Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bei einer unre­no­viert über­ge­be­nen Woh­nung – und die Reno­vie­rungs­ver­ein­ba­rung zwi­schen Mie­ter und Vor­mie­ter

Die for­mu­lar­mä­ßi­ge Über­tra­gung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ist bei einer unre­no­viert über­ge­be­nen Woh­nung auch dann unwirk­sam, wenn eine "Reno­vie­rungs­ver­ein­ba­rung" zwi­schen dem Mie­ter und dem Vor­mie­ter besteht.

Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bei einer unre­no­viert über­ge­be­nen Woh­nung – und die Reno­vie­rungs­ver­ein­ba­rung zwi­schen Mie­ter und Vor­mie­ter

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall bewohn­te der Mie­ter von Janu­ar 2009 bis Ende Febru­ar 2014 eine Woh­nung, die ihm bei Miet­be­ginn in nicht reno­vier­tem Zustand und mit Gebrauchs­spu­ren der Vor­mie­te­rin über­ge­ben wor­den war. Der von der Ver­mie­te­rin ver­wen­de­te For­mu­lar­miet­ver­trag sah vor, dass die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren dem Mie­ter obla­gen. Am Ende der Miet­zeit führ­te der Mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch, die die Ver­mie­te­rin als man­gel­haft ansah und des­halb durch einen Maler­be­trieb zu Kos­ten von 799,89 € nach­ar­bei­ten ließ. Wegen die­ses Betra­ges begehrt die Ver­mie­te­rin – unter Ver­rech­nung ande­rer zwi­schen den Par­tei­en gel­tend gemach­ten For­de­run­gen – Scha­dens­er­satz wegen nicht bezie­hungs­wei­se man­gel­haft durch­ge­führ­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren.

Der Mie­ter hat sich dage­gen auf die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 1 beru­fen, wonach eine For­mu­lar­klau­sel, die dem Mie­ter einer unre­no­viert oder reno­vie­rungs­be­dürf­tig über­ge­be­nen Woh­nung die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ohne ange­mes­se­nen Aus­gleich auf­er­legt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist. Die Ver­mie­te­rin war dem­ge­gen­über der Auf­fas­sung, die­se Recht­spre­chung kön­ne hier mit Rück­sicht auf eine zwi­schen dem Mie­ter und der Vor­mie­te­rin im Jahr 2008 getrof­fe­ne "Reno­vie­rungs­ver­ein­ba­rung" kei­ne Anwen­dung fin­den. In die­ser Ver­ein­ba­rung hat­te der Mie­ter von der Vor­mie­te­rin eini­ge Gegen­stän­de über­nom­men, sich zur Zah­lung eines nicht näher fest­ge­stell­ten Geld­be­tra­ges ver­pflich­tet und sich zur Über­nah­me der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten bereit erklärt.

Die Kla­ge der Ver­mie­te­rin hat in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Cel­le 2 und dem Land­ge­richt Lüne­burg 3 Erfolg gehabt. Dabei hat das Land­ge­richt Lüne­burg sein Beru­fungs­ur­teil auf die Erwä­gung gestützt, ange­sichts der Ver­ein­ba­rung zwi­schen dem Mie­ter und der Vor­mie­te­rin sei es inter­es­sen­ge­recht, den Mie­ter so zu behan­deln, als habe ihm die Ver­mie­te­rin die Miet­sa­che im reno­vier­ten Zustand über­ge­ben. Mit der vom Land­ge­richt im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folg­te der Mie­ter (unter ande­rem) sein Kla­ge­ab­wei­sungs­be­geh­ren wei­ter. Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und ent­schie­den, dass eine For­mu­lar­klau­sel, die dem Mie­ter einer unre­no­viert oder reno­vie­rungs­be­dürf­tig über­ge­be­nen Woh­nung die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ohne ange­mes­se­nen Aus­gleich auf­er­legt auch dann unwirk­sam ist, wenn der Mie­ter sich durch zwei­sei­ti­ge Ver­ein­ba­rung gegen­über dem Vor­mie­ter ver­pflich­tet hat, Reno­vie­rungs­ar­bei­ten in der Woh­nung vor­zu­neh­men.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hält die for­mu­lar­ver­trag­li­che Über­wäl­zung der nach der gesetz­li­chen Rege­lung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Ver­mie­ter tref­fen­den Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me lau­fen­der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Fal­le einer dem Mie­ter unre­no­viert oder reno­vie­rungs­be­dürf­tig über­las­se­nen Woh­nung der Inhalts­kon­trol­le am Maß­stab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Ver­mie­ter dem Mie­ter kei­nen ange­mes­se­nen Aus­gleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Ver­mie­ter ihm eine reno­vier­te Woh­nung über­las­sen. Denn eine sol­che Vor­nah­me­klau­sel ver­pflich­tet den Mie­ter zur Besei­ti­gung sämt­li­cher Gebrauchs­spu­ren des Vor­mie­ters und führt dazu, dass der Mie­ter die Woh­nung vor­zei­tig reno­vie­ren oder gege­be­nen­falls in einem bes­se­ren Zustand zurück­ge­ben müss­te, als er sie selbst vom Ver­mie­ter erhal­ten hat.

Die­se Grund­sät­ze blei­ben auch dann anwend­bar, wenn der betref­fen­de Mie­ter sich wie hier durch zwei­sei­ti­ge Ver­ein­ba­rung gegen­über sei­nem Vor­mie­ter zur Vor­nah­me von Reno­vie­rungs­ar­bei­ten in der Miet­woh­nung ver­pflich­tet hat. Denn eine der­ar­ti­ge Ver­ein­ba­rung ist in ihren Wir­kun­gen von vorn­her­ein auf die sie tref­fen­den Par­tei­en, also den Mie­ter und den Vor­mie­ter, beschränkt. Sie ver­mag des­halb kei­nen Ein­fluss auf die Wirk­sam­keit der im Miet­ver­trag zwi­schen Ver­mie­ter und neu­em Mie­ter ent­hal­te­nen Ver­pflich­tun­gen zu neh­men; ins­be­son­de­re nicht der­ge­stalt, dass der Ver­mie­ter so gestellt wür­de, als hät­te er dem neu­en Mie­ter eine reno­vier­te Woh­nung über­ge­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/​16

  1. vgl. etwa BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/​14[]
  2. AG Cel­le, Urteil vom 25.05.2016 – 14 C 1146/​14[]
  3. LG Lüne­burg, Urteil vom 16.11.2016 – 6 S 58/​16[]