Zuzah­lungs­ver­ein­ba­run­gen in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Außer­halb des Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens ver­ein­bar­te Zuzah­lun­gen des Meist­bie­ten­den an den betrei­ben­den Gläu­bi­ger, die die­sen dazu ver­an­las­sen sol­len, einen Ein­stel­lungs­an­trag zurück­zu­neh­men oder nicht zu stel­len, ver­let­zen die Rech­te des Schuld­ners und füh­ren zu einer Ver­sa­gung des Zuschlags. Es ist ermes­sens­feh­ler­haft, wenn das Voll­stre­ckungs­ge­richt von einer Ent­schei­dung über den Zuschlag im Ver­stei­ge­rungs­ter­min nur des­halb absieht, weil der betrei­ben­de Gläu­bi­ger Gele­gen­heit erhal­ten möch­te, mit dem Meist­bie­ten­den über eine sol­che Zuzah­lung zu ver­han­deln.

Zuzah­lungs­ver­ein­ba­run­gen in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Das Voll­stre­ckungs­ge­richt hat nach pflicht­ge­mä­ßem Ermes­sen dar­über zu befin­den, ob es die Ent­schei­dung über den Zuschlag in dem Ver­stei­ge­rungs­ter­min oder in einem sofort zu bestim­men­den Ter­min ver­kün­det (§ 87 Abs. 1 ZVG). Ist sei­ne Ent­schlie­ßung ermes­sens­feh­ler­haft und beruht der Zuschlag auf die­sem Feh­ler, ist der Zuschlag nach § 83 Nr. 6 ZVG zu ver­sa­gen 1. So liegt es hier.

Über den von der Gläu­bi­ge­rin nach dem Schluss der Ver­stei­ge­rung gestell­ten Ein­stel­lungs­an­trag gemäß § 74a Abs. 1 Satz 1 ZVG hät­te das Voll­stre­ckungs­ge­richt sogleich im Ver­stei­ge­rungs­ter­min durch Ver­sa­gung des Zuschlags (§ 33 ZVG) ent­schei­den kön­nen und müs­sen. Dass der Ein­stel­lungs­an­trag in tat­säch­li­cher oder recht­li­cher Hin­sicht Fra­gen auf­warf, die einer Klä­rung außer­halb des Ver­stei­ge­rungs­ter­mins bedurf­ten, ist nicht erkenn­bar. Ein­zig ersicht­li­cher Grund für die Anbe­raumung eines Ver­kün­dungs­ter­mins ist der Antrag der Gläu­bi­ge­rin, die Ent­schei­dung über den Zuschlag für eine Woche „aus­zu­set­zen“. Die­sem Antrag zu ent­spre­chen war ermes­sens­feh­ler­haft, weil er ersicht­lich dazu dien­te, „Nach­ver­hand­lun­gen“ zu ermög­li­chen, bei denen der Meist­bie­ten­den die Rück­nah­me des Ein­stel­lungs­an­trags gegen eine Zuzah­lung außer­halb des Bie­ter­ver­fah­rens in Aus­sicht gestellt wer­den soll­te 2. Zu die­sem Zweck darf die Ver­kün­dung einer ansons­ten mög­li­chen Ent­schei­dung über den Zuschlag jedoch nicht auf­ge­scho­ben wer­den. Denn die Ver­ein­ba­rung einer Zuzah­lung außer­halb der Ver­stei­ge­rung, die den Gläu­bi­ger zur Rück­nah­me eines Ein­stel­lungs­an­trags ver­an­las­sen oder von der Stel­lung eines sol­chen – noch im Ver­kün­dungs­ter­mins mög­li­chen 3 – Antrags abhal­ten soll, ver­letzt die Rech­te des Schuld­ners 4. Die Ver­fah­rens­füh­rung des Voll­stre­ckungs­ge­richts muss eine sol­che Rechts­ver­let­zung zu ver­mei­den suchen.

Zuzah­lungs­ver­ein­ba­run­gen außer­halb des Ver­fah­rens wider­spre­chen den grund­le­gen­den Anfor­de­run­gen, die an die Durch­füh­rung einer Zwangs­ver­stei­ge­rung zu stel­len sind. Die zwangs­wei­se Ver­wer­tung eines Grund­stücks durch staat­li­che Stel­len bedeu­tet einen schwer­wie­gen­den Ein­griff in das durch Art. 14 GG geschütz­te Eigen­tum des Schuld­ners, der ledig­lich im Hin­blick auf den legi­ti­men Zweck des Voll­stre­ckungs­rechts, näm­lich die Durch­set­zung titu­lier­ter For­de­run­gen des Gläu­bi­gers, gerecht­fer­tigt ist 5. Vor die­sem Hin­ter­grund muss das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren zum einen so aus­ge­stal­tet sein, dass das Grund­stück best­mög­lich ver­wer­tet wird 6. Zum ande­ren muss es gewähr­leis­ten, dass der Erlös im Rah­men des förm­li­chen Ver­tei­lungs­ver­fah­rens als Zah­lung des Schuld­ners an des­sen Gläu­bi­ger gelangt. Denn der Grund­rechts­ein­griff ist nur gerecht­fer­tigt, wenn und soweit das Voll­stre­ckungs­ge­richt den – gesam­ten – Erlös aus der Ver­wer­tung des Grund­stücks in amt­li­cher Eigen­schaft für den Schuld­ner ent­ge­gen­nimmt und in einem geord­ne­ten, die Belan­ge des Schuld­ners berück­sich­ti­gen­den Ver­fah­ren an die Gläu­bi­ger aus­kehrt.

