Mietpreisbremse – und die Berechnung der Rechtsverfolgungskosten

Bei der Berechnung erstattungsfähiger vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ist das Interesse an einer künftigen Herabsetzung der Miete nach § 48 Abs. 1 GKG in Verbindung mit § 9 ZPO mit dem 42-fachen monatlichen Überschreitungsbetrag zu bewerten. Eine entsprechende Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG in der bis zum 31.05.2025 geltenden Fassung kommt insoweit nicht in Betracht. Bei einer Staffelmiete können für unterschiedliche Ansprüche zudem unterschiedliche monatliche Überschreitungsbeträge maßgeblich sein.

Dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren lag ein seit April 2021 bestehendes Mietverhältnis über eine rund 47 Quadratmeter große Wohnung in Berlin zugrunde, für die zunächst eine Nettokaltmiete von monatlich 696 € und aufgrund einer Staffelmietvereinbarung ab Mai 2022 eine Miete von 720,36 € vereinbart worden war. Die Mieterin beauftragte eine registrierte Rechtsdienstleisterin mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der Mietpreisbremse und trat ihr unter anderem Ansprüche auf Auskunft, Mietrückzahlung und anteilige Rückzahlung der Mietkaution ab. Die Rechtsdienstleisterin rügte gegenüber der Vermieterin eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe und verlangte anschließend gerichtlich die Rückzahlung von 1.367,75 € überzahlter Miete sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten von 1.054,10 €. Während das Amtsgericht Charlottenburg die Mietrückzahlung vollständig, die Rechtsverfolgungskosten aber nur in Höhe von 367,23 € zusprach, erhöhte das Landgericht Berlin II den letztgenannten Betrag auf 540, 50 €.

Gegen die teilweise Abweisung ihres weitergehenden Erstattungsanspruchs legte die Mieterin Revision ein. Dder Bundesgerichtshof hob das angefochtene Berufungsurteil zwar bereits wegen einer fehlerhaften Gerichtsbesetzung auf, gab dem Berufungsgericht für die erneute Entscheidung jedoch konkrete Hinweise zur Ermittlung des Gegenstandswerts und zur Berechnung der erstattungsfähigen Inkassokosten:

Das Landgericht Berlin II hatte den Gegenstandswert der vorgerichtlichen Tätigkeit mit dem 17-fachen monatlichen Überschreitungsbetrag bemessen. Dabei ging es von einer monatlichen Mietüberhöhung von 273, 15 € aus und bewertete das Interesse an der künftigen Herabsetzung der Miete unter entsprechender Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG lediglich mit dem Jahresbetrag der begehrten Mietsenkung. Hinzu kamen die weiteren vorgerichtlich geltend gemachten Ansprüche. Auf dieser Grundlage errechnete das Landgericht bei einem Gegenstandswert von bis zu 5.000 € und einer Geschäftsgebühr von 1, 3 einen Erstattungsanspruch von 540, 50 €. Diese Berechnung hielt der Bundesgerichtshof jedenfalls hinsichtlich des für die künftige Mietherabsetzung maßgeblichen Gegenstandswerts für rechtsfehlerhaft. Zwar entschied er wegen des Besetzungsmangels nicht abschließend über die Höhe der Rechtsverfolgungskosten. Für das weitere Verfahren stellte er jedoch klar, dass die Bemessung der Gebühren für das vorgerichtliche Verlangen nach einer Erklärung über die künftige Herabsetzung der Miete nach § 48 Abs. 1 GKG und § 9 ZPO zu erfolgen habe:

