Grund­buch­ver­wir­run­gen beim DDR-Bei­tritt

Wer am 3. Okto­ber 1990 fälsch­li­cher­wei­se im Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen gewe­sen ist, hat mit Ablauf der Aus­schluss­fris­ten nach Art. 237 § 2 EGBGB das Eigen­tum an dem Grund­stück nicht erwor­ben, wenn am 3. Okto­ber 1990 auch der wah­re Eigen­tü­mer auf einem ande­ren Grund­buch­blatt ein­ge­tra­gen war.

Grund­buch­ver­wir­run­gen beim DDR-Bei­tritt

Wer am 3. Okto­ber 1990 fälsch­li­cher­wei­se im Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen gewe­sen ist, hat mit Ablauf der Aus­schluss­fris­ten nach Art. 237 § 2 EGBGB das Eigen­tum an dem Grund­stück nicht erwor­ben, wenn am 3. Okto­ber 1990 auch der wah­re Eigen­tü­mer auf einem ande­ren Grund­buch­blatt ein­ge­tra­gen war. In den Fäl­len einer Dop­pel­bu­chung (Ein­tra­gung des­sel­ben Flur­stücks auf zwei ver­schie­de­nen Grund­buch­blät­tern) führ­te die gegen­tei­li­ge Aus­le­gung der Norm zu dem selt­sa­men Ergeb­nis, dass mit Ablauf der Aus­schluss­frist die fal­sche Buchung rich­tig und die rich­ti­ge Buchung falsch gewor­den wäre.

Ein Rechts­er­werb gegen den Inhalt eines Grund­buchs ist jedoch eben­so wie bei der Ersit­zung nach § 900 BGB 1 auch nach Art. 237 Abs. 2 EGBGB nicht mög­lich. Der Bun­des­ge­richts­hof hat, wenn­gleich in einem ande­ren Zusam­men­hang, aus­ge­führt, dass die rich­ti­ge Ein­tra­gung des wah­ren Eigen­tü­mers einem gesetz­li­chen Eigen­tums­er­werb aus der unrich­ti­gen Buch­po­si­ti­on mit dem Ablauf der Aus­schluss­frist ent­ge­gen­steht 2.

Das Gegen­teil lässt sich auch nicht mit dem Zweck der Norm begrün­den, die Eigen­tums­la­gen an Grund­stü­cken im Bei­tritts­ge­biet im Inter­es­se der Rechts­si­cher­heit unab­hän­gig von der mate­ri­el­len Rechts­la­ge, allein nach den Ein­tra­gun­gen im Grund­buch einer end­gül­ti­gen Klä­rung her­bei­zu­füh­ren. Die­ser Zweck recht­fer­tigt, wenn sich bei­de Par­tei­en auf eine Ein­tra­gung als Eigen­tü­mer beru­fen kön­nen, kei­ne Ent­schei­dung gegen den wah­ren Eigen­tü­mer zuguns­ten des Nicht­be­rech­tig­ten.

Aus den knap­pen Geset­zes­ma­te­ria­len 3 und aus den Erläu­te­run­gen 4 lässt sich für eine der­ar­ti­ge Rege­lungs­vor­stel­lung nichts ent­neh­men. Aus die­sen ergibt sich viel­mehr, dass der Gesetz­ge­ber nur die Fäl­le im Auge hat­te, in denen es für das jewei­li­ge Grund­stück allein die unrich­ti­ge Ein­tra­gung gab. Dop­pel­bu­chun­gen von Volks- und Pri­vat­ei­gen­tum lagen außer­halb der Vor­stel­lung und des Rege­lungs­wil­lens des Gesetz­ge­bers.

Schließ­lich ist es ein Gebot der ver­fas­sungs­kon­for­men Aus­le­gung, die Vor­schrift nicht gegen den im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Eigen­tü­mer anzu­wen­den. Das Ver­strei­chen der Aus­schluss­frist in Art. 237 § 2 EGBGB führt eben­so wie die Aner­ken­nung zwar nicht rechts­wirk­sa­mer, aber in der DDR fak­tisch unan­greif­ba­rer Ent­eig­nun­gen nach Art. 237 § 1 EGBGB zu einem ent­schä­di­gungs­lo­sen Ent­zug von Eigen­tü­mer­rech­ten. Die Rege­lung stellt nur des­halb eine ver­hält­nis­mä­ßi­ge Eigen­tums­be­schrän­kung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, weil die von dem Eigen­tums­ver­lust bedroh­ten Eigen­tü­mer durch die Nicht­ein­tra­gung ihres Eigen­tums Anlass und von dem Bei­tritt an auch acht Jah­re lang Zeit hat­ten, ihre Eigen­tü­mer­rech­te gel­tend zu machen und damit den Rechts­ver­lust zu ver­mei­den 5. Bei einer Anwen­dung der Aus­schluss­frist auf Dop­pel­bu­chun­gen wäre dem im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Eigen­tü­mer eine (dem Sys­tem der Bür­ger­li­chen Rechts wider­spre­chen­de) Oblie­gen­heit auf­er­legt wor­den, sein ein­ge­tra­ge­nes Recht gegen­über einem aus den Ein­tra­gun­gen auf einem ande­ren Grund­buch­blatt Berech­tig­ten not­falls gericht­lich durch­zu­set­zen; andern­falls wäre es trotz rich­ti­ger Ein­tra­gung mit Ablauf der Aus­schluss­frist zu einem Rechts­ver­lust ohne jeden Aus­gleich gekom­men. Das wäre eine mit Art. 14 GG unver­ein­ba­re, ein­sei­ti­ge Ent­schei­dung des Kon­flikts zwi­schen zwei nach dem Grund­buch Berech­tig­ten zum Nach­teil des wah­ren Eigen­tü­mers.