Das ist nicht gewähr­leis­tet, wenn der Meist­bie­ten­de außer­halb des Ver­fah­rens eine Zah­lung an den betrei­ben­den Gläu­bi­ger bewir­ken kann, um die Ertei­lung des Zuschlags, den der Gläu­bi­ger durch einen Ein­stel­lungs­an­trag zu ver­hin­dern in der Lage ist, zu errei­chen. Wirt­schaft­lich gese­hen erhöht er hier­durch sein Gebot und damit den Erlös aus der Ver­wer­tung des Grund­stücks. Die­ser gehört eben­so wie der Anspruch auf den im Biet­ver­fah­ren erziel­ten „regu­lä­ren“ Ver­stei­ge­rungs­er­lös zunächst zu dem Ver­mö­gen des Schuld­ners, aus dem die Gläu­bi­ger im Rah­men des sich an die Ver­stei­ge­rung anschlie­ßen­den Ver­tei­lungs­ver­fah­rens (§§ 105 ff. ZVG) befrie­digt wer­den 7. Auch wenn der Schuld­ner über den Erlös nicht frei ver­fü­gen kann, hat er einen Anspruch dar­auf, dass die­ser voll­stän­dig in die Tei­lungs­mas­se gelangt und nach den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten an die Gläu­bi­ger aus­ge­kehrt wird. Dies ist bei Ver­ein­ba­run­gen über Zuzah­lun­gen außer­halb des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens schon des­halb aus­ge­schlos­sen, weil nach dem Schluss der Ver­stei­ge­rung (§ 73 Abs. 2 ZVG) kei­ne wei­te­ren Gebo­te mehr zuläs­sig sind und das Voll­stre­ckungs­ge­richt auch nicht erneut in die Ver­stei­ge­rung ein­tre­ten kann 8. Eine nach­träg­lich ver­ein­bar­te Zuzah­lung bleibt daher im Ver­tei­lungs­ver­fah­ren zwangs­läu­fig unbe­rück­sich­tigt.

Für den Schuld­ner besteht des­halb die Gefahr, dass eine Zuzah­lung an den Gläu­bi­ger nicht bekannt wird und ihm damit nicht der gesam­te Ver­wer­tungs­er­lös zugu­te kommt. Auch ist nicht sicher­ge­stellt, dass die Zah­lung von dem Gläu­bi­ger – sofern ihm die­ser Teil des Erlö­ses über­haupt zusteht und nicht auf Kos­ten ande­rer Gläu­bi­ger erlangt ist – als Leis­tung auf das ver­wer­te­te Grund­pfand­recht ver­ein­nahmt wird und damit ggf. Erfül­lungs­wir­kung hin­sicht­lich der durch die­ses Recht gesi­cher­ten per­sön­li­chen For­de­rung gegen den Schuld­ner hat 9.