Für die hier allein noch im Streit stehende Frage, in welcher Höhe der Mieterin ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten zusteht, kommt es unter anderem darauf an, wie hoch der Betrag ist, um den die zwischen der Vermieterin und der Mieterin vereinbarte Miethöhe den nach §§ 556d ff. BGB zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Bei der Ermittlung dieses Betrags hat das Amtsgericht – entgegen der nach seiner Entscheidung, jedoch vor der Entscheidung des Berufungsgerichts ergangenen Bundesgerichtshofsrechtsprechung¹ – angenommen, die der Mieterin von der Vermieterin vor Vertragsschluss mitgeteilte Vormiete (§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB iVm § 556e Abs. 1 BGB) sei nicht berücksichtigungsfähig, weil es sich hierbei nicht um die nach Maßgabe der §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete, sondern um die mit dem Vormieter vertraglich vereinbarte – den zulässigen Höchstbetrag überschreitende – Miete gehandelt habe. Die vorbezeichnete Bundesgerichtshofsrechtsprechung wird das Berufungsgericht im neueröffneten Berufungsverfahren zu beachten haben.

Da die Beklagte mit der Mieterin eine Staffelmietvereinbarung getroffen hat, wird das Berufungsgericht außerdem die damit einhergehenden Besonderheiten bei der Bemessung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten, namentlich zu berücksichtigen haben, dass sich der mit dem insoweit maßgeblichen vorgerichtlichen Rügeschreiben der Mieterin vom 18.01.2023 unter anderem geltend gemachte Anspruch auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution in Bezug auf den der Bemessung des Gegenstandswerts zugrunde zu legenden Überschreitungsbetrag von den anderen dort geltend gemachten Ansprüchen insofern unterscheidet, als hierfür die anfängliche, mithin diejenige Nettokaltmiete heranzuziehen ist, die die Mietparteien für das erste Jahr des Mietverhältnisses vereinbart haben².

Entgegen der bisherigen Auffassung des Berufungsgerichts richtet sich die Bemessung der gemäß § 13e Abs. 1 RDG, § 23 Abs. 1 RVG erstattungsfähigen Gebühren für die vorgerichtliche Tätigkeit der Mieterin in Gestalt des Verlangens der Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, nicht nach § 41 Abs. 5 GKG (in der bis zum 31.05.2025 geltenden Fassung) analog, sondern – wie die Revision mit Recht geltend macht – nach § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO. Folglich ist der Bemessung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten insoweit ein Gegenstandswert in Höhe des 42-fachen – und nicht lediglich des 12-fachen – Betrags, um den die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überschreitet, zugrunde zu legen³.

Darüber hinaus legt die Mieterin der Bemessung ihrer auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der Miete bezogenen Gebührenforderung den monatlichen Überschreitungsbetrag allerdings nicht – wie vom Berufungsgericht angenommen – in fünffacher, sondern lediglich – was wegen der Erstattungsfähigkeit nur der tatsächlich entstandenen Kosten⁴ zu beachten ist – in vierfacher Höhe, insgesamt nämlich (nur) in 46-facher Höhe, zugrunde.

Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich des Gebührenrahmens die Regelung zur Geschäftsgebühr eines Rechtsanwalts bei Inkassodienstleistungen nach Absatz 2 der Anmerkung zur Nr. 2300 VV RVG zur Anwendung gebracht hat, ist nicht erkennbar, auf welcher Grundlage im Streitfall von der Geltendmachung einer unbestrittenen Forderung auszugehen ist⁵.

Damit stellte der Bundesgerichtshof insbesondere klar, dass bei der vorgerichtlichen Geltendmachung einer künftigen Mietherabsetzung grundsätzlich der 42-fache monatliche Überschreitungsbetrag anzusetzen ist. Werden daneben Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete oder anteilige Rückzahlung der Mietkaution verfolgt, sind deren Gegenstandswerte nach den jeweils einschlägigen Bewertungsregeln zu berücksichtigen. Allerdings dürfen nur solche Kosten erstattet verlangt werden, die tatsächlich entstanden sind.

