Der Brand des Nach­bar­hau­ses

Ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, der einen Hand­wer­ker Repa­ra­tur­ar­bei­ten am Haus vor­neh­men lässt, ist gegen­über dem Nach­barn ver­ant­wort­lich, wenn das Haus infol­ge der Arbei­ten in Brand gerät und das Nach­bar­grund­stück dabei beschä­digt wird. Dass der Hand­wer­ker sorg­fäl­tig aus­ge­sucht wur­de, ändert dar­an nichts.

Der Brand des Nach­bar­hau­ses

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem Fall aus Mag­de­burg: Die Ehe­leu­te R. waren Eigen­tü­mer eines Wohn­hau­ses. Am 8. Dezem­ber 2011 führ­te ein Dach­de­cker in ihrem Auf­trag am Flach­dach des Hau­ses Repa­ra­tur­ar­bei­ten durch. Im Ver­lauf der mit Hil­fe eines Bren­ners durch­ge­führ­ten Heiß­kle­be­ar­bei­ten ver­ur­sach­te er schuld­haft die Ent­ste­hung eines Glut­nes­tes unter den auf­ge­schweiß­ten Bah­nen. Am Abend bemerk­ten die Ehe­leu­te Flam­men in dem Bereich, in dem der Dach­de­cker gear­bei­tet hat­te. Der alar­mier­ten Feu­er­wehr gelang es nicht, das Haus zu ret­ten. Es brann­te voll­stän­dig nie­der. Durch den Brand und die Lösch­ar­bei­ten wur­de das an das bren­nen­de Haus unmit­tel­bar ange­bau­te Haus der Nach­ba­rin erheb­lich beschä­digt.

Das Haus der Nach­ba­rin ist bei der hier kla­gen­den Ver­si­che­rungs­ge­sell­schaft ver­si­chert. Die­se hat ihr eine Ent­schä­di­gung geleis­tet und ver­langt nun, nach­dem über das Ver­mö­gen des zur Zah­lung von 97.801,29 € ver­ur­teil­ten Dach­de­ckers das Ver­brau­cher­insol­venz­ver­fah­ren eröff­net wur­de, von den beklag­ten Grund­stück­ei­gen­tü­mern aus über­ge­gan­ge­nem Recht gemäß § 86 Abs. 1 VVG Ersatz.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Mag­de­burg hat die Kla­ge abge­wie­sen 1. Auch die Beru­fung der Ver­si­che­rungs­ge­sell­schaft hat­te vor dem Ober­lan­des­ge­richt Naum­burg kei­nen Erfolg 2. Nach Ansicht des Ober­lan­des­ge­richts sind die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nicht zum Ersatz ver­pflich­tet: Eine Haf­tung aus uner­laub­ter Hand­lung schei­de aus, da kei­ne Anhalts­punk­te bestün­den, dass sie den Dach­de­cker nicht sorg­fäl­tig aus­ge­wählt hät­ten. Der Ver­si­che­rungs­ge­sell­schaft ste­he gegen die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer auch kein ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ger nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch ana­log § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu. Vor­aus­set­zung hier­für wäre, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer Stö­rer im Sin­ne von § 1004 Abs. 1 BGB sei­en. Dies sei jedoch nicht der Fall. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hät­ten mit der sorg­fäl­ti­gen Aus­wahl des Dach­de­ckers alles Erfor­der­li­che getan, um das Risi­ko eines Brand­scha­dens im Zuge der Dach­de­cker­ar­bei­ten aus­zu­schlie­ßen.

Auf die Revi­si­on der Ver­si­che­rungs­ge­sell­schaft sah dies der Bun­des­ge­richts­hof nun jedoch anders. Er hob das Urteil des Ober­lan­des­ge­richts auf und bejah­te einen der Ver­si­che­rungs­ge­sell­schaft gegen die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zuste­hen­den ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­gen nach­bar­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruch in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB i.V.m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG.

Ein nach­bar­recht­li­che Aus­gleichs­an­spruch ist nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Senats gege­ben, wenn von einem Grund­stück im Rah­men pri­vat­wirt­schaft­li­cher Benut­zung rechts­wid­ri­ge Ein­wir­kun­gen auf ein ande­res Grund­stück aus­ge­hen, die der Eigen­tü­mer oder Besit­zer des betrof­fe­nen Grund­stücks nicht dul­den muss, aus beson­de­ren Grün­den jedoch nicht unter­bin­den kann, sofern er hier­durch Nach­tei­le erlei­det, die das zumut­ba­re Maß einer ent­schä­di­gungs­los hin­zu­neh­men­den Beein­träch­ti­gung über­stei­gen. Hier­von ist aus­zu­ge­hen, wenn ein Brand auf ein frem­des Grund­stück über­greift, da der Nach­bar die Gefahr in aller Regel nicht erken­nen und die Ein­wir­kun­gen auf sein Grund­stück daher nicht recht­zei­tig abweh­ren kann