Auch ist es nicht ent­schei­dend, dass mit der Neu­an­le­gung des Grund­buchs durch den Lie­gen­schafts­dienst der DDR kein Grund­stück im Rechts­sin­ne wie­der ent­stan­den war, weil es einen räum­lich abge­grenz­ten Teil der Erd­ober­flä­che, der im Bestands­ver­zeich­nis des Grund­buch­blatts für das Grund­stück unter Num­mer 1543/​87 der Gemar­kung N. gebucht war, nicht mehr gab.

Dar­auf kommt es nicht an, weil es bei der Aus­le­gung des Art. 237 § 2 EGBGB nicht um den öffent­li­chen Glau­ben der Ein­tra­gun­gen im Bestands­ver­zeich­nis 6, son­dern um die Vor­aus­set­zun­gen eines gesetz­li­chen Erwerbs des Eigen­tums durch Nicht­ei­gen­tü­mer geht. Mit Art. 237 § 2 EGBGB hat der Gesetz­ge­ber im Hin­blick auf die Recht­ver­hält­nis­se in der DDR einen beson­de­ren Erwerbs­tat­be­stand aus in der DDR begrün­de­ten Buch­po­si­tio­nen geschaf­fen, wobei er sich wegen der Oblie­gen­heit des wah­ren Eigen­tü­mers, sei­ne Ansprü­che aus dem Eigen­tum zur Ver­mei­dung eines Rechts­ver­lust inner­halb einer Frist von acht Jah­ren seit dem Bei­tritt gel­tend zu machen, an dem Ver­wir­kungs­ge­dan­ken ori­en­tiert hat 7. Dem­je­ni­gen, der als Eigen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist, kann jedoch nicht wie einem nicht ein­ge­tra­ge­nen Berech­tig­ten zur Last gelegt wer­den, sich nicht recht­zei­tig um die Her­stel­lung eines die wah­re Rechts­la­ge wie­der­ge­ben­den Grund­buchs geküm­mert zu haben. War der wah­re Eigen­tü­mer bereits am 3. Okto­ber 1990 im Grund­buch ein­ge­tra­gen, ver­mag auch der Hin­weis auf die Rechts­wirk­lich­keit in der DDR (nach­läs­si­ger Umgang mit Rechts­vor­schrif­ten; fak­ti­sche Unan­greif­bar­keit der Ein­tra­gun­gen von Volks­ei­gen­tum) es nicht zu recht­fer­ti­gen, das Ver­trau­en des Inha­bers einer Buch­po­si­ti­on auf die unrich­ti­ge Ein­tra­gung stär­ker zu schüt­zen als das des Eigen­tü­mers auf eine rich­ti­ge Ein­tra­gung. In die­sen Fäl­len fehlt es viel­mehr an einer Vor­aus­set­zung des gesetz­li­chen Erwerbs­tat­be­stands nach Art. 237 § 2 EGBGB.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 61/​11

  1. vgl. RGZ 56, 58, 60; BGH, Urteil vom 19.10.2007 V ZR 211/​06, BGHZ 174, 61, 66[]
  2. vgl. BGH, Beschlüs­se vom 13.02.2003 – V ZR 38/​02; und vom 14.03.2003 – V ZR 280/​02, VIZ 2003, 344, 345[]
  3. BT-Drs. 13/​7275, S. 33 f.[]
  4. Schmidt-Räntsch, VIZ 1997, 449, 453[]
  5. BGH, Urteil vom 06.06.2003 – V ZR 320/​02, VIZ 2004, 79, 81; BVerfG, LKV 2006, 123[]
  6. dazu: BGH, Urteil vom 05.12.2005 – V ZR 11/​05, NJW-RR 2006, 662, 663[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 06.06.2003 – V ZR 320/​02, VIZ 2004, 79, 80; Schmidt-Räntsch, ZfIR 1997, 581, 585[]