Im konkreten Fall hatte die Mieterin ihrer Gebührenforderung den monatlichen Überschreitungsbetrag insgesamt mit dem 46-fachen zugrunde gelegt. Davon entfielen 42 Monatsbeträge auf das Verlangen nach künftiger Mietherabsetzung und weitere vier Monatsbeträge auf die geltend gemachten Rückzahlungsansprüche. Der Bundesgerichtshof wies ausdrücklich darauf hin, dass nicht stattdessen ein 47-facher Monatsbetrag angesetzt werden dürfe, wenn die Mieterin selbst nur Gebühren aufgrundlage des 46-fachen Betrags geltend gemacht habe.

Darüber hinaus sind bei einer vereinbarten Staffelmiete die unterschiedlichen Mietbeträge zu berücksichtigen. Für die Bewertung des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution ist nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs die anfänglich vereinbarte Nettokaltmiete maßgeblich. Andere Ansprüche können dagegen an eine spätere Mietstaffel anknüpfen. Der Gegenstandswert lässt sich deshalb nicht in jedem Fall durch eine einfache Multiplikation eines einheitlichen monatlichen Überschreitungsbetrags ermitteln.

Auch hinsichtlich der Höhe der Geschäftsgebühr sah der Bundesgerichtshof weiteren Prüfungsbedarf. Das Landgericht hatte eine 1, 3-Geschäftsgebühr unter Anwendung der besonderen Gebührenregelung für Inkassodienstleistungen bei unbestrittenen Forderungen angesetzt. Der Bundesgerichtshof beanstandete, dass nicht erkennbar sei, weshalb im konkreten Fall überhaupt von einer unbestrittenen Forderung auszugehen sei. Die Einordnung der geltend gemachten Forderung und die daran anknüpfende gebührenrechtliche Bewertung müssen daher im erneuten Berufungsverfahren geprüft werden.

Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil wegen der fehlerhaften Besetzung des Gerichts auf und verwies die Sache an das Landgericht Berlin II zurück. Eine abschließende Entscheidung über die Höhe der erstattungsfähigen Rechtsverfolgungskosten traf er nicht.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung ist insbesondere für Rechtsanwälte, registrierte Rechtsdienstleister und Vermieter von Bedeutung, die mit der Durchsetzung beziehungsweise Abwehr von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse befasst sind. Der Bundesgerichtshof bestätigt für die vorgerichtliche Geltendmachung einer künftigen Mietherabsetzung die Anwendung von § 48 Abs. 1 GKG in Verbindung mit § 9 ZPO und damit einen Gegenstandswert in Höhe des 42-fachen monatlichen Überschreitungsbetrags. Dies kann gegenüber einer Bewertung mit lediglich zwölf Monatsbeträgen zu deutlich höheren erstattungsfähigen Rechtsverfolgungskosten führen.

Allerdings ist die Berechnung nicht schematisch vorzunehmen: Bei der gleichzeitigen Geltendmachung von Mietrückzahlungs- und Kautionsansprüchen sind die jeweiligen Bewertungsgrundlagen zu beachten, insbesondere bei Staffelmietvereinbarungen. Außerdem bleibt die Erstattungsfähigkeit auf die tatsächlich entstandenen und rechtlich ersatzfähigen Kosten beschränkt. Für die Praxis empfiehlt sich deshalb eine nach den einzelnen vorgerichtlich verfolgten Ansprüchen differenzierte Gegenstandswertberechnung.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. September 2026 – VIII ZR 229/25

1. BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 75/23, NJW-RR 2024, 282 Rn. 22 ff.[↩]
2. vgl. BGH, Urteile vom 20.07.2005, NZM 2005, 699 unter – II 2 a; vom 15.05.2024 – VIII ZR 52/23, NJW 2024, 2456 Rn. 48 f.; BGH, Beschluss vom 10.10.2023 – VIII ZR 45/22 34 f. [insoweit in WuM 2024, 30 nicht abgedruckt][↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 01.07.2026 – VIII ZR 211/23 36 ff.[↩]
4. st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 19.02.2025 – VIII ZR 138/23, BGHZ 243, 116 Rn. 34 mwN[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 27.11.2024 – VIII ZR 278/23, NJW-RR 2025, 269 Rn. 28[↩]