Der Schuld­ner muss eine zur Erlan­gung des Zuschlags erbrach­te Zah­lung außer­halb des Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens aber auch dann nicht hin­neh­men, wenn sie – wie hier – gegen­über dem Gericht offen­ge­legt und deren Anrech­nung auf die durch das Grund­pfand­recht gesi­cher­te For­de­rung von dem Gläu­bi­ger zuge­sagt wird und wenn fer­ner nicht zwei­fel­haft ist, dass der gezahl­te Betrag, wäre das Meist­ge­bot ent­spre­chend erhöht wor­den, im Ver­tei­lungs­ver­fah­ren an die­sen Gläu­bi­ger aus­ge­kehrt wor­den wäre. Auch in die­sem Fall ver­liert die Zuzah­lung nicht den Cha­rak­ter einer irre­gu­lä­ren, näm­lich außer­halb des hier­für vor­ge­se­he­nen Ver­fah­rens ohne Betei­li­gung des Voll­stre­ckungs­ge­richts und des Schuld­ners statt­fin­den­den Erlö­s­er­zie­lung und ver­tei­lung. Dem­ge­mäß erhält der Schuld­ner kei­ne dem Pro­to­koll des Ver­tei­lungs­ter­mins ent­spre­chen­den Nach­weis über die außer­ge­richt­lich erfolg­te Zah­lung an den Gläu­bi­ger; er kann daher nicht sicher sein, dass es tat­säch­lich zu der zuge­sag­ten Anrech­nung kommt bzw. bei die­ser bleibt, son­dern muss sich auf die unge­prüf­ten Anga­ben des Gläu­bi­gers hier­zu ver­las­sen. Das Beschwer­de­ge­richt weist zutref­fend dar­auf hin, dass es dem Schuld­ner nicht zuzu­mu­ten ist, sich nach Abschluss des – gera­de der geord­ne­ten Gläu­bi­ger­be­frie­di­gung die­nen­den – Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens mit dem Gläu­bi­ger über die Anrech­nung einer Zah­lung strei­ten zu müs­sen. Das Voll­stre­ckungs­ge­richt ist ange­sichts der For­ma­li­sie­rung des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens weder beru­fen, einen Nach­weis über die Anrech­nung zu ver­lan­gen noch die­sen zu prü­fen. Ent­spre­chen­des gilt für eine zuguns­ten des Schuld­ners getrof­fe­ne Anrech­nungs­ver­ein­ba­rung.

Auch im Übri­gen steht kei­nes­falls fest, dass eine außer­halb des Ver­fah­rens erfolg­te Zuzah­lung dem Schuld­ner nur güns­tig ist 10. Die Alter­na­ti­ve zu die­ser ist näm­lich nicht der Zuschlag zu dem Meist­ge­bot ohne Zuzah­lung, son­dern die von dem Gläu­bi­ger in Aus­sicht gestell­te Ein­stel­lungs­be­wil­li­gung. Die­se führt zu einem neu­en Ver­stei­ge­rungs­ter­min und damit zu der Chan­ce auf einen ins­ge­samt höhe­ren Erlös. Im Übri­gen bie­tet der Ver­stei­ge­rungs­ter­min dem Gläu­bi­ger aus­rei­chen­de Mög­lich­keit, den Meist­bie­ten­den vor dem Schluss der Ver­stei­ge­rung unter Hin­weis auf einen ansons­ten beab­sich­tig­ten Ein­stel­lungs­an­trag zu einer Erhö­hung des Gebots zu ver­an­las­sen.

Der ange­foch­te­ne Zuschlags­be­schluss beruht auf der ermes­sen­feh­ler­haf­ten Anbe­raumung eines Ver­kün­dungs­ter­mins. Wäre die Ent­schei­dung über den Zuschlag im Ver­stei­ge­rungs­ter­min ergan­gen, hät­te der Zuschlag gemäß § 33 ZVG ver­sagt wer­den müs­sen. Unab­hän­gig davon hät­te das Voll­stre­ckungs­ge­richt den Zuschlag auch im Hin­blick auf die ihm bekannt gewor­de­ne Zuzah­lungs­ver­ein­ba­rung gemäß § 83 Nr. 6 ZVG ver­sa­gen müs­sen, da eine hier­aus fol­gen­de Beein­träch­ti­gung der Rech­te der Schuld­ner nicht ein­deu­tig aus­ge­schlos­sen ist 11.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 31. Mai 2012 – V ZB 207/​11

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.2011 – V ZB 25/​11, WM 2011, 1759[]
  2. vgl. zu einem sol­chen Vor­ge­hen Storz/​Kiderlen, Pra­xis des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens, 11. Aufl., C 5.04.01., S. 478 ff.; Gerhards/​Keller, Die Zwangs­ver­stei­ge­rung, 5. Aufl., S. 133 f.[]
  3. BGH, Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 95/​06, WM 2007, 1284[]
  4. unzu­tref­fend daher LG Tübin­gen, Rpfle­ger 2011, 392, 393[]
  5. vgl. BVerfGE 46, 325, 335; BVerfGK 15, 8, 13[]
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 10.05.2007 – V ZB 83/​06, BGHZ 172, 218, 226 Rn. 21; Beschluss vom 30.09.2010 – V ZB 160/​09, WM 2010, 2365, 2366 Rn. 7[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 31.03.1977 – VII ZR 336/​75, BGHZ 68, 276, 278[]
  8. vgl. Stö­ber, ZVG, 19. Aufl., § 73 Anm.03.3[]
  9. vgl. zu die­ser Erfül­lungs­wir­kung BGH, Urteil vom 24.09.1992 – IX ZR 195/​91, NJW 1992, 3228, 3229[]
  10. so aber Storz/​Kiderlen, Pra­xis des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens, 11. Aufl., C.05.04.1, S. 480 f.[]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 10.04.2008 – V ZB 114/​07, NJW-RR 2008, 1018 Rn. 16 f.[]