Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung – und die Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung auch dann unwirksam, wenn eine “Renovierungsvereinbarung” zwischen dem Mieter und dem Vormieter besteht.

Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung - und die Renovierungsvereinbarung zwischen  Mieter und Vormieter

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bewohnte der Mieter von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 eine Wohnung, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Vermieterin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die die Vermieterin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt die Vermieterin – unter Verrechnung anderer zwischen den Parteien geltend gemachten Forderungen – Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Mieter hat sich dagegen auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs1 berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Die Vermieterin war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Mieter und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene “Renovierungsvereinbarung” keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Die Klage der Vermieterin hat in den Vorinstanzen vor dem Amtsgericht Celle2 und dem Landgericht Lüneburg3 Erfolg gehabt. Dabei hat das Landgericht Lüneburg sein Berufungsurteil auf die Erwägung gestützt, angesichts der Vereinbarung zwischen dem Mieter und der Vormieterin sei es interessengerecht, den Mieter so zu behandeln, als habe ihm die Vermieterin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben. Mit der vom Landgericht im Berufungsurteil zugelassenen Revision verfolgte der Mieter (unter anderem) sein Klageabweisungsbegehren weiter. Der Bundesgerichtshof hat nun das Berufungsurteil aufgehoben und entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16

  1. vgl. etwa BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 []
  2. AG Celle, Urteil vom 25.05.2016 – 14 C 1146/14 []
  3. LG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2016 – 6 S 58/16 []