Die nega­ti­ve Ent­wick­lung eines geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds

Kann ein Anle­ger nicht zwei­fels­frei bewei­sen, dass er von der ver­mit­teln­den Ver­mö­gens­be­ra­tungs­ge­sell­schaft falsch bera­ten wor­den ist, besteht kein Anspruch auf Scha­dens­er­satz, wenn die Aus­schüt­tun­gen ste­tig sin­ken und letzt­end­lich aus­blei­ben.

Die nega­ti­ve Ent­wick­lung eines geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds

So das Land­ge­richt Coburg in dem hier vor­lie­gen­den Fall eines Ehe­paa­res, das wegen Betei­li­gung an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds gegen die ver­mit­teln­de Ver­mö­gens­be­ra­tungs­ge­sell­schaft und die finan­zie­ren­de Bank wegen angeb­li­cher Falsch­be­ra­tung geklagt hat. Die kla­gen­den Ehe­leu­te betei­lig­ten sich im Jahr 1997 mit jeweils 25.000,00 DM an einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds. 35.000,00 DM hier­von finan­zier­ten sie bei der spä­ter mit­ver­klag­ten Bank. Die Anla­ge wur­de ihnen von einer Ver­mö­gens­be­ra­tungs­ge­sell­schaft ver­mit­telt, deren Bera­ter die Ehe­leu­te schon seit 1988 in Anla­ge­fra­gen betreu­te. Die Anla­ge ent­wi­ckel­te sich aber nicht wie im Pro­spekt vor­her­ge­sagt. Anstatt zu stei­gen san­ken die Aus­schüt­tun­gen bereits ab dem Jahr 2000 und wur­den 2006 voll­stän­dig ein­ge­stellt. Die Ehe­leu­te behaup­te­ten nun eine Viel­zahl von Bera­tungs­feh­lern. Sie sei­en u. a. nicht dar­über auf­ge­klärt wor­den, dass bei einem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds ein völ­li­ger Ver­lust des ein­ge­setz­ten Kapi­tals mög­lich sei. Sie sei­en über die Mög­lich­keit die Betei­li­gung zu ver­kau­fen getäuscht wor­den. Ihnen sei zudem über­haupt nicht klar gewe­sen, dass sie sich an einem Unter­neh­men betei­li­gen wür­den. Des­halb woll­ten sie ihre Betei­li­gung an die Ver­mö­gens­be­ra­tungs­ge­sell­schaft und die finan­zie­ren­de Bank über­ge­ben und dafür das gesam­te ein­ge­setz­te Kapi­tal sowie 4 % Zin­sen pro Jahr als ent­gan­ge­nen Gewinn bekom­men. Die Beklag­ten gaben an, dass die Klä­ger aus­rei­chend auf­ge­klärt wor­den sei­en. Dem kla­gen­den Ehe­paar sei es im Wesent­li­chen um eine Steu­er­erspar­nis gegan­gen. Sie hät­ten über 10.000,00 Euro Steu­ern durch die Fonds­be­tei­li­gung gespart.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Land­ge­richt Coburg deut­lich zum Aus­druck gebracht, dass es sich nicht davon über­zeu­gen konn­te, dass der Bera­ter die Anle­ger falsch bera­ten hat­te. Zwar stell­te das Gericht fest, dass der Bera­ter den Pro­spekt über die Kapi­tal­an­la­ge nicht recht­zei­tig über­ge­ben hat­te. Den­noch hat­te er in meh­re­ren Bera­tungs­ge­sprä­chen die Klä­ger umfas­send auf­ge­klärt. Das Gericht hielt dabei die Anga­ben des Bera­ters für glaub­wür­di­ger als die der Klä­ger. Dies begrün­de­te das Land­ge­richt Coburg damit, dass die Ehe­leu­te in ihrer münd­li­chen Anhö­rung ange­ge­ben hat­ten, Gel­der nur in abso­lut siche­ren Anla­gen inves­tiert zu haben. Dies wider­sprach aber einer von ihnen selbst unter­zeich­ne­ten Selbst­aus­kunft, nach der sie kurz vor der Zeich­nung des geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds Anla­gen in einer sehr hohen Risi­koklas­se getä­tigt hat­ten. Auch die Anga­ben der Ehe­leu­te, sie hät­ten nicht gewusst, dass sie sich an einer Gesell­schaft mit wirt­schaft­li­chen und unter­neh­me­ri­schen Risi­ken betei­lig­ten, glaub­te das Gericht nicht. Auf der Bei­tritts­er­klä­rung der Klä­ger wird ein­deu­tig erklärt, dass sich der Bei­tre­ten­de an einer unter­neh­me­risch täti­gen Gesell­schaft betei­ligt. Dies unter­schrie­ben die Klä­ger eben­so wie eine Bestä­ti­gung, dass sie maß­geb­li­che Unter­la­gen erhal­ten und zur Kennt­nis genom­men hat­ten.

Dage­gen folg­te das Land­ge­richt den Anga­ben des Bera­ters. Die­ser gab an, dass inten­si­ve Gesprä­che mit den Ehe­leu­ten über die Anla­ge geführt wor­den sei­en. Ins­be­son­de­re die Ehe­frau habe als Diplom­kauf­frau vie­le Fra­gen gestellt. Der Bera­ter konn­te sich an den genau­en Wort­laut zwar nicht mehr erin­nern, jedoch habe er auf eine ent­spre­chen­de Fra­ge geant­wor­tet, dass die Anle­ger im schlimms­ten Fall ihre Ein­la­ge ver­lie­ren könn­ten. Zur Ver­käuf­lich­keit räum­ten die Klä­ger ein, dass ihnen klar war, dass dies auf einem Markt gesche­hen müs­se, auf dem sich der Preis für ihre Anla­ge nach Ange­bot und Nach­fra­ge zusam­men­set­zen wür­de. Daher sah das Land­ge­richt eine aus­rei­chen­de Auf­klä­rung.

Ins­ge­samt stell­te das Gericht des­halb kei­nen Bera­tungs­feh­ler fest und wies die Kla­ge ab. Das dar­auf­hin ange­ru­fe­ne Ober­lan­des­ge­richt Bam­berg hat mit sei­ner Beru­fungs­ent­schei­dung die­ses Urteil bestä­tigt. Auch die Begrün­dung des Ehe­paa­res, dass sie die Selbst­aus­kunft über risi­ko­rei­che Anla­gen nicht selbst aus­ge­füllt hät­ten, son­dern nur unter­schrie­ben hät­ten, ver­moch­te das Ober­lan­des­ge­richt nicht zu über­zeu­gen: Es wies die Klä­ger dar­auf hin, dass sie sich an ihrer unter­schrie­be­nen Erklä­rung fest­hal­ten las­sen müs­sen. Zudem war nach­ge­wie­sen, dass die Klä­ger tat­säch­lich einen wei­te­ren sehr ris­kan­ten Fonds kurz vor dem geschlos­se­nen Immo­bi­li­en­fonds gezeich­net hat­ten. Daher blieb die Kla­ge auch vor dem Ober­lan­des­ge­richt Bam­berg erfolg­los und die Beru­fung wur­de zurück­ge­wie­sen.

Land­ge­richt Coburg, Urteil vom 19 Okto­ber 2012 – 22 O 722/​11
Ober­lan­des­ge­richt Bam­berg, Beschlüs­se vom 21. Febru­ar und 21. März 2013 – 6 U 58/​12