Wei­te­re Vor­aus­set­zung des nach­bar­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruchs ist, dass der Anspruchs­geg­ner als Stö­rer im Sin­ne des § 1004 Abs. 1 BGB zu qua­li­fi­zie­ren ist. Hier­für ist erfor­der­lich, dass die Beein­träch­ti­gung des Nach­bar­grund­stücks wenigs­tens mit­tel­bar auf den Wil­len des Eigen­tü­mers oder Besit­zers zurück­geht. Ob dies der Fall ist, kann nur in wer­ten­der Betrach­tung von Fall zu Fall fest­ge­stellt wer­den. Ent­schei­dend ist, ob es jeweils Sach­grün­de gibt, dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer oder ‑besit­zer die Ver­ant­wor­tung für ein Gesche­hen auf­zu­er­le­gen. Dies hat der Senat in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen bei­spiels­wei­se bejaht, wenn ein Haus infol­ge eines tech­ni­schen Defekts sei­ner elek­tri­schen Gerä­te oder Lei­tun­gen in Brand gerät oder Was­ser infol­ge eines Rohr­bruchs auf das Nach­bar­grund­stück gelangt. Hier­durch ver­ur­sach­te Stö­run­gen stel­len kein all­ge­mei­nes Risi­ko dar, das sich wie etwa ein Blitz­schlag – eben­so gut bei dem Haus des Nach­barn hät­te ver­wirk­li­chen kön­nen und des­sen Aus­wir­kun­gen von dem jeweils Betrof­fe­nen selbst zu tra­gen sind. Auch wenn kon­kret kein Anlass für ein vor­beu­gen­des Tätig­wer­den bestan­den haben mag, beru­hen sie auf Umstän­den, auf die grund­sätz­lich der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bzw. ‑besit­zer, und nur die­ser, Ein­fluss neh­men konn­te.

Auch im vor­lie­gen­den Fall hat der Senat die Stör­er­ei­gen­schaft bejaht. Der Annah­me einer Ver­ant­wort­lich­keit der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer steht nicht ent­ge­gen, dass der Brand auf die Hand­lung eines Drit­ten, näm­lich auf die Arbei­ten des von ihnen mit der Vor­nah­me einer Dach­re­pa­ra­tur beauf­trag­ten Hand­wer­kers zurück­zu­füh­ren ist. Mit­tel­ba­rer Hand­lungs­stö­rer ist auch der­je­ni­ge, der die Beein­träch­ti­gung des Nach­barn durch einen ande­ren in adäqua­ter Wei­se durch sei­ne Wil­lens­be­tä­ti­gung ver­ur­sacht.

Für die Zurech­nung des durch den Hand­wer­ker her­bei­ge­führ­ten gefahr­träch­ti­gen Zustands des Grund­stücks kommt es nicht dar­auf an, ob die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bei der Aus­wahl des Hand­wer­kers Sorg­falts­pflich­ten ver­letzt haben. Maß­geb­lich ist viel­mehr, ob es Sach­grün­de gibt, die auf­ge­tre­te­ne Stö­rung ihrem Ver­ant­wor­tungs­be­reich zuzu­rech­nen. Das ist der Fall. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer waren die­je­ni­gen, die die Vor­nah­me von Dach­ar­bei­ten ver­an­lasst haben und die aus den beauf­trag­ten Arbei­ten Nut­zen zie­hen woll­ten. Dass sie den Hand­wer­ker sorg­fäl­tig aus­ge­sucht und ihm die kon­kre­te Aus­füh­rungs­art nicht vor­ge­schrie­ben haben, ändert nichts dar­an, dass sie mit der Beauf­tra­gung von Dach­ar­bei­ten eine Gefah­ren­quel­le geschaf­fen haben und damit der bei der Auf­trags­aus­füh­rung ver­ur­sach­te Brand auf Umstän­den beruh­te, die ihrem Ein­fluss­be­reich zuzu­rech­nen sind.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache an das Ober­lan­des­ge­richt Naum­burg zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung zurück­ver­wie­sen. Die­ses hat nun noch zu klä­ren, ob der gel­tend gemach­te Anspruch der Höhe nach berech­tigt ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Febru­ar 2018 – – V ZR 311/​16

  1. LG Mag­de­burg, Urteil vom 03.07.2015 – 10 O 1082/​13[]
  2. OLG Naum­burg, Urteil vom 14.01.2016 – 4 U 52/​15[]