sachenrechtsbereinigung nur, aber auch stets dann begründet werden, wenn ihre Begründung nach dem Recht der DDR grundsätzlich möglich war und planwidrig unterblieben ist4.

Ein vergleichbares Abgrenzungsbedürfnis kann sich bei der isolierten Bereinigung ungesicherter Erschließungen nach § 116 SachenRBerG ergeben. Auch ungesicherte Erschließungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht immer, sondern nur bei Sachverhalten zu bereinigen, bei denen die Mitbenutzung eines fremden Grundstücks zwar der zivilrechtlichen Absicherung entbehrte, aber nach der Verwaltungspraxis der DDR oder nach den DDRtypischen Gegebenheiten als rechtmäßig angesehen wurde. Entscheidend ist deshalb der Umstand, dass der Mitbenutzung zu DDR-Zeiten ein zumindest faktischer Schutz zukam5.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall geht es aber nicht um die isolierte Bereinigung einer ungesicherten Erschließung. Die Kläger verlangen die Bestellung der Grunddienstbarkeit nicht, weil ihrem an sich nicht bereinigungsbedürftigen Grundstück die notwendige Erschließung fehlt, sondern deshalb, weil die ihnen nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehende Bereinigung ihrer Wohnnutzung ohne die rechtliche Absicherung ihrer Erschließung nicht gelingen kann. Bei der rechtlichen Absicherung der Erschließung einer bereinigungsfähigen Hauptnutzung stellt sich die Frage nach einer Nachzeichnung nicht. Der Bereinigungsbedarf entsteht nicht aus Versäumnissen in der ehemaligen DDR, sondern, wie das Berufungsgericht in der Sache richtig gesehen hat, aus der Bereinigung der Hauptnutzung. Deren Bereinigungsfähigkeit rechtfertigt unter den Voraussetzungen des § 116 SachenRBerG die Absicherung der Erschließung durch Dienstbarkeiten. Für eine einschränkende Auslegung der Vorschrift im Lichte des Nachzeichnungsprinzips ist in dieser Fallgestaltung kein Raum. Sie widerspräche im Gegenteil dem Zweck der Vorschrift.

Der Anspruch auf Bestellung einer Erschließungsdienstbarkeit scheitert auch schon deshalb nicht an dem Ausschlusstatbestand des § 116 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG, weil dieser nur für die Begründung von Mitbenutzungsrechten gemäß §§ 312, 322 ZGB gilt, die nach Art. 233 § 5 Abs. 1 EGBGB fortbestanden. Das sind nur Mitbenutzungsrechte, deren Begründung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedurfte.

Der Wortlaut des § 116 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG sieht eine solche Einschränkung allerdings nicht vor. Danach scheitert der Anspruch schlechthin dann, wenn überhaupt ein Mitbenutzungsrecht nach §§ 312, 322 ZGB begründet wurde. Ob und aus welchen Gründen es der Zustimmung des Eigentümers bedurfte oder nicht, ist nach dem Gesetzestext unerheblich. In diesem Punkt geht der Wortlaut aber über das Gewollte hinaus und verfehlt den Zweck der Vorschrift.

Der Ausschlusstatbestand in § 116 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG soll verhindern, dass der Mitbenutzer von dem Eigentümer des zu Erschließungszwecken mitgenutzten fremden Grundstücks die Bewilligung einer Dienstbarkeit verlangen kann, auch wenn er darauf gar nicht angewiesen ist. Der Anspruch soll dem Mitbenutzer nur zustehen, wenn die erforderliche dingliche Absicherung der Erschließung seines Grundstücks oder Bauwerks in der DDR planwidrig unterblieben ist und jetzt durch Begründung von Dienstbarkeiten nachgeholt werden muss1. Ein solcher Bereinigungsbedarf entsteht naturgemäß nicht, wenn die erforderliche dingliche Absicherung bei dem Wirksamwerden des Beitritts schon bestand und danach – unbeschadet eines etwaigen späteren Erlöschens nach § 8 GBBerG6 – grundsätzlich erhalten blieb7. Nach Art. 233 § 5 Abs. 1 EGBGB bleiben nicht alle Mitbenutzungsrechte nach § 321 Abs. 1 bis 3, § 322 ZGB bestehen, sondern nur diejenigen, deren Begründung der Zustimmung des Eigentümers bedurfte. Deshalb ist der Mitbenutzer nur bei solchen Mitbenutzungsrechten auch ohne eine Dienstbarkeit nach § 116 SachenRBerG ausreichend rechtlich abgesichert. Dieser Umstand gebietet eine teleologische Reduktion des Ausschlusstatbestands in § 116 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG, der nur bei Bestehen solcher Mitbenutzungsrechte, mithin nur gilt, wenn das Mitbenutzungsrecht der Zustimmung des Eigentümers bedurfte und diese Zustimmung auch vorliegt.

Ein solches Mitbenutzungsrecht ergibt der Pachtvertrag dem Pächter nicht. Der Zustimmung des Eigentümers bedurfte ein Mitbenutzungsrecht, wenn es im Grundbuch eingetragen werden sollte (§ 322 Abs. 1 ZGB), wenn die Mitbenutzung dauerhaft sein sollte (§ 321 Abs. 1 Satz 3 ZGB) und wenn eine vorübergehende Nutzung die Rechte des Eigentümers beeinträchtigte (§ 321 Abs. 1 Satz 4 ZGB). Eine Buchung des Rechts im Grundbuch ist in dem Pachtvertrag nicht vorgesehen. Sie kam auch der Sache nach von vornherein nicht in Betracht, selbst wenn der Eigentümer selbst die Verpachtung vorgenommen hätte. Die Befugnis zur Mitbenutzung der Gemeinschaftseinrichtungen der Kleingartenanlage sollte nicht dauernd, sondern nur vorübergehend, nämlich nur solange bestehen, wie der Pachtvertrag bestand. Die Buchung des Rechts im Grundbuch hätte die Beendigung des Pachtvertrags und damit die Verwaltung der Kleingartenanlage unnötig erschwert. Dieser Umstand spricht, was aber nicht aufgeklärt werden muss, überdies dafür, dass die damals nach § 322 Abs. 1 Satz 2 ZGB, § 2 Abs. 1 Buchstabe h GVO in der hier maßgeblichen Fassung vom 15.12 19778 erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung für das Mitbenutzungsrecht nicht erteilt worden wäre. Die Zustimmung des Eigentümers war schließlich auch nicht wegen einer Beeinträchtigung seiner Rechte erforderlich. Diese wurden durch die Befugnis der Pächter zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen in der Kleingartenanlage nicht beeinträchtigt, weil das Grundstück ohnehin für die Kleingartenanlage benutzt wurde.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Januar 2015 – V ZR 318/13

  1. Entwurfsbegründung in BT-Drs. 12/5992 S. 179[][]
  2. BGH, Urteile vom 26.05.1978 – V ZR 72/77, WM 1978, 1293, 1295; vom 10.10.1986 – V ZR 115/85, unveröff., Umdruck S. 5; und vom 22.06.1990 – V ZR 59/89, NJW 1991, 176, 177; BVerwG, NJW 1976, 1987, 1989; OVG Bremen, BRS 66 Nr. 71 S. 330[]
  3. BGH, Urteil vom 08.11.1996 – V ZR 7/96, NJW 1997, 457[]
  4. BGH, Urteile vom 14.11.2003 – V ZR 72/03, WM 2004, 1394, 1395; und vom 20.02.2009 – V ZR 184/08, NJW-RR 2009, 1028 Rn. 11[]
  5. BGH, Urteile vom 22.10.2004 – V ZR 70/04, ZOV 2005, 29; und vom 10.03.2006 – V ZR 48/05, NJW-RR 2006, 960 Rn. 15[]
  6. dazu: BGH, Urteil vom 10.03.2006 – V ZR 48/05, NJW-RR 2006, 960 Rn. 17[]
  7. insoweit zutreffend KG, Urteil vom 19.06.2013 – 24 U 168/12, unveröffentlicht, Umdruck S. 17[]
  8. GBl.1978 – I S. 73[]